Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 24 novembre 2020, n° 18/03598

CA Pau
Infirmation partielle 24 novembre 2020

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur en matière de travaux
La cour a jugé que les travaux de mise en conformité incombent au preneur, conformément aux stipulations du bail, et a infirmé le jugement en ce sens.
Rejeté
Absence de stipulation expresse sur la charge des travaux
La cour a estimé que, bien que le bail ne stipule pas explicitement cette charge, l'ensemble des clauses du contrat indique que le preneur est responsable des travaux nécessaires à son activité.
Rejeté
Urgence et nécessité des travaux
La cour a rejeté cette demande, considérant que les travaux étaient à la charge du preneur et que le liquidateur ne pouvait pas demander le remboursement des frais engagés.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant Y et A C à M e M-N Z, liquidateur de la société Bayonne Irish Pub, les appelants demandaient l'infirmation d'un jugement du TGI de Bayonne qui avait mis à leur charge les travaux de mise en conformité des locaux loués. La question juridique principale était de déterminer qui, du bailleur ou du preneur, devait supporter ces travaux. Le tribunal de première instance avait décidé que ces travaux incombaient aux bailleurs. En appel, la cour a analysé les clauses du bail, concluant que le preneur était responsable des travaux de mise en conformité, car le bail stipulait clairement que le bailleur n'assumait aucune responsabilité à cet égard. La cour a donc infirmé le jugement de première instance, déclarant que les travaux de mise en conformité étaient à la charge de la SARL Bayonne Irish Pub, et a débouté le liquidateur de sa demande d'expertise.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch - sect. 1, 24 nov. 2020, n° 18/03598
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	18/03598
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Valérie SALMERON, président
Avocat(s) :	David CZAMANSKIHélène MORNETOlivia MARIOL
Cabinet(s) :	MARIOLTHEMIS V GUADAGNINO ET ASSOCIES
Parties :	SARL KATIE

Texte intégral

VS/CS

Numéro 20/3347

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 24/11/2020

Dossier : N° RG 18/03598 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HCRO

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

Y C

A C

M^e M-N Z – Mandataire liquidateur de la société BAYONNE IRISH PUB

SARL KATIE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 novembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 6 octobre 2020, devant :

E F, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

E F, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de G H et

en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame E F, Président

Monsieur G H, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur Y C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Monsieur A C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentés par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistés de M^e CZAMANSKI, avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Maître M-N Z es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société BAYONNE IRISH PUB

de nationalité Française

[…], […]

[…]

SARL KATIE

[…]

Représentés par M^e Hélène MORNET de la SELARL THEMIS – V GUADAGNINO & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 08 OCTOBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Exposé des faits et procédure :

La société Bayonne irish pub exploite un restaurant bar licence IV sous l’enseigne «'Katie daly’s'» dans un local situé 3 place de la Liberté à Bayonne au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dont les propriétaires indivis sont Y et A C.

Le bail commercial a été signé le 31 octobre 1984 entre X C et la SARL La grande brasserie pour une location à compter du 1 er octobre 1993 renouvelé à compter du 1^er novembre 1993.

Y et A C sont venus aux droits de leur père X décédé et la Sarl La grande brasserie a cédé son droit au bail le 6 juin 1999 à la société Bayonne irish pub avec la vente du fonds de commerce.

Un nouveau bail commercial a été signé entre les parties en août 2010.

En 2013, des plaintes du voisinage pour nuisances sonores et une lettre du maire de Bayonne du 2 décembre 2013 ont conduit la société locataire à engager des frais d’études d’impact acoustiques et la commission de sécurité de la ville lui a demandé de procéder à des travaux de mise aux normes de sécurité incendie.

Plusieurs instances distinctes vont être ouvertes entre les parties et jointes par le juge de la mise en état :

1. par acte du 7 mars 2014, les bailleurs ont fait assigner la société preneuse au visa des articles 1184 et 1741 du code civil aux fins de résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux, du règlement de copropriété et des règlements de police en matière de nuisances sonores et pour défaut d’entretien des locaux loués.

2. par acte du 31 décembre 2014, les bailleurs ont fait assigner la société preneuse devant le juge des référés du TGI de Bayonne en paiement des arriérés de loyers et résolution du bail commercial en visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance de référé du 7 avril 2015, le juge des référés a constaté à la date du 22 novembre 2014, l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenu au bail commercial et condamné la société Bayonne irish pub au règlement des loyers arriérés.

Sur appel de cette ordonnance, la cour d’appel de Pau, par arrêt du 15 juin 2016, a infirmé l’ordonnance et a débouté les bailleurs de leurs demandes.

Par jugement du 22 juin 2015, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé le redressement judiciaire de la société Bayonne irish pub et désigné M^e M N Z mandataire judiciaire et M^e Livolsi administrateur judiciaire.

Par jugement du 7 décembre 2015, M^e Livolsi s’est vu confier la mission d’assurer seul

l’administration de l’entreprise.

Par jugement du 16 janvier 2017, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire et M^e Z a été désigné liquidateur judiciaire.

Par ce même jugement et selon acte sous seing privé en date du 6 janvier 2017 enregistrée au SIE de Bayonne le 9 janvier 2017, la société Bayonne irish pub a cédé son fonds de commerce à la société Katie.

3. Par acte du 15 mars 2017, Y et A C ont fait assigner M N Z en qualité de liquidateur de la société Bayonne irish pub devant le TGI de Bayonne en intervention forcée.

Par acte d’huissier du 15 mars 2017, Y et A C ont fait assigner la société Katie, prise en son gérant en exercice I J devant le TGI de Bayonne en intervention forcée.

Par jugement du 8 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a notamment:

— débouté Y et A C de leur demande de résiliation du bail aux torts de la société Bayonne irish pub, prise en la personne de Maitre M N Z et de la société Katie et en conséquence de leurs demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

— dit que les travaux de mise en conformité des installations techniques d’électricité, de gaz, d’isolation acoustique et de sécurité incendie doivent être mises à la charge des bailleurs Y et A C

Avant dire droit sur la demande reconventionnelle de la société Bayonne Irish pub prise en la personne de M^e K Z et de la société Katie,

— désigné L B en qualité d’expert avec pour mission notamment de :

— se rendre sur les lieux sis […] et […] après y avoir convoqué les parties

— déterminer et détailler quels sont les travaux de mise en conformité des installations techniques d’électricité de gaz, d’isolation acoustique et de sécurité incendie qui ont dores et déjà été réalisés par la société Bayonne Irish pub et quels sont les travaux de mise en conformité qui restent à effectuer

— déterminer le coût des travaux déjà effectués et le coût des travaux restant à exécuter

— déterminer au regard des justificatifs fournis par la société Bayonne irish pub et la société Katie quelles sont les sommes qui ont réellement été versées pour les travaux de mise en conformité des installations

— faire toutes observations utiles au règlement du litige

— ordonné à la société Bayonne irish pub de consigner au greffe du TGI une somme de 2.000 euros dans le mois de la notification du jugement sous peine de caducité… etc

— débouté la société Bayonne irish pub prise en la personne de M^e Z et de la société Katie de leur demande au titre du préjudice liée à la perte d’exploitation

— débouté la société Bayonne irish pub prise en la personne de M^e Z et de la société Katie de leur demande relative au versement des loyers directement à la Caisse des dépôts et consignations

— sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur les autres demandes reconventionnelles de la société Bayonne irish pub prise en la personne de M^e K Z et de la société Katie

— réservé le sort des dépens et des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (cpc)

— ordonné l’exécution provisoire

— renvoyé à l’audience de la mise en état du 7 février 2019 après dépôt du rapport d’expertise.

Par déclaration en date du 16 novembre 2018, Y et A C ont relevé appel du jugement.

La clôture est intervenue le 11 février 2020.

L’affaire fixée à l’audience du 16 mars 2020 a été reportée en raison de la crise sanitaire de la Covid 19 au 6 octobre 2020 14 heures.

Prétentions et moyens des parties':

Vu les conclusions notifiées le 10 juillet 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Y et A C demandant de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’appel régularisé par MM. A et Y C à l’encontre du jugement rendu le 8 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Bayonne.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge de MM. Y et A C le coût des travaux de mise en conformité des installations techniques électriques, gaz, sécurité incendie et acoustique de l’établissement exploité par la SARL BAYONNE IRISH PUB et la SARL KATIE.

— infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. B.

En conséquence,

— Débouter la SARL KATIE et Maître Z, en qualité de liquidateur de la SARL BAYONNE IRISH PUB de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées contre MM. Y et A C.

— Débouter la SARL KATIE et Maître Z, en qualité de liquidateur de la SARL BAYONNE IRISH PUB, de leur appel incident.

— Rejeter la demande d’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

— Condamner la partie qui succombera à payer à MM. Y et A C une indemnité de 8000 € par application des dispositions de l’articie 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction au profit de la SCP LONGIN MARIOL par

application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 13 mai 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de M N Z en qualité de liquidateur judiciaire de la société Bayonne Irish pub Sarl Katie demandant, au visa des articles 1184, 1741, 1719 du code civil, de :

— Confirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Bayonne en date du 8 octobre 2018 et

— Dire et juger que les travaux de mise en conformité de l’installation électrique, de mise en conformité du local avec les règles de sécurité contre les risques d’incendie et les travaux d’isolation acoustiques nécessaires sont à la charge du bailleur

A titre reconventionnel,

— Dire, compte tenu de l’urgence et du risque de fermeture administrative de l’établissement, et de la défaillance du bailleur, la SARL BAYONNE IRISH PUB a dû réaliser sans délais les travaux de mise en conformité de l’installation électrique, de mise en conformité du local avec les règles de sécurité contre les risques d’incendie, et les travaux acoustiques nécessaires en lieux et place du bailleur et autoriser que ces travaux soient terminés par la SARL BAYONNE IRISH PUB ;

— Condamner solidairement Messieurs Y et A C à rembourser à la SARL BAYONNE IRISH PUB la somme de 82.399,44 euros, au titre des travaux de mise en conformité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Messieurs Y et A C à rembourser à la SARL KATIE la somme de 6.678 € TTC, au titre des travaux de mise en conformité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Messieurs Y et A C à payer à la SARL BAYONNE IRISH PUB la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du cpc

— Condamner solidairement Messieurs Y et A C à payer à la SARL KATIE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du cpc

— Les condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Motifs de la décision :

En cause d’appel, Y et A C limitent l’objet de leur appel à la charge des travaux de mise en conformité des installations techniques électriques, gaz, sécurité incendie et acoustique des locaux loués.

Il convient de rappeler le cadre juridique des obligations des parties en matière de bail commercial en matière de travaux.

En application de l’article 1719 du code civil , le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir

à l’usage pour lequel elle a été louée.

Le bailleur peut se dispenser d’entretenir pendant le cours du bail, la chose en bon état de réparations par l’insertion dans le bail d’une clause à condition qu’elle n’ait pas pour effet de supprimer l’obligation de délivrance elle-même et respecte les limites du droit commun des clauses limitatives et exonératoires de responsabilité.

La jurisprudence rattache à l’obligation de délivrance, la prise en charge par le bailleur des travaux prescrits par l’administration c’est-à-dire des travaux de mise en conformité.

Les travaux prescrits par l’administration sont, sauf stipulation expresse ou disposition d’ordre public contraire, à la charge du propriétaire.

La jurisprudence précise que le transfert des travaux prescrits par l’administration dérogeant à un principe, la dérogation doit être expresse.

En l’espèce, les consorts C mettent en exergue les conditions de signature du bail commercial litigieux rappelées en préambule dans le contrat de bail, alors que le preneur installé dans les locaux avait réalisé lui-même tous les travaux nécessaires à son activité et qu’il est stipulé expressément dans le bail que les travaux exigés par l’administration sont à la charge du preneur.

De son coté, K Z, es qualites, conteste la mention dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux à l’activité exercée. Par ailleurs, il conteste toute autre activité que celle mentionnée dans la clause destination du bail et l’organisation de concert n’a pu être que ponctuelle, autorisée par la mairie et sans recettes spécifique, dès lors que les dits concerts étaient organisés gratuitement.

A l’examen du contrat de bail, la cour constate que :

— dans le préambule, il est mis en exergue le fait que la société Bayonne irish pub, après avoir acquis le fonds de commerce, a réaménagé les locaux commerciaux selon ses propres critères et besoins d’exploitation sans le concours du bailleur, celui-ci n’en étant pas informé. Après délivrance d’un congé pour le 31 octobre 2009, les parties ont convenu de renouveler le bail commercial selon les conditions précisées au bail litigieux.

— sur la clause 10.10 du bail intitulée «' travaux par le preneur en raison de son activité'», il est stipulé : «'d’être seul et entièrement responsable de tous les aménagements, transformations et réparations quelconques à effectuer et nécessités par l’exercice de son activité et la réception du public, les locaux ayant été loués dans leur état actuel, sans aucun travail du bailleur, et ce dernier, ne devant en aucun cas, être recherché et dégageant toutes responsabilités'».

Comme l’a relevé le tribunal, il n’y est pas expressément stipulé que les travaux de mis en conformité des locaux sont à la charge du preneur.

Toutefois, le contrat de bail doit s’analyser dans son intégralité pour déterminer la commune intention des parties et il convient également de constater que :

— à la clause 10.5 intitulée «'activité'», il est précisé :

«'d’être absolument responsable des conditions d’exercice de son activité et de son comportement personnel et de toutes les conséquences de cette activité et de ce

comportement, que ces conséquences proviennent, par exemple, du bruit, des odeurs, des trépidations, de l’occupation, de l’encombrement, des règlements de police ou sanitaires, des exigences législatives, règlementaires ou administratives ou de toutes autres causes .

De reconnaître que le bailleur n’aura donc à supporter personnellement aucune responsabilité émanant du fait du preneur, du personnel de ce dernier, ou même de tiers, même si cette responsabilité provenait d’un vice de la chose louée, de la vétusté ou de la force majeure.

De reconnaître également que l’exonération de toute responsabilité du bailleur, pour quelque cause que ce soit, constitue une condition substantielle et déterminante du présent bail, sans laquelle le bailleur n’aurait pas consenti ce bail… etc»

— à l’article 10.9 du bail intitulé «'travaux par le bailleur'», il est stipulé :

«'- de souffrir sans aucune indemnité, sous quelque forme que ce soit, tous les travaux, quelles qu’en soient l’importance et la durée, qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, du fait de la copropriété, ou dans les immeubles voisins et également tous les travaux d’amélioration, de reconstruction, de surélévation, de construction nouvelle et autres quelconques que le bailleur jugerait convenable de faire exécuter et alors même que la durée de ces divers travaux excéderait quarante jours.

— de supporter également tous les travaux qui pourraient être exécutés par d’autres personnes que le bailleur, ce dernier devant toujours être mis hors de cause.

— de veiller notamment à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit pas troublée en aucune manière et aucun moment par son fait, par celui de ses employés, des personnes de sa maison, de ses visiteurs ou de ses clients

— de souffrir enfin tous les travaux de ravalement obligatoires, travaux à l’occasion des quels ses enseignes pourront être déplacés à ses frais'»

Il ressort de l’ensemble de ces clauses que les parties ont convenu que :

— le preneur avait effectué les travaux liés à l’exercice de son activité avant la signature du bail en août 2010 et étaient installés dans les lieux qu’ils prenaient en l’état, avant la signature du bail litigieux

— le bailleur n’assumerait aucun des travaux liés à l’activité du preneur et n’en supporterait aucune conséquence ni responsabilité et notamment les conséquences liées aux obligations réglementaires, administratives et légales de cette activité, et cette clause étant une clause substantielle du contrat sans laquelle les parties ne seraient pas engagées.

Dès lors, et en dépit des seules stipulations de la clause 10.10 réservée aux travaux pris en charge par le preneur, il résulte de la clause 10.5, intitulée activité, qui écarte toutes les charges et responsabilités du bailleur notamment tenant aux règlements de police ou sanitaires, des exigences législatives règlementaires ou administratives, clause substantielle du contrat, que le preneur prenait donc en charge tous les travaux et notamment ceux résultant de la mise aux normes des locaux.

Le preneur, avait pris les locaux en l’état en août 2010 alors qu’il avait occupé les locaux auparavant et effectué les travaux liés à son activité et après août 2010, le contrat de bail stipulait qu’il avait à sa charge l’ensemble des travaux d’entretien et de mise aux normes que ce soit pour la mise en conformité des installations techniques électriques, gaz, sécurité

incendie ou acoustique des locaux loués.

Il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de dire que les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur. La mesure d’expertise ordonnée par le tribunal pour déterminer les travaux déjà pris en charge par le preneur et ceux restant à assumer ne se justifie donc pas.

Dans la mesure où les dits travaux incombent au preneur, les demandes de me Z es qualites, seront rejetées

— sur les demandes accessoires :

Il convient de condamner M^e Z es qualites aux dépens de première instance et d’appel.

Eu égard à la situation respective des parties, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en application de l’article 700 du cpc.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— infirme le jugement en ce qu’il a dit que les travaux de mise en conformité des installations techniques d’électricité, de gaz, d’isolation acoustique et de sécurité incendie doivent être mises à la charge des bailleurs Y et A C et a ordonné une expertise

et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— dit que les travaux de mise en conformité des installations techniques d’électricité, de gaz, d’isolation acoustique et de sécurité incendie doivent être mises à la charge du preneur, la Sarl Bayonne irish pub ;

— déboute maître Z, es qualites de sa demande d’expertise ;

— déboute me Z, es qualites, de sa demande reconventionnelle en appel ;

— confirme le jugement pour le surplus

— condamne M^e Z, es qualites, aux dépens de première instance et d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame F, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,