ARRET N°

R.G : 15/03235

X

N

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS 1^re Chambre Civile ARRÊT DU 31 MARS 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 15/03235

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 17 mars 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance de La Rochelle.

APPELANTS :

Monsieur J K X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame L M N épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Stéphanie AGENIE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Monsieur I O Y

né le XXX à XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e GOELAU, avocat au barreau d’ARGENTAN.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Marie-Laure MAUCOLIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par M^me Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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M. Y est propriétaire du lotissement ' le hameau rogatien ', devenu constructible depuis le 16 décembre 2005.

Mme et M. X ont régularisé avec M. Y un compromis de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à Saint-Rogatien, lieu dit le grand fief.

L’acte notarié du 16 juin 2009 précise que la vente porte sur le lot n°14 du lotissement.

La vente a été réitérée par acte authentique le 10 juillet 2009 au prix de 136 525 euros.

Les époux X obtiennent un permis de construire le 20 mai 2009 pour l’édification d’une maison d’une surface hors oeuvre nette de 174,67 m2.

Les travaux sont interrompus par leur constructeur ( Maisons Charentes Atlantiques) peu après avoir découvert des remblais, remblais qui imposent des fondations supplémentaires . Le maître d’ouvrage mandate un bureau d’études des sols. Celui-ci conclut à la nécessité d’effectuer les fondations de la maison par pieux ou micro pieux.

Les époux X demandent au vendeur de prendre à sa charge les frais supplémentaires qu’ils évaluent alors à 71 740 euros par courrier du 29 juillet 2010.

Par jugement du 10 mai 2012, le tribunal saisi par le maître d’ouvrage a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 7 mars 2013.

Les époux X ont assigné le vendeur en restitution d’une partie du prix se prévalant d’un vice caché .

Par jugement du 17 mars 2015, le Tribunal de Grande Instance de la Rochelle a statué comme suit :

déboute les consorts X de l’ensemble de leurs prétentions

condamne les consorts X in solidum aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1500 euros.

Le premier juge a notamment retenu que :

— L’expert judiciaire a indiqué que les hétérogénéités du sous-sol ont été décelées lors des fouilles réalisées courant septembre et novembre 2009, n’étaient pas décelables à l’oeil nu.

— Ces hétérogénéités du sol ne rendent pas la parcelle impropre à la construction d’une maison individuelle ni ne diminuent l’usage auquel elle est destinée.

— Elles impliquent des travaux d’infrastructure plus onéreux que les fondations normalement prévisibles.

— M. Y a hérité de la parcelle après le décès de son père suivant acte de partage du 27 juin 1987.

— Une convention a été signée le 15 septembre 2006 entre la mairie et plusieurs propriétaires dont M. Y afin de permettre la réalisation d’un lotissement.

— La parcelle dont est issue la parcelle vendue était une parcelle à vocation agricole.

— M. Y ne pouvait personnellement connaître la nature du sous-sol, n’a jamais résidé à Saint Rogatien, ni fait construire.

— L’acte de vente prévoit une clause relative aux 'vices cachés', selon laquelle le vendeur ne peut être tenu à la garantie des vices cachés affectant le sol et le sous-sol.

— Le vendeur peut se prévaloir de cette clause dans la mesure où il n’est pas un professionnel de de la vente immobilière.

— Il n’est pas démontré que le vendeur ait eu avant la vente une connaissance précise de la nature de la parcelle, de la nécessité de travaux d’adaptation de fondations plus importants .

— La bonne foi du vendeur est établie. -M. Y ne pouvait délivrer une information dont il n’avait pas lui-même connaissance.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 28 septembre 2015 interjeté par les époux X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 9 janvier 2017 , les époux X ont présenté les demandes suivantes :

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 28 février 2013,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1602 et suivants du Code Civil,

— Dire et Juger recevables et bien fondés l’appel interjeté par Monsieur et Madame X

à l’encontre du jugement rendu le 17 mars 2015,

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant de nouveau,

A titre principal :

— Dire et juger que la découverte après la vente de l’existence de défauts affectant le sous-sol

de la parcelle vendue aux époux X par Monsieur Y constitue un vice caché engageant la responsabilité du lotisseur,

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que Monsieur Y a la qualité de vendeur professionnel,

— Dire et juger que la découverte après la vente de l’existence de défauts affectant le sous-sol

constitue un défaut d’information imputable au lotisseur, vendeur professionnel,

En tout état de cause :

— Condamner Monsieur Y à verser à Monsieur et Madame X les sommes

de 42.000 € correspondant au surcoût d’adaptation,

de 6.374,68 € correspondant au coût des études géotechniques et béton,

de 36.517,47 € correspondant aux frais de garde meubles, de transport des meubles et loyers,

de 15.668 € au titre des préjudices de jouissance et de retard dans la construction, de 7.202, 53 € au titre des frais bancaires, somme à parfaire,

de 20.000 € au titre du préjudice moral,

de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur Y aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les

frais d’expertise.

A l’appui de leurs prétentions, les époux X soutiennent :

— La nécessité de réaliser des fondations spéciales constitue un vice dans la mesure où elle diminue l’usage du terrain. Le coût des fondations spéciales atteint 45% du coût du terrain.

— Ils n’auraient pas réglé ce prix s’ils avaient eu connaissance du vice.

— L’expert a précisé que le calcaire est surmonté de remblais argilo-marneux totalement impropres à l’assise des fondations.

— Le terrain tel quel est donc impropre à la construction.

— Le constructeur initial a rompu le contrat.

— Si le vendeur ne pouvait connaître la nature du sous-sol, son attention avait été appelée début 2009 sur l’hétérogénéité du sol par M. B, acquéreur de la parcelle n°8, par M. C, entrepreneur.

— Ils estiment que le vendeur sait à compter du 20 mars 2009 que le sol est affecté d’un vice.

— M. B a attesté avoir informé M. Y des problèmes qu’il rencontrait début février 2009.

— Le lot n° 15 a été vendu aux consorts D qui ont également dû procéder à un coulage de béton supplémentaire en mars 2009.

— Le lot acquis par M. E a également nécessité des travaux de fondation entraînant un surcoût

— La clause du cahier des charges relative au coût des travaux supplémentaires mis à la charge de l’acquéreur ne vise pas des cavités creusées par l’homme et incorrectement remblayées.

— M. Y a attendu le 23 juillet 2010 pour faire réaliser une étude géotechnique, ce qui démontre sa mauvaise foi.

à titre subsidiaire

— M. Y est lotisseur, donc un vendeur professionnel tenu à une obligation d’information.

Une activité régulière et professionnelle n’est pas requise pour être reconnu vendeur professionnel.

— Il n’a pas informé ses acquéreurs de la nature exacte du terrain qu’il vendait.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 janvier 2017, M. Y a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1642 et 1643 du Code Civil ; -Déclarer mal fondés les époux X de leur appel dirigé à l’encontre du jugement

rendu le 17 mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE,

— A titre principal,

— confirmer le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE le 17 mars 2015 en toutes ses dispositions et y ajoutant

condamner solidairement les époux X à payer à Monsieur I Y la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

— Débouter les époux X de l’intégralité de leurs réclamations ;

— A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que les époux X ne peuvent pas prétendre à une somme supérieure au montant des travaux d’adaptation des fondations, soit 48.374,68 € ;

— Condamner in solidum les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS.

A l’appui de ses prétentions, M. Y soutient notamment que :

— L’expert a exclu le vice caché.

— L’usage du terrain n’est en rien diminué. La construction a pu être édifiée.

— L’acquéreur qui avait conclu un contrat de construction de maison individuelle était en droit d’exiger la construction sans augmentation de prix.

— Selon l’article 22 du cahier des charges, l’acquéreur a déclaré consentir à supporter le cas échéant le coût des travaux supplémentaires entraînés par des fondations spéciales.

— L’ action fondée à titre principal sur les vices cachés est exclusive de toute autre action.

— M. Y ignorait au jour de la vente l’ état du sous-sol. Il n’a pas manqué à son obligation d’information et de délivrance.

— La parcelle acquise par M. B (8) n’est pas contigue de celle de M. X (14).

— Les quelques problèmes géologiques évoqués étaient très limités, ne pouvaient lui laisser penser que d’autres parcelles pouvaient être concernées.

— M. B ne l’a pas informé de manière écrite, officielle. Le coût des travaux était faible ( 5000 HT ). La lettre recommandée a été reçue le 5 août 2009 postérieurement à la vente .

— Il avait fait faire une étude en 2007, avait fait réaliser 5 sondages sur le site, étude qui n’avait rien révélé.

— Les D sont les beaux-parents de M. X .

— Il a vendu plusieurs lots avant la vente litigieuse. Ces ventes se sont réalisées sans problème . -L’article 22 du cahier des charges précise que le vendeur déclare que l’immeuble vendu ne comporte pas à sa connaissance des sujétions particulières liées à l’état du sous-sol telles que remblais non stabilisés.

Tous les travaux en relation avec l’état du sol ou du sous-sol sont à la charge de l’acquéreur

— L’acquéreur est responsable de son préjudice, aurait dû agir contre le constructeur

— Il n’est pas un professionnel.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 janvier 2017

SUR CE -sur l’existence d’un vice caché

Le vice caché est un défaut grave qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, les désordres qui affectent le terrain sont liés à des remblais, vestiges de constructions anciennes. Les calcaires sains sont recouverts de remblais argilo-marneux , impropres à l’assise des fondations.

Les constructions anciennes étaient mentionnées sur le cadastre napoléonien, ne l’étaient plus sur le cadastre de 1982.

Les hétérogénéités ont été décelées lors de l’ouverture des fouilles par le constructeur retenu par les époux X entre septembre et novembre 2009.

Le vendeur soutient que le terrain n’est pas affecté d’un vice caché.

Si les hétérogénéités du sol ne rendent pas la parcelle impropre à la construction, elles impliquent toutefois des travaux d’infrastructure plus onéreux que les fondations normalement prévisibles pour une maison d’habitation construite sur un terrain sain.

Il ressort en outre de l’expertise que ces hétérogénéités n’étaient pas décelables visuellement lors de la vente de la parcelle, qu’elles ne pouvaient être révélées que par une étude géotechnique ou lors de la réalisation des terrassements.

Il est certain que le vice n’ apparaît dans toute son ampleur qu’après communication des devis les 3 mars et 11 mai 2010.

L’expert a retenu un surcoût de 42 400 euros TTC sans compter les études réalisées pour un montant de 6374,68 euros.

Il ressort des éléments précités que le vendeur soutient à tort l’absence de vice caché.

En effet, le terrain est affecté d’une moins-value qui a pour conséquence de rendre la construction significativement plus onéreuse. Cette moins-value n’a été découverte que postérieurement à la vente. -sur la bonne foi du vendeur

Le vendeur a hérité de la parcelle en 1987. A l’époque, aucun vestige d’une habitation n’est présent. Il a loué cette parcelle le 1 février 1980 à un fermier.

En faveur de son ignorance du vice, la cour relève qu’il a passé commande d’une étude de sol en octobre 2007 à la demande du géomètre expert .

A l’occasion de cette étude, avaient été réalisés 5 sondages qui n’avaient rien révélé si ce n’est du calcaire sain à faible profondeur.

M. Y a commencé la commercialisation des parcelles en octobre 2008.

Avant la vente des lots B, D, X, il a vendu quatre autres lots ( 2,5,9,4) sans que les acquéreurs ne se plaignent du sol , de la nécessité de travaux supplémentaires.

M. Y a fait réaliser une étude geotechnique relative aux lots 13,12,11 non vendus courant juin, juillet 2010. L’étude n’ a mis en évidence des hétérogénéités que sur le lot 12 .

Il a averti l’acquéreur.

En faveur de sa connaissance du vice, l’appelant fait valoir que le vendeur a reçu les 20 mars 2009, 5 août 2009 par lettre recommandée un courrier et une facture de M. F, gérant de l’entreprise Rupella.

La facture émise le 20 mars 2009 fait état de travaux suplémentaires 'suite à la réalisation des fouilles et problèmes techniques engendrés sur l’immeuble des époux B’ ( 18 buses de puits, six poutres en béton armé). Les travaux s’élèvent à 5998,44 euros.

M. G adresse la facture à M. Y , facture relative au terrain que vous avez vendu aux époux B.

L’appelant relève en outre qu’en mars 2009, la parcelle N°15 est vendue aux époux D, beaux parents de M. X. La société ACMTP chargée des travaux selon l’expert doit couler 8 m3 de béton supplémentaire.

M. D a attesté que son constructeur lui avait dit avoir coulé 8m3 de béton suite à la mise à jour de remblais non stabilisés sur sa parcelle.

Enfin, M. H acquéreur du lot 1 a attesté 'qu’un renforcement des fondations consistant à couler une importante quantité de béton était nécessaire en trois points.Le surcoût de l’opération restant raisonnable,et M. Y consentant une petite remise sur le prix du terrain, la vente a été finalisée'.

Il ressort des élément précités que la faible importance des travaux réalisés sur les parcelles 8 et 15 ne permettait pas à M. Y de concevoir la gravité des désordres relatifs à la parcelle n°14.

Par ailleurs, la cour relève que M. D n’a pas attesté avoir avisé M. Y, relate seulement ce que lui a dit son constructeur, que la vente avec M. E a été effectuée le 10 décembre 2010, postérieurement à la vente avec les époux X, qu’enfin le courrier envoyé par l’entrepreneur qui a travaillé sur le lot B est imprécis.

Il est donc démontré que contrairement à ce que soutiennent les époux X, le vendeur n’avait pas connaissance du vice caché lors de la signature du compromis de vente puis de la vente . -Sur l’opposabilité de la clause relative aux vices cachés

Les actes du 16 juin et 10 juillet 2009 prévoient deux clauses relatives aux vices cachés.

Page 4 du compromis, page 32 de l’acte authentique, l’article charges et conditions prévoit:

'L’acquéreur prendra l’immeuble présentement vendu en son état au jour fixé pour son entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur, en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d’alignement, vices apparents ou cachés, et enfin d’erreur ….'

Par ailleurs , l’ article 22 du compromis et de l’acte authentique prévoit:

'L’acquéreur sera tenu de prendre le lot présentement acquis dans l’état naturel où il se trouve au jour de la délivrance de l’entrée en jouissance…. notamment en ce qui concerne éventuellement une présence rocheuse pouvant entraîner des fondations spéciales.

Le vendeur déclare que l’immeuble vendu ne comporte pas à sa connaissance des sujétions particulières liées à l’état du sous-sol telles que …. fouilles ou remblais non stabilisés.

L’acquéreur reconnaît avoir eu toutes facultés préalablement à la signature des présentes de

faire procéder à leur initiative et/ou à celle de leur constructeur , sur le lot acquis à toute étude du sol préalable susceptible de constituer un élément d’appréciation indispensable pour la réalisation de leur projet de construction.

De convention expresse entre les parties, le coût des travaux supplémentaires entraînés le cas échéant par des fondations spéciales ou autres travaux résultant de la structure géologique naturelle du sol resteront exclusivement à l’entière charge des acquéreurs et ne pourront donner lieu à aucune diminution du prix du lot.'

Si le paragraphe précité fait effectivement référence à des fondations spéciales ou autres travaux résultant de la structure géologique naturelle du sol, la mention antérieure relative à une présence rocheuse pouvant entraîner des fondations spéciales englobe les remblais.

De même, l’article charges et conditions vise les vices apparents ou cachés sans restriction quant à leur origine.

M. Y est donc en droit contrairement à ce que soutient l’acquéreur de lui opposer la clause relative aux vices cachés.

— sur la qualité de professionnel du vendeur

L’ appelant soutient que le vendeur doit être considéré comme un professionnel dans la mesure où il est lotisseur, aurait assuré la maîtrise d’oeuvre .

Le cahier des charges du lotissement le qualifie de vendeur.

Il rappelle que l’ opération immobilière porte sur 15 lots dont les surfaces sont comprises entre 479 m2 et 808 m2 .

Il précise que M. Y n’a pas seulement hérité d’une parcelle qu’il a divisée, a procédé à des échanges selon acte du 8 juin 2007. M. Y est le bénéficiaire du permis de lotir. Il avait d’abord confié la réalisation du projet de lotissement à une société , la SNC Littoral Aménagement, puis a assumé ce travail lui-même. Il tenterait de faire endosser au géomètre-expert et au notaire la qualité de maître d’oeuvre du lotissement.

Il fait valoir que celui-ci s’est comporté comme un maître d’oeuvre, a réalisé des travaux sur l’immeuble dans lequel le vice trouve son origine.

Si M. Y a repris le projet de lotissement avec l’assistance de son notaire, a confié au géomètre expert la réalisation du lotissement selon convention signée le 17 juillet 2007, la seule division d’un terrain en plusieurs lots en vue de sa vente ne confère pas au vendeur la qualité de vendeur professionnel .

De même , le fait qu’un échange entre une parcelle héritée et une parcelle d’un tiers figure dans le lotissement n’est pas de nature à modifier cette analyse.

Les appelants ne démontrent pas en quoi M. Y a exercé des fonctions de maître d’oeuvre s’agissant du lot qu’ils ont acquis.

La qualification de vendeur professionnel ne saurait donc être retenue.

— sur les autres demandes

Les époux X seront condamnés aux dépens, dépens qui incluent les frais d’expertise .

Ils seront en outre condamnés à payer à M. Y une indemnité de procédure de 1500 euros

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne Mme et M. X à payer à M. Y une indemnité de procédure de 1500 euros

Condamne Mme et M. X aux dépens d’appel incluant les frais d’expertise avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,