LB/OD

Numéro 25/2025

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 26/06/2025

Dossier : N° RG 23/01915 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ISSC

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[K] [E]

C/

S.C.I. [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Février 2025, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrate chargée du rapport,

assistée de M^me DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Madame Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [K] [E]

née le 16 septembre 1978 à [Localité 9] (24)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claude GARCIA, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

S.C.I. [C]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° D 803 776 327

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Camille ESTRADE, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 20 JUIN 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2012, M. [H] [C], ayant pour mandataire la société Foncia [P] MCI, a donné à bail à Mme [K] [E] un appartement à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel principal de 525 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges et un dépôt de garantie de 525 euros.

A compter de janvier 2020, un différend est survenu entre les parties sur le montant des charges à payer.

Un constat de non décence du logement a été dressé le 6 janvier 2022.

Le 14 septembre 2022, la SCI [C] a délivré à Madame [K] [X] un commandement de payer la somme principale de 1685,31 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Le 21 novembre 2022, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la délivrance de cet acte.

La SCI [C] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection par assignation délivrée le 27 décembre 2022 à Madame [K] [E] aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement par provision de la somme de 2144,03 euros au titre de l’arriéré locatif, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance de référé du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

— Débouté Madame [K] [E] de l’intégralité de ses demandes,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2012 entre la SCI [C], d’une part, et Madame [K] [E] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé à [Adresse 2] à Pau sont réunies à la date du 15 novembre 2022,

— Ordonné l’expulsion de Madame [K] [E], au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, et dit qu’elle devra quitter les lieux loués et les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés au bailleur,

— Condamné Madame [K] [E] à payer à la SCI [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges à compter du 15 novembre 2022 et ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’il aura mandatée,

— Condamné Madame [K] [E] à payer à la SCI [C], à titre provisionnel, la somme de 4.048,29 euros à titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 21 avril 2023,

— Débouté la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné Madame [K] [E] à payer à la SCI [C], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné Madame [K] [E] aux dépens de l’instance,

— Rejeté tous les autres chefs de demandes,

— Dit que la décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Par déclaration en date du 6 juillet 2023, Madame [K] [E] a interjeté appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2024.

***

Vu les conclusions notifiées le 13 octobre 2023 par Mme [X] qui demande à la cour de :

À titre principal :

— Constater la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de l’assignation délivrés par la SCI [C] ; et

— Constater l’irrecevabilité de l’action et de l’ensemble des demandes de la SCI [C]

En conséquence,

— Déclarer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être réunies

— Anéantir l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2023 en première instance,

— Réformer l’ordonnance et rejeter l’ensemble des demandes

Si, par extraordinaire, la cour d’appel de Pau considérait l’action et les demandes de la SCI [C] recevables :

À titre subsidiaire :

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Constater le caractère incertain, non liquide et, de ce fait, non exigible des sommes qui sont demandées et, par suite, le mal fondé de la demande de paiement de la dette locative stricto sensu ;

— Juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

— Condamner la SCI [C] à lui verser la somme de 6500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi outre la restitution du dépôt de garantie.

À titre infinimement subsidiaire, s’il n’est pas fait droit à la demande reconventionnelle précédente :

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI [C] à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice subi outre la restitution du dépôt de garantie ; et

— Ordonner la compensation entre les sommes auxquelles Mme [E] sera condamnée et celles auxquelles la SCI [C] sera condamnée.

À titre très infiniment subsidiaire, s’il n’est pas fait droit aux demandes reconventionnelles précédentes :

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec imputation sur le principal par priorité,

— Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés, de même que de toute procédure d’exécution engagée par la SCI [C] à son encontre , en ce compris l’acquisition de la clause résolutoire et, par extension, la demande tendant à son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous ses biens,

Dans tous les cas :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent pas être ou ne sont pas réunies ;

— Débouter la SCI [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, à son obligation d’assurer la jouissance paisible de sa locataire et à son obligation en matière de mode d’exécution des travaux et le condamner à l’accomplissement des travaux nécessaires pour rendre le logement décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Constater qu’il n’y a pas eu inertie et comportement de sa part constituant une résistance abusive et qu’il n’y a donc pas lieu de la condamner à verser à la SCI [C] des dommages et intérêts pour résistance abusive ; à défaut, ordonner la compensation entre cette créance et la condamnation de la SCI [C] au titre du préjudice subi par elle en raison du manquement du bailleur à ses obligations ;

— Rejeter la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et la demande tendant à son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous ses biens ; et, ne pas maintenir l’exécution provisoire de droit dans l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la SCI [C] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; et

— Condamner la SCI [C] aux entiers dépens.

**

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2024 par Madame [E] qui demande à la cour de:

À titre principal :

— Constater la nullité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de l’assignation délivrés par la SCI [C] ; et

— Constater l’irrecevabilité de l’action et de l’ensemble des demandes de la SCI [C] ;

En conséquence,

— Déclarer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être réunies ;

— Anéantir l’ordonnance de référé rendue le 20 juin 2023 en première instance.

Si, par extraordinaire, la cour d’appel de Pau considérait l’action et les demandes de la SCI [C] recevables :

À titre subsidiaire :

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Constater le mal fondé de la demande de paiement de la dette locative en raison du caractère incertain, non liquide et, de ce fait, non exigible des sommes qui lui sont demandées ;

— Juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation ;

— Condamner la SCI [C] à lui verser la somme de 6500 € de dommages et inte’rêts au titre du préjudice subi outre la restitution du de’po’t de garantie.

À titre infiniment subsidiaire, s’il n’est pas fait droit à la demande reconventionnelle précédente:

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI [C] à lui verser des dommages et inte’rêts au titre du pre’judice subi outre la restitution du de’pôt de garantie ; et

— Ordonner la compensation entre les sommes auxquelles elle sera condamnée et celles auxquelles la SCI [C] sera condamnée.

À titre très infiniment subsidiaire, s’il n’est pas fait droit aux demandes reconventionnelles précédentes :

— Infirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions à l’exclusion de sa décision de débouter la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, avec imputation sur le principal par priorité,

— Ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés, de même que de toute procédure d’exécution engagée par la SCI [C] à son encontre, en ce compris l’acquisition de la clause résolutoire et, par extension, la demande de son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous ses biens,

Dans tous les cas :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent pas être ou ne sont pas réunies ;

— Débouter la SCI [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger que le bailleur a manque’ a’ son obligation de délivrance, a’ son obligation d’assurer la jouissance paisible de sa locataire et à son obligation en matière de mode d’exécution des travaux et le condamner à l’accomplissement des travaux nécessaires pour rendre le logement décent sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir;

— Constater qu’il n’y a pas eu inertie et comportement de sa part constituant une résistance abusive et qu’il n’y a donc pas lieu de la condamner à verser à la SCI [C] des dommages et intérêts pour résistance abusive ; à défaut, ordonner la compensation entre cette créance et la condamnation de la SCI [C] au titre du préjudice subi par elle en raison du manquement du bailleur à ses obligations ;

— Rejeter la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et la demande de son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et de tous ses biens ; et

— Condamner la SCI [C] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; et

— Condamner la SCI [C] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture

**

Vu les dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024 par la SCI [C] qui demande à la cour de :

Au préalable,

— Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 17 janvier 2024,

— Admettre la recevabilité des conclusions qu’elle a signifiées postérieurement à la clôture et en réplique aux conclusions de Madame [K] [E] du 16 janvier 2024,

— A défaut, écarter les écritures de Madame [E] du 16 janvier 2024,

— Constater que les conclusions communiquées par Madame [E] le 16 janvier 2024 en réponse à l’appel incident formulé par la SCI [C] sont hors délai,

En conséquence,

— Déclarer les conclusions irrecevables.

— Déclarer mal-fondé l’appel interjeté par Madame [K] [E].

In limine litis :

— Débouter Madame [E] de ses demandes tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de sa demande,

— Déclarer recevable l’action de la SCI [C] à l’encontre de Madame [K] [E].

— Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— Débouté la SCI [C] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— Constater que l’inertie et le comportement de Madame [E] constituent une résistance abusive ;

— Condamner par provision Madame [E] à lui verser la somme 4.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Confirmer l’ordonnance du 20 juin 2023 pour le surplus.

En tout état de cause,

— Débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions contraires.

— Condamner Madame [E] à lui verser une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Condamner Madame [E] aux entiers dépens.

MOTIFS :

Il y a lieu de préciser au préalable que les demandes de Mme [E] tendant à voir constater le caractère incertain, non liquide et, de ce fait, non exigible des sommes qui sont demandées et, par suite, le mal fondé de la demande de paiement de la dette locative, ou à voir constater qu’il n’y a pas eu inertie et comportement de sa part constituant une résistance abusive ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais en réalité des moyens développés au soutien de ses prétentions, qui seront dès lors examinés comme tels.

Sur la recevabilité des conclusions de l’appelante en date du 16 janvier 2024

La SCI [C] demande de déclarer les conclusions de Mme [E] communiquées le 16 janvier 2024 irrecevables. Au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile, elle soutient que ces conclusions en réponse à son appel incident s’agissant de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formé le 24 octobre 2023 sont hors délai. Elle avance que Madame [E] ne pouvait y répliquer que jusqu’au 24 novembre 2023.

Mme [E] n’a pas répondu sur ce point.

***

L’article 905-2 du code de procédure civile dispose en son alinéa 3 que l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

En l’espèce, la SCI [C] a formé un appel incident sur le chef de l’ordonnance du 20 juin 2023 l’ayant débouté de sa demande de dommages et intérêts par conclusions notifiées le 24 octobre 2023.

Mme [E] n’a répliqué à cet appel incident que le 16 janvier 2024, soit après le délai d’un mois dont elle disposait qui expirait le 24 novembre 2023. Ayant répliqué à l’appel incident de l’intimée hors délai, ses conclusions notifiées le 16 janvier 2024 doivent être déclarées irrecevables.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries

Il convient de constater au préalable que la demande de la SCI [C] de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 17 janvier 2024 est devenue sans objet, la clôture ayant été reportée au 12 juin 2024 par ordonnance rendue le 12 juin 2024.

Sur l’irrevabilité des demandes de la SCI [C] pour défaut de qualité et de pouvoir

Madame [E] fait valoir que l’action et les demandes de la SCI [C] sont irrecevables car elle n’a pas qualité pour lui délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ni l’assignation en constat d’acquisition de la clause résolutoire car elle n’est pas partie au contrat de bail qu’elle a conclu avec M. [H] [C].

Elle relève que la SCI [C] était pourtant tenue de l’informer du changement de propriétaire conformément à l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle ajoute qu’elle n’avait pas mandat l’autorisant à agir au nom du bailleur (défaut de pouvoir).

Elle en déduit que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est en conséquence nul pour irrégularité de fond, insusceptible de régularisation, que l’assignation est également nulle, que l’action et les demandes de la SCI [C] sont irrecevables pour défaut de droit d’agir.

Elle avance que la SCI [C] a été créée le 31 juillet 2014, qu’il est indiqué dans les statuts que les décisions de reprise des engagements souscrits par les associés ne seront repris « postérieurement à l’immatriculation que par une décision prise à l’unanimité des associés. A défaut, la ou les personnes ayant souscrit ces engagements demeureront seules tenues. »

La SCI [C] répond qu’il suffit de se reporter à ses statuts pour constater qu’elle est propriétaire des locaux loués à Mme [E] depuis le 31 juillet 2014 et qu’aucune sanction ne peut être retenue à son égard sur le fondement de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la clause de ses statuts invoquée par l’appelante régit les actes réalisés par les associés au nom de la société alors qu’elle est en formation de sorte qu’elle n’a pas vocation à s’appliquer au contrat de bail contracté alors qu’elle n’existait pas encore.

***

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ressort des statuts de la SCI [C] établis par acte authentique reçu le 9 juillet 2014 par Maître [O] [T], notaire à Morlaas (64) et déposés au greffe du tribunal de commerce de Pau le 31 juillet 2014 que M. et Mme [H] [C] ont apporté à la SCI [C] la pleine propriété du bien immobilier loué à Mme [E] situé [Adresse 6] à Pau à compter de son immatriculation. Les statuts visent en outre la location de ces locaux à Mme [X].

Etant devenue propriétaire des locaux loués à Mme [E] depuis le 31 juillet 2014, la SCI Jentieux est donc devenue son bailleur à compter de cette date et a qualité à agir en résiliation de bail et en paiement de la dette locative à son encontre.

En outre l’obligation que doit donner le nouveau bailleur au locataire de son nom ou de sa dénomination sociale, de son domicile ou de son siège social en cas de changement de propriétaire prescrite par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n’est assortie ni de délai ni de sanction.

En l’espèce la SCI [C] ayant précisé dans le commandement de payer délivré le 14 septembre 2022 sa dénomination sociale et son siège social satisfait aux exigences légales.

La SCI [C] justifie donc de sa qualité à agir à l’encontre de Mme [E] en qualité de propriétaire des locaux loués et de bailleresse. Elle n’avait pas en conséquence à obtenir de mandat étant propriétaire des lieux et bailleresse de Mme [X]. Le moyen tiré de l’absence de pouvoir est donc également infondé.

Il convient par conséquent de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Mme [X] tirée d’un prétendu défaut de qualité à agir ou d’une absence de pouvoir.

Sur la fin de non-recevoir pour défaut de saisine de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques

Madame [E] fait valoir également que l’action et les demandes de la SCI [C] sont irrecevables en l’absence d’envoi par voie dématérialisée du commandement de payer et de l’assignation à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques conformément aux dispositions des articles 152 de la loi 2017-86 du 27 janvier 2017, 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et L412-5 in fine du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois la SCI [C] justifie de la saisine du Préfecture des Pyrénées-Atlantiques par voie électronique d’une assignation délivrée à Mme [K] [E], enregistrée le 28 décembre 2022 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de sa délivrance, ainsi que cela résulte de l’accusé de réception électronique sur la plateforme électronique dénommée « EXPLOC » qu’elle produit (sa pièce numérotée 18).

Elle justifie de la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans les Pyrénées-Atlantiques par un commandement de payer délivré à Mme [E], enregistrée le 15 septembre 2022 sur la plateforme électronique « EXPLOC » (annexe du commandement de payer du 14 septembre 2022, sa pièce numérotée 8), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de sa délivrance.

Par conséquent les dispositions applicables quant à la saisine de la Préfecture dans le cadre de la procédure aux fins de constat de la résiliation du bail ont été respectées par la SCI [C] et aucune fin de non-recevoir n’est encourue à ce titre.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [E] pour défaut de saisine de la Préfecture sera également rejetée.

Les fins de non-recevoir soulevées par Mme [E] étant rejetées, les demandes formulées par la SCI [C] à son encontre seront déclarées recevables.

En outre pour les motifs ci-dessus exposés, la demande de l’appelante tendant à voir constater la nullité du commandement de payer et de l’assignation délivrés par la SCI [C] et les demandes tendant à dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être réunies et à anéantir l’ordonnance déférée consécutivement à l’irrecevabilité de l’action et des demandes de l’intimée seront rejetées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il y a lieu de préciser au préalable que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas au bail litigieux en ce qu’elles modifient le paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l’avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002)

Il convient par conséquent de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 septembre 2022, pour la somme en principal de 1685,31 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il

y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue

dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2022.

En effet il résulte du décompte établi par Foncia au 14 mars 2023 qu’il n’est pas sérieusement contestable que la dette locative s’élevait à la somme de 2834,03 euros au 15 novembre 2022, dont il convient de déduire l’allocation logement retenue par la Caisse d’allocation familiales entre le mois de mai et le mois de novembre 2022, correspondant à 115 euros par mois sur cette période de 7 mois (805 euros au total), soit 2029,03 euros après imputation de ce montant.

Mme [E] conteste le montant de la dette de loyers et les décomptes produits qu’elle considère peu clairs et contradictoires sans émettre de contestation sérieuse alors que le décompte en date du 14 mars 2023 reprend toutes les échéances de loyers, provision sur charges, régularisation de charges de manière détaillée et complète, ainsi que les paiements effectués par Mme [E] (notamment dans son récapitulatif des versements effectués pour les six premiers mois de 2022).

Mme [E] n’émet aucune contestation sérieuse et ne démontre pas l’existence de règlements qui n’auraient pas été pris en compte.

Il est observé que les retenues d’allocation logement de mai à septembre 2022 sont bien déduites mois après mois dans le décompte annexé au commandement de payer du 14 septembre 2022 pour la période considérée. Le montant total des allocations logement correspondant à la période de suspension de mai à novembre 2022, qui a ensuite été reversé par la caisse d’allocations familiales au bailleur au début de l’année 2023 pour la somme totale de 805 euros, figure également sur le décompte actualisé au 14 mars 2023, cette fois sur les lignes de février et mars 2023.

L’appelante conteste également les sommes réclamées au titre des charges par la SCI [C] sans toutefois articuler d’argument précis sur ce point.

En vertu des articles 7a) et 23 de la loi du 6 juillet 1989, et du contrat de bail, la locataire est tenue de payer outre le loyer, les charges récupérables en ce compris les taxes d’ordures ménagères.

L’intimée produit quant à elle le détail des sommes réclamées au titre des régularisations de charges en 2019 (158,18 euros), 2020 (190,20 euros) et 2021 (377,28 euros), dont elle a donné le détail à la locataire par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l’immeuble collectif, ainsi que cela résulte de ses courriers des 4 janvier 2019, 6 septembre 2021 et 26 juillet 2022 et des tableaux de répartition par locataires produits.

Mme [E] n’émet aucune critique précise sur ces décomptes, ni sur les pièces justificatives qui ont été mises à sa disposition par la bailleresse.

Au regard de ces éléments les sommes réclamées par la bailleresse au titre des charges récupérables ne sont pas sérieusement contestables.

Mme [X] invoque ensuite, pour faire obstacle aux demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, l’indécence du logement loué par la SCI [C] en se fondant sur un rapport établi par Soliha le 6 janvier 2022.

Elle remet en cause les allégations de la partie adverse selon lesquelles elle aurait fait preuve d’un comportement qui aurait rendu impossible les réparations du logement.

Toutefois si le rapport établi par Soliha le 6 janvier 2022 conclut à l’indécence du logement avec des préconisations ciblées, il n’en résulte pas que le logement était impropre à l’usage d’habitation de sorte que l’indécence alors constatée puisse faire obstacle à l’expulsion de l’occupante à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

En outre Mme [X] est infondée à invoquer cette indécence pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion alors qu’elle a par son comportement entravé la réalisation des travaux programmés à la demande de la SCI [C], en ne permettant pas aux artisans d’accéder à l’appartement qu’elle loue par son absence physique ou son absence de réponse au téléphone, son comportement irrationnel et/ou agressif qui ont conduit plusieurs artisans à refuser d’intervenir à son domicile, ainsi que cela résulte des courriels d’AM Peinture et d’Evidence Energie (plomberie) envoyés en août 2022. Son comportement avait déjà conduit auparavant à entraver la réalisation de travaux d’installation d’une ventilation (courriel de Foncia du 23 octobre 2019, pièce 28 de l’intimée) par la société Beck.

Mme [X] sollicite également au visa de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 l’octroi de délais de paiement sur 36 mois avec imputation sur le principal par priorité et la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés, de toute procédure d’exécution engagée et de son expulsion.

Elle fait valoir que ses capacités financières ont été mises à mal ces derniers mois en raison de circonstances passagères indépendantes de sa volonté (perte d’emploi et situation de chômage depuis le 1er juillet 2022 ayant conduit à une reprise d’études, accident de voiture) mais qu’elle est de bonne foi et règle son loyer régulièrement dans la mesure de ses possibilités. Elle ajoute avoir entrepris des démarches pour rechercher un autre logement.

La SCI [C] s’oppose à cette demande de délai de paiement qui suspendrait de surcroît la procédure d’expulsion en avançant que sa situation lui laisse un reste à vivre évalué par l’enquête sociale diligentée par la Préfecture à 1009 euros, qu’elle vit seule et n’a pas d’enfant à charge. Elle ajoute que ses recherches de relogement datent toutes de septembre 2023 et que le marché immobilier palois ne manque pas de logements à louer.

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Mme [C] justifie de la perception d’une allocation Pôle Emploi de 179,80 euros, ainsi que d’une pension d’invalidité d’un montant net de 1168,02 euros en décembre 2022, soit 1347,82 euros au total. L’allocation logement lui a été supprimée à compter du mois de mars 2023 en raison de sa situation d’impayés de sorte qu’elle ne sera pas prise en compte. Elle doit assumer outre le loyer courant (609,05 euros en janvier 2024), les charges courantes. Elle ne justifie pas de paiements réguliers de son loyer courant, ni de l’arriéré locatif qui s’élevait à plus de 8000 euros en janvier 2024, ainsi que cela résulte du décompte établi au 25 janvier 2024 (pièce numérotée 36 de l’intimée).

Au regard de ces éléments et de l’importance de la dette, elle n’est pas en mesure de régler sa dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Mme [E].

La clause résolutoire est donc acquise au 15 novembre 2022. Il y a lieu en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2022, et a prononcé l’expulsion de Mme [K] [E].

Mme [E] sera également déboutée de sa demande plus large de suspension de toute procédure d’exécution qu’elle ne précise pas au-delà de celle relative à l’expulsion sur laquelle il est statué.

Il est en outre rappelé que le juge de l’exécution connaît de manière exclusive des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée conformément à l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte des développements qui précèdent auxquels il convient de se référer que Mme [E] n’émet aucune contestation sérieuse sur le montant de sa dette de loyers et de charges. Au regard du décompte détaillé produit établi au 14 mars 2023, et des décomptes postérieurs, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [E] à payer à la SCI [C] la somme provisionnelle de 4048,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 avril 2023 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle en rectifiant ainsi la décision déférée en ce qu’il est alloué à ce titre une provision à compter du 22 avril 2023 (et non du 15 novembre 2022) jusqu’à la libération totale des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute autre personne qu’il aura mandatée.

La demande de restitution du dépôt de garantie qui ne peut être présentée qu’après libération totale des lieux sera rejetée, étant rappelé qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence de l’arriéré locatif.

Sur les demandes de dommages et intérêts et de condamnation au paiement de travaux sous astreinte de la locataire

Madame [E] soutient, en considération des dispositions de la loi de 1989 relative au régime des baux d’habitation et des articles 1719, 1720, 1721, 1723 et 1724 du code civil, qu’il incombe plusieurs obligations au bailleur dont une obligation de délivrance de la chose conforme à ce qui a été prévu au contrat et en bon état de réparations de toute espèce, une obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire, une obligation de sécurité et des obligations en matière de modalités d’exécution des travaux.

Elle fait valoir, qu’au regard du constat de non-décence du logement dressé le 6 janvier 2022 par l’organisme Soliha Pyrénées Béarn Bigorre et du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 15 septembre 2022, l’insalubrité du logement demeure et que rien n’a été fait pour la résoudre.

Elle argue également d’une insécurité au sein du logement, liée à une forte odeur de gaz constatée par un technicien. Elle considère que le bailleur est informé de ces dysfonctionnements et du danger que cela représente depuis des années et qu’il s’est décidé à demander des devis pour mettre les lieux en conformité seulement une fois que le logement a été déclaré insalubre et non-décent. Elle se considère bien fondée à solliciter la réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance occasionné par le bailleur.

Toutefois il résulte des développements qui précèdent auxquels il convient de se référer, notamment des courriels d’AM Peinture et Evidence Energie, artisans mandatés par la bailleresse, que le comportement de Mme [E] a entravé la bonne exécution des travaux préconisés par Soliha que la SCI [C] a tenté de faire exécuter. Ce comportement d’entrave à l’exécution des travaux a ensuite conduit cet organisme à suspendre le dossier ainsi que cela résulte du courriel de Mme [A] à Foncia du 21 novembre 2022, et M. [M], inspecteur de salubrité publique, à classer le dossier (pièces numérotées 7 et 5 de l’intimée).

En outre le seul rapport de Soliha qui a ensuite suspendu le dossier, et le procès-verbal d’huissier du 15 septembre 2022 sont insuffisants pour établir une insalubrité du logement, ou son caractère impropre à l’habitation, mais révèlent certaines non conformités au décret de 2002 (présence d’humidité ponctuelle, ventilation insuffisante dans quelques pièces, mauvaise évacuation des eaux usées etc'), que la SCI [C] n’a pu réparer malgré ses tentatives pour ce faire en raison du comportement de Mme [E] ayant entravé l’intervention des artisans. Le caractère non étanche à l’air de la porte d’entrée de l’appartement relevé par Soliha est contredit par l’avis donné par la société Birbanaa par courriel du 1er septembre 2022. L’insécurité du logement en raison d’une forte odeur de gaz n’est par ailleurs pas démontrée, le rapport de Soliha ne faisant état que d’une « suspicion de ventilation insuffisante liée à la présence de la chaudière gaz » dans la cuisine.

En outre, ainsi que le fait valoir la SCI [C] à juste titre, Mme [E] a empêché par son comportement l’intervention des artisans mandatés par la bailleresse pour répondre aux préconisations de Soliha. Les manquements qu’elle invoque à l’encontre de la société SCI [C] sont donc sérieusement contestables.

Par conséquent le moyen invoqué par l’appelante de l’indécence du logement pour solliciter une provision à titre de dommages et intérêts devant le juge des référés et solliciter la condamnation de la SCI [C] à exécuter des travaux sous astreinte se heurte à une contestation sérieuse, d’autant que son expulsion, ordonnée avec exécution provisoire en première instance, est confirmée en appel et qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 15 novembre 2022.

Les demandes tendant à voir juger que le bailleur a manqué à ses obligations, à le voir condamner à des dommages et intérêts, à voir ordonner la compensation, et le voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte formulées par Mme [E] seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI [C]

Au soutien de sa demande de condamnation par provision à la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive la SCI [C] invoque l’absence de règlement des loyers, un comportement rendant impossible les réparations nécessaires pour rendre son logement décent.

Elle précise que la caisse d’allocation familiales a pour ce motif conservé l’allocation logement dont elle a été privé depuis avril 2022 et avance que la locataire fait preuve de mauvaise foi.

Toutefois ainsi que le relève à juste titre le premier juge, la SCI [C] ne caractérise pas le préjudice dont elle sollicite réparation en lien avec les fautes invoquées à l’encontre de Mme [E]. Elle ne précise pas la nature du dit préjudice et n’explique pas le montant qu’elle réclame. Il y a lieu de rappeler que Mme [X] est condamnée à payer une provision au titre des sommes qu’elle doit, et que la caisse d’allocations familiales a reversé en 2023 les allocations logements retenues de mai à novembre 2022 à la suite du rapport d’indécence du logement.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la SCI [C] tendant à la condamnation par provision de Mme [E] à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [E] aux dépens et au paiement d’une indemnité le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Mme [E] à payer à la SCI [C] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée à ce titre par l’appelante sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de Mme [K] [E] notifiées le 16 janvier 2024 hors délai en application des dispositions de l’article 905-2 du code de procédure civile ;

Constate que la demande de la SCI [C] tendant à voir révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 17 janvier 2024 est devenue sans objet, la clôture ayant été reportée au 12 juin 2024 par ordonnance rendue le 12 juin 2024 ;

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par Mme [E], sa demande tendant à voir constater la nullité du commandement de payer et de l’assignation délivrés par la SCI [C] et les demandes subséquentes tendant à dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être réunies et à anéantir l’ordonnance déférée ;

Déclare recevables les demandes de la SCI [C] formulées à l’encontre de Mme [K] [E] ;

Rejette les demande des Mme [X] de délai de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire afférente, ainsi que les demandes de suspension de toute procédure d’exécution engagée par la SCI [C] à son encontre et par extension sa demande tendant à son expulsion ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [E] de restitution du dépôt de garantie ;

Rejette les demandes de Mme [E] tendant à voir juger que le bailleur a manqué à ses obligations, à le voir condamner à des dommages et intérêts, à voir ordonner la compensation, et le voir condamner à réaliser des travaux sous astreinte ;

Condamne Mme [K] [E] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [K] [E] à payer à la SCI [C] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [K] [E] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE