BR/SH

Numéro 23/01121

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/03/2023

Dossier : N° RG 20/01945 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HT26

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[F] [Y]

C/

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Février 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

En présence de Madame DOLET, greffière stagiaire

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [Y]

né le 09 Mai 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de la résidence MARCA pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA, dont le siège est sis [Adresse 3] [Localité 4] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître IRIART, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 21 JANVIER 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 19/00562

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (64) qui est soumis au régime de la copropriété, a fait l’objet d’un règlement de copropriété établi suivant acte dressé le 09 avril 1962 par Maître [R] [O], Notaire à [Localité 4].

Aux termes de l’article 1er du chapitre 1er de ce règlement de copropriété, cet ensemble immobilier comprend :

— un groupe de bâtiments dénommé 'Groupe de bâtiments A’ composé de :

* un premier corps de bâtiments en façade sur la rue Marca, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et premier étage et d’un deuxième, troisième et quatrième étages sur partie seulement ;

Ce corps de bâtiment comprend :

* au sous-sol, diverses caves et dépôts ;

* à mi-étage, entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, un débarras ;

* au rez-de-chaussée, deux appartements, débarras, cour intérieure privée ;

* au premier étage, deux appartements, une chambre, un water-closet ;

* aux deuxième, troisième et quatrième étages, un appartement à chacun de ces étages ;

* un deuxième corps de bâtiments, au Sud, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage sur partie seulement.

Ce corps de bâtiments comprend :

* au deuxième sous-sol ; une cave,

* au premier sous-sol : un appartement et trois garages ;

* au rez-de-chaussée : quatre appartements et un débarras, galerie commune à usage exclusif de certains lots ;

* au premier étage : deux appartements, water closet,

Ce groupe de bâtiments est desservi par deux escaliers communs dénommés 'Escalier A’ et 'Escalier B’ et des escaliers privés et par des couloirs et dégagements communs.

— un bâtiment, élevé sur rez-ce-chaussée seulement à usage de hangar et qui sera dénommé 'Bâtiment B'.

La répartition des charges communes est définie à l’article 8 du chapitre IV du règlement de copropriété qui prévoit une répartition en 6 colonnes :

— colonne n°1: toutes les charges qui sont communes à l’ensemble des copropriétaires sans exception, c’est-à-dire :

* les dépenses afférentes au sol, aux clôtures et à l’éclairage des cours, à l’entrée commune, à ses portes, à sa décoration, à son éclairage, au couloir commun et aux locaux des services communs à l’ensemble de la copropriété ;

* les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d’assurances, les impôts communs et ses accessoires ;

* la consommation d’eau ;

— colonne n°2 : toutes les charges afférentes aux choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment qui n’incombent qu’aux propriétaires des lots situés dans chaque bâtiment considéré et qui concernent :

* les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de chaque bâtiment;

* le gros-oeuvre des planchers de chaque bâtiment, les hourdis de ces planchers ;

* les murs et cloisons de chaque bâtiment séparant les parties communes des parties privées, les murs et cloisons séparant les lots ou supportant des planchers ;

* les coffres, conduits de cheminée, gaines et ventilations se trouvant à l’intérieur de chaque bâtiment ;

* les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment ;

* les branchements et canalisations d’eau, gaz, électricité, les canalisations d’eaux pluviales et ménagères ;

* dans chaque bâtiment, l’entrée particulière à celui-ci, ses portes, les escaliers, couloirs de service, descentes et couloirs des caves ;

* les water closet, et installations sanitaires communs à chaque bâtiment, s’il en existe ;

* les ornements, accessoires, installations d’éclairage commun de chaque bâtiment ;

— colonne n°3 : toutes les charges afférentes aux charpentes, aux couvertures, les souches et têtes de cheminées concernant le premier corps de bâtiment situé dans le groupe de bâtiments A et qui n’incomberont qu’aux propriétaires des lots situés dans ce premier corps de bâtiment ;

— colonne n°4 : toutes les charges afférentes aux charpentes, aux couvertures, les souches et têtes de cheminées concernant le deuxième corps de bâtiment situé dans le groupe de bâtiments A et qui n’incomberont qu’aux propriétaires des lots situés dans ce deuxième corps de bâtiment ;

— colonne n°5 : toutes les charges afférentes aux escaliers du groupe de bâtiments A et qui n’incomberont qu’aux propriétaires des lots ayant l’usage de chacun de ces escaliers;

— colonne n°6 : toutes les dépenses afférentes à la cour et au bac situé dans cette cour faisant l’objet d’attribution de jouissance exclusive et qui sont réparties entre les bénéficiaires de cette attribution de jouissance exclusive et qui n’incombent qu’aux propriétaires qui en ont l’usage.

Cette copropriété était administrée par la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, laquelle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte selon jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 20 novembre 2018 qui a désigné la SELAS EGIDE ès qualités de mandataire judiciaire ; un plan de redressement a été adopté selon jugement du 24 septembre 2019.

La copropriété est désormais administrée par la SELARL SOGEA, désignée comme syndic de la copropriété par la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2020.

Suivant acte reçu le 28 novembre 2017 par Maître [T] [B], Notaire à [Localité 4] (64), l’Etat, représenté par la Direction Départementale des Finances Publiques, a vendu à Monsieur [F] [Y], dans cet ensemble immobilier :

— le lot n°1 intégré au deuxième corps du bâtiment A, constitué d’une cave au 2ème sous-sol ;

— le lot n°14 intégré au premier corps du bâtiment A, constitué, au 1er sous-sol, d’un local à usage de deux dépôts avec escalier intérieur ;

— le lot n°15 intégré dans le 2ème corps du bâtiment A, constitué, au 1er sous-sol, d’un appartement ;

— le lot n°16 intégré dans le 2ème corps du bâtiment A, constitué, au 1er sous-sol, d’un garage ;

— le lot n°17 intégré dans le 2ème corps du bâtiment A, constitué, au 1er sous-sol, d’un garage ;

— le lot n°18 intégré dans le 2ème corps du bâtiment A, constitué, au 1er sous-sol, d’un garage ;

— le lot n°39 correspondant au bâtiment B et comprenant à l’origine la totalité du bâtiment B à usage de hangar et situé au sous-sol; il est précisé dans l’acte notarié qu’au moment de la vente, le lot n°39 était à l’état de terrain, par suite de la destruction du bâtiment B à usage de garage.

L’immeuble sis [Adresse 2] est intimement imbriqué avec l’immeuble sis au 10 de la même rue, ces deux immeubles ayant été construits en 1800 en contrebas du château de [Localité 4].

Le 16 octobre 2017, la ville de [Localité 4] a lancé une procédure de péril imminent sur les bases d’un diagnostic technique des immeubles établi par URBANIS le 30 mars 2017, dénonçant la dégradation des parties communes visibles des copropriétés du 12 et du [Adresse 2].

Saisi par le Maire de [Localité 4], le président du tribunal administratif de Pau, par ordonnance en date du 19 octobre 2017, a désigné en qualité d’expert Monsieur [J] [M], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 4], avec pour mission de donner son avis sur l’état des immeubles des [Adresse 2] et sur la gravité et les causes du péril qu’ils représentent.

Monsieur [J] [M] a clôturé son rapport le 17 janvier 2018 à la suite duquel, le Maire de [Localité 4] a pris un arrêté de péril imminent en date du 31 janvier 2018 demandant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne du cabinet LENFANT LAFFITTE, de prendre toutes mesures pour garantir la sécurité publique en procédant à un certain nombre de travaux.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] s’est tenue le 13 novembre 2018 avec un ordre du jour comprenant 13 résolutions dont certaines concernaient la réalisation des travaux de réfection de l’immeuble dans le cadre de l’arrêté de péril.

A la suite de cette assemblée générale, par exploit du 08 mars 2019, Monsieur [F] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (64), pris en la personne de son syndic, la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE représenté par son mandataire judiciaire, la SELAS EGIDE, ainsi que la SELAS EGIDE ès qualités, devant le tribunal de grande instance de Pau, devenu depuis le 1er janvier 2020 tribunal judiciaire, devant lequel il a sollicité, sur le fondement des articles 5, 14 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, des articles 1302 et suivants du code civil et de l’article 1231-7 du même code, à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 en son entier ainsi que le paiement de charges indues et la rectification de son compte de charges et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°12, 13-1 et 13-2 du procès-verbal de cette assemblée générale.

Par jugement réputé contradictoire en date du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Pau a :

— annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2018 de la résidence [Adresse 2] à [Localité 4],

— ordonné la rectification par le syndicat des copropriétaires du compte de charges de [F] [Y] en ce qui concerne l’appel de charges du 21 mars 2019 d’un montant de 282,00 euros qui n’est pas dû,

— débouté [F] [Y] du surplus de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LENFANT LAFFITTE représenté par son mandataire judiciaire la SELAS EGIDE, à payer à [F] [Y] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LENFANT LAFFITTE représenté par son mandataire judiciaire la SELAS EGIDE, aux dépens, étant précisé que [F] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à être relevé indemne et garanti par la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE en ce qui concerne les charges de copropriété qu’il a été condamné à payer à [F] [Y],

— condamné la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE à relever indemne et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

S’agissant de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 : après avoir rappelé les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoyant que, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long, le tribunal a considéré que ces dispositions n’avaient pas été respectées en constatant que :

— la convocation à l’assemblée générale du 13 novembre 2018 n’avait été éditée par le syndic de copropriété, la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE, que le 31 octobre 2018, soit 13 jours avant la tenue de l’assemblée ;

— les dispositions du règlement de copropriété n’étaient pas applicables, dès lors que son article 20 prévoit un délai plus court (10 jours) ;

— contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le non respect du délai de 21 jours n’est pas justifié par l’urgence, le rapport d’expertise retenant l’état de péril imminent de l’immeuble ayant été remis le 10 janvier 2018 soit près de 10 mois avant la convocation à l’assemblée générale et l’urgence invoquée ne concernant pas l’ensemble des questions soumises à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

S’agissant de la demande de répétition de l’indu : Monsieur [F] [Y] soutenait avoir payé indûment des charges réclamées pour le lot n°39 alors que les sommes appelées correspondant à un diagnostic amiante et à des travaux nécessités par l’arrêté de péril ne concernaient que le bâtiment A et non le bâtiment B ; le premier juge a considéré que Monsieur [F] [Y] ne rapportait pas la preuve de ce que le lot n°39 n’était pas concerné par les appels de charges acquittés et de ce que ces paiements seraient indus, et l’a débouté de ses demandes.

S’agissant de la demande d’annulation des appels de charges du 19 décembre 2018 et du 21 mars 2019 formulée par Monsieur [F] [Y] au motif que ces appels de charges correspondent à des travaux ne concernaient que le bâtiment A et ne pouvaient être mis à la charge du lot n°39 formant le bâtiment B, le premier juge a rejeté la demande relative à l’appel de charges du 19 décembre 2018 d’un montant de 926,34 euros en considérant que cet appel de charges était relatif à des travaux faisant suite à l’arrêté de péril et que la preuve n’était pas rapportée que le lot n°39 n’était pas concerné ; le tribunal a cependant fait droit à la demande relative à l’appel de charges du 21 mars 2019 pour des travaux relatifs à la poutre du logement [X] relevant nécessairement du bâtiment A et ne pouvant constituer des charges communes concernant tous les copropriétaires ; le tribunal a ainsi ordonné la rectification par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 282,00 euros, du compte de charges de Monsieur [F] [Y].

Sur la demande du syndicat tendant à être relevé et garanti par la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE : le syndicat des copropriétaires avait demandé au tribunal de condamner la SARL LENFANT LAFFITTE à le relever indemne et à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [F] [Y] au motif que les demandes au titre des charges n’étaient que la conséquence de l’incurie du cabinet LENFANT LAFFITTE dans la gestion de la copropriété ; le tribunal a déclaré cette demande irrecevable, s’agissant d’une demande de condamnation formulée à l’encontre d’une société placée en redressement judiciaire, en rappelant que seule une demande de fixation au passif de la procédure collective était recevable.

Par déclaration du 26 août 2020, Monsieur [F] [Y] a relevé appel de ce jugement, intimant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], l’appel portant sur les dispositions du jugement ayant débouté Monsieur [F] [Y] du surplus de ses demandes, à savoir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme totale de 4 492,87 euros au titre de l’indu de charges sur la période du 06 avril 2018 au 20 novembre 2018, somme à parfaire au jour de l’arrêt, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à rectifier le compte de charges de Monsieur [F] [Y] en annulant l’appel de charges du 19 décembre 2018 pour un montant de 926,34 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 juillet 2022, Monsieur [F] [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau le 21 janvier 2020 en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [Y] du surplus de ses demandes, à savoir :

* condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme totale de 4 492,87 euros au titre de l’indu de charges sur la période du 06 avril 2018 au 20 novembre 2018,

* ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (64), représenté par la SELAS EGIDE, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan du syndic le CABINET LENFANT LAFFITE, à rectifier le compte de charges de Monsieur [F] [Y] en annulant l’appel de charges du 19 décembre 2018 pour un montant de 926,34 euros sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— confirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

* sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (64), représenté par son syndic la SELARL SOGEA, à verser à Monsieur [F] [Y] la somme totale de 8 369,59 euros au titre des charges sur la période du 06 avril au 31 décembre 2018, la somme de 1 557,78 euros au titre des frais d’entretien et de télé câble sur la période 2018 à 2020 et celle de 1 061,28 euros au titre des charges générales sur la période 2018 à 2020,

* sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,

dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 mars 2019,

* ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (64), représenté par son syndic le SELARL SOGEA, de rectifier le compte de charges de Monsieur [F] [Y], en annulant l’appel de charges du 19 décembre 2018 pour un montant de 926,34 euros outre la rectification dudit compte à hauteur de 35,00 euros au titre des frais de relance infondés, sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter du 15 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire :

— ordonner l’annulation des résolutions n°12, 13-1 et 13-2 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 novembre 2018 et interdire le stationnement d’un véhicule sur les parties communes,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] (64) pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA, à verser à Monsieur [F] [Y] une somme de 9 151,72 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel,

— sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dire que Monsieur [F] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 02 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 4] (64) représenté par son syndic la SELARL SOGEA, demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a débouté Monsieur [Y] du surplus de ses demandes,

Sur l’appel incident :

— recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident et y faire droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2018,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2023.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que la SELAS EGIDE ès qualités de mandataire judiciaire du cabinet SARL LENFANT LAFFITTE n’a pas été intimée et que les parties ne remettent pas en cause les dispositions du jugement qui ont :

— ordonné la rectification par le syndicat des copropriétaires du compte de charges de Monsieur [F] [Y] en ce qui concerne l’appel de charges du 21 mars 2019 d’un montant de 282,00 euros qui n’est pas dû,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LENFANT LAFFITTE représenté par son mandataire judiciaire la SELAS EGIDE, à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet LENFANT LAFFITTE représenté par son mandataire judiciaire la SELAS EGIDE, aux dépens, étant précisé que Monsieur [F] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à être relevé indemne et garanti par la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE en ce qui concerne les charges de copropriété qu’il a été condamné à payer à [F] [Y].

— condamné la SARL CABINET LENFANT LAFFITTE à relever indemne et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Il s’ensuit que ces dispositions du jugement entrepris sont désormais définitives.

1°) Sur le respect du délai de convocation et la demande d’annulation de l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 13 novembre 2018

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] a formé un appel incident à l’encontre de la disposition du jugement qui a annulé l’assemblée générale du 13 novembre 2018.

Monsieur [F] [Y] fonde sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 novembre 2018 sur le non-respect du délai de convocation de 21 jours prescrit par les dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en indiquant que le courrier recommandé avec accusé de réception portant convocation à l’assemblée générale a été émis le 31 octobre 2018, soit 13 jours avant la date prévue pour la tenue de l’assemblée générale et qu’il ne lui a été distribué que le 10 novembre 2018, soit 3 jours avant la date prévue pour la tenue de cette assemblée générale.

Selon l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 relatif aux convocations à l’assemblée générale des copropriétaires, 'Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long'.

En l’espèce, il est indiqué à l’article 20 du règlement de copropriété, dans le chapitre IX, que les convocations aux assemblées générales sont adressées par lettre recommandée ou remises contre récépissé, au moins dix jours avant la date prévue.

Le délai de convocation prévu par le règlement de copropriété étant plus court que celui prévu par les dispositions de l’article 9 susvisé, les convocations doivent donc respecter un délai de 21 jours, les dispositions du décret du 17 mars 1967 étant d’ordre public conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que le délai de 21 jours n’a pas été respecté ; de fait, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2018 est datée du 31 octobre 2018, soit seulement 13 jours avant la tenue de cette assemblée, de sorte qu’il est établi que le délai de 21 jours n’a pas été respecté.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le délai légal a été abrégé en raison de l’urgence tenant à l’état de péril imminent de l’immeuble tel que décrit dans le rapport d’expertise établi le 17 janvier 2018 par l’expert [J] [M] et de la nécessité de procéder en urgence à des travaux de réfection conformément à l’arrêté de péril de la mairie de [Localité 6] en date du 31 janvier 2018 et notamment de la menace d’écroulement du plancher bas du rez-de-chaussée, de la menace de décrochement de la dernière volée d’escaliers et de la menace d’écroulement de la paroi extérieure de la cage d’escalier qui constituent autant de périls imminents.

Il convient donc d’apprécier si l’urgence permettait de justifier ce délai.

Il résulte de la lecture de l’ordre du jour de l’assemblée que celle-ci est une assemblée ordinaire, qu’elle a traité, en ses résolutions 10 et 11 de l’approbation du budget et du vote du budget prévisionnel, en sa résolution 12 de l’établissement d’un modus vivendi pour le stationnement de deux véhicules et en sa résolution 13 d’une demande de reconstruction faite par Monsieur [F] [Y] concernant le bâtiment B, lesquelles ne relevaient d’aucune urgence.

L’urgence serait donc relative aux autres résolutions concernant les travaux de réfection de l’immeuble dans le cadre de l’arrêté de péril ; force est cependant de constater que le rapport d’expertise judiciaire et l’arrêté de péril datent respectivement des 17 et 31 janvier 2018, soit près de 10 mois avant la date de la tenue de l’assemblée générale querellée, ce qui n’est pas compatible avec l’urgence invoquée pour justifier le non respect du délai légal de convocation de 21 jours.

Aucune situation d’urgence de nature à justifier le non-respect des délais d’ordre public fixés par le décret du 17 mars 1967 n’est donc établie, d’où il résulte la nullité de l’assemblée générale critiquée.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2°) Sur les charges et la répétition de l’indu

Monsieur [F] [Y] soutient que le lot n°39 correspond à un terrain nu dépourvu de toute construction de sorte que c’est indûment que le syndicat des copropriétaires lui a réclamé au titre de la quote-part afférente à ce lot, des charges concernant le diagnostic amiante ainsi que des charges relatives aux travaux préconisés par l’arrêté de péril et portant par nature sur une construction, alors qu’il n’existe aucune construction sur ce lot.

Il réclame également au titre du lot n°39 les charges payées au titre des frais d’entretien d’escalier, de l’abonnement télé câble ainsi que celles appelées au titre de la prime d’assurance et des honoraires du syndic, calculées sur les charges générales.

Il soutient enfin que le lot n°15 se situant au rez-de-chaussée, ne doit pas se voir imputer des charges au titre de l’escalier, conformément à l’article 8 chapitre IV colonne 5 du règlement de copropriété.

Il expose par ailleurs que le CABINET LENFANT LAFFITTE a appelé des charges le 19 décembre 2018, à hauteur de 926,34 euros pour le lot n°39 au titre des travaux faisant suite à l’arrêté de péril, alors que cet arrêté ne concerne que le bâtiment A et il explique qu’il n’a pas procédé aux paiement de ces charges, raison pour laquelle il sollicite une rectification de son compte de charges.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’intégralité de ces demandes en soutenant que Monsieur [F] [Y] ne rapporte pas la preuve que le bâtiment B est réduit à un terrain nu.

En l’espèce et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est établi tant par l’acte notarié de vente du 28 novembre 2017 que par le constat d’huissier en date du 15 avril 2021, que le lot n°39 correspond à un terrain nu dépourvu de toute construction.

En effet :

— il est indiqué à la page 4 de l’acte de propriété de Monsieur [F] [Y] en date du 28 novembre 2017 que si le lot n°39 est décrit dans le règlement de copropriété comme comprenant la totalité du bâtiment B qui est à usage de hangar et situé au sous-sol, ledit lot n°39 est aujourd’hui à l’état de terrain, par suite de la destruction du bâtiment B à usage de hangar ;

— le constat d’huissier du 15 avril 2021 auquel sont annexés des plans 1 et 2 des lieux, confirme qu’il n’y a aucun hangar sur la parcelle correspondant au lot 39 et que 'le mur matérialisé sur le plan 2 est aujourd’hui inexistant.'

Dès lors, il convient d’examiner la demande de Monsieur [F] [Y] au titre de la répétition de l’indu concernant les charges relatives au lot n°39.

Il est incontestable que le lot n°39 étant réduit à un terrain nu et ce depuis la date d’acquisition de ce lot par Monsieur [F] [Y], il ne peut être concerné par les charges appelées au titre du coût du diagnostic amiante.

Monsieur [F] [Y] sollicite à ce titre dans ses écritures, une somme de 166,60 euros correspondant à la quote-part du lot n°39 pour un appel de charges d’un montant total de 701,56 euros selon un relevé de compte arrêté au 06 avril 2018 ; au vu des justificatifs versés aux débats (relevé de compte concerné et relevé bancaire faisant apparaître en débit la somme de 701,56 euros susvisée payée par chèque du 30 mai 2018) il sera fait droit à cette demande.

Monsieur [F] [Y] sollicite au titre du paiement des charges indues acquittées pour le lot n°39 :

— une somme de 8 369,59 euros pour la période du 06 avril au 31 décembre 2018 au titre des travaux liés à l’arrêté de péril ;

— une somme de 1 557,78 euros au titre des frais d’entretien de l’escalier et de télé câble pour la période 2018 à 2020 ;

— une somme de 1 061,28 euros au titre des charges générales (assurance et honoraires du syndic) pour la période 2018 à 2020.

S’agissant des charges réclamées au titre des travaux faisant suite à l’arrêté de péril, il est constant que le lot n°39 ne peut être concerné par ces travaux qui supposent l’existence d’une construction puisqu’ils sont relatifs à :

— la dépose des volets battants à persiennes dégradés sur la façade Ouest ;

— la purge des zones d’enduit non adhérentes en façade Ouest ;

— la réalisation de travaux de confortement des structures du plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— la réalisation de travaux de sécurisation de l’entrée de l’immeuble et des parties communes ;

— en façade Est, la réalisation de travaux de consolidation des parties instables.

Il résulte de la lecture des différents appels de charges spécifiquement adressés pour les travaux nécessités par l’arrêté de péril, que Monsieur [F] [Y] justifie avoir réglé à ce titre, entre le mois d’avril 2018 et le mois de décembre 2018, au titre de la quote-part imputée au lot n°39, une somme totale de 4 326,27 euros, soit :

* selon un appel de charges du 20 septembre 2018 une somme de 960,69 euros ;

* selon un appel de charges du 18 octobre 2018 une somme de 1779,75 euros ;

* selon un appel de charges du 20 novembre 2018 une somme de 1585,83 euros.

La demande d’une somme de 178,50 euros selon un appel de charges du 25 avril 2018 sera rejetée le document produit à l’appui de cette prétention ne correspondant pas à un appel de charges mais à une attestation de travaux déductibles.

Il en sera de même de la demande d’une somme de 178,50 euros au titre d’un appel de charges du 26 décembre 2018, le document produit à l’appui de cette prétention n’étant pas probant, s’agissant de la deuxième page d’un document intitulé 'répartition exercice 2017- budgets travaux et exceptionnels’ dont la première page n’est pas produite et dont la preuve n’est ainsi pas rapportée qu’il s’agisse d’un appel de charges.

S’agissant des demandes de Monsieur [F] [Y] relatives au paiement indu des charges afférentes aux frais d’entretien d’escalier, de l’abonnement à télé câble, de la prime d’assurance et des honoraires du syndic, la cour constate que seuls les frais d’entretien de locaux (en ce compris l’escalier) et de l’abonnement à télé câble sont susceptibles de donner lieu à répétition mais que même si le lot n°39 ne comprend pas de bâti, il doit cependant être assuré et participer au coût des honoraires du syndic ; les demandes relatives aux primes d’assurance et aux honoraires du syndic seront donc rejetées.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des différents appels de charges qui lui ont été adressés, que Monsieur [F] [Y] a payé pour le lot n°39 :

— au titre de l’année 2018, sur la base de quatre appels de charges de 216,94 euros chacun, la somme totale de 867,76 euros ;

— au titre de l’année 2019, sur la base de quatre appels de charges de 208,33 euros chacun, la somme totale de 833,32 euros.

En tenant compte de ce que le lot n°39 représente 119/1000ème et au vu du montant total des charges annuelles afférentes aux postes entretien des locaux (dont l’escalier) et abonnement à télé câble, il a été affecté à ce lot n°39 :

— pour l’année 2018 : une somme totale de 288,09 euros, soit :

* au titre du poste entretien : 1 885,00 euros x 119/1000 = 224,31 euros

* au titre du poste abonnement à télé câble : 536,00 euros x 119/1000 = 63,78 euros ;

— pour l’année 2019 : une somme totale de 295,47 euros, soit :

* au titre du poste entretien : 1 945,00,00 euros x 119/1000 = 231,45 euros

* au titre du poste abonnement à télé câble : 538,00 euros x 119/1000 = 64,02 euros.

Le syndicat des copropriétaires a donc indûment perçu au titre des années 2018 et 2019 une somme totale de 1 117,52 euros, soit 579,67 euros (867,76 euros – 288,09 euros ) + 537,85 euros ( 833,32 euros – 295,47 euros) et sera ainsi condamné à payer cette somme à Monsieur [F] [Y].

S’agissant de l’année 2020, si Monsieur [F] [Y] justifie du montant du budget prévisionnel pour cette année estimé à 1 965,00 euros, en revanche il ne verse aux débats que les appels de charges du 19 décembre 2019 et du 31 mars 2020 pour un montant respectif de 208,33 euros et de 217,05 euros, soit au total de 425,38 euros.

En tenant compte de ce que le lot n°39 représente 119/1000ème et au vu du montant total des charges annuelles afférentes au poste entretien des locaux et à l’abonnement à télé câble, il a donc été affecté à ce lot n°39 pour l’année 2020 une somme totale de 299,16 euros, soit 74,79 euros par trimestre :

* au titre du poste entretien : 1 965,00 euros x 119/1000 = 233,83 euros

* au titre du poste abonnement à télé câble : 549,00 euros x 119/1000 = 65,33 euros.

Monsieur [F] [Y] justifie avoir payé une somme totale de 425,38 euros (208,33 + 217,05 euros) alors qu’il ne devait que 275,80 euros ( soit 133,54 euros (208,33 – 74,79) + 142,26 euros (217,05 -74,79); il lui est donc dû une somme de 149,58 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors condamné à lui payer la somme de 149,58 euros (425,38 -275,80).

Les demandes de Monsieur [F] [Y] concernant le lot n°15 seront rejetées, ces demandes n’étant pas justifiées, le règlement de copropriété ne prévoyant pas que ce lot qui se trouve au sous-sol, soit exemptés des charges d’entretien des escaliers.

C’est donc la somme totale de 5 759,97 euros (166,60 + 4326,27 + 1117,52 + 149,58) que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] sera condamné à payer à Monsieur [F] [Y] au titre de la répétition de l’indu pour le lot n°39 concernant les charges appelées entre le 06 avril 2018 et le 31 mars 2020, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation du 08 mars 2019.

3°) Sur la rectification du compte de charges de Monsieur [F] [Y]

Il sera fait droit à la demande faite par Monsieur [F] [Y] de rectification de son compte de charges en ce qui concerne l’appel de charges du 19 décembre 2018 d’un montant de 926,34 euros qui est relatif aux travaux faisant suite à l’arrêté de péril dont il a été indiqué qu’ils ne pouvaient concerner le bâtiment B, en annulant cet appel de charges ainsi que les frais de relance injustifiés pour une montant de 35,00 euros, précision faite que ces sommes n’ont pas été réglées par Monsieur [F] [Y] ; il n’y a pas lieu de prononcer l’astreinte sollicitée.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

3°) Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA sera condamné à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA sera condamné aux dépens d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [F] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] du 13 novembre 2018,

Infirme le jugement entrepris en ces autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 5 759,97 euros outre les intérêts de droit à compter de l’assignation du 08 mars 2019, au titre de la répétition de l’indu pour le lot n°39 concernant les charges appelées entre le 06 avril 2018 et le 31 mars 2020,

Ordonne la rectification du compte de charges de Monsieur [F] [Y] en ce qui concerne l’appel de charges du 19 décembre 2018 d’un montant de 926,34 euros relatif aux travaux faisant suite à l’arrêté de péril, en annulant cet appel de charges ainsi que les frais de relance injustifiés pour une montant de 35,00 euros,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] pris en la personne de son syndic la SELARL SOGEA aux dépens d’appel,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [F] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE