ARRET N°

R.G : 15/00327

Z

C/

H

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 10 JUIN 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00327

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 02 décembre 2014 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTE :

Madame E Z

née le XXX à XXX

Chez Madame X – XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie NOCHOWITCH, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par M^e Eugenie CRIQUILLION, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES :

Madame G H épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur C Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant tous les deux pour avocat M^e Maguy COMBEAU de la SCP GOMBAUD & COMBEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Avril 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame Odile CLEMENT, Conseiller, qui a présenté son rapport.

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Jérémy MATANO,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Roland POTEE, Président et par Monsieur Jérémy MATANO, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 1^er juillet 2011, M et M^me Y ont vendu à M^me Z un bien immobilier situé à l’Eguille (17) moyennant le prix de 140.000 €.

Invoquant l’existence d’une humidité importante, M^me Z a obtenu une expertise en référé puis a saisi le tribunal de grande instance de Saintes aux fins de voir prononcer la nullité de la vente pour dol, et subsidiairement sa résolution pour vices cachés, la condamnation des vendeurs à lui restituer la somme de 140.000 € et les frais d’agence ainsi que 80.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 2 décembre 2014, le tribunal a débouté M^me Z de ses demandes, l’a condamnée à restituer à M et M^me Y la somme de 10.000 € perçue à titre de provision et 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z a relevé appel de cette décision et par conclusions du 8 mars 2016, demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

A titre principal,

— prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol ;

— condamner M et M^me Y à lui payer la somme globale de 295.893,95 € décomposée comme suit :

o 140.000 € correspondant au prix reçu ;

o 7.000 € en remboursement de la commission d’agence,

o 280,17 € au titre de la quote-part de taxe foncière,

o 10.234,46 € au titre des frais d’acte de vente et de prêts ;

o 1.754,51 € au titre des intérêts du Primolis PAS et frais de dossier ;

o 7.581,56 € au titre des intérêts du remboursement de prêt immobilier, sauf à parfaire ;

o 792,54 € au titre des frais du remboursement de prêt immobilier, sauf à parfaire ;

o 2.300 € au titre des frais de gîte de septembre à décembre 2011 ;

o 6.829,74 € au titre des frais de garde-meubles sauf à parfaire ;

o 4.000 € au titre des frais de tentative de remise en état ;

o 2.000 € au titre des frais des concessionnaires de service public ;

o 634 € au titre de la taxe foncière 2012 ;

o 664 € au titre de la taxe foncière 2013 ;

o 694 € au titre de la taxe foncière 2014 ;

o 672 € au titre de la taxe foncière 2015 ;

o 257,03 € au titre de l’assurance habitation 2016 ;

o 30.000 € au titre de la perte de son emploi en tant que commerciale ;

o 20.000 € au titre de la perte de son activité de sculpteur ;

o 8.200 € au titre des loyers de location d’un atelier ;

o 2.000 € au titre des frais de déplacement pour le suivi des procédures ;

o 20.000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

o 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi contractuelle.

— Assortir cette condamnation du taux d’intérêt légal à compter du 1^er juillet 2011,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des époux Y sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— Condamner les époux Y à verser à M^me Z la somme globale de 295.893,95 € se décomposant de la même manière qu’énoncée ci-dessus ;

A titre infiniment subsidaire,

— Déclarer les époux Y responsables pour manquement à leur obligation d’information et de conseil, et de loyauté contractuelle,

— Les condamner à payer à M^me Z une somme de 125.329,74 € correspondant aux sommes ci-dessus énoncées excepté celles ne pouvant être réclamées qu’en cas de prononcé de la nullité de la vente ;

En tout état de cause,

— Condamner M et M^me Y à verser à M^me Z une somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

Par conclusions du 4 mars 2016, M et M^me Y sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions ainsi qu’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2016.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente pour réticence dolosive

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol suppose l’intention de tromper son co contractant.

M^me Z expose que lors de son entrée dans les lieux, elle a constaté que les lieux étaient sinistrés selon elle de longue date, du fait d’infiltrations ayant imbibé les murs, les cloisons et les sols par capillarité. Il lui appartient, ainsi que l’a exactement rappelé le tribunal, de démontrer que les désordres constatés au jour de la prise de possession avaient été sciemment dissimulés par les vendeurs et qu’ils étaient d’une gravité telle qu’elle n’aurait pas contracté si elle les avait connus.

Il est constant qu’après signature du compromis de vente, le bien a subi un dégât des eaux le 12 juin 2011, incident que les vendeurs n’ont pas signalé lors de la signature de l’acte authentique, répondant par la négative au notaire leur demandant si une modification de l’apparence du bien était intervenue depuis le compromis de vente, et dont ils ont fait part à l’acquéreur que lors de l’entrée dans les lieux après signature de l’acte authentique, précisant qu’ils avaient arraché le papier peint en bas de cloison afin de faciliter le séchage, sachant que M^me Z entreprendrait des travaux.

Il résulte des pièces produites que les vendeurs ont remédié au problème affectant l’évacuation de l’évier de la cuisine par le débouchage de la canalisation pour un montant de 80 € HT et l’intervention d’un plombier pour 40 € HT.

L’expert judiciaire a constaté lors de la première réunion d’expertise le 14 mars 2012, des traces d’humidité à 1 mètre dans les différentes pièces de la maison et que l’eau s’infiltrait sous la dalle en béton et migrait par capillarité sur la périphérie des murs.

Il ressort de l’expertise que l’humidité est remontée par la chape à la suite du curage des canalisations et débouchage par pression, la première fois en juin 2011 et la seconde fois en août 2012 lors d’une réunion d’expertise suite à un nettoyage par pression et passage d’une caméra. L’expert ayant constaté que les murs étaient secs le 26 juillet 2012 ( sauf dans la salle de bain et une chambre à cause d’une fuite du cumulus, défaut d’entretien incombant à l’acquéreur), ce n’est donc que lors du second curage que la cause des désordres a pu être connue, à savoir la rupture de canalisations enterrées.

C’est ainsi que l’expert a pu indiquer que les époux Y n’avaient pas réalisé l’étendue du problème d’humidité, et avaient considéré avoir réparé les désordres en faisant intervenir le plombier avant la vente.

Concernant l’humidité ancienne, il n’est pas démontré de manoeuvres ou un silence dolosif de la part des vendeurs.

Il ne résulte pas de l’expertise judiciaire que les vendeurs avaient conscience des désordres résultant du nettoyage des canalisations, désordres dont l’ampleur n’a été révélée que lors de l’expertise, ni de l’ampleur d’une humidité plus ancienne, l’expert ayant précisé que les remontées étaient minimes en cas de fonctionnement normal. Il n’est donc pas rapporté la preuve de manoeuvres, même découlant d’un silence des vendeurs, ayant eu l’intention de tromper l’acquéreur, le jugement étant confirmé en ce qu’il a écarté l’action en nullité pour dol.

Sur la résolution de la vente pour vices cachés

Le défaut d’étanchéité des canalisations constitue un vice caché ainsi que l’a mis en évidence l’expertise. L’expert ne se prononce pas sur l’impropriété à destination du bien. Cependant, celle-ci est manifeste compte tenu des conséquences engendrées par ces ruptures de canalisation ( remontées capillaires et humidité). Il s’agit donc bien d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

L’acte de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés qui trouve application si les vendeurs ignoraient les vices affectant le bien vendu.

M^me Z produit les différents rapports d’expertise amiable aux termes desquels,

l’eau circulerait depuis un certain temps sous la chape, produisant des remontées d’humidité que les vendeurs ne pouvaient ignorer, M. Y, peintre de profession, ayant posé un papier peint et une peinture acrylique aux fins de bloquer les fonds.

Dans son rapport définitif ( page 102), l’expert précise qu ' au vu des photos et du positionnement des ruptures qui sont sur la partie supérieure des tuyaux, on peut en déduire que ces désordres sont apparus lors de la pose de la chape (…). Ces désordres peuvent être assimilés à un vice caché. Concernant les époux Y, bien qu’ils n’aient pas eu connaissance de ce désordre avant le premier nettoyage des canalisations, ils ont dû, il me semble, remarquer l’humidité des murs avant signature de la vente de la maison'.

Les vendeurs ne peuvent donc soutenir avoir totalement ignoré que leur bien était affecté d’une humidité. Même s’ils n’en connaissaient pas la cause réelle ni l’ampleur, la seule connaissance du vice conduit à écarter la clause d’exclusion des vices cachés contenue à l’acte de vente.

Il convient donc de faire droit à l’action en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Outre les remontées du fait des ruptures de canalisations, l’expert a mis en évidence un reflux de la canalisation d’évacuation de la machine à laver. Cependant, ce défaut, aisément réparable ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination et ne constitue pas un vice caché. Quant à la fuite sur le cumulus, son caractère caché n’est pas établi et elle peut être imputable à un défaut d’entretien de l’acquéreur. Enfin, les désordres affectant la couverture ne peuvent être considérés comme des vices cachés dans la mesure où la tache d’humidité sur les lambris de la chambre était apparente.

Si l’acheteur exerce l’action rédhibitoire, le juge peut néanmoins, en considération de la gravité des vices, estimer qu’il sera replacé dans la situation où il se serait trouvé si le bien n’avait pas été atteint de vices, en lui allouant le montant des travaux de remise en état.

En l’espèce, l’expert a chiffré les travaux de réparations des canalisations et de reprise du carrelage à la somme de 2.809,40 € TTC auxquels il y a lieu d’ajouter les travaux d’embellissement d’un montant de 7.875,83 € HT ou 8.427,13 €, soit au total 11.236,53 € TTC.

En considération des travaux de reprise, il n’y a pas lieu de faire droit à l’action en résolution de la vente mais de condamner les vendeurs à payer à M^me Z la somme de 11.236,53 €, avec indexation à compter du dépôt du rapport d’expertise, et capitalisation des intérêts conformément à sa demande.

Le vendeur qui connaissait les vices est tenu de tous les dommages et intérêts en application de l’article 1645 du code civil. Cependant, la résolution de la vente n’étant pas prononcée, les diverses demandes de dommages et intérêts découlant habituellement de cette résolution (frais d’agence, taxes foncières, intérêts d’emprunts, assurances, abonnements …) ne peuvent être accueillies.

Au titre du préjudice matériel ( dont déménagement le 2 janvier 2012, location de déshumidifacteur, garde meuble, moisissures sur meubles et vêtements, logement ), il sera alloué la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, toutes demandes plus amples étant rejetées.

Au titre du préjudice moral, M^me Z n’ayant pu jouir du bien acquis dans des conditions normales et ayant dû supporter la déception de ne pouvoir mettre en oeuvre ses projets, avec les conséquences en découlant pour elle, il lui sera accordé la somme de 10.000 €.

La demande fondée sur la mauvaise foi contractuelle des vendeurs ne se cumule pas avec les dommages et intérêts précédemment alloués et sera rejetée.

M^me Z étant partiellement bien fondée ne son appel, il est équitable de fixer à 6.000 € l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement seulement en ce qu’il a rejeté la demande en nullité de la vente pour dol ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Dit que le bien était affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination, mais d’une gravité insuffisante à justifier la résolution de la vente ;

Dit que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés ;

Déboute M^me Z de sa demande en résolution de la vente ;

Condamne M et M^me Y à payer à M^me Z les sommes de :

—  11.236,53 € au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise ( 22 juillet 2013) et avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation des intérêts ;

—  15.000 € au titre du préjudice matériel ;

—  10.000 € au titre du préjudice moral ;

Dit que la provision de 10.000 € déjà versée par M et M^me Y s’imputera sur les somme allouées ;

Déboute M^me Z de ses plus amples demandes ;

Condamne M et M^me Y à verser à M^me Z une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M et M^me Y aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et dit qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,