PhD/ND

Numéro 25/813

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 17/03/2025

Dossier : N° RG 23/02754 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IVDN

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[T] [U]

C/

[N] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 Janvier 2025, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Madame Véronique FRANCOIS, vice-présidente placée

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [T] [U]

né le 06 juin 1972 à [Localité 5] (94)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de Dax

INTIMEE :

Madame [N] [O]

née le 27 Décembre 1948 à [Localité 6] (Tunisie)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

sur appel de la décision

en date du 05 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

RG : 22/291

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2017, à effet au 1er février 2018, Mme [N] [O] a donné à bail d’habitation à M. [T] [U] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre la somme de 20 euros à titre de provision sur charges.

M.[U] a donné congé pour le 15 septembre 2021 et a quitté les lieux le 7 septembre 2021.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un huissier de justice le 20 septembre 2021.

Suivant exploit du 6 juillet 2022, Mme [O] a fait assigner M. [U] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en paiement du solde de la dette locative et des réparations locatives.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2023, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné M. [U] à payer à Mme [O] :

— la somme de 660 euros au titre de la dette locative

— la somme de 162,50 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie

— la somme de 1.000 euros au titre des réparations locatives

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné M. [U] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 octobre 2023, M. [U] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 novembre 2024.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024 par M. [U] qui a demandé à la cour de :

— déclarer irrecevable les demandes de Mme [O] au titre de la dette locative en l’absence d’appel incident

— réformer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions]

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, frais de constat, dette locative et réparations locatives

— condamner Mme [O] à lui restituer le dépôt de garantie assorti des intérêts à hauteur de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé, soit passé le délai de 2 mois à compter du départ du locataire (7 septembre 2021), à savoir à compter du 7 novembre 2021

— constater que Mme [O] ne justifie pas du métrage Boutin figurant dans le bail et du diagnostic sur la surface

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3.045 euros au titre du remboursement du trop perçu de loyer en raison de la non-conformité du métrage figurant au bail comparé au métrage réel Boutin

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi que celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les dépens

— ordonner, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise pour procéder au métrage des lieux (loi Boutin),

— dire et juger que les frais seront à la charge de Mme [O] dans l’hypothèse où l’appartement serait d’une surface inférieure à 90 m²

— limiter sa condamnation au titre de l’état des lieux de sortie à la somme de 90,14 euros.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 août 2024 par Mme [O] qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande reconventionnelle et reçu Mme [O] en ses demandes, et de le réformer que le quantum des condamnations prononcées à son profit, et, en conséquence, de :

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 894,20 euros au titre des loyers impayés

— dire et juger qu’elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie et ordonner la compensation entre les deux sommes

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 2 000 euros euros au titre des réparations locatives

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 162,50 euros au titre du procès-verbal de constat

— condamner M. [U] au paiement d’une indemnité des 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20.09.2021.

MOTIFS

sur la dette locative

M. [U] conclut à l’irrecevabilité de la « demande nouvelle » formée par la bailleresse au titre de la dette locative pour défaut d’appel incident de sa part.

Mais, le moyen manque en fait puisque en demandant, dès ses premières conclusions de l’article 909 du code de procédure civile, la réformation du jugement sur le quantum des condamnations mises à la charge de M. [U] et la condamnation de celui-ci à lui payer certaines sommes, Mme [O] a formé un appel incident.

Sur le fond, d’une part, Mme [O] ne remet pas en cause la disposition du jugement ayant déclaré prescrite la fraction de sa créance antérieure au 6 juillet 2019, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Et, d’autre part, M. [U] ne conteste pas la demande de la bailleresse au titre du solde des loyers impayés d’un montant de 465 euros et au titre des dépenses d’eau et de la taxe d’ordure ménagère avancées par le bailleur d’un montant de 429,20 euros, demande au demeurant établie par le décompte et les pièces justificatives versées aux débats.

Infirmant le jugement sur le montant de la condamnation, M. [U] sera condamné à payer à Mme [O] la somme de 896,20 euros au titre de la dette locative.

sur les réparations locatives

La disposition du jugement entrepris ayant limité à 1.000 euros le montant des réparations locatives est remise en cause par les deux parties :

— le locataire conteste l’opposabilité du constat d’huissier réalisé après le départ des lieux ainsi que l’opposabilité de l’état des lieux d’entrée « signé par les précédents locataires », et fait valoir qu’il a restitué les lieux en bon état d’entretien, les réparations sollicitées par la bailleresse résultant de la vétusté et de l’usage normal des lieux loués pendant trois années et aucune facture des travaux de nettoyage n’ayant été versée aux débats

— la bailleresse, qui se prévaut de l’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice et de l’état des lieux d’entrée signé par le locataire, considère que sa créance est suffisamment justifiée par la facture de l’entreprise de nettoyage versée aux débats.

S’agissant de l’état des lieux d’entrée, il ressort des productions qu’un état des lieux d’entrée a bien été établi en date du 26 janvier 2018 entre Mme [O] et M. [U], signé par les deux parties, le nom des anciens locataires y étant mentionné à titre informatif.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, il ressort encore des productions que M. [U], qui avait donné congé pour le 15 septembre 2021, a libéré les lieux le 7 septembre 2021, ce dont il n’a avisé la bailleresse que par un mail du même jour en lui précisant l’endroit où il avait déposé les clefs.

Dès lors, en raison du départ inopiné du locataire ne permettant pas d’anticiper une organisation conjointe de l’état des lieux de sortie, Mme [O] était fondée, en application de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, de mandater un huissier de justice afin d’établir, à frais partagés, l’état des lieux de sortie.

Et, l’huissier de justice a convoqué M. [U] plus de 7 jours avant la date fixée au 20 septembre 2021, et, par mail du 14 septembre 2021, le locataire a avisé l’huissier qu’il ne serait pas présent pour l’état des lieux.

Par conséquent, l’état des lieux de sortie, réalisé conformément à l’article 3-2 alinéa 2 précité, est opposable à M. [U] et revêt une force probatoire pertinente compte tenu de sa proximité avec le départ du locataire qui, au surplus, n’a pas proposé une autre date pour sa réalisation.

Sur les réparations locatives, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire doit répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux loués, sauf force majeure, faute du bailleur ou faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas de force majeure.

Le jugement entrepris, par des motifs pertinents que la cour adopte, a retenu que les prestations de nettoyage et de remise en état objet de la facture de 2.000 euros réglée par la bailleresse était imputable pour partie à l’état antérieur ou à l’usage normal du logement, des améliorations étant incluses dans la facture, et pour partie à l’état de saleté généralisé imputable au locataire, justifiant d’imputer au locataire un coût de 1.000 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

sur les frais d’état des lieux de sortie

M. [U] fait valoir que le coût de l’état des lieux de sortie ne peut être partagé entre le locataire et le bailleur dès lors que le constat d’huissier n’a pas été établi conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et, à titre subsidiaire, que le coût du constat d’huissier de 325 euros dépasse le plafond réglementaire qui, en l’espèce, est de 153,20 euros, outre les frais de convocation et de déplacement, soit la somme de 180,28 euros dont 90.14 euros à imputer au locataire.

Mais, d’une part, pour les motifs ci-avant développés sur l’opposabilité de l’état des lieux de sortie, il a été jugé que l’état des lieux réalisé par l’huissier de justice mandaté par Mme [O] était conforme aux dispositions légales.

D’autre part, le plafond de 3 euros par m², invoqué par la bailleresse, concerne l’état des lieux réalisé par une agence immobilière.

Lorsque l’état des lieux a été réalisé par un huissier de justice (devenu commissaire de justice depuis le 1er juillet 2022), son coût est fixé en fonction du barème réglementaire cité par l’appelant, soit, pour un logement d’une superficie de 50 à 150 m², un coût de 153,20 euros, outre les frais de convocation de 17,88 euros et les frais de déplacement de 9,20 euros, soit 180,28 euros.

Par conséquent, infirmant le jugement entrepris sur le montant de la condamnation, M. [U] sera condamné à payer la somme de 90,14 euros au titre du partage des frais d’état des lieux de sortie.

sur l’inexactitude de la superficie du logement loué

M. [U] fait valoir que la superficie habitable réelle est de 77 m² et non de 90 m² comme mentionnée dans le bail. L’appelant en déduit qu’il est recevable et fondé à demander, en application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, une réduction proportionnelle du loyer sur la période du bail, soit une réduction de 14,5 % sur 21.000 euros réglés, soit un trop-versé de loyer de 3.045 euros.

Mais, il résulte de l’article 3-1 précité que si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à compter de la demande.

En l’espèce, M. [U] se prévaut d’une demande de réduction du loyer adressé au bailleur le 13 mars 2023 par l’intermédiaire de son avocat.

Or, à cette date, le bail était résilié, de sorte que la demande de réduction de loyer n’a pas d’objet, rendant infondée la demande de restitution d’un indû.

En outre, comme l’a retenu le jugement entrepris, la lettre du 13 mars 2023, par laquelle le conseil du locataire a demandé à la bailleresse de justifier de la superficie réelle du logement, ne comporte aucune demande de réduction du loyer préalable à la saisine du juge, sans laquelle la demande de réduction est irrecevable.

Enfin, M. [U] n’a produit aucun élément de nature à étayer, sinon même rendre plausible, l’inexactitude alléguée de la superficie habitable du logement.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de sa demande de restitution d’un trop-versé au titre des loyers.

sur le dépôt de garantie

M. [U] étant débiteur d’une dette locative supérieure au dépôt de garantie de 660 euros, la demande de restitution de cette somme, majorée de 10 % par mois de retard, est infondée.

En l’espèce, la dette locative étant de 1.896,20 euros, M. [U] sera condamné à payer la somme de 1.236,20 euros.

sur les dispositions accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de M. [U].

M. [U] sera condamné aux dépens d’appel et les parties déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de Mme [O] au titre de la dette locative pour défaut d’appel incident,

CONFIRME le jugement entrepris :

— sur le principe de la condamnation de M. [U] à payer une dette locative au titre des loyers et charge

— sur le principe de la condamnation de M. [U] à payer la moitié du coût de l’état des lieux de sortie établi par un huissier de justice

— sur la condamnation de M. [U] à payer la somme de 1.000 euros au titre des réparations locatives, outre les dépens et les frais irrépétibles de 800 euros

— débouté M. [U] de sa demande de restitution d’un indu au titre des loyers payés et de restitution du dépôt de garantie

INFIRME le jugement entrepris sur le montant de la dette locative et le montant du coût de l’état des lieux de sortie,

et, statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE M. [U] à payer à Mme [O] :

— la somme de 1.236,20 euros au titre de la dette locative

— la somme de 90,14 euros au titre de l’état des lieux de sortie

CONDAMNE M. [U] aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,