Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03952 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGJR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 19/13858

APPELANTE

Madame [X] [M]

née le 15 décembre 1968 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aurélie BERTHET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2274

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2020/048958 du 28/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet PONCELET & Cie, SARL immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 572 025 005

C/O CABINET PONCELET & CIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [M] est propriétaire des lots n° 8 et 17 de l’état de descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte du 26 novembre 2019 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] a assigné Mme [M] aux fins d’obtenir sa condamnation au titre à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9.470,64 ' au titre de l’arriéré des charges et des frais, 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts

—  3.000 ' de dommages-intérêts,

— les intérêts capitalisés sur ces sommes par application de l’article 1343-2 du code civil

—  1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant la sommation de payer les charges de copropriété, les frais de délivrance de l’assignation et les frais d’exécution forcée à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 24 novembre 2020 le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 6.491,47 ' au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre inclus et des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154),

— condamné Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 400 ' de dommages-intérêts,

— condamné Mme [M] aux dépens comprenant la sommation de payer les charges de copropriété, les frais de délivrance à de l’assignation et les frais d’exécution forcée à intervenir, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires.

Mme [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 février 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 février 2025 par lesquelles Mme [M], appelant, invite la cour à :

in limine litis,

— constater l’irrégularité de fond affectant la validité de l’assignation qui lui a été délivrée le 26 novembre 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires et de tous les actes subséquents, tant en première instance qu’en appel,

— les rejeter comme nuls et de nul effet,

au fond,

— confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires.

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il :

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.491,47 ', 4ème trimestre 2019 inclus et non réglée outre les frais avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

a ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 ' de dommages-intérêts,

l’a condamné aux dépens comprenant la sommation de payer les charges de copropriété, les frais de délivrance à de l’assignation et les frais d’exécution forcée à intervenir, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

a ordonné l’exécution provisoire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dont notamment :

le remboursement de charges de copropriété et autres frais et intérêts,

l’octroi de dommages et intérêts,

la capitalisation des intérêts,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes éventuellement dues au titre des charges de copropriété, soit vingt-quatre mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Maître Aurélie Berthet, avocat de Mme [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.000 ' hors taxes sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Vu les conclusions en date du 18 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 de laloi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, de :

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes et moyens, y compris au titre de sa demande d’irrecevabilité,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à lui payer les sommes de :

6.491,47 ', 4ème trimestre 2019 inclus et non réglé, outre les frais avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

400 ' à titre de dommages et intérêts,

1.000 ' au titre de l’article 700,

— dire que Mme [M] ne respecte pas son obligation impérative et impérieuse de régler ses charges de copropriété,

— dire qu’à la date du 18 novembre 2019, celle-ci était débitrice de la somme au moins égale à 9.470,64 ', 4ème trimestre 2019 inclus (du 1er avril 2014 au 18 novembre 2019),

— dire que ce défaut de paiement lui crée un préjudice financier direct et certain

— condamner Mme [M] à lui payer les sommes de :

9.470,64 ', 4ème trimestre 2019 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglés outre les frais, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,

les intérêts capitalisés sur ces sommes en application de l’article 1154 du code civil,

1.500 ' en cause de première instance et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux dépens en ce comprenant la sommation de payer les charges de copropriété, les frais de délivrance de l’assignation outre les frais d’exécution forcée à intervenir,

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en l’intégralité de ses dispositions,

— condamner Mme [M] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 1.500 ' par application de l’article 700 du même code en cause,

— débouter Mme [M] de toutes demandes et moyens contraires, y compris au titre de son appel incident.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la nullité de l’assignation

Au visa des articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile, Mme [M] soutient ce qui suit :

'… le Cabinet Poncelet et Cie prétend être le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], mais n’en justifie pas.

Or tout porte à croire qu’il n’ait pas été régulièrement nommé comme tel : il n’avait donc pas le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a [Localité 4] lorsqu’il a assigné Mme [M], ni la capacité d’ester en justice pour son compte.

L’assignation du 26 novembre 2019 est donc entachée d’une irrégularité de fond : elle est nulle et de nul effet'.

En réalité la société à responsabilité limitée Cabinet Poncelet & Cie a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] au terme de la résolution n° 4-2 de l’assemblée générale du 30 avril 2019, étant précisé que Mme [M], qui était présente à cette assemblée, a voté 'pour’ la nomination de la société Cabinet Poncelet & Cie en qualité de syndic. Cette résolution ne peut donc être contestée par Mme [M] et n’a fait l’objet d’aucun recours (pièce syndicat n° 1 : procès verbal de l’assemblée générale et certificat de non recours).

A la date de l’assignation du 26 novembre 2019 la société Cabinet Poncelet & Cie avait donc la capacité et le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires, de sorte que l’acte introductif d’instance n’est entaché d’aucune nullité.

Mme [M] doit être déboutée de sa demande de nullité de l’assignation et de la procédure subséquente.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2014 au 18 novembre 2019, appel 4ème trimestre 2019 inclus.

Le syndicat sollicite la condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 9.470,64 ' au titre de l’arriéré des charges et frais. Cette somme comprend divers frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de syndic, des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.014,45 '. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement, les frais de syndic, les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’établit à 9.470,64 – 1.014,45 = 8.456,19 '.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [M],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

18 novembre 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014,

15 février 2016 approuvant les comptes du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2015,

28 février 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

14 mars 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,et votant le budget prévisionnel 2019,

30 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,et votant le budget prévisionnel 2020,

— les attestations de non recours de ces assemblées,

— les appels trimestriels de charges du 31 mars 2014 (2ème trimestre 2014) au 30 septembre 2019 (4ème trimestre 2019), des 1er et 2ème trimestre 2020,

— le décompte des sommes dues incluant les versements de Mme [M],

— le contrat de syndic,

— la sommation de payer du 23 septembre 2016.

Le relevé de compte du 18 novembre 2019 comporte une mention manuscrite 'quote part loi SRU lot n° AL 11' d’un montant de 1.964,72 '.

Pas plus en première instance qu’en appel le syndicat ne donne d’explication sur cette mention manuscrite. Faute d’explication et de justification, c’est à juste titre que la première juge a déduit cette somme de la créance du syndicat.

Pour le surplus, il a été vu que les comptes et budgets prévisionnels de la période considérée ont été approuvés par les assemblée générales qui sont définitives pour ne pas avoir été contestées, que les appel de fonds sont produits et que le décompte versé aux débats par le syndicat mentionne les versements de Mme [M].

Le syndicat justifie par conséquent de sa créance d’un montant de 8.456,19 – 1.964,72 = 6.491,47 '.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 6.491,47 ' au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4ème trimestre inclus suivant décompte du 18 novembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes (pièce syndicat n° 10 : relevé de compte au 18 novembre 2019) :

—  10 novembre 2014 : relance : 8,88 ',

—  4 décembre 2014 : relance : 40,22 ',

—  30 janvier 2015 : relance : 0,74 ',

—  10 juin 2015 : relance : 9,08 ',

—  8 février 2016 : relance : 0,78 ',

—  2 octobre 2016 : vacation dossier huissier : 171,67 ',

—  4 octobre 2016 : vacation dossier avocat : 343,34 ',

—  5 octobre 2016 : M. [B] F 16.09.3775 Aff [M] : 203,57 ',

—  27 février 2017 : mise en demeure : 47,27 ',

—  12 juin 2017 : LD 03/06/17 Dos Avocat suite AGO : 47,27 ',

—  7 septembre 2017 : M. [B] F 17.08.3064 Aff [M] : 141,63 ',

total : 1.014,45 '.

Les relances antérieures à toute mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1. Les frais de syndic (vacation dossier huissier et avocat,) font partie des diligences de base du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici. Les frais intitulés 'LD 03/06/17 Dos Avocat suite AGO : 47,27 '' et 'M. [B] F 17.08.3064 Aff [M] : 141,63 '' ne sont ni expliqués, ni justifiés. La mise en demeure du 27 février 2017 n’est pas versée aux débats.

Il s’en suit que le syndicat ne justifie pas de sa demande au titre des frais.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le 1er avril 2014 et jusqu’au 7 novembre 2019, soit durant plus de 5 années, Mme [M] s’est abstenue de payer les charges de copropriété et appels travaux dans leur intégralité à leur échéance, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été justement évalué par la première juge.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [M] à payer au syndicat la somme de 400 ' de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Cette demande ne saurait prospérer dans la mesure où le relevé de compte produit par Mme [M] portant sur la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024 fait apparaître que, par ses nombreux paiements, essentiellement entre le 21 juin 2022 et le 27 novembre 2023, Mme [M] a apuré sa dette, son compte étant créditeur à la date du 1er janvier 2024.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 formulées par Mme [M].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [M] de sa demande de nullité de l’acte introductif d’instance et de la procédure subséquente ;

Déboute Mme [M] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [M] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE