ARRET N°453

R.G : 16/02435

CC/KP

[…]

C/

SAS RECUP 44

SAS RECAM SONOFADEX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/02435

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 19 avril 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

[…] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane PRIMATESTA de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉES :

SAS RECUP 44

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Emmanuelle E de la SCP ADEN ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Corinne AGATENSI-AIME, avocat au barreau de PARIS.

SAS RECAM SONOFADEX prise en la personne de son représentant légal M^e Z

Y mandataire judiciaire

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e D COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane BAUDRY, avocat au barreau de TOURS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 Mai 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Carole CAILLARD, Conseiller

Monsieur Laurent WAGUETTE, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 26 septembre 2003 par Maître D-E F, notaire, la SCI JMM a donné en location à la société (SAS) Recam Sonofadex (ci-après la société Recam), qui exploite un fonds de commerce de mécanique générale, plus spécialement de pièces ou articles automobiles, des locaux à usage commercial situés Zone Commerciale de l’Etang – […] de la Fouchardière à Châtellerault ([…], comprenant 520 m² de locaux commerciaux, 82 m² de dépôt, des sanitaires, un équipement de chauffage au gaz ainsi qu’un parking.

Par acte sous seings privés du 28 février 2012, avec effet au 2 janvier 2012, la SAS Recam a cédé son fonds de commerce à la société Recup'44, qui exploite un fonds de commerce de récupération de métaux, d’achat et de vente de pièces automobiles neuves ou d’occasion.

Par acte du 27 mars 2012 délivré par Maître B-C, Huissier de Justice à Poitiers, la société Recup'44 a donné congé à la SCI JMM, avec effet à compter du 30 septembre 2012.

Indiquant que la société JMM lui a adressé, le 3 octobre 2012 une mise en demeure de remettre les locaux en leur état d’origine et de libérer les lieux, puis des devis pour un montant très élevé alors qu’elle n’est restée dans les lieux que quelques mois, la société Récup'44 a demandé une expertise en référé qui a été autorisée par ordonnance du 28 août 2013 désignant M. X qui a déposé son rapport le 12 février 2014.

Contestant pour partie ce rapport qu’elle estime incomplet et partial, la SCI JMM, par acte du 30 juillet 2014, a fait assigner la société Recup'44 devant le tribunal de grande instance de Poitiers en paiement de diverses sommes au titre de l’indemnité compensatrice de perte des loyers issue des stipulations du bail (169.019,25€), du coût des travaux de remise en état en vertu du rapport d’expertise judiciaire (87.170,70€ HT, soit 104 604,84€ TTC) et du montant des correctifs à apporter au rapport d’expertise (48.218,76€ HT soit 57. 862,51€ TTC). La société Récup'44 a fait assigner en intervention forcée M^e Y, en qualité de mandataire judiciaire de la société Recam et cette dernière.

Par jugement du 19 avril 2016, le tribunal de grande instance de Poitiers a statué comme suit :

Condamne la société Recup 44 à payer à la société JMM la somme de 87.470,70 € (montant hors taxes) correspondant au coût de remise en leur état primitif des locaux objet du bail commercial qui avait été consenti par acte du 26 septembre 2003, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Rejette l’exception de nullité de l’assignation qu’a fait délivrer par acte du 29 avril 2015 la société Recup 44 à la société Recam sonofadex prise en la personne de Maître Z Y, Mandataire Judiciaire ;

Dit que les dépens de la présente incluent ceux de la procédure de référé et notamment le coût de l’expertise ordonnée par décision du 28 août 2013 du juge des référés de ce siège (RG n° 13/00185 ' minute n° 272/13) ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Recup 44 aux dépens, dont distraction en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile au profit de la SCP Ten France, avocats au barreau de Poitiers,

La SCI JMM a formé appel le 30 juin 2016 de la décision dont elle sollicite la réformation dans ses dernières conclusions du 30 septembre 2016 demandant à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Recup 44 à lui payer la somme de 87.470,70€ HT à valoir sur les travaux de remise en état primitif des locaux objets du bail commercial en la forme authentique du 26 septembre 2003,

Le Réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamner la société Recup 44 à lui verser la somme de 48.218,76 € HT, soit 57.862,51 € TTC, au titre des correctifs à apporter au rapport d’expertise.

Condamner, à titre principal, la société Recup 44 à lui payer la somme de 169.019,25 € H.T au titre de l’indemnité compensatrice de perte des loyers issue des stipulations du bail ; à titre subsidiaire au versement d’un montant de 77.969,28 € HT au titre de l’indemnité compensatrice de perte de loyers correspondant aux simples loyers.

Dire et juger que les condamnations à valoir sur la remise en état des locaux pris à bail porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 octobre 2012.

Condamner la société Recup 44 à lui payer la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société Recup'44 en tous les frais et dépens d’instance, en ce compris ceux de l’expertise, dont distraction au profit de la SCP Ten France,

Dire et juger l’arrêt à intervenir commun et opposable à la SAS Recam sonofadex.

Au soutien de son appel, elle fait valoir :

— qu’elle a en vain, les 16 avril et 20 juillet 2012, sollicité la société Recup 44 pour faire un état des lieux de sortie, puis l’a mise en demeure le 3 octobre 2012 de remettre les locaux en leur état d’origine et de libérer les lieux, avant de faire intervenir le 6 octobre 2012, sur requête, un huissier de justice pour dresser procès-verbal des lieux, qui révélait d’importants dégâts, nécessitant des travaux s’élevant, selon devis, à la somme de 174.452,73€ HT,

— que la société Recup 44 lui a indiqué, après réception des devis, qu’elle souhaitait faire établir d’autre devis, ce dont il ressort qu’elle avait conscience de ne pas restituer les locaux dans leur état d’origine même si elle contestait le coût des travaux de remise en état,

— que l’expert a omis de nombreux travaux notamment le coût de la chaudière intégré dans le devis proposé par la SCI JMM, la remise en place de vitrines que le preneur avait remplacées par des rideaux métalliques, l’expert intégrant la dépose des rideaux mais pas la pose d’un double vitrage en remplacement, et s’étant trompé au sujet du devis de l’entreprise Hoci-Bat, en reprenant non son montant de 18.600€ mais seulement le montant de la TVA de 3.570€ qui doivent être réintégrés,

— que dès lors qu’aucun autre locataire ne peut occuper les lieux en raison des travaux de réhabilitation à réaliser, les locaux ne peuvent être considérés comme 'restitués au bailleur, libres de toute occupation’ au sens de l’article 22 du bail de sorte que la société Recup 44 doit lui régler une indemnité de 233,13€ HT/jour (2 % de 11.656,41€) pendant 725 jours (jusqu’à l’assignation),

— que subsidiairement, elle demande l’application de l’article 15 du bail qui prévoit une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges jusqu’à l’achèvement des travaux.

La société Recup'44 demande à la cour, par dernières conclusions du 23 novembre 2016, au visa des articles 1134, 1719, 1152 et 1226 du code civil :

* A titre principal,

— de constater la bonne foi et la loyauté de la société Recup'44, dans la restitution des biens loués au 12, […] à Châtellerault ([…] le 30 septembre 2012,

— de confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Poitiers en qu’il a arrêté à la somme de 87.470,70 euros HT les coûts de remise en état des lieux,

— et y ajouter la condamnation solidaire et indivisible de la société Recam sonofadex et confirmer la décision pour le surplus.

— en conséquence de dire et juger que l’indemnité prévue à l’article 15 du bail commercial constitue une clause léonine qui sera déclarée nulle ;

* subsidiairement, de dire et juger que l’indemnité prévue à l’article 15 du bail commercial constitue une clause pénale qui ne trouvera pas à s’appliquer en l’absence de défaut d’exécution de la société Récup'44 et de lien de causalité avec la perte de revenus locatifs de la SCI JMM,

* plus subsidiairement encore, ramener le montant de cette clause pénale à trois mois de loyers correspondant au montant du dépôt de garantie conservé par la société JMM soit 9.746,16€ qui restera acquise à cette dernière,

— débouter la SCI JMM de sa demande d’indemnité journalière de 2% complémentaire (169.019,25€) sollicitée sur le fondement de l’article 22 du bail relatif à l’application de la clause résolutoire, qui ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce,

— débouter la société JMM du surplus de ses demandes

* en toutes hypothèses, y ajouter :

— condamner la SCI JMM à lui payer la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant la moitié du coût de l’expertise payée par elle (2.925,41€) et avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

subsidiairement, condamner solidairement et indivisiblement la société Recam sonofadex aux entiers dépens.

Elle fait valoir au sujet des demandes de la SCI JMM :

— que la SCI JMM a donné à bail son local à la société Recam pour une activité de mécanique générale et que même si le bail prévoit que le locataire prend le local loué 'dans l’état où il se trouve', l’état primitif ne peut être qu’un état concomitant à la conclusion du contrat de bail, c’est à dire un état conforme pour une activité de garage, de sorte que la SCI JMM ne saurait obtenir la pose d’une moquette ou la suppression de rideaux roulants dont elle ne peut rapporter la preuve de leur présence dans l’état primitif,

— que la SCI JMM ne démontre pas avoir tenté de relouer les locaux laissés libres par la société Recup'44 et encore moins avoir tenté de les vendre, un mandat de location n’étant pas une preuve suffisante et les articles de presse qu’elle produit démontrant que le local se situe dans une zone commercial désertifiée, de nombreux commerces ayant fermé,

— que selon la Cour de cassation, les travaux de désamiantage doivent être réalisés par le bailleur avant l’entrée en jouissance du preneur dans les locaux et sont assimilés, sauf convention contraire explicite, à des travaux rendus nécessaires par la force majeure par application de l’article 1719-2 du code civil qui restent à la charge du bailleur,

— que l’avis de l’expert doit être suivi s’agissant de la chaudière, et qu’il n’y a pas lieu à suppression des rideaux métalliques,

— que l’expert s’est effectivement trompé s’agissant du devis Hoci-bat en retenant seulement la TVA mais que seuls doivent être pris en compte les travaux relatifs à la peinture des murs, et non le surplus,

— que sur la base du rapport d’expertise et en excluant le désamiantage, seuls est dûe la somme de 51.063,61€, outre le coût de la maîtrise d’oeuvre, soit 67.049,16€ TTC,

— que l’article 22 du bail concerne l’hypothèse de résiliation du bail de sorte que l’indemnité journalière de 2 % n’est pas due,

— que l’article 15 en ce qu’il prévoit une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur, est une clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil si bien que d’une part elle ne peut s’appliquer puisqu’aucun manquement ne saurait être mis à la charge de la société Recup'44, d’autre part elle est réductible

Elle sollicite en outre d’être garantie par la société Recam des condamnations prononcées contre elle, en application de l’article 2.15. De l’acte de cession, car elle n’a occupé les locaux que pendant neuf mois et est contrainte de verser des sommes au bailleur en raison de l’absence d’état des lieux primitif qui est imputable à son cédant la société Recam.

La société Recam sonofadex et M^e Z Y en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de cette dernière demandent à la cour, par dernières conclusions du 16 novembre 2016, au visa de l’article 654 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’impossibilité pour la Société Recup 44 de se prévaloir de la solidarité stipulée au profit du bailleur entre le preneur initial et les cessionnaires postérieurs, à l’encontre de la Société Recam Sonofadex en qualité de cédant ;

— réformer le jugement du 19 avril 2016 en ce que le Tribunal de Grande Instance de Poitiers a rejeté l’exception de nullité de l’assignation signifiée le 29 avril 2015 par la Société Recup'44 à la Société Recam sonofadex prise en la personne de Maître Z Y, mandataire judiciaire;

Statuant à nouveau,

— constater la nullité de l’assignation délivrée le 29 avril 2015 par la Société ECP 44 à la Société Recam sonofadex prise en la personne de Maître Z Y, mandataire judiciaire ;

— condamner la société Recup'44 à verser à la société Recam sonofadex la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la société Recup'44 aux entiers dépens,

Ils indiquent que l’acte du 29 avril 2015 par lequel la société Recup'44 a fait assigner en intervention forcée la société Recam Sonofadex a été délivrée à cette société 'prise en la personne du mandataire judiciaire désigné, à savoir auprès de M^e Y ès-qualités, de sorte que cette assignation est nulle, même si par acte du 9 juillet 2015, la société Recup 44 a fait délivrer une nouvelle assignation à la société Recam 'prise en la personne de son représentant'.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le coût des travaux de remise en état incombant à la société Recup 44

Le bail authentique du 26 septembre 2003 liant la société JMM et la société Recam et repris par la société Recup'44 dans le cadre de la cession de fonds de commerce conclue avec la locataire, stipule :

— en son article 7 ('travaux, installations, aménagements') : 'Tous les travaux d’embellissement, améliorations, installations de cloisonnements ou de constructions quelconques, y compris le cas échéant, ceux qui pourront être imposés par les dispositions législatives ou réglementaires, faits par le preneur à la prise de possession ou en cours de bail, deviendront, lors de son départ aux termes de la location et ce, à quelque moment et pour quelque cause que ce soit, la propriété du bailleur, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit bailleur d’exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans l’état primitif, aux frais du preneur, même pour les travaux expressément autorisés par le bailleur'

— et en son article 15 ('restitution des locaux') : 'Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même étant précisé que les parties entendent soumettre ces travaux au contrôle du bailleur.

A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur ».

Par ailleurs, en vertu de l’article 4 du bail : 'Un état des lieux sera rétabli contradictoirement par les parties à l’entrée du preneur et aux frais de ce dernier. Si pour une raison quelconque, cet état des lieux n’était pas dressé et notamment si le preneur faisait défaut, les biens immobiliers, objet des présentes seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état'.

Il n’est pas contesté que par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2012, la SCI JMM a mis en demeure la société Recup'44 de remettre les locaux en leur état d’origine.

Par ailleurs aucun état des lieux établi lors de l’entrée dans les lieux de la société Récam en 2003 n’a été produit.

La société Recup'44 ne conteste pas le principe de son obligation à prendre en charge le coût de cette remise en état mais est en désaccord avec la société JMM quant à son montant.

En application des clauses susvisées, les lieux loués doivent donc être remis, aux frais de la société Récup'44 dans l’état primitif qui était le leur lorsqu’ils ont été donnés à bail à la société Recam, état primitif qui, en l’absence d’état des lieux établi par cette dernière est réputé être un 'parfait état', le bailleur devant toutefois établir que l’état primitif des locaux correspond bien à celui dont il demande la remise en état.

L’expert a procédé à une description minutieuse des locaux puis à une analyse des devis qui ont été sollicités soit par la société JMM, soit par la société Récup'44 soit par lui-même, avant d’établir deux chiffrages du coût des travaux remise en état incombant à la société Recup 44, l’un en cas de désamiantage, à hauteur de 87.170,70€ HT (soit 104.604,84€ TTC), soit sans désamiantage, à hauteur de 64.944,30€ HT (77.933,16€ TTC).

Le premier juge a retenu le chiffrage de l’expert en cas de désamiantage à hauteur de 87 170,70€ HT.

En pages 10 à 15 de ses conclusions, la société Recup'44 fait valoir que les travaux de déamiantage doivent rester à la charge du bailleur, soit la société JMM et que le coût de remise en état des travaux, sur la base du chiffrage établi par l’expert sans amiantage doit être arrêté à la somme de 55.874,30€ HT ou, subsidiairement à 66.974,30€ HT.

Néanmoins, dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, elle sollicite la confirmation du jugement du Tribunal de Grande Instance de Poitiers 'en qu’il a arrêté à la somme de 87.470,70 euros HT les coûts de remise en état des lieux'. Elle accepte donc le chiffrage de l’expert en cas de désamiantage et il n’y a pas lieu de répondre à ses développements sur ce point contenus dans les motifs de ses écritures.

Il doit uniquement être répondu à la demande complémentaire de la société JMM qui, outre la somme de 87.470,70€ HT chiffrée par l’expert, réclame la somme de 48.218,76€ HT (57 862,51€ TTC) au titre des correctifs à apporter selon elle au rapport d’expertise, portant sur quatre points.

— sur la chaudière

La société JMM prétend qu’une chaudière à gaz existait lorsqu’elle a donné le local en bail à la société Recam et justifie d’ailleurs en pièce 7 avoir interrogé cette dernière en août 2004 sur la disparition de cette chaudière, la société Recam répondant alors n’avoir 'jamais eu de chaudière, le local de chaufferie étant toujours fermé', ce qui au demeurant, n’établit pas que la chaudière n’était pas présente lors de l’entrée dans les lieux.

L’expert précise en page 14 avoir reçu des documents concernant la chaudière et il convient donc ainsi qu’il le retient, de mettre à la charge de la société Récup'44 le coût de pose d’une chaudière neuve. L’expert a toutefois retenu, au vu des documents qui lui ont été remis un devis de la société centrale techniques portant sur une chaudière Domusa à hauteur de 1.820 € HT.

La société JMM qui conteste ce devis et sollicite la somme de 6.903 € HT ne démontre toutefois pas que la chaudière qui était en place lors de la signature du bail était d’une puissance et d’un coût supérieur à celui de la chaudière Domusa. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

— sur la dépose des rideaux métalliques et la pose d’un châssis 'double vitrage'

L’expert a intégré la dépose des trois rideaux métalliques et indique en page 18 que les autres vitrines existantes sont à simple vitrage. La société JMM ne démontre par aucune pièce que les vitrines initiales, remplacées par les trois rideaux métalliques étaient à double vitrage. Sa demande de prise en charge d’une somme complémentaire de 1.050€ HT à ce titre sera donc rejetée.

— sur le nettoyage, la peinture et le revêtement de sol (devis Hoci-Bat)

L’expert relève que les locaux ont fait l’objet d’un nettoyage sommaire et préconise en page 32 le nettoyage des sols et des murs et la mise en peinture des murs.

Dans son rapport, il n’a pas retenu la partie du devis Hoci-Bat du 21 novembre 2013 correspondant à la pose et à la fourniture de la moquette à hauteur de 21.000€. C’est seulement en réponse à un dire qu’il indique que la moquette a été arrachée tout en relevant qu’il n’a pas obtenu le dossier complet originel du local Fly.

En l’état des éléments produits, la société JMM ne démontre pas que les locaux comportaient lors de la prise à bail par la société Recam de la moquette dans la quantité et de la qualité de celle qui est prévue dans le devis susvisé.

C’est donc à juste titre que l’expert a retenu le devis Hoci-Bat du 21 novembre 2013 à l’exception de la pose et fourniture de la moquette. Il a toutefois commis une erreur en retenant seulement la somme de 3.570€ qui correspond à la seule TVA alors que le reste des prestations s’élève selon le devis à la somme totale de 18.600€ (page 38 du rapport) soit, une somme complémentaire de 15.030€ incombant à la société Recup'44.

— sur le devis de la société Gavanier

L’expert retient uniquement la démolition des murs en parpaings et cloison légères, qui ont été mis en place par la société Recam mais n’existait pas avant son entrée dans les lieux. Il explique en page 37 qu’il ne retient pas la totalité du devis car il n’y a pas lieu de retenir la dépose du faux plafonds en dalles si elles ne sont pas amiantées.

Le raisonnement de l’expert doit être approuvé et la demande de la société JMM rejetée.

La société Recup'44 doit donc être condamnée à payer la somme complémentaire de 15.030€, outre 8 % de cette somme au titre de la maîtrise d’oeuvre et des contrôle, soit la somme de 16.232,40€, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, comme pour le surplus du montant des condamnations à la charge de la locataire.

Sur l’indemnité compensatrice de perte de loyer sollicitée par la société HMM

La société JMM sollicite l’application de l’article 22 (page 8 selon tribunal) du bail authentique qui stipule : « Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au Bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le Preneur ou ses ayants-droits, jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2 % (DEUX POUR CENT) du montant du loyer trimestriel TTC augmenté de tous droits à dommages et intérêts au profit du Bailleur.

Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité ».

Néanmoins, c’est à bon droit que la société Recup’ 44 soutient que cette clause intitulée 'Clause résolutoire’ n’est pas applicable en l’espèce car le bail n’a pas été résilié dans le cadre de l’application de la clause résolutoire, la société Recup'44 ayant uniquement donné son congé pour le 30 septembre 2012, date d’expiration du bail prévue par l’acte notarié du 26 septembre 2003.

L’article 15 ('restitution des locaux') du bail stipule quant à lui :

'Le preneur devra au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail en bon état de réparation et d’entretien ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clés au bailleur. (…) Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du dernier loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce jusqu’à l’achèvement des travaux'.

En l’espèce, la société JMM produit un seul mandat de location du local en date du 12 septembre 2012. Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, la société JMM ne démontre pas que le défaut de location du local a pour cause son état et l’absence de travaux et non la situation économique locale relatée dans divers articles de presse produits par la société Recup'44, et ce alors que des travaux sont certes nécessaires ainsi qu’il a été dit, mais qu’au vu du rapport d’expertise, les lieux n’apparaissent pas dans l’impossibilité d’être reloués.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société JMM fondées sur les articles 15 et 22 du bail, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la qualification de 'clause léonine’ de l’article 15 du bail soulevée par la société Recup'44.

Sur les demandes formées par la société Récup'44 contre la société Recam

— sur la nullité de l’assignation délivrée le 29 avril 2015

La société Recam demande à la cour de constater la nullité de l’assignation délivrée le 29 avril 2015 à la société Recam prise en la personne de M^e Y mandataire judiciaire, mais ne la verse pas aux débats de sorte que la cour ne peut en vérifier les termes.

En tout état de cause, elle indique elle-même dans ses écritures que par acte du 9 juillet 2015, la société Recup'44 a fait délivrer contre elle une nouvelle assignation 'prise en la personne de son représentant'. Elle admet donc que la situation a été régularisée. Elle a d’ailleurs pu constituer avocat et se défendre en première instance comme devant la cour.

En l’absence de grief, sa demande en nullité sera rejetée.

— sur le fond

L’acte de cession du 2 janvier 2012 stipule en son article 2 que le vendeur (la société Recam sonofadex) déclare : (…) 2.15: 'les clauses et conditions du bail portant sur les locaux dépendant du fonds cédé ont toujours été respectées, en sorte que le bailleur desdits locaux ne peut actuellement et ne pourra jamais en raison d’un fait, d’un acte ou d’une omission antérieure à la prise de possession par l’Acquéreur, inquiéter ce dernier'.

Néanmoins, l’article 6 relatif aux charges et conditions de la cession, stipule en son paragraphe 6.5 : 'l’acquéreur exécutera en lieu et place du vendeur, à compter du jour de l’entrée en jouissance, toutes les charges et condition du bail se rapportant aux locaux dépendant du fonds cédé, au sein desquels est exploité le fonds objet de la présente cession. Il acquittera exactement les loyers et charges aux échéances stipulées, et, en fin de bail, fera son affaire personnelle, le cas échéant, de la remise des lieux au propriétaire dans l’état où celui-ci sera en droit, le cas échéant, de l’exiger ».

L’acte de cession du fonds de commerce a été notifié au bailleur mais ce dernier n’y était pas partie et la société JMM ne peut être engagée par l’article 2.15 susvisé, qui est uniquement une déclaration de la société Recam. Cette clause ne stipule pas non plus d’engagement du cédant à garantir les obligations du cessionnaire envers le bailleur, alors qu’au contraire, l’article 6.5 susvisé prévoit très clairement que le cédant devra faire son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l’état où il serait en droit de l’exiger.

Par ailleurs, si l’article 7 du bail commercial stipule : 'Le preneur cédant sera garant conjoint et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement de loyers et accessoires ainsi que de toute indemnité d’occupation et plus généralement de l’exécution des clauses et conditions du présent bail', c’est à bon droit que le tribunal a retenu que cette solidarité stipulée par l’article 7 du bail au profit du bailleur entre le preneur initial et les cessionnaires postérieurs ne l’a pas été au profit du cessionnaire du bail qui ne peut s’en prévaloir à l’encontre de son cédant.

Or, la société JMM ne forme aucune demande contre la société Recam. La société Recup'44 ne peut donc qu’être déboutée de sa demande tendant à 'ajouter la condamnation solidaire et indivisible de la société Recam Sonofadex', ce par confirmation du jugement.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu’il a mis les dépens comprenant les frais d’expertise à la charge de la société Recup'44 et a rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Devant la cour, chacune des parties succombe partiellement dans ses prétentions. Il convient en conséquence de laisser à la charge de chacune d’elle les dépens exposés. L’article 699 du code de procédure civile n’a donc pas lieu d’être appliqué. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

—  Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamne la société Recup'44 à payer à la société JMM la somme complémentaire de 16.232,40€ au titre du devis Hoci-Bat et maîtrise d’oeuvre correspondante, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,