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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 20 MARS 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/07843

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 OCTOBRE 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 09/03197

APPELANTE :

SARL B

CABINET de DIAGNOSTICS IMMOBILIER ROMUALD MENAGE au capital de 5 000.00 euros inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le numéro B 507 414 852

représentée en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SCP Philippe SENMARTIN et associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de M^e Michel COULOMB de la SCP COULOMB- DIVISIA-CHIARINI, avocat plaidant au barreau de NIMES,

INTIMES :

Monsieur G F

né le XXX à RIVESALTES

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

Madame W F veuve X

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

Monsieur M F

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

assigné le 23 février 2012 (retour étude)

Monsieur S X

né le XXX à PERPIGNAN

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

Monsieur AJ X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

Mademoiselle AD X

née le XXX à PERPIGNAN

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

XXX

représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP Gilles ARGELLIES, Emily APOLLIS – avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Caroline VIEU-BARTHES, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

INTERVENANT :

Monsieur K L,

ès qualités d’héritier de M F, et représenté par Monsieur AN L, son père,

XXX

XXX

représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SCP GARRIGUE, avocats associés, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER,

assisté de M^e Brigitte CAMPOS-WALLON de la SCP CAMPOS-WALLON-CASTELLO-PICARD, avocat plaidant au barreau des Pyrénées-Orientales

ORDONNANCE de CLOTURE du 22 JANVIER 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 12 FEVRIER 2014 à 8H45 en audience publique, Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— par DÉFAUT,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation délivrée les 6, 7, 9 et 10 juillet 2009 à SARL Cabinet B (Cabinet de Diagnostic Romuald Ménagé) et aux propriétaires indivis lui ayant vendu le XXX un immeuble sis XXX à XXX, à savoir M. S A, M^me W F veuve A, M. G AW F, M. M F, M. AJ BB A et M^lle AD A, devant le tribunal de grande instance de Perpignan, par la SCI Loscouet, qui sollicitait notamment :

— la condamnation solidaire des vendeurs et de la SARL B à réparer les conséquences dommageables du vice caché affectant leur immeuble, constitué par la présence de termites que le cabinet de diagnostic avait fautivement manqué de signaler à l’acquéreur, et en conséquence à lui payer les sommes de :

. 3.540,00 € au titre du coût de reprise du linteau de la porte d’entrée,

. 9.660,00 € au titre de la réfection du plancher haut du hall d’entrée,

. 1.020,00 € par mois correspondant à la perte des revenus locatifs,

. le montant des intérêts du prêt souscrit pour l’achat de cet immeuble, à titre d’indemnité, depuis la première mensualité jusqu’à la réfection nécessaire à la mise en location,

. 7.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la décision contradictoire en date du 25 octobre 2011, de cette juridiction qui a, notamment :

— déclaré les consorts F-A tenus à garantie et à dommages et intérêts envers la SCI Loscouet, à raison du vice caché lors de la vente intervenue le XXX, tenant la présence de termites ayant dégradé des éléments d’ouvrage,

— déclaré la société Cabinet de Diagnostics immobiliers Romuald Ménage responsable des conséquences préjudiciables de la faute commise dans l’établissement de son diagnostic parasitaire du 8 juin 2007,

— condamné « in solidum » les consorts F-A et la société B à payer à la SCI Loscouet :

. une somme de 13.200,00 €, valeur mars 2009, à actualiser au jour du jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction, au titre de la réfaction de prix due par les vendeurs, ou de l’indemnisation par le cabinet de diagnostics de l’impossibilité pour la SCI Loscouet d’obtenir une réfaction de prix,

. une somme de 48.960,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite du retard apporté à la mise en location de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné « in solidum » les consorts F-A et la société B à payer à la SCI Loscouet une somme de 3.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

Vu l’appel de cette décision interjeté le 16 novembre 2011 par la SARL Cabinet B ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 31 décembre 2013, dans lesquelles la SARL Cabinet B sollicite notamment :

— la réformation du jugement déféré en ce qui la concerne, contestant avoir commis une faute dans son diagnostic, contrairement à ce qu’affirme l’expert judiciaire,

— le rejet des demandes de dommages et intérêts de la SCI Loscouet, en l’absence de préjudice causé par l’intervention du diagnostiqueur,

— le rejet d’une condamnation solidaire des vendeurs et du diagnostiqueur, qui aboutirait à un enrichissement sans cause de la SCI Loscouet,

— subsidiairement, être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par les vendeurs, pris solidairement, compte-tenu de leur attitude dolosive de dissimulation d’une précédente invasion de termites ayant nécessité des travaux en octobre et décembre 2000,

— la condamnation solidaire de la SCI Loscouet et des consorts A-F, vendeurs, au paiement de la somme de 5.000,00 € pour les frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 7 janvier 2013, dans lesquelles les consorts F-A, vendeurs, sollicitent notamment :

— qu’il leur soit donné acte de l’intervention volontaire en reprise d’instance interrompue par le décès de M. M F, de M. E F et de M. K L, mineur représenté par son père M. AN L, en leur qualité d’héritiers,

— l’infirmation du jugement déféré et le rejet des prétentions de la SCI Loscouet, en l’absence de faute ou d’attitude dolosive de la part des vendeurs,

— subsidiairement la limitation de leur condamnation à la somme de 3.540,00 € au titre de la reprise du linteau,

— la condamnation de la SCI Loscouet au paiement de la somme de 5.000,00 € pour les frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 5 mars 2013, dans lesquelles la SCI Loscouet demande notamment la confirmation de la décision entreprise et la condamnation solidaire de la SARL Cabinet B et des vendeurs à lui payer une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 22 janvier 2014 ;

* * * * * * * * * * *

S U R C E :

' SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

' sur l’action en réfaction du prix pour vice caché :

Attendu que la SCI Loscouet, acquéreur par acte authentique en date du XXX d’une maison de village ancienne sur trois niveaux, d’une superficie de 45 centiares, au prix de 117.000,00 €, à Rivesaltes (XXX, XXX, pour laquelle un état parasitaire négatif quant à la présence de termites avait été établi le 8 juin 2007 par la SARL Cabinet de Diagnostics Immobiliers Romuald Ménagé (dite B), a découvert en effectuant des travaux la présence de dégâts provenant de termites, attestée par un rapport de la SARL CIPB en date du 22 novembre 2007 dans différentes parties en bois de l’immeuble, en particulier la poutre soutenant le linteau ;

Qu’une expertise judiciaire a été réalisée par M. AJ Y, architecte, nommé par ordonnances de référé du président du tribunal de grande instance de Perpignan en date du 17 janvier 2008, puis du 5 juin et du 1^er juillet 2008 ; que ses conclusions déposées le 25 mars 2009 sont les suivantes notamment :

« l’huisserie de la porte d’entrée :

Cette huisserie a été dégradée par une attaque de termite. Il n’y a cependant plus d’activité visible d’insectes xylophages, le jour des accédits. Le cadre de cette menuiserie est impropre à sa destination et doit être remplacé.

Le linteau de la porte d’entrée :

La poutre de bois formant le linteau de l’ouverture de l’entrée de la maison n’assure pas correctement sa fonction porteuse.

Cette poutre doit être déposée et évacuée, un linteau doit être réalisé en lieu et place de cette poutre."..

Nous avons constaté contradictoirement sur les lieux du litige que l’attaque des termites et la configuration des bois abîmés (linteau, poutre plancher et chevrons) selon l’état d’avancement de la dégradation, remontait à plus d’une dizaine …..

Les éléments de structure de ce plancher qui sont affectés (poutre et chevrons) n’assurent pas correctement la solidité nécessaire à un plancher d’étage destiné à l’habitation. Il doit être refait dans la partie du hall d’entrée de l’immeuble. En effet cette zone localement affectée, peut être reprise ponctuellement et limitée au-dessus de l’entrée ….

Nous estimons que le montant des remises en état arrêté à la somme de (3.540,00 + 9.660,00) = 13.200,00 € TTC (dont TVA à 5,5 %), ainsi que le montant des préjudices (poste laissé à l’appréciation du tribunal) seraient à notre avis imputable au cabinet de diagnostics immobilier Romuald Ménagé – B." ;

Qu’il en résulte que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché à l’acquéreur, à savoir la dégradation ancienne d’une partie des boiseries par des termites, lesquelles n’étaient cependant plus présentes lors de la vente, et alors que les parties dégradées se trouvaient pour l’essentiel incluses dans des ouvrages maçonnés ne permettant pas d’y accéder directement, d’où leur découverte tardive, lors de la réalisation de travaux de modification de la maison par la SCI Loscouet ;

Mais attendu que les vendeurs, propriétaires indivis de cette maison de village, invoquent leur bonne foi et le bénéfice de la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente du XXX, ainsi libellée notamment :

« L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour le mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, … » ;

Puis, plus loin (page 11) dans un paragraphe spécifique à l’état de l’immeuble et aux termites :

«  L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état, et tous vices cachés.

Le bien objet des présentes est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l’article 3 de la loi n°99-471 du 8 juin 1999, c’est à dire dans un secteur contaminé ou susceptible d’être contaminé par les termites.

En application de l’article 8 de la loi précitée, un état parasitaire établi par B.., le 6 novembre 2006, réactualisé le 8 juin 2007, soit depuis moins de trois mois, ne révélant la présence d’aucun termite dans le bine, est demeuré ci-annexé après mention." ;

Que conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil cette clause exonératoire stipulée par un vendeur non professionnel et profane en matière de vente ou travaux immobiliers, est valable, sauf à démontrer sa mauvaise foi, par la connaissance qu’il avait de l’existence du vice caché au jour de la vente ;

Que pour établir la mauvaise foi des vendeurs à cet égard, la SCI Loscouet soutient que :

— le vendeur connaissait cette situation dans la mesure où il avait fait entreprendre dans le courant de l’année 2000 un traitement curatif, c’est à dire qu’il avait connaissance de la présence de termites, ce qu’il s’est bien gardé de déclarer ni à cette date, ni lors de la vente,

— le vendeur n’a procédé à aucune déclaration auprès de la mairie et des services administratifs, n’a pas signalé ce fait au notaire rédacteur de l’acte de vente et a remis à l’acheteur un relevé de travaux sans mentionner le traitement entrepris,

— il sera observé que le traitement réalisé à cette date était un traitement curatif type sentri-tech et non seulement préventif (pièce n°5) ;

Qu’il résulte du constat de l’état parasitaire dressé le 8 juin 2007 par la SARL Cabinet B, que M. et M^me A, propriétaires et futurs vendeurs avec les autres indivisaires, de cet immeuble, lui ont déclaré :

— qu’aucun traitement insecticide ou fongicide n’avait été réalisé,

— que des travaux liés à l’état des huisseries et autres structures bois et matériaux contenant de la cellulose, apparent ou non, ont entraîné la restauration ou le remplacement de ces éléments, ou de colmatage ;

Mais qu’il résulte au contraire des deux factures de l’Agence Nationale de Traitement des Bois de Perpignan qui sont produites (pièces n°4 et 5) :

— qu’un traitement préventif Sentri-tech avait été appliqué sur l’immeuble de Rivesaltes le 11 octobre 2000, d’un coût de 5.401,60 Francs TTC,

— qu’un traitement curatif Sentri-Tech a ensuite été appliqué le 1^er décembre 2000 sur le même immeuble, moyennant un prix de 6.752,00 Francs TTC ;

Qu’il s’ensuit que M^me I F, qui occupait l’immeuble à cette époque et M^me C A, qui a été destinataire de la seconde facture du 4 décembre 2000, ont alors eu connaissance de la présence de termites dans les parties en bois de cet immeuble et de la mise en oeuvre d’un traitement insecticide ou fongicide, contrairement à ce qui a été déclaré au professionnel chargé d’établir l’état parasitaire de l’immeuble le 8 juin 2007 ; que les vendeurs indivis, dont M^me C F veuve A faisait partie, n’ont pas ensuite mentionné cette inexactitude devant le notaire rédacteur, alors que l’état parasitaire erroné était annexé à l’acte de vente, pour l’information de l’acquéreur ;

Qu’il résulte de ces éléments la mauvaise foi des vendeurs, qui leur interdit de bénéficier des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés qu’ils allèguent ; qu’en effet la croyance dans l’efficacité des traitements curatifs mis en oeuvre pour éradiquer les termites qu’ils invoquent, ne pouvait les conduire à répondre négativement au cabinet de recherches des parasites sur la réalisation-même d’un tel traitement curatif dans un passé encore récent (6 ans et demi au 8 juin 2007) et d’un coût non négligeable ;

Attendu qu’au vu des conclusions de l’expert judiciaire, qui révèle que des dégâts sur les boiseries imputables à des termites ont été constatés et remontaient environ à la période 1999/2000, ainsi que de son évaluation du coût des travaux de reprise, il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les vendeurs indivis, sauf à préciser qu’ils sont pris solidairement entre eux, à payer à la SCI Loscouet, à titre de réfaction du prix de vente la somme de 13.200,00 €, valeur mars 2009, actualisée au jour du jugement en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction, correspondant au coût des travaux de reprise des parties endommagées par les termites ;

Qu’en effet, contrairement à ce que soutiennent les vendeurs, la dégradation du plancher haut du hall d’entrée de la maison est attribuée, non à un pourrissement issu d’une fuite d’eau, mais aux effets d’une infestation par insectes xylophages, type termites, par M. Z, expert privé ayant déposé un rapport le 3 décembre 2007, dont M. Y, expert judiciaire, reprend les constatations, ajoutées au siennes propres dans son rapport (page 17), sur ce point, préconisant des travaux de reprise de cet ouvrage ; qu’il précise que les éléments de structure de ce plancher qui sont affectés (poutre et chevrons) n’assurent pas correctement la solidité nécessaire à un plancher d’étage destiné à l’habitation et qu’il doit être refait dans la partie du hall d’immeuble ;

Attendu qu’il convient de relever que la décision du premier juge, assortie de l’exécution provisoire a été exécutée, ainsi que le concluent les consorts F-A-L, et ne le conteste pas la SCI Loscouet ;

' sur l’action en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les vendeurs :

Attendu que la SCI Loscouet sollicite aussi la condamnation des vendeurs à lui payer des dommages et intérêts supplémentaires, alléguant d’un préjudice économique du fait du retard d’exécution des travaux de modification entrepris, lié à la souscription d’emprunts financiers et au retard de mise en location des appartements devant être réalisés dans l’immeuble ;

Qu’en application de l’article 1645 du code civil, les vendeurs connaissant le vice de la chose sont tenus de payer les dommages et intérêts réclamés par l’acquéreur, liés à l’existence de ce vice et causés par les réparations nécessitées pour y mettre fin ;

Que la SCI Loscouet sollicite leur condamnation par confirmation du jugement déféré, à lui payer une somme de 340,00 € par mois pour chacun des quatre appartements devant être réalisés dans cet immeuble, depuis novembre 2007 jusqu’à octobre 2011 inclus, soit 36 mois, ainsi qu’accordé par le jugement dont la confirmation est sollicitée, soit un montant total de 48.960,00 € avec intérêts au taux légal depuis le jugement ;

Attendu toutefois que si la SCI Loscouet justifie avoir mis en location, dans le cadre d’un mandat de gérance donné à la SARL Cepage Immobilier, les quatre appartements réalisés dans cet immeuble en octobre 2011, au prix global correspondant à l’évaluation moyenne retenue par le tribunal, de 1.020,00 € par mois, elle ne justifie pas de la date de réalisation des travaux ni celle du début des locations, en produisant les baux conclus ou ses avis d’imposition par exemple, ainsi que le relèvent les vendeurs ; qu’il s’ensuit que l’importance du préjudice qu’elle invoque n’est pas justifiée par les pièces produites, qui n’établissent pas que les contrats de bail auraient débuté seulement le 1^er octobre 2011 ; qu’au contraire il résulte des mentions figurant sur le relevé de gérance de l’agent immobilier (pièce n°14) que le contrat de bail d’un des locataires, M. O P, a fait l’objet d’une révision le 1^er octobre 2011 et donc qu’il existait nécessairement auparavant ; que de même le compte du locataire Hanane Khitam comportait un solde débiteur initial de 31,63 €, ce qui établit qu’il était locataire avant le 1^er octobre 2011 ;

Que cette présentation tronquée d’éléments censés justifier le préjudice subi par la SCI Loscouet traduit sa mauvaise foi dans cette demande, la cour ne pouvant retenir que le préjudice réellement subi au vu des pièces loyalement versées aux débats ;

Que la SCI Loscouet invoque également dans ses conclusions la nécessité pour elle de souscrire un prêt bancaire supplémentaire pour réaliser les travaux nécessités par l’état des lieux, notamment la découverte du vice caché, en produisant un tableau d’amortissement d’un prêt de 50.000,00 € souscrit le 7 septembre 2009 auprès de la Banque Populaire du Sud (pièce n°13) ; qu’il s’ensuit qu’elle avait pris la décision et avait les moyens financiers de terminer les travaux de reprise et de réhabilitation de l’immeuble, puis de le mettre en location quelques mois après cette dernière date et non, comme elle l’a fait croire au premier juge, seulement en octobre 2011 ;

Qu’en l’espèce le retard dans la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble peut donc être évalué à la période écoulée entre la découverte du vice caché, en novembre 2007, et le délai nécessaire à la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, après le dépôt de son rapport, le 25 mars 2009 et l’octroi du prêt pour travaux du 7 septembre 2009, soit au vu des devis annexés au rapport de l’expert versés aux débats, à la date du 1^er novembre 2009, postérieurement aussi à l’assignation au fond des vendeurs et du cabinet d’expertise parasitaire ;

Que le préjudice issu de la perte locative subie par la SCI Loscouet du fait de la présence de dégradations imputables aux termites dans certaines boiseries de son immeuble à rénover en vue de sa location, constituant en partie la contrepartie attendue des emprunts souscrits pour l’acquisition de l’immeuble et la réalisation des travaux, doit donc être évaluée à la somme de (340,00 € x 3 appartements x 25 mois) = 25.500,00 €, avec intérêts au taux légal depuis le jugement du 25 octobre 2011, au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement les vendeurs, à titre de dommages et intérêts, infirmant partiellement de ce chef le jugement déféré ;

' sur l’action en responsabilité contre la SARL B :

Attendu que, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la SCI Loscouet sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL B, qui a établi l’état parasitaire n’ayant pas détecté les dégradations commises par les termites, en date du 8 juin 2007, à lui payer « in solidum » avec les vendeurs, la somme de 13.200,00 € à titre d’indemnisation de l’impossibilité pour elle d’obtenir une réfaction du prix et celle de 48.960,00 € à titre de dommages et intérêts, du fait des conséquences du vice caché ;

Mais attendu que, sur le premier chef de préjudice allégué, il est constant que la réfaction du prix de 13.200,00 €, actualisée au jour du jugement assorti de l’exécution provisoire, a été obtenue et payée à la SCI Loscouet, condamnation des vendeurs confirmée dans le présent arrêt ; que dès lors il n’existe aucun risque d’impossibilité pour elle de percevoir la réfaction du prix et qu’il n’y donc pas lieu de condamner la SARL B, au titre d’une faute commise dans sa mission de recherche de traces de termites dans l’immeuble, « in solidum » avec les vendeurs, lui payer cette même somme, à titre de réfaction du prix de vente ou de garantie ; que le jugement doit être infirmé de ce chef ;

Attendu qu’en ce qui concerne le second préjudice dont la réparation est réclamée « in solidum » aux vendeurs et au cabinet d’expertise parasitaire, il résulte du retard causé à l’opération de réhabilitation de l’immeuble projetée par l’acquéreur, du fait de la découverte tardive du vice caché dont il était affecté, en novembre 2007, ainsi que de la résistance manifestée tant par les vendeurs que la SARL B, qui ont contesté chacun leurs responsabilités, ce qui a nécessité l’organisation d’une expertise judiciaire paralysant les travaux jusqu’en mars 2009 puis jusqu’en novembre 2009, faute d’accord de leur part pour payer le prix des travaux de reprise du vice caché ;

Que, contrairement à ce que soutient la SARL B, le fait de ne pas avoir découvert lors de ses deux interventions de détection parasitaire, le 6 novembre 2006 et le 8 juin 2007, les traces des dégradations imputables aux termites dont une partie lui

était accessible et visible, caractérise une faute délictuelle à l’égard de l’acquéreur, ainsi mal renseigné par son constat d’absence de parasite, annexé à l’acte de vente du 11 juin 200;

Que l’expert judiciaire AJ Y, après avoir relevé contradictoirement avec les parties les traces anciennes de dégradations dues aux termites sur le cadre de la porte d’entrée, a caractérisé le manquement commis par le cabinet d’expertise B, professionnel de la recherche de parasites, en indiquant dans son rapport (page 18), notamment :

« A notre avis, au vu de l’état de ce cadre de porte, de l’état de l’enduit décrit ci-dessus et de la contamination parfaitement visible, (constaté par huissier en nov 2007) une attention plus particulière du technicien de B aurait dû être portée lors de ses visites sur les ouvrages adjacents, comme le linteau de cette porte, et par extension le plancher situé au-dessus…

Ces ouvrages étaient certes habillés comme le précise le cabinet B dans son rapport ; cependant, l’état sus-décrit (que nous avons par ailleurs également constaté, obligeait à notre avis le cabinet B à donner un « commentaire » plus circonspect sur l’état de ces structures.

En effet, ce commentaire porté systématiquement dans la colonne de droite des rapports ne suffit pas à dégager à notre avis le cabinet B de ses obligations : 'le plancher n’a pas été examiné, présence d’un faux plafond non démontable, non accessible sans destruction. A votre demande une revisite gratuite peut être effectuée lorsque le bien sera vide de tout encombrant. Constat pour les parties visibles et accessibles le jour de la visite.." ;

Que l’expert judiciaire a aussi relevé l’absence d’utilisation par le cabinet B des moyens d’investigation qu’il déclarait utiliser dans ses documents contractuels, en particulier le poinçonnement, qui aurait permis une recherche derrière les coffrages ou revêtements des poutres, planchers ou chevrons ;

Qu’en l’état en particulier des dégradations visibles sur le cadre en bois de la porte d’entrée qu’elle décrit dans son rapport du 8 juin 2007 (trous de sortie, vermoulures, galeries tunnels), la SARL Cabinet B a ainsi commis une faute de diagnostic en

considérant qu’il s’agissait simplement de petites vrillettes (anobium punctatum) et de champignons de pourriture cubique avec altération biologique, alors qu’il s’agissait de traces de dégradations dues à des termites ; que cette première faute en a entraîné une autre, qui a été de se limiter à un examen superficiel de ce qui était alors visible, sans rechercher la présence de dégradation des parties en bois éventuellement recouvertes de plâtre ou de coffrage, ce qui était pourtant rendu nécessaire par le constat de l’activité passée de termites sur le cadre de la porte d’entrée ; qu’enfin, en refusant de reconnaître sa responsabilité vis à vis de l’acquéreur la SARL B a contribué, avec les vendeurs qui ont eu la même attitude, à la réalisation de l’entier préjudice de la SARL Loscouet, issu du retard causé aux travaux de modification de l’immeuble destiné à la location, et donc à son préjudice financier ;

Que l’avis de M. AT AU, un biologiste spécialiste du Centre Technique du Bois et de l’Ameublement de Paris (CTBA) en date du 17 décembre 2004, produit par la SARL B et destiné à un autre cabinet à Condrieu (69420), selon lequel seules des techniques hautement sophistiquées pourraient être de nature à répondre de façon plus ou moins précise à une interrogation portant sur l’ancienneté de galeries de termites, ne concerne nullement l’avis donné par l’expert judiciaire AJ Y ni l’immeuble litigieux et ne le contredit pas non plus nécessairement ; qu’en effet, si des techniques sophistiquées sont requises pour avoir une certitude et une précision scientifique quant à l’ancienneté d’une infestation par des termites, cela n’empêche pas un professionnel de l’immobilier d’avoir un avis pertinent sur l’ancienneté approximative de cette infestation (en l’espèce une dizaine d’années d’ancienneté estimée en 2009), sur la base d’autres éléments matériels qu’il relève, notamment quant à l’ampleur des dégradations et à l’état du bois constatés par lui ; qu’en outre, en l’espèce il suffit pour retenir la responsabilité du cabinet B que soit retenue l’existence de galeries de termites avant le 8 juin 2007, non détectées, ce qui est avéré par la présence qu’il a constaté mais mal diagnostiqué de cordonnets sur le bois du cadre de la porte d’entrée, et par l’aveu des vendeurs d’un traitement curatif mis en oeuvre en décembre 2000 ;

Qu’il convient donc de condamner la SARL B, « in solidum » avec les consorts F-A- L, à payer à la SCI Loscouet, à titre de dommages et intérêts, la somme de 25.500,00 € avec intérêts au taux légal, correspondant à son entier préjudice, évalué ci-dessus par la cour d’appel ;

' sur l’appel en garantie des vendeurs à l’égard du cabinet B et réciproquement :

Attendu que les vendeurs, arguant de leur bonne foi, sollicitent la condamnation du cabinet d’expertise parasitaire B, qui a manqué à ses obligations contractuelles de découvertes des traces de termites, à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la SCI Loscouet ;

Mais attendu que les vendeurs indivis, dont faisait partie M^me C A, ne pouvaient ignorer qu’ils avaient fait réaliser un traitement curatif contre les termites sur cet immeuble le 1^er décembre 2000, d’une part ; que, d’autre part ils ont menti à la SARL Cabinet B lors de ses opérations, en répondant qu’il n’y avait jamais eu de traitement insecticide ou fongicide sur cet immeuble auparavant, contribuant ainsi à ne pas alerter le professionnel sur la nécessité d’approfondir ses recherches ; que ces fautes ont entraîné la réalisation de leur préjudice, vis à vis de l’acquéreur indemnisé du fait de la présence de ce vice caché, et ont aussi participé à la faute qu’ils reprochent à la SARL B d’avoir commise ;

Que par ailleurs, étant avertis de la présence de termites en décembre 2000, les vendeurs ne peuvent reprocher au professionnel de ne pas avoir porté à leur connaissance cette information ; qu’ils ne peuvent pas plus prétendre que le manquement de ce professionnel dans la détection des traces de termites, dont la plupart étaient dissimulées par le recouvrement des boiseries de l’immeuble, est seule à l’origine de leur préjudice, du fait de la condamnation prononcée au profit de la SCI Loscouet, laquelle résulte en premier lieu de leur mauvaise foi et de la dissimulation

de ce vice caché à l’ acheteur ; que cependant il apparaît que si le diagnostic avait été correctement établi par la SARL B, l’acquéreur aurait été averti et en l’absence du vice caché, une réfaction du prix aurait pu être négociée et les travaux n’auraient pas subi le retard constitutif du dommage indemnisé ;

Attendu que sur l’appel en garantie des vendeurs par la SARL B, celui-ci ne peut être accueilli qu’à concurrence de la moitié des condamnations encourues par le diagnostiqueur, du fait de la dissimulation d’informations importantes à ce dernier, qui ne l’exonère toutefois pas des conséquences de son erreur de diagnostic et de sa négligence à rechercher la présence de termites dans l’immeuble par des méthodes moins limitées que celles employées ;

Attendu en conséquence qu’il convient de ne faire droit à leurs appels en garantie vis à vis de leur co-débiteur solidaire, qu’à hauteur de 50 % de la somme de 25.500,00 €, due à la SCI Loscouet ;

' SUR LES FRAIS DE PROCÉDURE ET LES DÉPENS :

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré ayant décidé d’allouer à la SCI Loscouet la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que devront lui payer « in solidum » les consorts A-F-L, d’une part et, d’autre part la SARL Cabinet B, condamnés sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Que dans leurs rapports réciproques, les consorts F-A-L, d’une part et la SARL B, d’autre part, supporteront chacun pour moitié la charge de ces frais et dépens ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de chaque partie les frais de procédure qui ne sont pas compris dans les dépens d’appel ;

* * * * * * * * * *

P A R C E S M O T I F S :

LA COUR,

Statuant, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134, 1147, 1153-1, 1382, 1383, 1641 à 1645 du code civil,

Donne acte à M. E F et à M. AN L, agissant en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur, K L, de leur reprise d’instance en qualité d’héritiers de feu M. M F, décédé le XXX,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Perpignan prononcé le 25 octobre 2011, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné « in solidum » les consorts F-A et la société B à payer à la SCI Loscouet :

. une somme de 13.200,00 €, valeur mars 2009, à actualiser au jour du jugement en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction, au titre de la réfaction de prix due par les vendeurs, ou de l’indemnisation par le cabinet de diagnostics de l’impossibilité pour la SCI Loscouet d’obtenir une réfaction de prix,

. une somme de 48.960,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite du retard apporté à la mise en location de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

— Condamne M. G AW F, M^me C F veuve A, M. S A, M. AJ A, M^lle AD A, M. AN L, pris en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur K L

et M. E F à payer à la SCI Loscouet, à titre de réfaction du prix de vente de l’immeuble sis XXX à Rivesaltes, intervenue le XXX, la somme de 13.200,00 €, valeur mars 2009, actualisée au 25 octobre 2011 en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction, à la SCI Loscouet,

— Donne acte aux parties de ce qu’elles déclarent ou reconnaissent que cette condamnation a été exécutée provisoirement depuis le prononcé du jugement déféré,

— Condamne « in solidum »M. G AW F, M^me C F veuve A, M. S A, M. AJ A, M^lle AD A, M. AN L, pris en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur K L et M. E F, d’une part, et la SARL Cabinet de Diagnostics Immobiliers Romuald Ménagé (B), d’autre part, à payer à la SCI Loscouet, en réparation de son préjudice la somme de 25.500,00 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts de retard au taux légal depuis le 25 octobre 2011,

— Condamne la SARL Cabinet de Diagnostics Immobiliers Romuald Ménagé (B) à relever et garantir de cette dernière condamnation M. G AW F, M^me C F veuve A, M. S A, M. AJ A, M^lle AD A, M. AN L, pris en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur K L et M. E F, à concurrence de la moitié, et réciproquement les consorts F-A-L à relever et garantir la SARL B de cette condamnation dans la même proportion,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Condamne sous la même solidarité, d’une part, la SARL Cabinet B et d’autre part M. G AW F, M^me C F veuve A, M. S A, M. AJ A, M^lle AD A, M. AN L, pris en sa qualité d’administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur K L et M. E F, aux dépens d’appel,

Dit que dans leurs rapports réciproques, les consorts F-A-L, d’une part et la SARL B, d’autre part, supporteront chacun pour moitié la charge de ces frais et dépens,

Rejette toutes autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

BB