CF/HB

Numéro 25/01228

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 15/04/2025

Dossier : N° RG 21/02082 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H457

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

S.E.L.A.R.L. MJPA,

S.A.R.L. ALFAR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Février 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du Code de procédure civile,

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

assistées de Monsieur VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

SELARL MJPA

immatriculée au RCS de TARBES sous le n° 901 533 117,représentée Maître [F] [U], agissant ès qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL ALFAR devenu commissaire à l’exécution du plan

[Adresse 1]

[Localité 4]

SARL ALFAR

immatriculée au RCS de TARBES sous le n° 421 431 453

prise en la personne de son représentant légal, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentés par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE, avocat au barreau de PAU et assistés de Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]

pris en la personne de son administrateur provisoire, Maître [X] [K], de la SCP CBF ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Magalie MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU et assisté de Maitre Florence GRACIÉ-DEDIEU de l’AARPI ARCAVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 07 MAI 2021

rendue par le Tribunal Judiciaire de TARBES

RG numéro : 18/01764

L’ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 10] situé sur la commune de [Localité 5] (65) est composé de 680 appartements, d’un hôtel de 50 chambres et d’une galerie commerciale.

L’immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en :

— une copropriété horizontale (dite principale) dénommée [Adresse 10],

— cinq copropriétés verticales (dites secondaires) dénommées [Adresse 9], [Adresse 12], [Adresse 8], [Adresse 6] et [Adresse 7].

Au sein de la copropriété [Adresse 7], la SARL Alfar est propriétaire de 127 lots constituant un hôtel restaurant dénommé 'La Mandia'.

Selon assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du 31 janvier 2015, les copropriétaires ont voté la dissolution du syndicat au profit du syndicat principal de la résidence [Adresse 10].

Suivant jugement du 16 novembre 2015, le tribunal de commerce de Tarbes a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l’égard de la SARL Alfar, désignant Maître [U] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 29 mai 2017, un plan de continuation d’une durée de 8 ans a été adopté désignant Maître [U] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par ordonnance du 9 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Tarbes a désigné Maître [X] [K] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété de la résidence [Adresse 7], pour les besoins de sa liquidation.

Par ordonnance du 3 avril 2017, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Pau du 31 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a étendu la mission de Maître [K] en ce qu’il pourra notamment exercer 'tous les pouvoirs du syndic, l’ensemble des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical'.

Par actes des 20 et 21 novembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par Maître [K], a fait assigner la SARL Alfar et Maître [U] es qualités devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de voir condamner la SARL Alfar à lui payer la somme de 64 970,59 euros au titre des charges impayées depuis le 1er juillet 2017, outre une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Suivant jugement contradictoire du 7 mai 2021 (RG n°18/01764), le tribunal judiciaire de Tarbes a :

— déclaré recevables les demandes de Maître [X] [K] es qualités,

— condamné la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], les sommes suivantes :

* 307 084,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de fonds pour travaux dus au 1er juillet 2020,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— enjoint à Maître [X] [K] es qualités de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d’eau et aux escaliers,

— débouté la SARL Alfar de ses demandes reconventionnelles,

— débouté Maître [X] [K] es qualités de ses autres demandes,

— condamné la SARL Alfar aux dépens,

— déclaré le jugement opposable et commun à Maître [U] es qualités de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la SARL Alfar, devenu commissaire à l’exécution du plan,

— ordonné l’exécution provisoire.

Les motifs du tribunal sont les suivants :

L’article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal [Localité 11] prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges du syndicat principal et l’article 12 du règlement intérieur du SDC [Adresse 7] stipule que tous les copropriétaires participent à hauteur de 18170/100000èmes aux charges générales du syndicat principal. Dès lors, les demandes formulées par Maître [K] ès qualités de liquidateur du SDC [Adresse 7] pour agir en recouvrement des charges de copropriété du SDC principal [Localité 11] sont recevables.

En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et en considération des pouvoirs conférés à Maître [K], ès qualités de liquidateur de la SDC [Adresse 7], confirmés par l’ordonnance du 3 avril 2017 devenue définitive, l’ensemble des appels de fonds ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le cabinet L’Immeuble puis Foncia et validés par l’administrateur provisoire.

Maître [K] a produit l’ensemble des documents justifiant de la dette de la SARL Alfar depuis le 1er juillet 2017.

Les provisions pour charges dues au SDC [Localité 11] appelées par le SDC [Adresse 7] qui les reverse ensuite au SDC principal sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété.

De la même manière, le budget global d'[Adresse 7] calculé par le cabinet L’Immeuble distingue les charges directement dues par le syndicat secondaire [Adresse 7] (111 140 euros) et celles dues par le SDC [Adresse 7] au SDC [Localité 11] (385 049 euros). Ainsi, les appels de charges établis respectent les règlements de copropriété et ne procèdent pas d’une globalisation de budget.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut contraindre un copropriétaire de payer des charges d’équipement qui ne lui sont d’aucune utilité dès lors qu’il énumère cet équipement dans la liste des « parties communes générales » du bâtiment et qu’il prévoit que tous les copropriétaires participent à l’entretien. En l’espèce, les lots et tantièmes participant à cette dépense sont conformes au règlement de copropriété du 4 janvier 1971 dans lequel sont indiqués les lots concernés par les charges E (Chauffage), d’autant plus qu’aucun modificatif ne mentionne que des lots ne sont plus raccordés au chauffage. Dès lors, rien ne justifie que la clause litigieuse soit réputée non écrite.

L’erreur de Maître [K] sur le poste ascenseurs a été rectifiée dans l’appel de fonds du 1er avril 2019. Le fait que les régularisations ne soient pas intervenues au titre des consommations d’eau ou de charges d’escalier ne dispense pas les copropriétaires de payer les charges de copropriété à ce titre.

Sur le fondement de l’article 1236-1 du code civil, le refus systématique de la SARL Alfar de payer ses charges de copropriété alors que sa quote-part représente plus de 6% de celles de l’ensemble de la copropriété, est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, bien que le manque d’entretien des copropriétés ne soit pas contestable, la SARL Alfar ne justifie pas le chiffrage de son préjudice. De plus, le non-paiement des charges de copropriété et l’importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du syndicat, plaçant celui-ci dans l’impossibilité de financer les travaux indispensables à l’entretien de l’immeuble.

Par déclaration du 22 juin 2021 (RG n°21/02082), la SARL Alfar et Maître [U] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SARL Alfar, ont relevé appel, critiquant le jugement dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 14 décembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de sa demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour faute d’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire, et a débouté la SARL Alfar de ses demandes tendant à la communication des appels de charges de copropriété en faisant apparaître la TVA, à la régularisation des charges depuis la désignation de l’administrateur et à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et nouvelles pièces notifiées le 4 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d’appel de Pau, saisie sur requête en déféré du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], a annulé l’ordonnance du 24 janvier 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juin 2024 après renvoi en raison des incidents de procédure.

Par arrêt du 24 septembre 2024, la cour de céans a notamment :

— infirmé le jugement en ce qu’il a déclaré recevable le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [K], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du Syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10],

— déclaré en conséquence irrecevable le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [K], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du Syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 10],

Avant dire droit :

— ordonné la réouverture des débats afin que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] produise aux débats les éléments suivants :

— un décompte des charges à compter du 1er juillet 2017 avec mention de la TVA :

* sans les charges communes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 11],

* sans les charges de chauffages afférentes aux lots des parkings,

* en distinguant les charges B par bâtiment et les charges C par cages d’escalier,

* les relevés de consommation d’eau et les calculs des charges y afférent,

— les décisions de l’administrateur provisoire Maître [K] approuvant les budgets prévisionnels ou les approbations de comptes, ou toutes observations de sa part,

— dit que la SARL Alfar doit produire le justificatif des sommes exactes appréhendées sur son compte ouvert dans les livres de la Caisse d’Epargne dans le cadre de la saisie-attribution du 6 août 2020,

— sursis à statuer sur le montant de la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à l’égard de la SARL Alfar et sur le surplus des demandes des parties.

Cet arrêt a été frappé par un pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 février 2025, la SARL Alfar et Maître [U] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SARL Alfar, appelants, entendent voir la cour :

Vu l’arrêt de réouverture des débats,

Vu les articles 386 et 110 du code de procédure civile,

Vu l’article 1355 du code civil,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’absence de production des décomptes,

Vu les conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du 10 février 2025,

— reporter ou révoquer en tant que de besoin l’ordonnance de clôture fixée au 12 février au jour des plaidoiries,

— accueillir en tout état de cause les présentes conclusions,

— déclarer la demande de sursis à statuer irrecevable et infondée,

— déclarer les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] de l’intégralité de ses demandes,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SARL Alfar à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], les sommes suivantes :

* 307 084,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et appels de fonds pour travaux dus au 1er juillet 2020,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL Alfar de ses autres demandes reconventionnelles,

— condamné la SARL Alfar à l’intégralité des dépens,

— constater que les décomptes requis par la cour ne sont pas produits et qu’aucune charge ne peut donc être réclamée,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] à restituer à la société ALFAR les sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement du 7 mai 2021 soit 307 084,64 euros outre la somme de 62 571,27 euros,

— constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] a engagé sa responsabilité au vu du défaut d’entretien des parties communes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] à payer à la SARL Alfar la somme de 500 000 euros au titre du préjudice subi,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par Maître [X] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— que la demande de sursis à statuer de Maître [K] es qualités dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation statuant sur son pourvoi à l’encontre de l’arrêt de la cour du 24 septembre 2024 ne peut aboutir en ce :

— qu’elle est dilatoire,

— qu’elle ne peut être fondée sur l’article 110 du code de procédure civile qui n’est pas applicable en l’espèce,

— qu’il n’y a pas de risque de contrariété entre la décision à venir et les précédentes décisions de la cour,

— qu’il est possible pour Maître [K] d’isoler les charges afférentes au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] conformément à ce qui a été tranché par la cour, le pourvoi ne pouvant aboutir à offrir à Maître [K] un troisième degré de juridiction, et n’étant pas suspensif,

— que la demande de confirmation du jugement en ce qu’il a accueilli les demandes de condamnation de la SARL Alfar au paiement de charges du Syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 10] se heurte à l’autorité de la chose jugée puisque l’arrêt de la cour du 24 septembre 2024 a déjà infirmé le jugement sur ce point, et ne peut être remis en cause hors des voies de recours ouvertes,

— que les procès-verbaux produits par Maître [K] ne permettent pas de valider les charges de copropriété qu’il entend recouvrer, en ce qu’ils ont été établis postérieurement au jugement, ce qui prouve qu’aucun budget antérieur n’avait été validé par Maître [K], et en ce qu’ils ne comprennent aucun détail, ce qui ne met pas les copropriétaires en mesure de pouvoir vérifier le bien fondé des charges,

— que Maître [K] n’a pas produit les décomptes de charges expurgés des charges de la résidence [Localité 11], alors qu’il en avait la possibilité en reprenant ligne par ligne les décomptes de charges adressés depuis le 1er juillet 2017, ce qu’ils ont eux-mêmes fait et ce dont il ressort que les charges de la copropriété [Localité 11] qui ont été indûment réclamées à la SARL Alfar depuis le 1er juillet 2017 s’élèvent à la somme totale de 741 841,63 euros,

— que Maître [K] n’a pas déféré aux autres demandes de la cour s’agissant de la TVA, du chauffage, des charges d’eau et des charges d’escalier, de sorte qu’aucune somme ne saurait lui être accordée à ces titres,

— que le refus de paiement de la SARL Alfar était justifié au vu des graves anomalies de gestion de Maître [K],

— que ses paiements partiels ne sont pas la cause de l’état de la copropriété qui résulte des défaillances de gestion du Syndicat des copropriétaires, qui a engagé sa responsabilité,

— que la gestion calamiteuse de la copropriété par Maître [K] es qualités cause un préjudice à la SARL Alfar, dès lors que l’état de la copropriété lui nuit sur le terrain des sommes indues qui sont réclamées depuis des années et sur le terrain de l’état des lieux, qui perturbe l’exploitation de son établissement (coupures ou dysfonctionnements de chauffage, fermetures administratives de l’hôtel, dégâts des eaux récurrents ou encore des débuts d’incendie), ce qui a aboutit à son placement en mesure de sauvegarde judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [K], intimé et appelant incident, entend voir la cour :

Vu l’arrêt mixte du 24 septembre 2024,

Vu le pourvoi en cassation formé,

Vu l’article 110 du code de procédure civile,

Vu l’article 378 du code de procédure civile,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’ordonnance du 3 avril 2017 ayant étendu les pouvoirs de Maître [K] dans le cadre de sa mission,

Vu la jurisprudence rendue en la matière,

Vu les pièces versées aux débats,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir à la suite du pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt du 24 septembre 2024 de la cour d’appel de Pau,

A titre subsidiaire, si la cour ne devait pas faire droit à la demande de sursis à statuer,

— débouter la société Alfar de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger irrecevables les demandes de la société Alfar à l’encontre de Maître [K] es qualités,

— confirmer le jugement rendu le 7 mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de Tarbes en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de Maître [X] [K] es qualités,

— condamné la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une indemnité de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL Alfar de ses autres demandes reconventionnelles,

— condamné la SARL Alfar à l’intégralité des dépens,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL Alfar à lui payer la somme de 307 084,64 euros correspondant à l’arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 1er juillet 2020,

— condamner la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 447 314 euros correspondant à l’arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2021, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Alfar à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au titre de sa résistance abusive à régler les charges de copropriété,

— l’infirmer en son montant alloué à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner la SARL Alfar à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par Maître [K], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SARL Alfar au paiement d’une somme supplémentaire de 10 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par Maître [K] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Alfar à l’intégralité des dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que la réouverture des débats par la cour tend à fixer sa créance à l’égard de la SARL Alfar, or, un pourvoi en cassation a été formé dans le but de le voir déclarer recevable à demander le recouvrement des charges du syndicat principal [Localité 11], de sorte que la décision à venir de la cour de cassation aura une incidence sur le montant de sa créance, et qu’il y a donc lieu de surseoir à statuer dans l’attente de cette décision,

— que le Syndicat de la résidence [Adresse 7] est chargé d’appeler auprès de ses copropriétaires le montant des charges générales revenant au syndicat principal (dont les copropriétaires sont les 5 syndicats secondaires), et les charges spécifiques au Syndicat de la résidence [Adresse 7], ce fonctionnement étant prévu par les règlements de copropriété,

— que les syndicats secondaires ont mandat tacite de récupérer les charges communes générales qu’ils doivent payer au syndicat principal auprès de leurs copropriétaires,

— que l’arrêt du 24 septembre 2024 l’empêchant de recouvrer les charges du syndicat principal va à l’encontre des précédentes décisions de la cour,

— qu’en vertu des règlements de copropriété, le syndicat principal n’a pas qualité à recouvrer les charges communes générales auprès des copropriétaires des syndicats secondaires, de sorte que l’arrêt du 24 septembre 2024 qui lui empêche de les recouvrer conduit à l’impossibilité générale de recouvrer ces charges,

— qu’en l’état de la tenue de la comptabilité, conforme aux règlements de copropriété, l’extraction des postes de charges spécifiques au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pour déférer à l’arrêt mixte de la cour n’est pas possible sans méconnaître les règlements de copropriété et le mandat tacite des syndicats secondaires ; que ce débat est soumis à la cour de cassation,

— que le sursis à statuer se justifie donc par les principes de sécurité juridique et d’une bonne administration de la justice, puisque l’arrêt de la cour de cassation aura une incidence certaine et directe sur l’établissement des appels de charges du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7],

— qu’à titre subsidiaire, il verse au débat les procès-verbaux d’approbation des budgets prévisionnels des Syndicats des copropriétaires principal [Adresse 10] et secondaire [Adresse 7], pour les exercices 2017 à 2024,

— que s’agissant de la TVA, le logiciel comptable de l’administrateur ne permet pas d’établir les décomptes de charges avec TVA, celle-ci n’étant pas de droit,

— qu’il est impossible de reprendre l’intégralité de la comptabilité pour établir de nouveaux arrêtés des charges depuis 2017, sans les charges de chauffage en distinguant par cages d’escaliers, ce qui méconnaîtrait les règlements de copropriété, alors que la comptabilité a été présentée chaque année au président du tribunal judiciaire, qui l’a validée,

— que la demande de la cour de production de décomptes distinguant les charges B par bâtiment et les charges C par cages d’escalier, ne peut être satisfaite, en ce qu’aucune facture n’est affectée à un escalier A, B ou C, à l’exception des charges d’ascenseur qui bénéficient d’une grille particulière et en ce qu’il n’existe pas de séparation matérialisée entre les bâtiments en fonction des escaliers A, B et C,

— que les factures d’eau Véolia, réglées par le syndicat principal, ne peuvent pas être isolées en l’absence de compteurs individuels pour chaque syndicat secondaire, de sorte que cette charge est répartie aux tantièmes entre les copropriétaires du syndicat principal (syndicats secondaires), lesquels les répartissent entre leurs copropriétaires,

— que la dette de la SARL Alfar est incontestable du fait que Maître [K] détient tous les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale sauf ceux prévus à l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, de sorte que les charges qu’il appelle doivent être considérées comme approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et ainsi immédiatement exigibles,

— que la dette de la SARL Alfar est incontestable au vu des appels de fonds, des appels de budget, des décomptes actualisés, des budgets prévisionnels, des règlements de copropriété et des relances adressées à la SARL Alfar, qu’il produit,

— que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par des sapiteurs dont Maître [K] s’est adjoint l’assistance,

— que l’absence de paiement de ses charges par la SARL Alfar met en péril le fonctionnement de la copropriété [Adresse 7] et de l’ensemble des copropriétés,

— que la SARL Alfar ne peut prétendre n’avoir aucune charge à payer alors qu’elle détient 25 196 tantièmes sur 133 000 au sein de la copropriété [Adresse 7], et 7,8% de l’ensemble immobilier, ce qui correspond aux appels de charge généraux du budget du Syndicat principal,

— que les appels de charges qu’elle produit tiennent compte des versements effectués par la SARL Alfar ; que les règlements de 115 603,95 euros et 15 613,95 euros ont servi à régler des appels de charges antérieurs au 1er juillet 2017, et que le règlement de 168 714,32 euros n’a fait qu’apurer une partie de la dette de la SARL Alfar,

— que les anomalies soulevées par la SARL Alfar sont des prétextes pour ne pas régler ses charges alors que le montant élevé des appels de charges est justifié par l’ampleur des travaux à réaliser dans l’immeuble, que Maître [K] tente de mettre en place depuis sa désignation,

— que les lots parkings et ceux qui n’ont pas de radiateur se voient imputer des charges de chauffage conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7], et que l’utilité du chauffage collectif s’entend comme une utilité potentielle à l’égard de chaque lot sans prendre en compte l’utilisation effective réalisée,

— que s’agissant de la facturation d’eau, Maître [K] ne s’est vu communiquer aucun document précisant les lots détenteurs de compteurs divisionnaires, et que les provisions d’eau sont appelées en charges générales et ne sont individualisées selon les compteurs qu’à la régularisation selon un mode de calcul de répartition inscrit dans le règlement de copropriété ; le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n’empêche pas les copropriétaires d’avoir à régler les charges appelées,

— que la distinction entre les charges B et C est effectuée lors de la régularisation au réel, et n’empêche pas les copropriétaires d’avoir à régler les charges appelées,

— que l’erreur s’agissant des charges relatives aux ascenseurs a été rectifiée dans l’appel de fonds du 1er avril 2019, et qu’elle ne saurait justifier l’absence de règlement global de ses charges,

— que pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023, les charges de la SARL Alfar restent s’élever à la somme de 447 314 euros,

— que la demande de dommages et intérêts de la SARL Alfar n’est pas justifiée dès lors que ce n’est pas à Maître [K] d’assumer les conséquences de la gestion désastreuse de la copropriété par l’ancien syndic, qu’il n’est pas responsable de l’arrêté de fermeture des établissements recevant du public au sein de la résidence, et que ces allégations ont été tranchées par une ordonnance de référé du 23 avril 2019 qui a débouté la SARL Alfar de ses demandes,

— qu’en outre, seul le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] est dans la cause, de sorte que toutes demandes à l’encontre de Maître [K] sont irrecevables,

— que la SARL Alfar conteste systématiquement tous les appels de charges des syndicats principal et secondaires, et a engagé des procédures qui lui ont permis d’échapper au règlement de ses charges ou d’en retarder le paiement ; que la SARL Alfar conteste en parfaite mauvaise foi le virement de 168 714,32 euros, et persiste à ne pas régler ses charges courantes, et se limite à l’exécution partielle des décisions rendues, caractérisant des manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer :

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer prononcé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, dès lors que l’arrêt du 24 septembre 2024 de la cour de céans a été frappé d’un pourvoi diligenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], susceptible d’avoir une influence sur la présente décision, il y a lieu dans le souci d’une bonne administration de la justice d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit :

Prononce le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation devant statuer sur le pourvoi formé contre l’arrêt du 24 septembre 2024 (21/2082) par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] dans le litige l’opposant à la SARL Alfar,

Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devra saisir la cour dès l’arrêt de la cour de cassation,

Renvoie le présent dossier à l’audience de mise en état du 4 février 2026,

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame HélèneBRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE