RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18423 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIQ7V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’EVRY- RG n° 21/00960

APPELANTE

S.A. D’HLM SEQENS

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant, M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 344

INTIMÉS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du 04 avril 2023, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Madame [I] [O]

née vers 1973 à [Localité 6] (Comores)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Manon EVANO BEAU, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 13 mai 2025 puis prorogé au 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er octobre 2010, la société Domaxis, aux droits de laquelle vient la société Sequens, a donné en location à Mme [C] [E] et à M. [D] [R] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Mme [I] [O] s’étant trouvé sur le territoire français en situation irrégulière, elle a usurpé durant plusieurs années l’identité de Mme [C] [E].

Par jugement du 9 février 2016, le tribunal de grande instance d’Evry établissait que Mme [I] [O] était bien la mère de ses quatre enfants, et non Mme [C] [E]. Le 13 mars 2019, Mme [I] [O] obtenait des autorités comoriennes un jugement supplétif de naissance la concernant. Mme [I] [O] bénéficiait d’un titre de séjour valable jusqu’au 30 novembre 2022.

Par lettre du 29 mai 2019, Mme [I] [O] demandait à la société Domaxis d’inscrire son identité sur le contrat de bail en lieu et place de celle de Mme [C] [E].

La société souhaitait soumettre la nullité du contrat de location et la restitution du logement à cet effet.

Saisi par la société Sequens par acte de commissaire de justice délivré les 10 mars 2021 et 22 octobre 2021 (les affaires ont par la suite été jointes), par jugement contradictoire rendu le 22 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes a rendu la décision suivante :

— déboute la société Sequens de sa demande de nullité du contrat de location conclu le 1er octobre 2010 avec Mme [C] [E], de son vrai nom Mme [I] [O], et M. [D] [R] ;

— enjoint à la société Sequens de ses demandes subséquentes à sa demande de nullité, en ce compris ses demandes tendant à la restitution du logement ainsi qu’à la fixation et au paiement d’indemnités d’occupation ;

— déboute la société Sequens de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Sequens au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 janvier 2023, la société Sequens a interjeté appel de ce jugement.

Le 9 mai 2023, les dossiers n° 23/01379 et n°23/01514 ont été joints.

Par ordonnance sur incident rendue le 7 novembre 2023, le conseiller le mise en état a :

— prononcé la radiation de l’appel relevé par la société Seqens contre le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry ;

— imparti à la société Seqens un délai jusqu’au 5 décembre 2023 pour donner sa réponse sur la médiation ;

— condamné la société Seqens aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à Mme [I] [O] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 29 novembre 2023, l’affaire a été rétablie en raison de l’accord des parties sur une mesure de médiation.

Cette médiation n’a pas aboutie.

Par seconde ordonnance sur incident rendue le 12 novembre 2024, le conseiller le mise en état a :

— ordonné la rectification du dispositif de l’ordonnance enregistrée sous le RG n°23/01379 en date du 7 novembre 2023 comme suit :

— dit que la mention figurant en page 2

« Condamnons la SA Seqens aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à Mme [I] [O] la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile."

sera remplacée par :

« Condamnons la SA Seqens aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer à Maître Manon Evano Beau la somme de 1000 euros par application de l’article 700 2° du code de procédure civile et disons qu’il sera procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. »

— dit que le présent arrêt rectificatif sera mentionné en marge de la minute et des expéditions de l’ordonnance rendue le 7 novembre 2023 et notifiée comme ladite ordonnance ;

— dit que les dépens de la présente procédure resteront à la charge du Trésor public.

Dans ses dernières conclusions déposées le 27 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Sequens demande à la cour de :

— dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de nullité du contrat de location conclu le 1er octobre 2010 avec Mme [C] [E], de son vrai nom Mme [I] [O], et M. [D] [R] ;

— lui a enjoint de régulariser le contrat de location du 1er octobre 2010 en remplaçant l’identité de Mme [C] [E] par celle de Mme [I] [O] ;

— la déboute de ses demandes subséquentes à sa demande de nullité, en ce compris ses demandes tendant à la restitution du logement ainsi qu’à la fixation et au paiement d’indemnités d’occupation ;

— la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— débouter Mme [I] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— statuant de nouveau :

— annuler le contrat de location en date du 1er octobre 2010 entre Mme [C] [E] de son vrai nom Mme [I] [O], M. [D] [R] et elle pour dol ;

— en conséquence :

— ordonner la restitution du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], objet du contrat annulé ;

— à défaut par Mme [I] [O] d’avoir volontairement quitté le logement, ordonner en conséquence l’expulsion de la citée et de tous occupants de son chef des lieux du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec dispense du délai de deux mois prévus aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique.

— condamner Mme [I] [O] au paiement, au profit de la société requérante, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des citées, sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme égale au loyer du logement sans préjudice des charges ;

— condamner Mme [I] [O] d’ores et déjà au paiement de la somme de somme de 25 291,28 euros au titre des indemnités d’occupation terme de décembre 2024 inclus ;

— dire qu’à compter du mois de mars 2023 et jusqu’à son départ définitif, Mme [I] [O] devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— à titre subsidiaire :

— condamner Mme [I] [O] au paiement de la somme 25 291,28 euros au titre des loyers et charges dus au 15 janvier 2025 (terme du mois de décembre 2024 inclus) ;

— en tout état de cause :

— condamner Mme [I] [O] à payer à la société requérante la somme de

5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [I] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [I] [O] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence :

— à titre principal :

— confirmer le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Evry Courcouronnes pôle de proximité (RG 21/00960) en ce qu’il a :

— débouté la société Sequens de sa demande de nullité du contrat de location conclu le 1er octobre 2010 avec Mme [C] [E], en son vrai nom, et M. [D] [R] ;

— enjoint à la société Sequens de régulariser le contrat de location du 1er

octobre 2010 en remplaçant l’identité de Mme [C] [E] par la sienne ;

— débouté la société Sequens de ses demandes subséquentes à sa demande de nullité, en ce compris les demandes tendant à la restitution du logement ainsi qu’à la fixation et au paiement d’indemnités d’occupation ;

— débouté la société Sequens de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Sequens au paiement des dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

— à titre subsidiaire :

— lui octroyer et tout occupant de son chef un délai de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— et pour le cas où la cour de céans venait à entrer en voie de condamnation à son égard au titre des indemnités d’occupation, vu l’article 1240 du code civil :

— déclarer que la société Sequens a commis une faute à son préjudice certain et direct ;

— condamner la société Sequens à lui verser la somme de 25 292,28 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la compensation avec les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— débouter la société Sequens de sa demande tendant à voir ordonner son expulsion avec dispense du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement ;

— débouter la société Sequens de sa demande tendant à la voir condamner au paiement d’une astreinte de 8 euros par jour de retard jusqu’à la restitution effective des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— rappeler que son expulsion ne pourra pas intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et qu’il doit en tout état de cause être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ;

— en tout état de cause, et y ajoutant :

— condamner la société Sequens à payer à M^e Manon Evano Beau, Avocat au Barreau de l’Essonne, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile par application de l’article 37 de la loi de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

— condamner la société Sequens aux entiers dépens.

M. [D] [R] à qui la déclaration d’appel et des conclusions ont été signifiés le 4 avril 2023 à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de nullité pour dol,

Pour solliciter l’annulation du contrat de location conclu le 1er octobre 2010, la société Seqens, appelante, invoque un vice du consentement fondé sur un dol qui aurait été commis par Mme [I] [O], laquelle ne lui aurait pas déclaré sa véritable identité lors de la signature du contrat de bail.

La nullité d’une convention pour absence de consentement, qui vise à protéger l’intérêt de la partie dont le consentement n’a pas été valablement donné, est une nullité relative dont la règle s’applique à tous les cocontractants dont le consentement aurait pu être vicié à l’occasion de la conclusion d’un bail.

L’action en nullité introduite par l’appelante est destinée à protéger des intérêts privés des cocontractants. Le fait qu’il s’agisse d’un bail social ne suffit pas en soi à conférer à la nullité un caractère absolu, lequel concerne la sauvegarde de l’intérêt général.

Une nullité relative demeure ensuite toujours susceptible d’être couverte par voie de confirmation du contrat.

En l’espèce, l’action en nullité pour cause de dol de la société Seqens a été initiée suivant assignation du 10 mars 2021, alors que Mme [I] [O] avait dans l’intervalle et de sa propre initiative, révélée sa véritable identité au bailleur suivant courrier du 20 mai 2019.

Il ressort des pièces produites que la société Sequens a elle-même admis que " le dol a été découvert par le courrier envoyé par Mme [I] [O] en date du 20 mai 2019."

Il s’en déduit que durant presque deux années après le 20 mai 2019, l’appelante a poursuivi l’exécution volontaire du contrat de location du 1er octobre 2010, en parfaite connaissance de la véritable identité de Mme [I] [O] qui lui avait été révélée par celle-ci.

Il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que durant presque deux années depuis le 20 mai 2019, la société Seqens ait indiqué à Mme [I] [O] qu’elle entendait mettre un terme au contrat de location compte tenu des informations qu’elle avait reçues, chacune des parties s’étant maintenue dans ses droits et obligations contractuelles, en parfaite connaissance de l’identité réelle de la locataire.

Il apparait ainsi que la société Seqens qui a eu connaissance du vice allégué depuis le 20 mai 2019, date à laquelle elle a été informée de la véritable identité de Mme [O] a par la suite volontairement poursuivi l’exécution du bail en maintenant l’encaissement des loyers versés par celle-ci et en la laissant en possession des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Il est ensuite établi qu’après avoir eu connaissance de l’identité de Mme [O], l’appelante a pris contact avec celle-ci pour faire le point sur sa situation.

En juillet 2019, l’appelante a écrit à Mme [O] en ces termes : " vous nous sollicitez afin d’établir votre contrat de location à votre nom de naissance [O]. Pour nous permettre l’étude de votre demande, nous vous convoquons ['] ".

Il apparait ainsi qu’après avoir été informée de la véritable identité de la locataire, la société Seqens l’a convoquée par lettre du 2 juillet 2019. La lettre indique que cet entretien est destiné à étudier la demande de Mme [O] et à faire le point sur sa situation, notamment au regard de la régularité de sa présence sur le territoire français.

Par courriel du 4 février 2020, le bailleur a écrit au conciliateur saisi par Mme [O] : " je vous prie de trouver ci-joint les courriers adressés à Madame [E] suite à sa demande de régularisation de situation. Toutefois, nous n’avons reçu aucun document nous permettant d’accéder à sa demande. "

Ces deux courriers démontrent à eux seuls que l’appelante a manifesté son intention de réparer le vice affectant le contrat.

Si la société Seqens indique dans sa lettre qu’elle se réserve le droit de saisir les juridictions compétentes, elle ne se prévaut cependant d’aucune cause de nullité et n’exprime aucune intention d’agir en justice sur ce fondement.

La société appelante ne justifie de l’envoi d’aucun courrier de mise en demeure adressé à Mme [O], ni d’acte pour lui faire sommation d’avoir à quitter les lieux.

La circonstance que la société Seqens ait changé de dénomination en continuant cependant d’appartenir à un même Groupe Action Logement n’est pas en soi de nature à établir qu’un simple changement de dénomination aurait eu pour conséquence de « fortement ralentir le traitement des dossiers », et plus particulièrement celui de Mme [O].

En outre, le contexte sanitaire lié à la Covid19 n’est pas non plus de nature à justifier l’inaction de la société Seqens durant presque deux années après avoir eu connaissance du vice allégué dès le 2 juillet 2019.

Ainsi il est établi que la société Seqens n’a adressé aucune lettre de mise en demeure ni de commandement de quitter les lieux à Mme [O] durant presque deux ans alors qu’il n’était aucunement interdit d’initier une procédure d’expulsion devant les tribunaux durant la période de crise sanitaire, et n’a effectué aucune démarche à l’encontre de Mme [O] pendant cette même période. En poursuivant l’exécution du bail durant presque deux années sans se prévaloir d’une cause de nullité, la société Seqens a confirmé son intention tacite de réparer le vice affectant le contrat et portant sur la véritable identité de la locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il y a eu confirmation implicite du contrat de location de la part de la société Seqens après le 2 juillet 2019 sous la véritable identité de Mme [O], de sorte que la nullité du contrat a été couverte.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Seqens de sa demande tendant à voir annuler le contrat de location du 1er octobre 2010, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes, en ce compris les demandes tendant à la restitution du logement devenues sans objet, ainsi qu’à la fixation et au paiement d’indemnités d’occupation présentées en conséquence de la demande en nullité.

— Sur la régularisation du contrat de location,

Dès lors que l’appelante a été informée dès le 2 juillet 2029 de la situation et de la véritable identité de la locataire, qu’elle a poursuivi l’exécution du contrat, sans dénonciation, pendant presque deux années, et que la cause de l’irrégularité originelle qu’elle soulève tardivement a disparu puisque Mme [I] [O] est désormais titulaire d’un titre de séjour mention « vie privée et familiale », elle ne justifie d’aucun grief pour s’opposer à la régularisation du contrat de bail.

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un contrat de location doit préciser le nom du locataire ; l’alinéa 7 précisant quant à lui que « chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article. »

Conformément aux dispositions de l’article 40 de cette même loi, seul le dernier alinéa de l’article 3 ne s’applique pas aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, qu’ils soient ou non conventionnés, de sorte que l’alinéa 7 précédemment visé s’applique au cas d’espèce.

Il y a dès lors lieu de régulariser le bail en cause et d’ordonner cette régularisation, à défaut pour la société Seqens d’y procéder spontanément.

Il convient de confirmer la décision déférée en qu’elle a enjoint à la société Seqens de régulariser le contrat de location du 1er octobre 2010 en faisant figurer l’identité de Mme [I] [O] en lieu et place de celle de Mme [C] [E].

— Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Il convient de condamner la société Sequens, qui succombe, aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmées.

Il convient en équité de condamner en outre l’appelante à verser à Mme [I] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile par application de l’article 37 de la loi de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne la société Seqens à verser à Mme [I] [O] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile par application de l’article 37 de la loi de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

Condamne la société Seqens aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,