AFFAIRE : N° RG 11/03807

Code Aff. :

ARRÊT N°

JC. SD.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de LISIEUX en date du 07 Novembre 2011 – RG n° 11-000603

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 MARS 2013

APPELANTS :

Monsieur G-H, Yvon, A X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C D épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e G TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistés de M^e Mathilde BRETHENOUX, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

La SARL SMC

N° SIRET : 332 036 045

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Emmanuelle Y, avocat au barreau de LISIEUX

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2013, sans opposition du ou des avocats, Monsieur CHRISTIEN, Président, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER :M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur CHRISTIEN, Président, rédacteur,

Madame BEUVE, Conseiller,

Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2013 et signé par Monsieur CHRISTIEN, Président, et M^me LE GALL, Greffier

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*

EXPOSÉ DU LITIGE

Afin d’apurer leurs dettes, les époux X ont, par acte authentique du 2 juillet 2007 vendu à la société SMC leur maison d’habitation moyennant le prix principal de 128 000 euros, avec faculté de rachat au prix de 145 500 euros réservée aux vendeurs pendant un délai de 18 mois et autorisation pour ceux-ci d’occuper l’immeuble pendant cette période contre le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 102 euros.

La société SMC a consenti aux vendeurs une prorogation du délai d’occupation et d’exercice de la faculté de rachat à sept reprises jusqu’au 1^er mai 2011.

Prétendant que les époux X n’avaient pas exercé leur faculté de rachat dans les délais impartis et qu’ils étaient ainsi devenus occupants de l’immeuble sans droit ni titre, la société SMC les a, par acte du 30 juin 2011, fait assigner devant le tribunal d’instance de Lisieux en expulsion, en paiement d’indemnités d’occupation et de charges et en compensation de cette somme avec le reliquat de la consignation restée entre les mains du notaire après la vente.

Par jugement du 7 novembre 2011, le premier juge a statué en ces termes :

'Constate que monsieur G-H X et madame C D épouse X sont occupants sans droit ni titre depuis le 10 mai 2011 de l’immeuble situé à à Saint-Cyr du Ronceray, XXX ;

Ordonne en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article 61 de la loi du 6 juillet 1991 ;

Condamne monsieur et madame X à payer à la société SMC la somme de 8 826,13 euros à titre d’indemnités d’occupation impayées du 10 septembre 2010 au 1^er mai 2011, ainsi qu’une indemnité d’occupation prorata temporis calculée pour la période du 2 au 10 mai 2011 sur la base de l’indemnité d’occupation mensuelle de 1 102 euros ;

Condamne monsieur et madame X à payer à la société SMC la somme de 835 euros au titre des taxes foncières de 2008, 2009 et 2010 et une provision de 300 euros pour la taxe foncière de 2011 ;

Ordonne au profit de la société SMC la déconsignation par la société civile professionnelle Loytier−-Robveille, notaires associés, de la somme de 2 698,70 euros qui se compensera avec les sommes à elle dues ;

Condamne monsieur et madame X à payer à la société SMC la somme de 50 euros par jour d’occupation sans droit ni titre, soit à compter du 11 mai 2011 et jusqu’à leur départ effectif ;

Déboute la société SMC du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne monsieur et madame X à payer à la société SMC la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne monsieur et madame X aux dépens'.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 6 décembre 2011 en demandant à la cour de :

'À titre principal, dire et juger nul et non avenu le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lisieux le 7 novembre 2011 pour manquement aux dispositions des articles 12 et 14 et 16 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme ;

Prononcer l’annulation du jugement ;

À titre subsidiaire, entendre prononcer la résolution du contrat de vente à réméré en date du 2 juillet 2007 aux torts exclusifs de la société SMC et dire et juger que le présent arrêt vaudra titre de propriété au profit de monsieur et madame X de la maison d’habitation sise XXX à Saint-Cyr du Ronceray, I’ensemble cadastré section XXX pour une contenance de 6 ares 34 centiares ;

Accorder à monsieur et madame X un délai de 6 ans pour régler les sommes éventuellement dues ;

Condamner la société SMC au remboursement de la somme de 1 102 euros à compter de la date du 1^er juillet 2007 ;

Condamner la société SMC, en deniers ou quittances, à titre de dommages et intérêts à verser aux concluants la somme de 80 000 euros ;

Condamner la société SMC au paiement des formalités de transcription à la conservation des hypothèques de la présente décision valant titre de propriété au profit de monsieur et madame X ;

À titre infiniment subsidiaire, dire et juger qu’en l’absence de prononcé de la résolution du contrat de vente à réméré, aux torts exclusifs de la société SMC, (… celle-ci) a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1134 du Code civil et la condamner à verser aux concluants la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts et à rembourser l’intégralité des indemnités d’occupation sollicitées à partir de l’année 2010 ;

Débouter la société SMC de toutes ses prétentions fins et conclusions ;

Dire qu’il sera procédé à la formalité à la Conservation des hypothèques aux frais de la société SMC ;

Condamner la société SMC aux entiers dépens ;

Condamner les mêmes à une indemnité de 5 000 euros par application de I’article 700 du Code de procédure civile'.

La société SMC conclut quant à elle à la confirmation du jugement attaqué.

Elle demande en outre à la cour de déclarer irrecevables comme nouvelles ou en tous cas mal fondées les demandes des appelants tendant à l’obtention de délais et à l’allocation de dommages intérêts et de les condamner au paiement d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel et aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour les époux X le 8 janvier 2013, et pour la société SMC le 22 janvier 2013.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la nullité du jugement

Faisant valoir que l’assignation devant le tribunal d’instance délivrée sous le couvert d’une action en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation alors que le litige trouvait sa cause dans un contrat de vente immobilière ressortissant à la compétence du tribunal de grande instance, les époux X sollicitent l’annulation du jugement aux motifs qu’ils n’auraient pas été en mesure de se défendre utilement en prenant un avocat et en disposant de délais suffisants pour produire des pièces.

Les appelants ne contestent cependant pas avoir été, conformément aux règles applicables devant le tribunal d’instance, régulièrement assignés le 30 juin 2011 pour l’audience du 25 juillet 2011 puis, après un renvoi de l’affaire, contradictoirement entendus à l’audience du 12 septembre 2011.

Il n’appartenait qu’à eux de confier la défense de leurs intérêts à un avocat, et, étant observé qu’ils ne prétendent pas même qu’un nouveau report d’audience leur ait été refusé, ils ont disposé du temps suffisant pour organiser leur défense.

Ils se sont en outre abstenus de contester la compétence du tribunal d’instance avant toute défense au fond en application de l’article 74 du Code de procédure civile, et ils s’en abstiennent au demeurant toujours dans le dispositif de leurs conclusions d’appel qui, seul, saisit la cour conformément aux dispositions de l’article 954 du même code.

Il n’y a donc pas lieu à annulation du jugement attaqué.

Sur la nullité de la vente avec faculté de rachat

Les appelants sollicitent la nullité ou la résolution du contrat de vente avec faculté de rachat en arguant de ce que l’opération dissimulerait un prêt usuraire consenti par une société pratiquant habituellement ce type d’opération.

Il est certain que les époux X ont accepté la vente à réméré de leur maison d’habitation dans le but de se désendetter.

Pour autant, cette circonstance n’est, en elle-même, pas de nature à justifier la requalification du contrat de vente avec faculté de rachat en prêt.

Les époux X soutiennent par ailleurs sans en rapporter la preuve que la société MSC se livrerait à titre habituel à des opérations d’acquisition d’immeubles à réméré, étant au surplus également observé que cette circonstance ne suffirait pas, en elle-même, à justifier la requalification de l’opération en prêt.

De même, aucune disposition légale n’interdit, en soi, aux parties à un contrat de vente à réméré de convenir d’un prix de reprise supérieur au prix de vente initial, pas plus qu’il ne leur est interdit de prévoir le paiement d’une indemnité d’occupation à la charge des vendeurs contractuellement autorisés à demeurer dans l’immeuble vendu jusqu’à l’expiration du délai de rachat.

Enfin, le prix de 128 000 euros offert n’avait rien de dérisoire puisque les époux X produisent eux-mêmes des estimations de leur bien faisant ressortir sa valeur à 100 000 ou 110 000 euros.

L’opération litigieuse ne saurait en réalité donner lieu à requalification de la vente à réméré que s’il était démontré qu’elle dissimule un contrat pignoratif destiné à éluder des dispositions protectrices des droits des emprunteurs relatives au taux de l’usure.

À cet égard, les époux X soutiennent qu’en exigeant durant 18 mois le paiement d’indemnités mensuelles d’occupations d’un montant de 1 102 euros supérieures à la valeur locative de l’immeuble ainsi qu’une majoration du prix de rachat de l’immeuble de 17 500 euros par rapport au prix de vente initial, la société SMC aurait obtenu une rémunération du capital de 128 000 euros, mis à leur disposition en vue de leur désendettement, supérieure au taux de l’usure qui était selon eux en juillet 2007 de 6,41 % pour les prêts immobiliers.

Il sera d’abord observé que, si l’opération critiquée s’analysait en un prêt, elle aurait eu pour objet de procurer aux emprunteurs un capital destiné à apurer leurs dettes avec la garantie d’un gage immobilier, et non à acquérir un immeuble, de sorte que le taux d’usure applicable n’est pas celui relatif aux emprunts immobiliers mais aux prêts personnels, soit, selon les appelants, 8,93 % l’an.

D’autre part, l’indemnité mensuelle d’occupation de 1 102 euros avait essentiellement pour contrepartie le droit laissé aux vendeurs de continuer à occuper les lieux, de sorte qu’elle ne saurait être regardée comme la rémunération d’une opération de financement que pour sa fraction excédant le montant d’un loyer mensuel correspondant à la valeur locative de l’immeuble qui, selon les appelants, pouvait atteindre 600 euros.

Enfin, la rémunération de l’acquéreur ne saurait être comparée à celle d’un prêteur ayant consenti un prêt de 18 mois mais sur la durée réelle du délai de rachat, soit 45 mois.

Dès lors, la rémunération totale de l’acquéreur ressort à 49 090 euros (502 euros x 45 mois + 17 500 euros), soit 10 690 euros par an et un taux annuel de l’ordre de 8,35 %, inférieur au taux de l’usure.

Par conséquent, rien ne démontre que la vente à réméré n’était destinée qu’à dissimuler une opération de crédit consentie illicitement à un taux usuraire.

Il en résulte qu’il n’y a pas matière à requalifier le contrat litigieux en prêt.

Partant, les autres moyens de nullité relatifs au défaut d’indication du taux effectif global de cette prétendue opération de crédit et à l’absence d’offre préalable de crédit sont nécessairement inopérants.

Les époux X ne sont pas davantage fondés à solliciter l’annulation de la vente pour non respect de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation conférant à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier le droit de se rétracter dans un délai de 7 jours, alors qu’ils n’étaient pas les acquéreurs mais les vendeurs de leur bien immobilier.

Par ailleurs, leur faculté de rachat aurait constitué, s’ils l’avait exercée, l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente, et non l’exécution d’une promesse de revente prétendument consentie par la société SMC à l’occasion de laquelle ils auraient eu la qualité d’acquéreur.

Les appelants ne sont pas davantage fondés à solliciter la requalification de la vente à réméré en contrat de location-accession, puis l’annulation subséquente de celui-ci pour non respect de dispositions d’ordre public, qui au demeurant ne sont pas précisément invoquées, régissant ce type d’opération.

L’opération de location-accession, qui consiste pour un propriétaire à louer son bien immobilier pendant une certaine durée moyennant paiement d’un loyer en conférant au locataire une option d’achat en fin de bail, est en effet étrangère à l’opération litigieuse dans laquelle les époux X ont vendu l’immeuble dont ils étaient propriétaires à un acquéreur leur ayant conféré une faculté de rachat ainsi que le droit de continuer à occuper l’immeuble contre le paiement d’une indemnité d’occupation.

Le contrat de vente à réméré étant valable, le premier juge a à juste titre constaté que les époux X n’avaient pas exercé leur faculté de rachat dans les 10 jours de l’expiration du délai de réméré et qu’ils étaient donc occupants sans droits ni titre depuis le 11 mai 2011.

Il convient donc de confirmer la décision d’expulsion des vendeurs ainsi que les dispositions du jugement, exemptes de critiques, relatives au paiement des indemnités d’occupations impayées jusqu’à la libération définitive des lieux et à la déconsignation au profit de la société SMC du reliquat du prix de vente toujours séquestré entre les mains du notaire.

Sur la responsabilité de l’acquéreur

Devant la cour, les époux X sollicitent la condamnation de la société MSC au paiement de dommages-intérêts destiné à réparer le préjudice résultant, selon eux, d’un manquement de l’acquéreur à ses devoirs d’information et de conseil.

Contrairement à ce que la société MSC soutient, une demande reconventionnelle, même nouvelle, est toujours recevable en cause d’appel conformément aux dispositions de l’article 567 du Code de procédure civile.

L’acquéreur d’un bien immobilier avec faculté de rachat n’est débiteur d’aucun devoir de conseil ou de mise en garde à l’égard des vendeurs relativement aux risques nés de l’opération en cas d’impossibilité de régler le prix de rachat dans le délai du réméré.

Il appartenait en effet au notaire rédacteur de l’acte de conseiller chacune des parties sur la nature et la portée de leurs engagements, étant à ce sujet observé que les époux X ont déclaré dans cet acte avoir eu connaissance du montant de la rémunération due au notaire en contrepartie des 'conseils, services et avis spécifiques prodigués (…) dans le cadre du dossier de vente en réméré au profit de la société SMC'.

Ainsi, les appelants ne sauraient sérieusement soutenir ne pas été informés qu’ils pouvaient perdre définitivement la propriété de leur maison en cas de non paiement du prix de rachat dans le délai contractuellement fixé.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas matière à accorder aux époux X un délai de grâce pour s’acquitter de leur dette.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de la société SMC l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de l’instance d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Dit n’y avoir lieu à annulation du jugement rendu le 7 novembre 2011 par le tribunal d’instance de Lisieux ;

Dit n’y avoir lieu à annulation ou résolution du contrat de vente avec faculté de rachat ;

Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

Rejette la demande de délai de grâce ;

Condamne les époux X à payer à la société MSC une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne les époux X aux dépens d’appel ;

Accorde à maître Y le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL J. CHRISTIEN