AB/LCC

Numéro 24/03519

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2024

Dossier : N° RG 23/01450

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQ74

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[Z], [B], [W] [L]

C/

S.A.S. FONCIERE LES PINS SETIM

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistées de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [Z], [B], [W] [L]

né le 15 Septembre 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté de M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN-MARIOL, avocat au barreau de PAU et assisté de M^e Véronique DECIS de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A.S. FONCIERE LES PINS SETIM Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Julie LABAT de la SELARL JULIE LABAT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 17 AVRIL 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 21/00053

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 04 novembre 2019, la SAS Foncière LES PINS SETIM et Monsieur [Z] [L] ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir situé à [Localité 3] (64), pour un prix de vente de 1.100.000 euros.

Le bénéficiaire de cette promesse, M. [L], a versé un dépôt de garantie de 55.000 euros entre les mains de Me [S], notaire à [Localité 4] (64), désigné séquestre.

Suite au refus de M. [L] de réitérer la vente, la SAS Foncière LES PINS SETIM l’a fait assigner, par acte du 12 novembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente, pour la somme de 110.000 euros.

Par jugement contradictoire du 17 avril 2023 (RG n°21/00053), le tribunal a :

— condamné M. [L] à payer à la SAS Foncière LES PINS SETIM la somme de 110.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 octobre 2020,

— dit que le paiement de cette somme se fera partiellement par attribution des fonds déposés en l’étude de Me [S] au titre du dépôt de garantie pour la somme de 55.000 euros et ordonné au profit de la SAS Foncière LES PINS SETIM la libération des fonds séquestrés,

— condamné M. [L] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que si la condition suspensive stipulée au compromis de vente d’obtention par M. [L] d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 10 mai 2020, n’a pas été levée en ce que ledit permis a été obtenu seulement le 18 septembre 2020, M. [L] a manifesté sa volonté d’acquérir et de ne pas se prévaloir de la caducité du compromis par le versement du solde du prix d’achat le 21 septembre 2020 (et non 2022 comme indiqué par erreur matérielle dans le jugement), trois jours avant la date prévue pour la réitération de la vente,

— que M. [L] n’a refusé de réitérer la vente qu’au vu de l’état parasitaire de l’immeuble actualisé au 15 septembre 2020, or, les parties n’ont pas soumis la réitération de la vente à la levée d’une condition suspensive relative à la production d’un état parasitaire mentionnant l’absence de termites.

M. [Z] [L] a relevé appel par déclaration du 24 mai 2023 (RG n°23/01450), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 janvier 2024, auxquelles il est expressément fait référence, M. [Z] [L], appelant, demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— constater la caducité du compromis de vente du 04 novembre 2019,

— dire qu’il n’a commis aucune faute,

— ordonner en conséquence la restitution de la somme de 55.000 euros initialement séquestrée entre les mains de Me [S], notaire à [Localité 4], et des intérêts produits, à son profit, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à venir, assortie des intérêts au taux légal produits à compter de la date à laquelle la SAS Foncière LES PINS SETIM a perçu les fonds du notaire,

— condamner la SAS Foncière LES PINS SETIM à lui restituer la somme de 55.716,43 euros perçue du notaire, assortie des intérêts au taux légal,

— subsidiairement, réduire à 25.000 euros le montant de la somme due par lui,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Foncière LES PINS SETIM de ses demandes,

— condamner la SAS Foncière LES PINS SETIM à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 4.000 euros en cause d’appel, ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1133, 1304-6, 1589 et 1960 du code civil :

— que le délai de levée des conditions suspensives prévues au compromis de vente n’a pas été respecté, dès lors que le permis de construire n’a été délivré que le 19 mai 2020, alors que le compromis exigeait un permis purgé de tout recours avant le 10 mai 2020, ce qui entraîne la caducité du compromis qui est réputé n’avoir jamais existé,

— que la réitération authentique de la vente n’a pas eu lieu dans le délai prévu au compromis de vente, celle-ci devant intervenir au plus tard le 15 juin 2020, ou le 15 août 2020 du fait de la prorogation automatique des délais en raison de la pandémie de covid, de sorte que les parties étaient libérées après cette date, ce qui impose la restitution du dépôt de garantie qu’il a versé, peu important le paiement du prix,

— que le fait de ne pas avoir invoqué la caducité du compromis du fait du dépassement des délais comme raison de son refus de signer l’acte ne le prive pas pour autant de le faire dans le cadre de la procédure judiciaire et ne constitue pas davantage une renonciation à se prévaloir d’un moyen de droit,

— qu’un élément nouveau, l’information selon laquelle le bien était en réalité infesté de termites vivants, apparu au moment de réitérer la vente, a modifié une des conditions essentielles de la vente et déterminantes de son consentement, puisque le bien n’était plus dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de la signature de l’acte sous seing privé, où le diagnostic faisait état de l’absence d’indice d’infestation de termites, de sorte qu’un nouveau délai de rétractation aurait dû lui être ouvert ; l’économie du contrat a donc été changée,

— que l’accord des parties portait sur un terrain dépourvu de termites, de sorte que le vendeur, professionnel de l’immobilier, n’a pas respecté son obligation d’information, qu’il est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, et qu’il supportait les risques de la chose tant que le transfert de propriété n’avait pas eu lieu,

— qu’en conséquence, il n’a commis aucune faute et était fondé à ne pas réitérer la vente, la présence de termites entraînant un surcoût certain de construction,

— qu’en tout état de cause, la SAS Foncière LES PINS SETIM n’a subi aucun préjudice résultant de la non réitération de la vente, dès lors que le bien a été vendu, un an plus tard, 100.000 euros supplémentaires, et que la SAS Foncière LES PINS SETIM a eu un chiffre d’affaires record en 2021 à près de 10 millions d’euros ; qu’il en résulte que l’écart entre le préjudice subi et le montant des pénalités (110.000 euros) est manifestement excessif.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 novembre 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Foncière LES PINS SETIM, intimée, demande à la cour de :

— débouter purement et simplement M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer purement et simplement le jugement,

Y ajoutant,

— condamner M. [L] à lui verser une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [L] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1231-5, 1304 et 1589 du code civil :

— que les parties ont inséré dans le compromis de vente une clause pénale, qui trouve à s’appliquer dès lors que les conditions suspensives prévues au compromis ont été levées, et que M. [L] n’a pas régularisé l’acte de vente,

— que les conditions suspensives ont été levées dans les délais conventionnels modifiés d’un commun accord entre les parties, dès lors que le certificat de non opposition à la déclaration préalable de division du terrain a été délivré par la commune d'[Localité 3] le 07 janvier 2020, et que le permis de construire purgé de tout recours a été obtenu le 18 septembre 2020,

— qu’aucune caducité n’est attachée au dépassement du délai dès lors que cela résulte de la volonté conjointe des parties qui en l’espèce était de modifier les délais initialement prévus pour courir jusqu’à la réitération authentique de la vente, dès lors que les délais ont d’abord été prorogés jusqu’au 15 juin 2020, puis en raison de la pandémie de covid, générant un retard dans le traitement des demandes de permis de construire, qu’un rendez-vous de signature a ensuite été fixé au 24 septembre 2020, et que M. [L] a versé le prix de vente : l’exécution de leurs obligations par les parties manifestant la volonté d’exécuter le contrat tel que prévu dans le compromis,

— que le versement par l’acquéreur du prix de vente et des frais d’acte était une condition suspensive prévue au profit du vendeur, et a été réalisée par M. [L], constituant au surplus un commencement d’exécution de la réitération authentique, rendant les conditions suspensives nécessairement réalisées, et démontrant l’absence de caducité du compromis,

— qu’aucune autre condition suspensive n’a été prévue au compromis, notamment relative à un état parasitaire vierge de présence de termites, de sorte que la vente était parfaite au jour de la signature de la promesse synallagmatique, seule le paiement du prix et le transfert de propriété étant reportés, d’autant que M. [L] était informé du risque lié à l’infestation de termites du terrain, le compromis visant l’arrêté préfectoral incluant le terrain dans une zone infestée ou susceptible de l’être, et le cahier des charges du lotissement qui précisait les précautions à prendre contre les termites lors des constructions,

— que M. [L] ne rapporte pas la preuve de la présence de termites vivants sur le terrain lui-même au jour de la réitération prévue de l’acte de vente, ni d’un surcoût qui serait généré à la construction par la présence de termites, d’autant que la zone nécessitait en tout état de cause, étant sous arrêté préfectoral, le respect de normes spécifiques, cette réglementation étant visée au compromis,

— que du fait de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives convenues entre les parties, le refus de M. [L] de réitérer la vente malgré une mise en demeure en ce sens est fautif, de sorte que la stipulation de pénalité prévue au compromis doit être mise en oeuvre, sans que la preuve d’un préjudice qu’elle aurait subi n’ait à être rapportée, le préjudice naissant par ailleurs nécessairement de l’inexécution,

— que la clause pénale s’impose aux parties en ce qu’elle a été évaluée forfaitairement par les parties, sans tenir compte de leur situation financière réciproque, mais exclusivement au regard de l’opération immobilière envisagée, et en toute liberté de négociation entre elles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur la caducité de la promesse de vente :

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-4 du code civil précise quant à lui qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Ainsi en matière de promesse unilatérale de vente immobilière, lorsque la condition suspensive défaille, cette promesse est caduque : elle est réputée n’avoir jamais existé.

Il s’ensuit que le promettant n’est plus tenu par le consentement qu’il avait d’ores et déjà donné à la vente, et que le bénéficiaire ne peut plus lever l’option ou perd le bénéfice de la levée d’option effectuée avant la défaillance de la condition.

La promesse étant caduque, le promettant doit restituer au bénéficiaire l’indemnité d’immobilisation si celle-ci a été versée dès la conclusion de la promesse , sauf à établir que c’est le bénéficiaire qui a empêché la réalisation de la condition.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente consentie par la SAS Foncière LES PINS SETIM à M. [L] le 04 novembre 2019 prévoyait au bénéfice de ce dernier la condition suspensive de l’obtention par lui d’un permis de construire purgé de tout recours, au plus tard le 10 mai 2020.

La page 7 de l’acte : 'conditions suspensives’ précisait :

'les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé'.

Par ailleurs, indépendamment de la réalisation des conditions suspensives, la promesse de vente prévoyait qu’en tout état de cause l’acte authentique devrait intervenir au plus tard le 31 mai 2020, avec la possibilité de proroger l’acte d’un délai butoir ne pouvant excéder le 15 juin 2020.

L’acte précisait en page 22 que cette prorogation intervenait automatiquement 'jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle 1, répertoire civil'.

En dehors de ces cas de prorogation automatique, dont il n’est pas soutenu qu’ils soient applicables en l’espèce, les parties pouvaient convenir en tout état de cause d’une prorogation expresse jusqu’au 15 juin 2020.

Il est exact que ce délai de prorogation du 15 juin 2020, si les parties avait fait usage de cette faculté prévue à l’acte, se serait trouvé automatiquement prorogé par les effets de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par celle du 03 juin 2020 relative à la pandémie de Covid, prorogation de deux mois soit jusqu’au 15 août 2020.

Pour autant, aucune des parties n’est intervenue auprès du notaire instrumentaire pour proroger de manière expresse l’acte après le 10 mai 2020.

Par ailleurs, la condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tout recours devait être réalisée au plus tard le 10 mai 2020, délai automatiquement prorogé de deux mois soit jusqu’au 10 juillet 2020 par les ordonnances dites Covid précitées.

Or, il résulte des éléments produits aux débats qu’un premier permis de construire a été obtenu de M. [L] le 19 mai 2020, mais un permis modificatif a été délivré le 11 juin 2020, et ne pouvait donc être purgé de tout recours avant le 11 septembre 2020.

La cour constate donc qu’à la date du 10 juillet 2020, la promesse de vente est devenue caduque en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention par M. [L] d’un permis de construire purgé de tout recours.

Un rendez-vous a été pris par la SAS Foncière LES PINS SETIM en l’étude notariale pour le 24 septembre 2020 aux fins de réitération de la vente, et M. [L] a consigné le prix de vente le 21 septembre 2024 entre les mains du notaire, avant de se raviser le lendemain après réception par l’intermédiaire de son notaire d’un nouveau diagnostic technique révélant la présence de termites vivants sur le terrain, alors que le diagnostic parasitaire annexé à la promesse de vente était vierge.

La SAS Foncière LES PINS SETIM soutient que le versement du prix de vente par M. [L] valait renonciation par celui-ci à se prévaloir de la condition suspensive et de la caducité de la promesse de vente.

Or, la consignation du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire le 21 septembre 2020 par M. [L] ne peut valoir renonciation implicite à la condition suspensive et donc à la caducité, alors que cette caducité est intervenue de plein droit dès le 10 juillet 2020 et que l’acte est réputé n’avoir jamais existé, conformément aux dispositions combinées de l’article 1304-4 du code civil et des stipulations au paragraphe 'conditions suspensives’ en page 7 de la promesse de vente.

La SAS Foncière LES PINS SETIM ne peut donc reprocher à M. [L] de n’avoir pas réitéré la vente le 24 septembre 2020, puisqu’il fallait un nouvel accord des parties pour procéder à la vente authentique après le 10 juillet 2020, accord qui n’est jamais intervenu.

Et il importe peu, contrairement à ce que soutient la SAS Foncière LES PINS SETIM, que la clause de prorogation du délai visé à l’acte (page 22) prévoyait que la date d’expiration du délai de prorogation au 15 juin 2020 n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter, puisque d’une part les parties n’ont pas usé de leur faculté de prorogation, et d’autre part cette question de prorogation est indépendante de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives et du caractère automatique de la caducité prévu à l’acte.

Au regard de la caducité de la promesse de vente, intervenue pour des raisons indépendantes de la volonté de M. [L], qui a respecté les différents délais stipulés en page 8 de l’acte pour déposer le dossier de permis de construire et procéder à son affichage après obtention, il doit être procédé à la restitution à M. [L] du dépôt de garantie de 55.000 € consigné par lui entre les mains du notaire instrumentaire, Me [S], notaire à [Localité 4], outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt infirmatif. Il n’y a pas lieu d’impartir un délai de 8 jours au notaire pour s’exécuter, puisque celui-ci n’est pas dans la cause et que tout retard fait courir des intérêts au taux légal.

Dans l’hypothèse où les fonds auraient été versés par le notaire à la SAS Foncière LES PINS SETIM dans le cadre de l’exécution du jugement entrepris, ce que la cour ignore faute d’indication précise des parties sur ce point, il sera fait droit à la demande de M. [L] tendant à voir condamner la SAS Foncière LES PINS SETIM à lui restituer la somme de 55.000 € outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt infirmatif, étant précisé que M. [L] n’explicite pas la différence entre cette somme et le montant de 55.716,43 € qu’il réclame.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens, le surplus de la demande de M. [L] étant rejeté.

Sur la clause pénale :

Il est stipulé en page 11 de l’acte valant promesse de vente que :

'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT DIX MILLE EUROS (110.000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalités ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Il a été vu précédemment que l’une des conditions suspensives ne s’était pas réalisée, entraînant la caducité de la promesse de vente sans faute du bénéficiaire de la promesse.

Dans ces conditions, la clause pénale est inapplicable. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [L] régler cette clause à la SAS Foncière LES PINS SETIM, et cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le surplus des demandes :

La SAS Foncière LES PINS SETIM, succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation du jugement déféré ainsi qu’aux dépens d’appel et à payer à M. [L] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, le jugement étant infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

La demande de la SAS Foncière LES PINS SETIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 04 novembre 2019,

JUGE que M. [Z] [L] n’a commis aucune faute en ne signant pas l’acte authentique du 24 septembre 2020,

En conséquence,

DEBOUTE la SAS Foncière LES PINS SETIM de l’ensemble de ses demandes,

ORDONNE la restitution de la somme de 55.000 euros consignée par M. [Z] [L] entre les mains du notaire instrumentaire, Me [S], notaire à [Localité 4], outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

DIT que dans l’hypothèse où cette somme aurait déjà été déconsignée par le notaire susvisé au profit de la SAS Foncière LES PINS SETIM, la SAS Foncière LES PINS SETIM est condamnée à restituer à M. [Z] [L] la somme de 55.000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

CONDAMNE la SAS Foncière LES PINS SETIM à payer à M. [Z] [L] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par lui en première instance et en appel,

DEBOUTE M. [Z] [L] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE la SAS Foncière LES PINS SETIM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Foncière LES PINS SETIM aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE