JP/CS

Numéro 25/1970

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 24 JUIN 2025

Dossier : N° RG 24/00900 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZS5

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

[T] [R]

[C] [U] épouse [R]

C/

[A] [P] épouse [F]

[X] [P] épouse [N]

[Q] [P] épouse [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 JUIN 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [T] [R]

né le 07 Mars 1948 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [U] épouse [R]

née le 02 Mars 1949 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Isabelle BURTIN de la SCP BERRANGER BURTIN & PASCAL, avocat au barreau de TARBES

INTIMEES :

Madame [A] [P] divorcée [F]

née le 05 Janvier 1949 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [X] [P] épouse [N]

née le 19 Octobre 1946 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [Q] [P] épouse [H]

née le 01 Mars 1950 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentées par M^e Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 07 FEVRIER 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES

Par jugement du 7 février 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes a :

— DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [T] [R] tendant à la nullité

du bail d’habitation conclu le 26 janvier 2018 et du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

— DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mesdames [X] [P], épouse [N], et [Q] [P], épouse [H] ;

— CONSTATE la nullité du contrat de bail conclu le 26 janvier 2018 entre Madame [E]

[P], épouse [V], et Madame [C] [U], épouse [R] ;

— CONSTATE la nullité subséquente du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 par Madame [L] [W], épouse [P], et Madame [A] [P], épouse

[F], à Madame [C] [U], épouse [R] ;

— CONSTATE l’existence d’un contrat de bail verbal ayant mis à disposition de Monsieur [T] [R] et de Madame [C] [U], épouse [R], le logement sis [Adresse 5] a [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400 € et aucune provision sur charges ;

— DECLARE par conséquent recevables les demandes de Monsieur [T] [R] découlant de l’exécution de ce bail verbal ;

— DIT que Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X] [P], épouse [N], et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Madame [L] [W], épouse [P], ont manqué à leur obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent sis [Adresse 5] a [Localité 6] ;

— DIT que le logement loué par Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U],

épouse [R], sis [Adresse 5] a [Localité 6] suivant contrat de bailverbal ayant pris effet le 1er février 2018 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 ;

— CONDAMNE Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X] [P], épouse [N], et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Madame [L] [W], épouse [P], à verser à Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], la somme de 500 € (cinq cent euros) a titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 5] a [Localité 6] ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U],

épouse [R], à payer à Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X]

[P], épouse [N], et [Q] [P], épouse [H], venant aux

droits de Madame [L] [W], épouse [P], la somme de 3 600 € (trois mille six cent euros) au titre de l’arriéré locatif du mois de mars 2020 au mois de novembre 2020 inclus concernant le logement sis [Adresse 5] a [Localité 6] ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U],

épouse [R], à payer à Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X]

[P], épouse [N], et [Q] [P], épouse [H], venant aux

droits de Madame [L] [W], épouse [P], la somme de 285,66 € (deux cent

quatre-vingt-cinq euros et soixante-six centimes) au titre des charges locatives (taxes ordures ménagères) des années 2019 et 2020 (jusqu’au mois de novembre 2020 inclus) ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U],

épouse [R], aux dépens de l’instance ;

— DIT n’y avoir lieu a application de l’a1ticle 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire a titre provisoire ;

— DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice a la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration du 21 mars 2024, [T] [R] et [C] [U] épouse [R] ont interjeté appel de la décision.

[T] [R] et [C] [U] épouse [R] concluent à':

Et tous autres à produire, déduire ou suppléer éventuellement ou même d’office,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 1103, 1217 et 1219 du Code Civil ;

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil ;

Du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces produites ;

' PRONONCER L’IRRECEVABILITE des conclusions du 19.09.2024 de Madame [A] [P], divorcée [F], née le 5 janvier 1949 à [Localité 4] (65), de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 2], Madame [X] [P], épouse [N], née le 19 octobre 1946 à [Localité 4] (65), de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 3], Madame [Q] [P], épouse [H], née le 1er mars 1950 à [Localité 7] (65), de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 4] en application de l’article 954 du CPC,

' INFIRMER la décision de première instance en ce qu’elle a :

DECLARE irrecevables les demandes de Monsieur [T] [R] tendant à la nullité du bail d’habitation conclu le 26 janvier 2018 et du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

DECLARÉ recevable l’intervention volontaire de Mesdames [X] [P], épouse [N], et [Q] [P] épouse [H] ;

CONSTATE l’existence d’un contrat de bail verbal ayant mis à disposition de Monsieur [T] [R] et de Madame [C] [U] épouse [R], le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] (65) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400€ et aucune provision sur charges ;

DECLARE par conséquent recevables les demandes de Monsieur [T] [R] découlant de l’exécution de ce bail verbal ;

DIT que le logement loué par Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U] épouse [R], sis [Adresse 5] à [Localité 6] suivant contrat de bail verbal ayant pris effet le 1er février 2018 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Mesdames [A] [P] divorcée [F], [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H], venant aux droits de Madame [L] [W] épouse [P], à verser à Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U] épouse [R] la somme de 500 € (cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] POUR CE QUI CONCERNE LE MONTANT DE L’INDEMNITE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U] épouse [R] à payer à Mesdames [A] [P] divorcée [F], [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H], venant aux droits de Madame [L] [W] épouse [P], la somme de 3 600 € (trois mille six cent euros) au titre de l’arriéré locatif du mois de mars 2020 au mois de novembre 2020 inclus concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U] épouse [R] à payer à Mesdames [A] [P] divorcée [F], [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H], venant aux droits de Madame [L] [W] épouse [P], la somme de 285,66 € (deux cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-six centimes) au titre des charges locatives (taxes ordures ménagères) des années 2019 et 2020 (jusqu’au mois de novembre 2020 inclus) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U] épouse [R] aux dépens de l’instance :

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code d procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

ET, STATUANT A NOUVEAU :

' PRONONCER l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Madame [X] [P] et de Madame [Q] [P] pour défaut de qualité à agir,

' PRONONCER la nullité du bail d’habitation consenti par Mme [A] [F] pour défaut de qualité ;

' PRONONCER la nullité du commandement de payer du 30 octobre 2020 délivré par Madame [A] [F] et Madame [L] [P] à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R],

' ORDONNER à Madame [S] [P] épouse [F] la restitution des loyers payés par Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] au titre du bail d’habitation annulé, et l’y condamner,

' CONDAMNER Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts.

Subsidiairement,

' PRONONCER la résiliation du bail aux torts de Madame [A] [P] épouse [F] ;

' ORDONNER la restitution des loyers et charges payés du fait des fautes ;

En toute hypothèse,

' PRONONCER la nullité du congé pour vendre ;

' DEBOUTER Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

' CONDAMNER Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] la somme de 3.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

' CONDAMNER Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] aux dépens ;

[A] [P], divorcée [F], [X] [P] épouse [N], et [Q] [P] ,épouse [H] concluent à':

Vu la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article 1728, 1731 et suivants du Code civil

Accueillant Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], en leur appel du Jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de TARBES du 7 février 2024.

Les déclarer recevables mais mal fondé.

Les déboutés de leur demande de déclarer irrecevables les conclusions

des intimées.

Les déboutés de leurs demandes de :

— Prononcer l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de Madame [X] [P] et de Madame [Q] [P] pour défaut de qualité à agir ;

— Prononcer la nullité du bail d’habitation consenti par Mme [A] [F] pour défaut de qualité ;

— Prononcer la nullité du commandement de payer du 30 octobre 2020 délivré par Madame [A] [F] et Madame [L] [P] à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R],

— Ordonner à Madame [S] [P] épouse [F] la restitution des loyers payés par Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] au titre du bail d’habitation annulé, et l’y condamner,

— Condamner Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] la somme de 6 000 € à titre de dommages et

intérêts.

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [A] [P] épouse [F] ;

— Ordonner la restitution des loyers et charges payés du fait des fautes;

En toute hypothèse,

— Prononcer la nullité du congé pour vendre ;

— Débouter Madame [A] [P] épouse [F], Mme [X] [P] épouse [N], Madame [Q] [P] épouse [H] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions,

Confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TARBES le 17 février 2024 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable les demandes de Monsieur [T] [R] tendant la nullité du bail d’habitation conclu le 26 janvier 2018 et du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 pour défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de Mesdames [X] [P], épouse [N] et [Q] [P], épouse [H] ;

— Constaté la nullité du Contrat de bail conclu le 26 janvier 2018 entre Madame [E] [P], épouse [V], et Madame [C] [U], épouse [R] ;

— Constaté la nullité subséquente du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 par Madame [L] [W], épouse [P], et Madame [A] [P], divorcée [F], à Madame [C] [U], épouse [R] ;

— Constater l’existence d’un Contrat de bail verbal ayant mis à disposition de Monsieur [T] [R] et de Madame [C] [U], épouse [R], le logement sis [Adresse 5] à [Adresse 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400 € et aucune provision sur charges ;

— Déclaré par conséquent recevable les demandes de Monsieur [T] [R] découlant de l’exécution de ce bail verbal ;

— Dit que Mesdames Madame [A] [P], épouse [F], [X] [P], épouse [N] et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Mme [L] [W], épouse [P], ont manqué à leur obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent sis [Adresse 5] à [Localité 6]

([Localité 6] ;

— Dit que le logement loué par Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], sis [Adresse 5] à [Localité 6] suivant contrat de bail verbal ayant pris effet le 1er février 2018 n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Condamné Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X] [P], épouse [N] et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Mme [L] [W], épouse [P], à verser à Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

— Condamné solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R] à payer à Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X] [P], épouse [N] et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Mme [L] [W], épouse [P], la somme de 3.600 € (trois mille six cents euros) Au titre de l’arrière et locatif du mois de mars 2020 au mois de novembre 2020 inclus concernant le logement sis [Adresse 5] à [Adresse 7]) ;

— Condamné solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R] à payer à Mesdames [A] [P], divorcée [F], [X] [P], épouse [N] et [Q] [P], épouse [H], venant aux droits de Mme [L] [W], épouse [P], la somme de 285,66 € (deux cent quatre-vingt-cinq €uros et soixante-six centimes) au titre des charges locatives (taxes d’ordures ménagères) des années 2019 et 2020 (jusqu’au mois de novembre 2020 inclus);

— Condamné solidairement Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], aux dépens de l’instance.

Débouter Monsieur [T] [R] et Madame [C] [U], épouse [R], de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du C.P.C.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 avril 2025.

SUR CE

Par acte de donation en date du 18 aout 1999, reçu par Maitre [O] notaire, Monsieur [B] [P] et Madame [L] [W], épouse [J], ont donné a

Madame [A] [P], épouse [F], qui l’a acceptée, la nue-propriété d’un

immeuble sis [Adresse 5] a [Localité 6], avec réserve expresse d’usufruit au dernier vivant pour Monsieur et Madame [P] et Madame [E]

[P], usufruitière dudit bien aux termes d’un acte de donation partage en date du 7 décembre 1976.

Ledit bien est, par ailleurs, grevé d’un droit d’usage et d’habitation constitué aux termes d’un acte reçu par Maitre [D] le 24 octobre 1986 au profit de M. [V], époux de Madame [E] [P].

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2018, ayant pris effet au1er février 2018, Madame [E] [P], épouse [V], a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [R] concernant une maison sise [Adresse 5] à [Localité 6], composée de 3 pièces, pour une surface habitable de 98 mètres carrés moyennant un loyer de 400 € par mois et aucune provision sur charges.

Madame [E] [P], épouse [V], est décédée le 18 avril 2019. M.[V], époux de Madame [E] [P], bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation, était pré-décédé.

Par courrier en date du 07 juin 2020, Madame [L] [W], épouse [P], a indiqué à Madame [C] [R] venir aux droits de Madame [E] [P], épouse [V], en qualité de bailleur et usufruitière.

En raison de divers désordres dans le logement, une visite de l’ARS est intervenue le 21 juillet 2020 a la demande de la locataire.

Par acte d’huissier en date du 22 juillet 2020, Madame [L] [W], épouse [P], et Madame [A] [P], épouse [F], ont donné congé pour vendre à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] pour le 31 janvier 2021.

Le rapport de l’ARS a été établi et transmis aux parties le 08 septembre 2020. Il a retenu des non conformités aux réglementations en vigueur.

Par acte en date du 13 octobre 2020, un commandement de payer les loyers, d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement a été signifié à Madame [C] [R].

Madame [L] [W], épouse [P], est décédée le 10 décembre 2020, laissant pour héritières :

— Madame [X] [P], épouse [N],

— Madame [Q] [P], épouse [H],

— et Madame [A] [P], épouse [F].

Madame [A] [P], épouse [F], est devenue seule et pleine propriétaire du bien immobilier, objet du bail, suite au règlement de la succession de Madame [L] [W], épouse [P].

Par acte d’huissier en date du 28 mai 2021, Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] ont fait assigner Madame [A] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes aux fins de voir':

— prononcer la nullité du commandement de payer du 30 octobre 2020 délivré par Madame [A] [F] à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R],

— condamner Madame [A] [F] à payer à Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner Madame [A] [F] à payer Madame [C] [R] et Monsieur [T] [R] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [A] [F] aux entiers dépens.

Le juge des contentieux de la protection a rendu la décision dont appel notamment en prononçant la nullité du contrat de bail conclu le 26 janvier 2018 entre [E] [P] épouse [V] et [C] [U] épouse [R] et en constatant l’existence d’un contrat de bail verbal portant sur le logement objet du litige.

' Sur l’irrecevabilité des conclusions du 19 septembre 2024 de [A] [P], épouse [F], [X] [P], épouse [N], [Q] [P], épouse [H]':

[C] [R] et [T] [R] soulèvent l’irrecevabilité des conclusions d’intimées du 19 septembre 2024 sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile au motif que dans ces conclusions ,l’appel incident n’est pas clairement précisé ; il est seulement énoncé dans les trois pages du dispositif récapitulatif.

Ces conclusions, en ce qu’elles n’expriment pas distinctement l’exposé des faits et de la procédure et une discussion et prétentions tendant à l’infirmation ou l’annulation du jugement sont irrecevables.

Les intimées précisent n’avoir pas fait d’ appel incident et que leurs conclusions sollicitant la confirmation du jugement déféré sont parfaitement claires.

L’article 954 du code de procédure civile précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte de l’examen des conclusions du 19 septembre 2024 que celles-ci sont conformes aux exigences posées par l’article 954 du code de procédure civile et que le dispositif de ces conclusions comporte les prétentions des intimées tendant au débouté des demandes des appelants et à la confirmation du jugement déféré.

Il y a donc lieu de rejeter la demande d’irrecevabilité des conclusions.

' Sur le défaut de qualité à agir de [A] [P], et sur l’irrecevabilité des interventions volontaires :

Les appelants contestent la qualité à agir de [A] [P] en rappelant que le bail d’habitation du 26 janvier 2018 portant sur une maison individuelle sise [Adresse 5] à [Localité 8] a été conclu entre [E] [V] et les époux [R], Madame [F] a régularisé un avenant au contrat le 7 juin 2020.

Les propriétaires du bien [M] [F] et [G] [F] n’ont jamais été dans la cause lorsqu’elles sont devenues propriétaires du bien depuis le décès d'[L] [P] épouse [F].

Sur cette période du bail du 26 janvier 2018 et de son avenant du 7 juin 2020, le bail est nul et de nul effet comme ayant été consenti par une personne n’ayant pas qualité.

Madame [F] ne disposait d’aucun pouvoir de signature du bail à la place de l’usufruitière et n’a donc pas qualité pour agir en demande de paiement des loyers allégués.

Les intimées font valoir qu'[L] [W] veuve [P] a récupéré l’usufruit de la maison après le décès de [E] [P] et qu’à son décès le 10 décembre 2020 [A] [F] née [P] est devenu pleine propriétaire du bien immobilier dont elle avait reçu par son père donation de la nue-propriété par acte du 18 août 1999.

L’article 122 du code de procédure civile précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité le défaut d’intérêt la prescription le délai préfixe la chose jugée.

Le bail d’habitation conclu le 26 janvier 2018 a pris fin le 30 novembre 2020 par le départ des locataires et donc antérieurement au décès d'[L] [W] épouse [P].

Les filles de cette dernière, [A] [F] née [P], [X] [P] épouse [N] et [Q] [P] épouse [H] venant aux droits de leur mère ont qualité à agir puisque les comptes entre les parties concernent les époux [R] et les héritières d'[L] [W] épouse [P] compte tenu de la période pendant laquelle le bail d’habitation s’est poursuivi.

L’exécution du bail d’habitation concerne en effet les héritières d'[L] [W] usufruitière de la maison pendant la durée du bail. Elle ne concerne pas les filles de [A] [F], [M] [F] et [G] [F] auxquelles leur mère a fait donation de ce bien le 18 août 2021 soit postérieurement au départ des lieux des locataires, bien qu’elles ont vendu le 26 janvier 2022.

La fin de non recevoir soulevée par les appelants sera donc rejetée, la qualité à agir de [A] [F] reconnue et l’intervention volontaire de [X] [P] et de [Q] [P] déclarée recevable.

' Sur la nullité du bail d’habitation et du commandement de payer du 30 octobre 2020 et sur la demande de restitution des loyers payés au titre du bail d’habitation annulé :

Le jugement déféré sera confirmé sur l’irrecevabilité des demandes de nullité présentées par [T] [R].

En effet seule [C] [U] épouse [R] a pris à bail le logement objet du litige et n’a pas informé le bailleur de sa situation matrimoniale ; de ce fait elle ne saurait se prévaloir d’un droit au bail au profit de son époux.

Le jugement déféré a considéré que le bail conclu le 26 janvier 2018 entre [E] [P] épouse [V] et [C] [U] épouse [R] était nul ainsi que le commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 puisqu’il avait été signé par [A] [F] qui n’avait pas qualité pour le faire en lieu et place de l’usufruitière, à savoir sa tante [E] [P] épouse [V].

Il a été jugé qu’il s’agissait en réalité d’un bail verbal.

En l’espèce [T] [R] et [C] [U] épouse [R] ne contestent pas avoir loué le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] à compter du 1er février 2018 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 400 €.

Le jugement déféré sera confirmé sur l’existence d’un bail verbal non utilement contesté et [T] [R] sera considéré comme cotitulaire du contrat de bail en ce qu’il est admis qu’il occupait également le logement litigieux et que l’ensemble des correspondances échangées entre bailleurs et preneurs ont été adressées au couple [R].

Il dispose donc d’un intérêt à agir dans la présente instance.

S’agissant de la nullité du commandement de payer, le jugement déféré sera confirmé sur ce point en ce qu’il a constaté la nullité du commandement de payer délivré le 13 octobre 2020 par [L] [W] épouse [P] et [A] [P] épouse [F] à [C] [U] épouse [R].

En effet la nullité du bail ayant été prononcée pour défaut de qualité de [A] [P] épouse [F], la nullité subséquente du commandement de payer doit être également constatée.

En ce qui concerne la demande de nullité du congé aux fins de vente délivré le 22 juillet 2020 par [L] [P] en qualité d’usufruitière et [A] [F] en qualité de nu-propriétaire, cette demande sera rejetée, le congé ayant été délivré pour la date du 31 janvier 2021 et les locataires ayant quitté les lieux en novembre 2020. Il n’est pas démontré un défaut de qualité à agir d'[L] [P] et de [A] [P] venant aux droits de [E] [V] née [P], usufruitière de premier rang,décédée le 18 avril 2019.

' Sur le caractère indécent du logement et le paiement des loyers :

Les époux [R] sollicitent la résiliation du bail aux torts de [A] [F] en faisant valoir le caractère indécent du logement et invoquent l’exception d’inexécution reconnue par l’article 1219 du Code civil qui dispose qu’ une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Ils soutiennent avoir vécu de janvier 2018 à décembre 2020 dans un logement insalubre nuisant gravement à leur état de santé d’une part et abîmant leurs effets personnels et leurs meubles du fait des moisissures présentes dans le logement comme le retient le procès-verbal de constat de Maître [I] [Z] commissaire de justice du 30 novembre 2020. Tant le compte rendu de visite du 20 juillet 2020 de l’ARS que le PV de constat de Maître [Z] font état de moisissures dans toutes les pièces.

Malgré les très nombreuses relances, les propriétaires qui se sont succédé n’ont jamais fait procéder aux travaux de remise aux normes du logement. En juillet 2020, immédiatement après la visite de l’ARS, les propriétaires donnaient congé aux époux [R] qui se sont alors retrouvés dans une grande précarité alors qu’ils étaient âgés tous deux de plus de 70 ans retraités avec un état de santé fragile plongés dans l’angoisse de ne pas pouvoir se reloger en pleine pandémie mondiale du coronavirus.

Ils font valoir que dès la conclusion du contrat de bail [A] [P] a été de mauvaise foi en signant le contrat au nom de [E] [P] épouse [V]. Les consorts [P] n’ont pas fourni un logement décent au couple [R] exigeant qu’ils règlent en espèces pour qu’il n’y ait pas de trace du paiement, en ne réalisant pas les travaux sollicités par l’ARS, en exigeant le paiement de charges alors que le contrat de bail n’en prévoit pas le paiement.

Pour toutes ces fautes commises ils sollicitent outre le prononcé de la résiliation du bail aux torts de [A] [F], la restitution des loyers et charges payées et la nullité du congé pour vendre.

Les intimés se prévalent de l’état des lieux d’entrée qui fait foi et démontre le bon état général du bien loué. Ils considèrent que les appelants échouent dans leur démonstration d’un logement insalubre depuis le début du bail. Ils dénoncent la propre incurie des locataires auxquels il appartenait d’ entretenir le bien loué. Le chauffage fonctionnait au gaz et non à l’électricité et contrairement à ce que prétendent les époux [R] lorsque la révision de la chaudière a été effectuée en mars 2018 aucune mention orale ou écrite n’ a été faite par le technicien sur un prochain changement à prévoir. Ils ajoutent que le logement a été vendu avec la chaudière existante et que le diagnostic technique mentionne une consommation énergétique de niveau D ce qui n’est pas anormal pour une maison d’habitation dont la construction est antérieure à 1949.

Il font valoir qu’ils ont demandé à connaître les disponibilités des locataires pour l’intervention du menuisier pour le problème du plancher afin d’y remédier et qu’il ne sera jamais donné la moindre suite à cette demande. Ils rappellent les diligences effectuées et reprochent aux locataires d’user de tous les moyens dilatoires pour ne pas payer le loyer. Ils soutiennent que l’état du logement constaté par l’ARS résulte des 30 mois d’occupation par les époux [R] dans la mesure où lors de leur entrée dans les lieux le logement était en bon état.

Ils réclament paiement de l’arriéré locatif et des taxes d’ordures ménagères.

L’article 1728 du Code civil met à la charge du preneur deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

La loi du 6 juillet 1989 en son article 7 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La demande de restitution de loyers subséquente à la demande d’annulation du contrat de bail sera rejetée puisqu’il existait un bail verbal avec obligation pour les locataires de régler les loyers.

Cependant ceux-ci se prévalent de l’exception d’inexécution et considèrent que le bailleur n’ayant pas rempli son obligation de leur fournir une jouissance paisible des lieux, et en raison de l’indécence du logement, ils ne sont pas tenus de payer les loyers dont ils sollicitent la restitution.

L’article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur les travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus. En revanche locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux doués comme le prévoit le bail.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent.

Aux termes de l’article six de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteint à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce les critères auxquels doit satisfaire un logement requalifié de décent.

Ce logement doit assurer le clos et le couvert, être en état d’entretien être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les équipements d’électricité de 15 de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement doit permettre une aération suffisante.

En l’espèce il résulte du rapport de l’ARS établi le 3 septembre 2020 suite à la visite effectuée le 21 juillet 2020 que les désordres suivants ont été observés : « anomalies sur l’installation électrique, présence de moisissures dans la pièce à vivre la chambre et la cuisine, présence d’humidité dans la pièce à vivre, déclivité souplesse excessive à certains endroits du plancher de la chambre, d’étalonnage insuffisant des portes de la chambre, la salle de bains et du cabinet d’aisance, module d’entrée d’air de la fenêtre de la chambre ne donnant pas sur l’extérieur, absence de joint d’étanchéité au pourtour de la baignoire (incombant au locataire). »

Cet organisme a indiqué que les désordres constatés pouvaient porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de survenue ou d’aggravation de pathologie notamment maladie pulmonaire asthme et allergies du fait de l’absence ou insuffisance de ventilation permanente, mauvaise ventilation, moisissures, survenue d’accidents tels que chocs électriques, incendie, explosion, chute de personnes, installation électrique non sécurisée, défaut de planéité du plancher. Il a été préconisé les travaux nécessaires réalisés dans les règles de l’art en ce qui concerne la menuiserie des fenêtres la ventilation des infiltrations et remontées d’eau la mise en sécurité des installations électriques les moisissures et l’humidité. Le rapport conclut à des risques pour la santé et la sécurité auxquels sont exposés les occupants en proposant au préfet des Hautes-Pyrénées la procédure de traitement d’urgence du danger sanitaire ponctuel soit mise en 'uvre sur le logement. Les désordres constatés constituent des non-conformités au règlement sanitaire départemental au décret N° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Toutefois il n’est pas démontré que les locataires n’aient pas pu utiliser le logement selon les prévisions du bail alors qu’ils ont occupé celui-ci et ne démontre pas avoir dû le quitter compte tenu des anomalies relevées.

Il ressort des documents versés par les intimés que des diligences ont été entreprises postérieurement au constat de l’ARS et que par courrier du 5 octobre 2020 adressé à [C] et [T] [R], les bailleurs informaient les locataires que des artisans allaient intervenir, un menuiser un électricien un plombier et un peintre ainsi qu’un expert mandaté par leur assurance. Il justifie du remplacement du joint autour de la baignoire incombant normalement au locataire. Il verse également aux débats une attestation du menuisier datée du 25 août 2021 indiquant que son intervention a été reportée car les locataires ne voulaient pas de travaux en présence de leur famille.

Il y a donc lieu d’apprécier le préjudice de jouissance subie par les locataires en leur allouant des dommages intérêts compte tenu du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 2000 € en fonction des désordres constatés, les appelants ne produisant par ailleurs aucune pièce médicale ou autre documents permettant d’indemniser leur préjudice dans les proportions réclamées à hauteur de 6000 €.

Leur obligation à paiement de loyers sera donc confirmée à hauteur des sommes retenues par le premier juge dans un jugement particulièrement circonstancié, les sommes précisées au titre des loyers et des charges représentées par la taxe d’ordures ménagères n’étant pas utilement contestées par les appelants.

Le jugement déféré sera donc infirmé uniquement en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à [T] et [C] [R] est confirmée en toutes ses autres dispositions.

La somme de 500 € sera allouée aux intimées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Rejette la demande d’irrecevabilité des conclusions d’intimées présentée par [C] [R] et [T] [R].

Rejette la demande d’irrecevabilité d’intervention volontaire de [X] [P] épouse [N] et [Q] [P] épouse [H] pour défaut de qualité à agir

rejette la demande de nullité du congé pour vente.

Rejette la demande de restitution des loyers et charges payées et de prononcer de la résiliation du bail aux torts de [A] [P] épouse [F]

Infirmant partiellement le jugement déféré :

Condamne, [A] [P] divorcée [F], [X] [P] épouse [N] et [Q] [P] épouse [H] venant aux droits d’ [L] [W] épouse [P] à verser à [T] [R] et [C] [U] épouse [R] la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant':

Condamne solidairement [T] [R] et [C] [U] épouse [R] à payer à, [A] [P] divorcée [F], [X] [P] épouse [N] et [Q] [P] épouse [H] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [T] [R] et [C] [U] épouse [R] tenus aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,