CF/LCC

Numéro 25/0008

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/01/2025

Dossier : N° RG 21/03434

N° Portalis DBVV-V-B7F-IAM5

Nature affaire :

Demande relative à un droit de passage

Affaire :

[H] [A], [Z] [X] [B] épouse [A]

C/

[E] [C],

[T] [L] épouse [C],

[M] [YC] [YV], [D] [G] [O] [S]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Novembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [H] [A]

né le 02 Décembre 1951 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 20]

Madame [Z] [X] [B] épouse [A]

née le 20 Janvier 1953 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 20]

représentés par M^e Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de PAU et assistés de M^e Antoine MOUTON de la SCP GARMENDIA-MOUTON, membre de l’AARPI KALIS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [E] [C]

né le 1er Février 1960 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 20]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6738 du 17/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Madame [T] [L] épouse [C]

née le 31 mars 1961 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 20]

représentés et assistés de M^e Gilles LEFEBVRE, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [M] [YC] [YV] – INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 16 Juin 1984 à [Localité 23] (ETATS-UNIS)

de nationalité Américaine

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 2] (ETATS-UNIS)

Madame [D], [G] [O] [S] – INTERVENANTE VOLONTAIRE

née le 23 Avril 1988 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 2] (ETATS-UNIS)

représentés et assistés de M^e Benjamin ARBIEU, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 27 SEPTEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 17/01645

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 04 janvier 1973, Monsieur [H] [A] déjà propriétaire des parcelles sections C [Cadastre 13] et C [Cadastre 15] à [Localité 20] (64) a acquis auprès de M. [N] [V] la parcelle cadastrée section C [Cadastre 14], constituant une bande de terrain.

Il est constant que Mme [W] [A] est par ailleurs propriétaire indivise avec M. [A] de la parcelle à [Localité 20] cadastrée section C [Cadastre 4] devenue [Cadastre 15].

Ces parcelles sont ensuite devenues AS [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] à [Localité 20].

Par acte authentique du 1er juillet 1988, Monsieur [E] [C] et son épouse, Madame [T] [L], ont reçu par donation deux parcelles voisines, cadastrées section C [Cadastre 6] et [Cadastre 7], devenues AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11].

Le 15 avril 1988, M. [A] a établi, aux profit des époux [C], une autorisation de passage sur le chemin lui appartenant cadastré C [Cadastre 14] et C [Cadastre 15], leur permettant d’accéder aux parcelles C [Cadastre 6] et [Cadastre 7], destinées à la construction d’une villa individuelle.

Suivant compromis de vente du 13 mars 2017, les époux [C] ont entrepris de vendre à Monsieur [VY] [U] et à la SARL [U] services leur maison d’habitation et le terrain attenant, sous la condition suspensive de régularisation d’une servitude de passage tous usages sur les parcelles AS [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] appartenant à M. [A].

Par courrier du 24 avril 2017, Me [ZN], notaire des époux [C], a informé M. [A] que ses clients souhaitaient, dans le cadre de la vente de leur propriété, que soit établie une promesse de régularisation de servitude.

Par courriel du 15 mai 2017, M. [A] a fait indiquer, par son notaire, qu’il n’était pas opposé à la régularisation d’une servitude mais seulement dans le respect de l’esprit de la convention de 1988, à savoir pour permettre la desserte d’une seule maison d’habitation individuelle, ouvrir la servitude à d’autres utilisateurs éventuels étant constitutif pour lui d’une aggravation de servitude.

Par courrier recommandé du 23 mai 2017, les époux [C] ont informé M. [A] que leur demande de permis d’aménager avait fait l’objet d’un refus de la part de la commune de [Localité 20] en raison de l’absence de servitude de passage pour un terrain enclavé.

Par acte du 20 octobre 2017, les époux [C] ont fait assigner à jour fixe les époux [A] devant le tribunal de grande instance de Bayonne aux fins de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage à leur profit sur les parcelles AS [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12], et indemniser leurs préjudices, sur le fondement des articles 637 à 701 et 1240 du code civil.

Par jugement du 05 mars 2018, le tribunal de grande instance de Bayonne a dit qu’il n’existait pas de servitude conventionnelle réelle grevant les parcelles AS [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] appartenant aux époux [A], et avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer l’état d’enclave des parcelles AS [Cadastre 10] et [Cadastre 11] appartenant aux époux [C].

Par acte du 24 avril 2018, les époux [C] ont fait appeler à la cause Madame [Z] [B], épouse de M. [A], également propriétaire de la parcelle AS [Cadastre 12].

L’expert a déposé son rapport le 23 octobre 2018.

Suivant jugement contradictoire du 27 septembre 2021 (RG n°17/01945), le tribunal a :

— rejeté la demande des époux [A] tendant à voir prononcer l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

— dit que les parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C] sont enclavées,

— dit que les fonds cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 3] sis à [Localité 20] appartenant aux époux [A] sont grevés d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C],

— dit que l’assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de la propriété des époux [C] est définie par le passage utilisé actuellement par tous les propriétaires riverains, par les parcelles cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 9] et [Cadastre 3], sises à [Localité 20], appartenant aux époux [A],

— fixé l’indemnité due par les époux [C] aux époux [A] au titre de la servitude de passage à la somme de 4.000 euros,

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par les époux [A] tendant à voir dire que les époux [C] n’ont pas intérêt à agir aux fins d’indemnisation de leurs préjudices,

— dit en conséquence que les époux [C] ont intérêt à agir aux fins d’indemnisation de leurs préjudices,

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 22.800 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation de leur préjudice matériel et financier,

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

— débouté les époux [A] de leurs demandes reconventionnelles,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [A] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec application au profit de M^e Lefebvre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux [A] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne aux frais des époux [C].

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que la demande d’annulation du rapport d’expertise n’est pas fondée, dès lors qu’à aucun moment, la mission donnée à l’expert ne lui a posé difficulté, que l’expert n’a fait que répondre à sa mission confiée par le tribunal, et qu’il ne peut lui être reproché d’avoir déposé son rapport dans le délai imparti, le magistrat chargé du contrôle des expertises ne lui ayant pas demandé de suspendre ses opérations et n’ayant pas non plus prorogé la date impartie pour le dépôt de son rapport, et qu’en tout état de cause, les époux [A] ne rapportent pas la preuve que la situation leur ait causé grief,

— que le terrain des époux [C] ne dispose d’aucun accès direct au domaine public de sorte qu’il est enclavé et qu’une servitude de passage se justifie par cet état d’enclave et par la remise en cause par les époux [A] de la tolérance de passage existante jusqu’alors, ceux-ci ayant refusé de la maintenir au profit des acquéreurs en cas de vente de leur propriété par les époux [C],

— que l’assiette de la servitude de passage est le chemin le moins dommageable, soit le chemin actuellement utilisé par les époux [C] mais aussi par d’autres propriétaires voisins, qui passe par les parcelles AS [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 9] et [Cadastre 3],

— que l’estimation de l’indemnité due aux époux [A] pour la constitution de la servitude est fixée par l’expert judiciaire à la somme de 4.000 euros et n’est pas utilement discutée par les époux [A],

— que les époux [C] ont intérêt à agir aux fins d’indemnisation de leurs préjudices dès lors qu’il a été fait droit à leur demande de servitude de passage,

— que les époux [C] ont subi un préjudice financier dès lors qu’ils avaient trouvé des acquéreurs dans le cadre de leur projet de vendre leur bien pour y réaliser un lotissement, et que ce projet n’a pu aboutir en l’absence d’un droit de passage permettant d’accéder aux fonds concernés ; que les époux [A] les ont donc empêché de vendre leurs biens par leur refus de consentir une servitude de passage et leur décision de limiter la tolérance de passage au profit exclusif des époux [C] alors qu’ils ne pouvaient ignorer que leur fonds était enclavé,

— que le préjudice financier des époux [C] correspond à l’obligation qu’ils ont eue, du fait du refus des époux [A], d’immobiliser leur bien jusqu’à ce que le litige soit tranché et ce depuis le mois de mars 2017, date de la signature des compromis de vente, qui peut être évaluée à 5% du prix soit 28.500 euros ; que ce préjudice doit cependant s’analyser comme une perte de chance de vendre leur bien, qui peut être retenue à hauteur de 80%, soit une somme de 22.800 euros,

— que les époux [C] justifient d’un préjudice moral dès lors qu’un procès a nécessairement été source d’inquiétude pour eux,

— que les demandes des époux [A] tendant à l’octroi de dommages et intérêts et de condamnation des époux [C] au paiement d’une amende civile ne sont pas justifiées compte tenu du sens de la décision.

M. [H] [A] et Mme [Z] [B] ont relevé appel par déclaration du 21 octobre 2021 (RG n°21/03434), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Par ordonnance du 02 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a constaté la communication par les époux [C] aux époux [A] de l’acte de vente de leur propriété du 24 janvier 2019, réclamé par ces derniers, faisant apparaître que les époux [C] ont vendu leur propriété à Monsieur [M] [YV] et Madame [D] [S] à cette date.

Par conclusions du 31 janvier 2023, M. [YV] et Mme [S] sont intervenus volontairement à l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 mars 2024, M. [H] [A] et Mme [Z] [B], appelants, entendent voir la cour :

A titre liminaire,

— constater que pendant le cours de la procédure de première instance, les époux [C] ont vendu leurs biens immobiliers aux consorts [YV]/[S],

— juger que les époux [C] n’ont ni intérêt ni qualité pour agir dans la présente instance,

En conséquence,

— déclarer les époux [C] irrecevables en leurs demandes, à tout le moins concernant les demandes au titre de la servitude,

— annuler le jugement dont appel et à tout le moins le réformer en toutes ses dispositions,

— débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner au paiement d’une amende civile de 10.000 euros,

— les condamner au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts, au titre du préjudice moral subi du fait des tromperies répétées, visant à tromper la religion de la cour et les contraindre à se défendre,

Sur le fond,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau, en premier lieu,

— déclarer que l’expert judiciaire a méconnu le principe du contradictoire, notamment en ne répondant pas à leurs dires des 24 août 2018 et 1er octobre 2018,

— déclarer que ce faisant, l’absence de réponse à leurs dires leur a nécessairement causé grief,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire déposé le 23 octobre 2018 par M. [J] [OL],

— partant, débouter les époux [C] et les consorts [YV]/[S] de leurs demandes relatives à l’état d’enclave,

— en outre, juger que les consorts [YV]/[S] disposent d’un passage continu sur le terrain appartenant aux époux [A], pour accéder à leur propriété,

— juger que l’existence de ce passage s’oppose à la reconnaissance d’un état d’enclave de leur terrain,

— juger que les parcelles AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] ne sont pas enclavées,

— débouter les époux [C] et les consorts [YV]/[S] de toutes leurs demandes en ce sens, fins et conclusions,

A défaut,

— fixer l’indemnité à la somme de 10.000 euros,

— en outre, rappeler que les époux [C] ont vendu leurs biens immobiliers pendant le cours de la procédure judiciaire,

— juger que les époux [C] ne justifient pas d’un intérêt légitime, né et actuel, à agir,

— déclarer leurs demandes irrecevables,

— les débouter de toutes leurs demandes indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

En second lieu, et à titre subsidiaire,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— déclarer qu’ils n’ont jamais refusé la signature d’une convention de servitude à la condition qu’elle respecte les termes et l’esprit de l’autorisation de passage du 05 avril 1988,

— leur en donner acte,

— déclarer qu’ils sont fondés à refuser une aggravation de la servitude octroyée pour la desserte d’une seule maison individuelle et non pour la création d’un lotissement,

— juger qu’une telle aggravation est interdite par les dispositions de l’article 702 du code civil,

— débouter les époux [C] et les consorts [YV]/[S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En troisième lieu et à titre infiniment subsidiaire,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— juger que les conditions suspensives prévues dans les compromis de vente signés par les demandeurs n’ont pas été levées, de sorte que les deux compromis étaient devenus caducs,

— déclarer en conséquence que les époux [C] n’ont subi aucun préjudice,

— juger que les préjudices réclamés à hauteur de 57.000 euros et 10.000 euros ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

— juger que les époux [C] ne subissent aucun préjudice,

— constater à ce sujet que la maison a été vendue pendant le temps de la procédure, ce qui démontre qu’il n’existe aucun préjudice,

— déboute les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

— condamner les époux [C] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros à verser directement entre les mains de l’Etat, compte tenu de leur mauvaise foi manifeste,

— les condamner en outre au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi par eux du fait des désagréments de la procédure,

— les condamner au paiement d’une juste indemnité de13.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Daleas Hamtat Gabet au visa de l’article 699 du même code.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, 682 et suivants, 702 et 1240 du code civil :

— que les consorts [YV]/[S] sont les seuls propriétaires, depuis le 24 janvier 2019, des parcelles litigieuses, de sorte que les époux [C] n’ont ni qualité ni intérêt né et actuel et direct et personnel à agir dans le cadre de la présente instance, concernant l’existence d’un état d’enclave d’une servitude dont ils ne bénéficieront pas, et au titre du préjudice lié à l’impossibilité de vendre, qui est manifestement inexistant,

— qu’il en résulte que leur action est manifestement dilatoire et abusive, ayant vendu leur propriété trois mois après le dépôt du rapport d’expertise et ayant pourtant laissé les débats se poursuivre sans informer le tribunal de la vente,

— que l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire, et a ainsi manqué à ses obligations, dès lors qu’il n’a pas tenu compte des observations formulées en cours de réunion d’expertise, notamment quant à la difficulté d’interprétation de sa mission, qu’il n’a pas intégré leur dire du 1er octobre 2018 dans le rapport, et n’a pas répondu à leurs derniers dires, ce qui leur a causé un préjudice certain, dès lors qu’ils n’ont pu légitimement s’exprimer dans le cadre de la procédure, et que le tribunal s’est basé sur ce seul rapport pour rendre sa décision,

— que l’expert judiciaire a outrepassé ses pouvoirs en se prononçant sur l’état d’enclave, et en caractérisant ainsi juridiquement la situation qui lui était soumise,

— que l’existence d’une tolérance de passage, qui n’a pas vocation à être modifiée, permettant l’accès à la voie publique des époux [C] et désormais des consorts [YV]/[S] fait échec à la reconnaissance de l’état d’enclave des parcelles AS [Cadastre 10] et [Cadastre 11], qui n’est en outre pas caractérisé dès lors que les époux [C] ont pu vendre leur terrain,

— que les demandes indemnitaires des époux [C] sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, dès lors qu’ils ont vendu leur bien aux consorts [YV]/[S] pour un montant supérieur à celui espéré par la vente au profit de M. [U] et de la SARL [U] services, et qu’ils n’établissent pas que ces derniers aient entendu rompre le compromis de vente ou aient réclamé une quelconque somme aux vendeurs,

— qu’à titre subsidiaire, les époux [C] ne pouvaient leur imposer une aggravation de servitude, celle-ci étant constituée par l’autorisation écrite de M. [A], fixant son champ et ses modalités d’exercice ; qu’ils n’étaient pas opposés à la régularisation d’une servitude par acte notarié, dans le respect de l’esprit de l’autorisation du 15 avril 1988, à savoir la desserte d’une seule villa individuelle et non d’un lotissement de trois lots, venant nécessairement aggraver la servitude octroyée, de sorte qu’ils n’ont commis aucune faute en refusant de signer un tel acte,

— qu’en tout état de cause, les époux [C] n’ont subi aucun préjudice, ni perdu aucune chance, dès lors qu’ils n’ont pas dû s’acquitter de l’indemnité qu’ils réclament au titre de l’absence de réalisation de la vente, les conditions suspensives n’ayant pas été levées, et dès lors qu’elles n’auraient pas pu être levées dans le temps imparti compte tenu du temps que peut prendre un bornage ; et qu’en outre, ils s’étaient engagés dans le compromis de vente à un prix inférieur à celui auquel ils ont finalement vendu leur bien (560.000 euros contre 590.000 euros aux consorts [YV]/[S]),

— que la demande des époux [C] est abusive, dès lors qu’ils demandent l’indemnisation d’un préjudice qui n’existait pas, faute de levée des conditions suspensives prévues au compromis de vente de leur bien, et qu’ils ont finalement vendu leur bien sans en informer la juridiction,

— qu’ils doivent subir depuis plusieurs mois les désagréments du litige et de la procédure, alors qu’ils avaient indiqué ne pas être opposés à la régularisation d’une convention de servitude.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 08 mars 2024, M. [E] [C] et Mme [T] [L], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— déclarer M. [A] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l’en débouter,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande des époux [A] tendant à voir prononcer l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

— dit que les parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C] sont enclavées,

— dit que les fonds cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 3] sis à [Localité 20] appartenant aux époux [A] sont grevés d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C],

— dit que l’assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de la propriété des époux [C] est définie par le passage utilisé actuellement par tous les propriétaires riverains, par les parcelles cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 9] et [Cadastre 3], sises à [Localité 20], appartenant aux époux [A],

— fixé l’indemnité due par les époux [C] aux époux [A] au titre de la servitude de passage à la somme de 4.000 euros,

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par les époux [A] tendant à voir dire que les époux [C] n’ont pas intérêt à agir aux fins d’indemnisation de leurs préjudices,

— dit en conséquence que les époux [C] ont intérêt à agir aux fins d’indemnisation de leurs préjudices,

— débouté les époux [A] de leurs demandes reconventionnelles,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [A] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec application au profit de M^e Lefebvre des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux [A] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne aux frais des époux [A],

— déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel incident,

Statuant à nouveau,

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 22.800 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, en réparation de leur préjudice matériel et financier,

— condamné les époux [A] à payer aux époux [C] la somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral,

Sur la réparation des préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil:

— condamner les époux [A] à leur verser la somme de 57.000 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande le 24 avril 2017 au titre de la réparation du préjudice matériel et financier subi du fait de les avoir empêchés, par leur refus, de régulariser la servitude de passage, de valoriser et vendre leur fonds depuis plus de 3 ans,

— condamner les époux [A] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral souffert du fait de leur comportement,

— condamner les époux [A] à rembourser les fais d’expertise et payer la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 682, 683, 701 et 1240 du code civil :

— qu’ils ont intérêt à agir, dès lors que par leur refus de régulariser la servitude de passage, les époux [A] ont mis en péril et interdit la réalisation du compromis de vente de leurs biens immobiliers au profit de M. [U] et de sa société et les ont contraints à diminuer le prix de vente de 70.000 euros ; que les consorts [YV]/[S], nouveaux propriétaires des parcelles AS [Cadastre 10] et [Cadastre 11], reprennent à leur compte l’action engagée par eux en 2017,

— que le rapport d’expertise ne saurait être annulé dès lors que les époux [A] ont toujours été en mesure de débattre de leurs arguments, en réunions d’expertises ou dans leurs dires et devant le tribunal, et ne démontrent pas avoir souffert d’un grief du fait du déroulement des opérations d’expertise ; que l’avis de l’expert constitue un élément de preuve incontestable répondant à la question du juge sur l’état d’enclave, et est conforté par d’autres pièces versées au débat,

— que leurs parcelles sont enclavées dès lors que le droit de passage actuel n’est pas attaché au fonds et est incertain quant à sa pérennité, de sorte qu’elles ne bénéficient pas d’un accès suffisant à la voie publique pour l’utilisation et leur valorisation légitime et normale ; qu’en conséquence, les parcelles des époux [A] sont grevées d’une servitude de passage légale à leur profit,

— que le chemin passant sur les parcelles AS [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 3] appartenant aux époux [A] est le plus court et le moins dommageable pour désenclaver leurs parcelles et accéder à la voie publique, et n’accroît pas de manière substantielle le désagrément ni ne crée de perte de jouissance aux époux [A], celui-ci étant déjà emprunté par plusieurs riverains, avec des voitures légères mais aussi des poids lourds et des tracteurs,

— que le refus persistant des époux [A] de régulariser la servitude de passage leur a empêché d’obtenir un permis d’aménager leurs parcelles et de les vendre, alors qu’ils avaient une offre d’achat pour 570.000 euros en mars 2017, et qu’ils n’ont finalement pu vendre leur bien que le 24 janvier 2019, qu’au prix de 590.000 euros alors que leur bien avait été estimé 680.000 euros à cette période, tout en ayant la crainte que la servitude de passage soit remise en cause au bon vouloir des époux [A].

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 02 juillet 2023, M. [M] [YV], et Mme [D] [S], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

— déclarer recevable leur intervention volontaire es qualités de nouveaux propriétaires des parcelles AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] depuis le 24 janvier 2019,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande des époux [A] tendant à voir prononcer l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

— dit que les parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C] et à ce jour à M. [YV] et Mme [S], sont enclavées,

— dit que les fonds cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 3] sis à [Localité 20] appartenant aux époux [A] sont grevés d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [C], et à ce jour à M. [YV] et Mme [S],

— dit que l’assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de la propriété de M. [YV] et Mme [S] est définie par le passage utilisé actuellement par tous les propriétaires riverains, par les parcelles cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 12], [Cadastre 9] et [Cadastre 3], sises à [Localité 20], appartenant aux époux [A],

— fixé l’indemnité due par M. [YV] et Mme [S] aux époux [A] au titre de la servitude de passage à la somme de 4.000 euros,

— débouté les époux [A] de leurs demandes reconventionnelles,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— débouté les époux [A] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne aux frais de M. [YV] et Mme [S],

— débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

— débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner toutes parties succombantes à leur régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel,

— débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

— débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 554 et 555 du code civil, et 682 et 683 du code de procédure civile :

— qu’ils ont qualité pour intervenir en appel car ils n’étaient ni partie ni représentés en première instance, et ont intérêt à agir à la procédure qui concerne l’établissement d’une servitude de passage sur les parcelles acquises, enclavées en l’état, pour solliciter l’établissement de cette servitude,

— qu’il résulte du rapport d’expertise que leur terrain ne dispose d’aucun accès au domaine public dès lors que la tolérance de passage accordée par les époux [A] aux époux [C] ne leur bénéficie pas, de sorte que leur propriété est donc enclavée, ce qui justifie la reconnaissance d’une servitude de passage, dont l’assiette est définie par le passage, appartenant aux époux [A] et utilisé actuellement par tous les propriétaires riverains,

— que ce qui a été accordé aux consorts [C] en termes de droit réel immobilier dans le jugement doit leur être accordé par la cour en leur qualité de propriétaires des parcelles AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] depuis le 24 janvier 2019 et ce, en raison de l’attachement d’une servitude aux biens et non aux personnes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de M. [E] [C] et de Mme [T] [L] épouse [C]

Il est constant avec la production de l’acte notarié du 24 janvier 2019 que M. Et Mme [C] ont vendu l’immeuble litigieux situé à [Localité 20] section AS [Cadastre 10] et [Cadastre 11], [Cadastre 5] [Localité 18] pour le prix de 590.000 € dont 18.000 € de meubles, à M. [M] [YV] et son épouse Mme [D] [S].

L’acte notarié prévoit dans la rubrique 'garantie de possession’ page 11 de l’acte que :

le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil.

À ce sujet le vendeur déclare :

— qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété,

— qu’il n’y a eu aucun émpiètement sur le fonds voisin,

— que le bien ne fait l’objet d’aucune injonction de travaux,

— qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente,

— subroger l’acquéreur dans tous ses droits et actions.

Ainsi, les époux [C] ont dissimulé la procédure intentée devant le tribunal de grande instance de Bayonne saisi depuis une assignation du 20 octobre 2017 à leur initiative contre les époux [A], non seulement à leurs acquéreurs, mais également au tribunal qui n’a rendu son jugement que le 27 septembre 2021 sans qu’il ne soit porté connaissance cette vente immobilière.

Dès lors que l’acte notarié prévoit que le vendeur est subrogé par l’acquéreur dans tous ses droits et actions et que les époux [YV] ont accepté d’intervenir volontairement à la présente instance d’appel après avoir été informés de la procédure, les époux [C] n’ont plus qualité à agir depuis le 24 janvier 2019 dans le cadre du contentieux les opposant aux époux [A].

Aussi, leurs demandes étant irrecevables depuis cette date, ils ne peuvent ni réclamer l’existence d’une servitude, ni obtenir réparation de leur préjudice.

Les dispositions du jugement critiqué relatives aux condamnations pécuniaires des époux [A] seront donc infirmées et les époux [C] seront déclarés irrecevables dans leurs demandes.

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Il est invoqué la nullité du rapport d’expertise en raison de la violation du principe de contradictoire du fait de l’absence à réponse à des dires des époux [A] des 1er et 22 octobre 2018.

Le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel, en déclarant par une motivation détaillée que les dires d’octobre 2018 ne faisaient que reprendre les termes des dires du 18 avril 2018 et 14 août 2018 ; que l’expert avait rempli la mission qui lui était impartie de donner au tribunal tous les éléments lui permettant de dire si le fonds litigieux était enclavé ; que celui-ci avait répondu par quatre éléments, dont il en avait tiré la conclusion que le fonds était enclavé ; qu’il avait déposé son rapport sur injonction du magistrat chargé du suivi des expertises, lequel n’avait pas été saisi d’une demande de suspension des opérations d’expertise.

À ces justes motifs que la cour adopte, il convient seulement d’ajouter que l’appréciation juridique de l’expert sur l’état d’enclave ne lie pas le juge mais que les quatre éléments apportés sont des éléments de fait et techniques de nature à éclairer utilement le tribunal, sans que l’apport de ces quatre éléments ne soit source d’interprétation ou nécessite la résolution d’une question de droit comme l’ont prétendu les époux [A].

Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise.

Sur la reconnaissance d’une servitude de passage au profit du fonds appartenant à M. Et Mme [YV] :

L’article 682 du code civil applicable également pour les maisons d’habitation prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est constant que le jugement mixte du 05 mars 2018 du tribunal de grande instance de Bayonne a ordonné une expertise judiciaire pour apprécier l’état d’enclave du bien litigieux, après avoir exclu l’existence d’une servitude de passage conventionnelle.

Il a retenu que les titres des époux [A] ou de leurs auteurs ne consacrent ni ne reconnaissent aucune servitude conventionnelle de passage au profit du fond des époux [C] et que la simple autorisation donnée par les consorts [A] aux époux [C] avec notamment un écrit signé le 15 avril 1988 et des mentions d’autorisation de M. Et Mme [A] sur un plan de masse ne suffisent pas à démontrer qu’ils aient entendu grever leur fonds d’une servitude de passage au profit d’un autre fonds et qu’il s’agissait donc d’une simple tolérance. Il a donc conclu qu’il n’existait pas de servitude conventionnelle de passage.

Le document du 15 avril 1988 est rédigé ainsi qu’il suit :

je soussigné M. [A] [H], demeurant … autorise à M. et Mme [C] le passage sur le chemin situé sur les parcelles n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15] (voir plan de masse ci-joint) afin qu’ils puissent accéder aux parcelles n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7], celles-ci étant destinées à la construction d’une villa individuelle.

Il appartient donc à la présente cour de déterminer l’existence d’un état d’enclave du fonds acquis par les époux [YV] eu égard au rapport d’expertise judiciaire et aux éléments soumis par les parties.

Les époux [A] ne peuvent donc prétendre utilement à l’absence d’enclave en raison de la présence d’une tolérance de passage permettant un libre accès.

En l’espèce, la tolérance de passage ayant pour origine l’écrit du 15 avril 1988 précité n’a été accordée qu’aux époux [C] et il n’est pas avéré qu’elle soit maintenue au profit des époux [YV], d’autant que les époux [A], interrogés à l’occasion d’un compromis de vente du 13 mars 2017 entre les époux [C] et M. [U] et sa société, ont refusé de donner l’autorisation de passage par crainte de l’aggravation de la servitude, comme cela a été relaté dans le jugement du 05 mars 2018.

Par ailleurs, le fait d’avoir annexé à l’acte de vente [C]/[YV] du 24 janvier 2019 le plan de masse faisant état de l’autorisation de passage de M. [A] d’une part et de l’autorisation de Mme [A] d’autre part, outre le document comportant l’autorisation de M. [A] du 15 avril 1988, ne peut constituer un titre suffisant de servitude.

En effet, l’acte du 24 janvier 2019 comporte la mention suivante dans le paragraphe 'servitudes’ : 'l’accès au bien présentement vendu se fait par les parcelles cadastrées section AS n° 15,[Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 12] appartenant à M. [H] [A]. Une servitude de passage a été accordée par ledit M. [H] [A]. Cette servitude de passage est relatée dans une note annexée aux présentes. Une copie du plan de cette servitude est annexée aux présentes.'

Le plan cadastral édité le 07 juin 2018 en annexe de l’acte du 24 janvier 2019 a été produit produit par une note en délibéré à la demande de la cour.

Or, les époux [C] ne pouvaient se prévaloir d’une telle servitude de passage pour leur fonds alors qu’une action devant la juridiction de Bayonne avait déjà écarté l’existence d’une servitude conventionnelle par le jugement du 05 mars 2018 précité, et alors qu’ils ont dissimulé ce jugement définitif sur ce point à leurs acquéreurs.

La tolérance de passage n’a été consacrée par aucun titre et la contestation des époux [A] devant le tribunal en 2018 sur son maintien ou à tout le moins l’étendue de son exercice ne pouvait lui donner un caractère pérenne.

Enfin, en l’absence de reconnaissance d’une tolérance de passage pour l’établissement d’une servitude conventionnelle, cette même autorisation de passage ne peut constituer un élément pour refuser un état d’enclave.

En conséquence, en l’absence d’une tolérance de passage et en l’absence d’un accès à la voie publique tel que relevé par l’expert judiciaire, il convient de constater l’existence d’un état d’enclave pouvant donner lieu à une servitude légale de passage au profit du fonds appartenant aux époux [YV].

Le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur le fond de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelqu’en soit la destination (Civ 1ère 02/05/1961).

Constitue une utilisation normale pour un fonds antérieurement à vocation agricole et devenu constructible le projet d’une opération de lotissement nécessitant une desserte accrue.

Aussi, quelque soit la destination du fonds qu’il s’agisse d’un lotissement comme envisagé dans la tentative de vente précédente ([U]) évoquée devant le tribunal en 2018, ou d’une maison d’habitation individuelle ce qui demeure avec l’acquisition par les époux [YV], aucune aggravation de la servitude ne peut être retenue d’autant qu’il est établi par l’expertise judiciaire que le chemin litigieux dessert huit propriétaires en même temps : Mme [Y] [A], M. [P] [A], M. [F] [A] (enfants de M. et Mme [A]), M. et Mme [V] en raison d’une servitude de passage lors de l’acte du 04 janvier 1973 qui avait vendu la parcelle C [Cadastre 14] à M. [A], M. [K] [R], anciennement les époux [C], M. [H] [A] et M. [H] [V].

Aussi, l’assiette de la servitude doit être fixée telle que retenue par l’expert judiciaire qui l’a définie par les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 12] comme étant le chemin le plus court et le moins dommageable, et qui est en réalité le chemin qui avait fait l’objet de l’autorisation des époux [A]. Il n’est apporté aucune explication sur l’extension de la servitude à la parcelle AS n°[Cadastre 3] appartenant à M. [H] [A], même si cette parcelle est visée dans le corps de l’expertise judiciaire page 20, elle n’est pas reprise dans les conclusions générales de l’expertise judiciaire page 25.

Aussi, les dispositions du jugement qui avaient prévu cette assiette seront reprises à l’exclusion de la parcelle AS n°[Cadastre 3] mais transférées aux époux [YV] en raison de l’évolution du litige.

Les époux [A] ne justifient pas d’élément suffisant pour augmenter l’indemnité due au titre de l’établissement de la servitude à 10.000 € alors que l’expert judiciaire l’a justement évaluée à 4.000 €. Ce montant retenu par le tribunal à juste titre sera repris par la cour et mis à la charge des époux [YV].

Sur la demande en dommages-intérêts des époux [A] pour préjudice moral:

Les époux [A] ont subi un préjudice du fait du comportement fautif des époux [C] qui leur ont dissimulé l’existence de la cession de leur immeuble survenue le 24 janvier 2019 alors qu’ils continuaient à plaider devant le tribunal de Bayonne sur la reconnaissance d’une servitude de passage et surtout l’existence d’un préjudice matériel relatif à un compromis de vente du 13 mars 2017 qui était largement obsolète du fait de la vente de 2019. Par ailleurs, ils ont été condamnés en sus du préjudice matériel eux-même à réparer le préjudice moral à hauteur de 1.500 € prétendument subi par les époux [C].

Les demandes des époux [C] maintenues en 2021 ont été ainsi constitutives d’un abus de droit d’exercer une action en justice puisqu’elles étaient déjà irrecevables.

Il leur sera donc alloué une juste indemnité de 3.000 € à ce titre.

Sur l’amende civile :

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il a été exposé que les époux [C] ont dissimulé non seulement aux époux [A] mais également au tribunal l’intervention de la cession de leur immeuble qui était de nature à modifier les dispositions du jugement. Ils persistent en outre devant la cour à réclamer par un appel incident un préjudice qui a disparu du fait de l’intervention de la vente du 24 janvier 2019.

Aussi, il sera prononcé à leur égard une amende civile de 3.000 €.

Sur les mesures accessoires :

Il convient d’infirmer les dispositions relatives aux frais irrépétibles du fait du comportement des époux [C] devant le tribunal.

En appel, il est équitable d’allouer une indemnité aux époux [A] et aux époux [AT] à la charge des époux [C].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté la demande des époux [A] tendant à voir prononcer l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

L’INFIRME pour le surplus des dispositions soumises à la cour , en raison de l’évolution du litige,

statuant à nouveau :

DECLARE irrecevables l’intégralité des demandes de M. [E] [C] et de Mme [T] [I] épouse [C],

DIT que les parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant à M. [M] [YV] et Mme [D] [S] épouse [YV] sont enclavées,

DIT que les fonds cadastrés section AS [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 3] sis à [Localité 20] appartenant à M. [H] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A] sont grevés d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AS [Cadastre 10] et AS [Cadastre 11] sises à [Localité 20] appartenant aux époux [YV],

DIT que l’assiette de la servitude de passage nécessaire au désenclavement de la propriété des époux [YV] est définie par le passage utilisé actuellement par tous les propriétaires riverains, par les parcelles cadastrées section AS [Cadastre 8], [Cadastre 12], et [Cadastre 9], sises à [Localité 20], appartenant aux époux [A],

FIXE l’indemnité due par M. [M] [YV] et Mme [D] [S] épouse [YV] aux époux [A] au titre de la servitude de passage à la somme de 4.000 euros, et condamne les époux [YV] au paiement de cette somme en tant que de besoin,

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] à payer à M. [H] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A] une somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] une amende civile de 3.000 €,

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] à payer à M. [H] [A] et Mme [Z] [B] épouse [A] une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière de Bayonne aux frais des époux [YV],

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] à payer à M. [M] [YV] et Mme [D] [S] épouse [YV] une somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [C] et Mme [T] [I] épouse [C] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE