PC/ND

Numéro 25/3163

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2025

Dossier : N° RG 25/00255 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JCMB

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

[U] [F]

C/

[S] [F], [X] [N] épouse [F], [Z] [F], [W] [P], [M] [O], [C] [R], [V] [A]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Septembre 2025, devant :

M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me Hélène BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M. Patrick CASTAGNE, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [U] [F] épouse [D]

née le 09 Septembre 1962 à [Localité 19]

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 12]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

Représentée par M^e Lore MARGUIRAUT, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Lucas TABONE (SARL MARS & TABONE Associés)

INTIMES :

Monsieur [S] [F]

né le 21 Août 1968 à [Localité 19]

de nationalité française

[Adresse 17]

[Localité 11]

Madame [X] [N] épouse [F]

née le 09 Octobre 1970 à [Localité 19]

de nationalité française

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentés par M^e Gilbert BASTERREIX de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de Bayonne

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 2]

[Localité 12]

assigné

Monsieur [W] [P]

[Adresse 21]

[Localité 12]

assigné

Madame [M] [O]

[Adresse 20]

[Localité 12]

assigne

Monsieur [C] [R]

[Adresse 20]

[Localité 12]

assigné

Madame [V] [A]

[Adresse 20]

[Localité 12]

assignée

sur appel de la décision

en date du 07 JANVIER 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 13]

RG : 24/330

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 août 2001, Mme [T] [L] [I] veuve [F] a vendu à son fils, M. [S] [F] et son épouse, Mme [X] [N], un bien immobilier sis à [Localité 16] (64), cadastré section AO [Cadastre 5] ainsi que la moitié indivise d’une parcelle attenante, cadastrée section AO [Cadastre 4], pour la somme totale de 1 200 000 F., soit 182 938,82 €.

La parcelle AO [Cadastre 5] a été divisée en quatre parcelles (AO [Cadastre 6] à [Cadastre 9]), lesquelles ont été vendues

— le 4 septembre 2019, à Mme [K] [B] (parcelles AO [Cadastre 7] et [Cadastre 9]),

— le 30 avril 2020 aux époux [C] [R] et [V] [A] (parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lots 2, 5 et 6)

— le 8 octobre 2020 à M. [W] [P] et Mme [M] [O] (parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], lots 1, 3 et 4).

Mme [I] est décédée le 11 septembre 2023, laissant pour lui succéder ses trois enfants, [U], [S] et [Z] [F].

Par courrier du 6 novembre 2023, Mme [U] [F] a sollicité de son frère, M. [S] [F], le rapport à la succession de leur mère de la donation indirecte constituée par une prétendue sous-valorisation du prix de vente du bien immobilier en 2001.

Par actes du 30 avril 2024, Mme [U] [F] a fait assigner M. [S] [F], M. [Z] [F], M. [W] [P], Mme [M] [O], M. [C] [R] et Mme [V] [A] épouse [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins, notamment, de voir ordonner une expertise immobilière de l’ensemble immobilier composé des parcelles AO [Cadastre 6] à [Cadastre 9] et AO [Cadastre 4], selon son état au 6 août 2011.

Par acte du 24 juillet 2024, Mme [U] [F] a fait appeler à la cause Mme [X] [N] épouse [F].

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a notamment :

— débouté Mme [U] [F] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [U] [F] à payer à M. [S] [F] et Mme [X] [N] la somme de 1. 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [U] [F] aux dépens.

Au soutien de sa décision, le juge des référés a retenu que Mme [F] ne produit qu’une attestation de valeur de l’ensemble immobilier vendu en 2001, non datée ni signée, de sorte qu’elle ne justifie pas d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’instruction en vue d’un litige au fond sur la régularité de la vente de 2001, d’autant que le bien a subi d’importantes transformations depuis la vente litigieuse, outre une division avant revente.

Par déclaration du 29 janvier 2025, Mme [U] [F] a relevé appel, critiquant l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, condamnée à payer à M. [S] [F] et Mme [X] [N] la somme de1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens.

Un avis de fixation à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025, avec clôture au 3 septembre 2025, a été adressé le 17 février 2025 par le greffe de la cour, en application des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions notifiées le 25 mars 2025, Mme [U] [F], demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, condamnée à payer à M. [S] [F] et Mme [X] [N] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens,

— statuant à nouveau,

> d’ordonner une expertise judiciaire,

> de désigner tel expert qui plaira aux fins de procéder à l’expertise immobilière du bien immobilier sis [Adresse 14] à [Localité 16] objet de la vente du 6 août 2001, alors cadastré sur les parcelles AO [Cadastre 5] et AO [Cadastre 4] et actuellement cadastré AO [Cadastre 6] à AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 4],

> de dire que la mission de l’expert sera de déterminer la valeur :

— de l’ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 16] (64) cadastré section AO [Cadastre 6] à [Cadastre 9] (anciennement section AO [Cadastre 5]) à la date du 6 août 2001 selon son état à cette date,

— de la moitié indivise de la parcelle située [Adresse 14] à [Localité 16] (64) et cadastrée AO [Cadastre 4] à la date du 6 août 2001 selon son état à cette date,

— des lots 1, 3 et 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 16] (64) cadastré section AO [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à la date du 8 octobre 2020 (date de la vente au profit des propriétaires actuels) selon son état au 6 août 2001,

— des lots 2, 5 et 6 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 16] (64) cadastré section AO [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à la date du 30 avril 2020 (date de la vente au profit des propriétaires actuels) selon son état au 6 août 2001,

— du bien situé [Adresse 14] à [Localité 16] (64) cadastré section AO [Cadastre 7] et [Cadastre 9], à la date du 4 septembre 2019 (date de la vente au profit des propriétaires actuels) selon son état au 6 août 2001,

— de la moitié indivise de la parcelle située [Adresse 14] à [Localité 16] (64) et cadastrée AO [Cadastre 4], à la date du décès de Madame [I] ainsi qu’à la date actuelle, selon son état au 6 août 2001,

> de dire que l’expert pourra requérir et se faire communiquer à sa demande tout élément utile à la réalisation de sa mission,

> de juger que les frais d’expertise judiciaire en ce compris le règlement de toute provision seront mis et laissé intégralement et définitivement à la charge de M. [S] [F] et son épouse,

> de débouter M. [S] [F] et son épouse de l’ensemble de leurs demandes,

> de condamner solidairement M. [S] [F] et son épouse aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise qui devront être définitivement supportés par ces derniers,

> de condamner solidairement M. [S] [F] et son épouse à lui régler une indemnité d’un montant de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 326 et suivants, 331 et suivants, 145 et 491 du code de procédure civile et des articles 843, 922 et 924 du code civil, que s’il était établi que Mme [I] a vendu son bien immobilier à son fils et son épouse pour un prix inférieur à sa valorisation, la différence entre le prix de vente et sa valeur constituerait une donation indirecte à leur profit, qui doit être rapportée à la succession du donateur et éventuellement réduite, de sorte qu’en sa qualité de co-héritière, elle dispose d’un motif légitime d’obtenir une évaluation certaine de l’ensemble immobilier à la date de la vente.

*

Par conclusions notifiées le 22 avril 2025, M. [S] [F] et Mme [X] [N] demandent à la cour:

— de débouter Mme [U] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions qui sont mal fondées,

— de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et, y ajoutant:

— de condamner Mme [U] [F] à leur payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

en soutenant en substance:

— que Mme [F] fonde ses demandes sur deux avis de valeur non probants,

— qu’entre la vente de 2001 et la revente de 2019, ils ont effectué d’importants travaux sur les biens litigieux, financés sur leurs fonds propres, de sorte qu’il n’est pas possible de comparer l’ensemble immobilier tel qu’il était en 2001 par rapport à son état en 2019, et par rapport à son état actuel suite aux travaux effectués par les nouveaux propriétaires,

— que l’évaluation du bien selon la méthode locative montre qu’il n’a pas été sous-évalué dans la vente intervenue en 2001.

Les autres intimés auxquels la déclaration d’appel, l’avis de fixation et les conclusions d’appelante ont été régulièrement signifiés, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025.

MOTIFS

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions, et que les preuves obtenues soient de nature à alimenter un procès, étant considéré par ailleurs que le demandeur n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque la mesure demandée est justement destinée à les établir.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Mme [F] produit deux avis de valeur vénale concernant le bien dont s’agit (pièces 2 et 7) respectivement établis par l’agence Century 21 d'[Localité 16] et l’agence immobilière Cortes Eguiazabal d'[Localité 16], en proposant une estimation comprise dans une fourchette variant entre 260 000 et 290 000 € (valeur 2021).

Ces avis constituent des éléments suffisants à caractériser le motif légitime de Mme [F] à voir fixer la valeur de la propriété familiale en cause, en son état au jour de sa vente, en vue de caractériser une éventuelle donation déguisée, sans qu’il y ait lieu d’examiner les moyens de fond soulevés par les intimés, étant en outre considéré qu’un expert immobilier est en capacité d’évaluer un immeuble en son état antérieur à sa transformation/rénovation.

Il y a lieu d’indiquer ici que l’évaluation portera exclusivement sur les parcelles objets de la vente du 6 août 2001 et non sur celles des parcelles issues de la subdivision de la parcelle AO [Cadastre 5] intervenue postérieurement à ladite cession.

Il convient donc, infirmant la décision entreprise, de faire droit à la demande de mesure d’instruction, aux frais avancés de Mme [F] selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif du présent arrêt.

Le contrôle de la mesure d’expertise sera confié, en application de l’article 964-2 du C.P.C. au jugé chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bayonne.

Il doit être rappelé que la partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, cette mesure d’instruction n’étant pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’étant ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [F] aux dépens de première instance et la cour, ajoutant à la décision déférée condamnera Mme [F] aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du C.P.C. en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut et en dernier ressort :

Vu l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne du 7 janvier 2025,

Constate que les chefs de dispositif par lesquels le premier juge a constaté que la demande de remise au rôle est sans objet, a ordonné le jonction des procédures n° 24/330 et 24/443 sous le numéro 24/330 ne font l’objet d’aucune contestation,

Infirme la décision entreprise en toutes ses autres dispositions, à l’exception de celle ayant condamné Mme [F] aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau :

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder,

M. [Y] [H]

[Adresse 3]

[Localité 10]

tél : [XXXXXXXX01] – Mél : [Courriel 15]

lequel aura pour mission :

— de convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— de se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de se rendre au besoin sur les lieux, soit les parcelles sises [Adresse 14] à [Localité 16], cadastrées Section AO [Cadastre 5] anciennement (désormais AO [Cadastre 6] à [Cadastre 9]) et section AO [Cadastre 4], les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description,

— de donner tous éléments permettant de déterminer leur valeur, à la date de leur cession par Mme [T] [L] [I] aux époux [S] [F] et [X] [N], le 6 août 2001 et en leur état au moment de ladite vente,

— de constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

— d’établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai d’un mois et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai, étant rappelé qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, sont réputés abandonnés par les parties,

Dit que le contrôle de la mesure d’expertise sera effectué par le tribunal judiciaire de Bayonne en vertu de l’article 964-2 du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 2 500 euros la provision que Mme [U] [F] devra consigner entre les mains du régisseur du greffe du tribunal judiciaire de Bayonne dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor public,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne, dans le délai de six mois suivant la date de la consignation,

Condamne Mme [U] [F] aux dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Hélène BRUNET, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,