ARRET N°391

N° RG 19/02510 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZVJ

S.A.S. SIBLU FRANCE

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02510 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZVJ

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juin 2019 rendu par le Tribunal d’Instance de ROCHEFORT SUR MER.

APPELANTE :

SAS SIBLU FRANCE agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Pierre BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur Z X

né le […] à REIMS

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Charles-emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 16 mars 1981, les époux X ont pris à bail pour une durée de 90 ans un terrain de 373 m2 , terrain situé dans un camping, commune de Mathes.

Le camping est exploité par la société Siblu France venant aux droits de la société Le Relais des Charmettes.

Celle-ci a mis en place l’utilisation de badges nominatifs avec photographies appelés ' fun pass '.

M. Z X, venant aux droits de ses parents décédés a contesté ce système, obtenu à titre exceptionnel , en 2017, 6 'fun pass ' supplémentaires.

Par courrier du 12 juillet 2017, M. X a indiqué que les 'fun pass’ perturbaient le bon usage de sa villégiature. Il suggérait de les transformer en 8 pass dédiés à chaque emplacement et réservés aux personnes occupant à tour de rôle son mobil-home.

Le bailleur lui répondait le 21 février 2018, faisait valoir que le bénéficiaire au sens du contrat se limitait à M. X, ses enfants. Il rappelait que l’accès des étrangers et invités était soumis à tolérance.

Par acte du 25 juillet 2018, M. X a assigné la société Siblu France devant le tribunal d’instance de Rochefort aux fins de voir dire qu’il bénéficie ainsi que ses ayants droits et invités d’un accès gratuit à l’ensemble des installations collectives entre février et novembre de chaque année dans la limite de 8 personnes, se voir remettre 8 pass non individualisés.

Il faisait valoir que le nouveau règlement restreignait le libre accès prévu par le cahier des charges, libre accès bénéficiant à 8 personnes dont l’identité pouvait varier sur la période de la saison.

La société Siblu France estimait que l’utilisation des équipements collectifs était encadrée par le règlement intérieur, que l’accès des invités n’était qu’une tolérance laissée à l’appréciation du bailleur, qu’elle était en droit de mettre en place des Pass nominatifs, rappelait que le droit de jouissance du preneur était familial.

Elle estimait qu’un contrôle des accès était logique dès lors que les droits d’accès étaient distincts.

Par jugement du 6 juin 2019 , le tribunal d’instance de Rochefort sur Mer a statué comme suit :

'-prononce la mise hors de cause de la SNC Siblu

-dit que Monsieur X disposera d’un accès gratuit aux installations collectives sur la période d’ouverture du parc, soit du mois de février au mois de novembre de chaque année pour lui, les membres de sa famille et ses invités, dans la limite de huit personnes, sur une même période et donc sans individualisation de ces pass,

-condamne la société SIBLU à verser à M. X la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamne la société SIBLU France aux dépens.'

Le premier juge a notamment retenu que :

Le contrat de bail et ses annexes; règlement intérieur et cahier des charges a été signé en 1981 par les parents de Z X. Il porte sur un emplacement de 373 m2, numéro 153.

Le règlement intérieur est muet sur l’accès aux équipements collectifs.

Le cahier des charges prévoit que l’accès est réservé aux bénéficiaires ou ayants cause, à leurs invités et à leurs fournisseurs.

Il est précisé que le nombre d’occupants est limité à 8 personnes.

Le cahier des charges prévoit que les équipements collectifs sont réservés par priorité aux bénéficiaires et à leurs invités mais que l’accès des étrangers ou des invités ne constitue qu’une tolérance laissée à l’appréciation de l’administration du domaine.

La Société Siblu France ne communique pas un règlement intérieur ayant modifié les conditions d’accès aux zones collectives, et notamment l’exclusion ou la limitation du nombre des invités.

Elle reconnaît la possibilité de délivrer des pass aux invités.

La notion de famille ne peut se limiter aux ascendants, descendants directs du locataire sauf à les priver de la possibilité de faire occuper l’emplacement par 8 personnes, ce que le cahier des charges autorise.

La sécurité des usagers ne justifie pas l’instauration de badges nominatifs alors que d’autres moyens de contrôle existent.

Les dispositions contractuelles permettent un libre accès au locataire, sa famille, ses invités pour 8 personnes concomitamment, sans individualisation du pass sur la période d’ouverture.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 18 juillet 2019 interjeté par la société Siblu France

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du , la société Siblu France a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions de l’article1103 du Code civil

Vu les dispositions de l’arrêté du 17 février 2014 (règlement intérieur normalisé)

Vu le règlement intérieur actuellement applicable sur le terrain des Charmettes,

- Dire SIBLU FRANCE recevable et bien fondée en son appel,

- Y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions et statuant à nouveau,

- Débouter M. X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

- Condamner M. X aux entiers dépens d’instance et à verser à SIBLU FRANCE la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC

A l’appui de ses prétentions, la société Siblu France soutient notamment que:

— La société loue des emplacements dits résidentiels sur lesquels le client installe caravane ou mobil-home. S’y ajoutent des prestations de loisirs annexes.

Deux séries de contrats coexistent ; les contrats de longue durée, les autres contrats: de 10 ans puis d’une année.

— Un avenant de forfaitisation est intervenu, permettant l’accès à de nouveaux équipements beaucoup plus attractifs.

— La société Siblu France a mis en place pour les locataires et visiteurs un fun pass dès 2000.

— La carte nominative permet de réserver l’ accès aux seuls clients.

— Pour les titulaires des baux de 90 ans, elle a proposé 8 pass nominatifs par an ,5 pass à la journée pour les invités, des pass gratuits pour enfants, petit-enfants du preneur.

— M. X a protesté dès le 12 juillet 2017.

— Si les visiteurs sont admis à pénétrer, à s’installer, ils doivent avoir été autorisés par le responsable du bureau d’accueil.

— Le cahier des charges limite le nombre d’occupants à 8 personnes, le preneur et les membres de sa famille, le cas échéant des invités.

— La zone d’utilisation collective est réservée par priorité aux bénéficiaires et à leurs invités.

— L’ accès des étrangers ou invités ne constitue qu’une tolérance laissée à l’appréciation de l’administration du domaine. L’utilisation éventuelle de ces équipements par les non bénéficiaires y compris donc les invités pourra donner lieu au versement d’une participation financière.

— La différence entre famille et invités est certaine. L’identification des invités doit être possible.

— Le premier juge en enjoignant la remise de pass anonymisés permet une utilisation illimitée et gratuite par invité (ou sous-locataire), empêche toute rémunération.

— Le droit commun de la location d’emplacement résidentiel date du 17 février 2014. Il impose un modèle de règlement intérieur, de notice d’information.

— L’ arrêté du 17 02 2014 impose à l’exploitant d’identifier le propriétaire de l’hébergement et personnes admises à séjourner sur l’emplacement.

— C’ est le droit commun du camping résidentiel qui impose de distinguer clients, tiers.

L’ identification est la règle.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13 12 2019 , M. X a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1103, 1217 et suivants et 1231 et suivants du Code civil,

Vu les pièces,

-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de ROCHEFORT le 6 juin 2019.

En conséquence,

-Débouter la SAS SIBLU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

-Condamner la SAS SIBLU FRANCE à payer à Monsieur Z X la somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

-Condamner la SAS SIBLU FRANCE aux entiers dépens de la procédure, comprenant celle de première instance.

A l’appui de ses prétentions, M. X soutient notamment que :

— Il résulte du cahier des charges que le preneur peut jouir de l’utilisation des zones collectives.

— Page 2, il est précisé que l’accès du domaine est strictement réservé aux bénéficiaires ou ayants cause, à leurs invités et à leurs fournisseurs.

— Page 7, il est précisé que les terrains de jeux, piscine, tennis, volley-ball et le club-house sont réservés par priorité à tous les bénéficiaires et à leurs invités.

— Le Fun Pass apparaît contraire à ces dispositions.

— Le contrat n’impose pas que les 8 personnes maximum soient toujours les mêmes.

— Les Pass nominatifs avec photographies ne permettent pas d’inviter les personnes de son choix.

— La société confond visiteurs et invités. Les invités bénéficient des infrastructures comme le bénéficiaire. L’exploitant peut mettre en place 8 Fun Pass par parcelle.

— M. X est en droit de refuser une modification unilatérale.

— Le Fun Pass est un badge de couleur qui change chaque année.Les bénéficiaires peuvent se faire connaître du gérant.

— Le concept de famille a évolué.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 mars 2021.

SUR CE

-sur l’articulation du bail, du règlement intérieur, du cahier des charges

M. X estime que le système du fun pass porte atteinte aux droits que lui confère son bail.

La société Siblu France soutient que le système du fun pass est conforme au cahier des charges et au règlement intérieur.

Le bail stipule: le preneur et sa famille pourront installer sur ce terrain une caravane qui devra conserver ses moyens de mobilité;

Le preneur aura la jouissance exclusive dans le cadre du règlement intérieur et du cahier des charges de son emplacement délimité.

Le litige porte sur les conditions d’accès à l’utilisation des équipements, des services annexes du camping.

Le fait de séjourner sur un terrain du camping implique l’acceptation des dispositions du règlement intérieur et l’engagement de s’y conformer.

Il est certain que dans les rapports avec les clients d’un camping , le règlement intérieur a force obligatoire même si la convention des parties n’y fait pas expressément référence.

C’est le règlement intérieur qui fixe les conditions d’accès au camping, les conditions d’utilisation des services annexes, des équipements.

Le règlement intérieur a une double nature contractuelle et réglementaire. Il doit être conforme à un règlement type agréé.

En l’espèce , le règlement intérieur annexé au bail stipule

'-conditions d’admission:

Pour être admis à pénétrer, à s’installer sur le terrain, il faut y avoir été autorisé par le responsable du bureau d’accueil.

Le fait de pénétrer ou de séjourner sur le domaine implique l’acceptation des dispositions du présent règlement et l’engagement de s’y conformer.'

Le cahier des charges annexé au bail souscrit par les époux X précise qu’il complète le règlement intérieur approuvé par le préfet.

Il indique : ' Les dispositions et servitudes qui en résultent s’imposent à tout utilisateur quelle que soit l’origine de son droit à se trouver sur le Domaine et en particulier à tous les bénéficiaires et à leurs ayants cause. Tout acte transmettant le droit à utilisation devra imposer à l’occupant le respect des conditions du présent cahier des charges. '

En page 3, le règlement stipule que le nombre permanent d’occupants par emplacement est limité à 8 personnes pour l’emplacement de type grand luxe.

Le cahier des charges prévoit (page 7) à propos de l’utilisation des terrains de jeux et du club-house :

— les terrains de jeux, piscine, tennis, volley-ball et le club-house sont réservés par priorité à tous les bénéficiaires et à leurs invités.

A ce titre, l’accès des étrangers ou des invités ne constitue qu’une tolérance laissée à l’appréciation de l’Administration du Domaine.

— Ces équipements ne pourront être utilisés que dans les conditions fixées par le règlement particulier établi par l’Administration du Domaine, et dans la limite de leur capacité d’accueil.

L’utilisation éventuelle de ces équipements par les non-bénéficiaires pourra donner lieu au versement d’une participation financière qui viendra en déduction des charges.

Il en résulte que le règlement intérieur annexé au bail de 1981 renvoyait déjà à un règlement particulier , qu’une différence était faite entre les bénéficiaires, d’une part, les non-bénéficiaires d’autre part, catégorie incluant les étrangers, les invités.

La faculté d’une participation financière des non-bénéficiaires était d’ores et déjà réservée.

-sur la modification du règlement en cours de contrat

L’ancien article 1134 devenu 1104 du code civil dispose que les contrat légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La modification d’un contrat ne peut résulter de la volonté unilatérale exprimée par une des parties.

Il ressort des pièces produites que la société Siblu Pass a rédigé un contrat intitulé 'conditions particulières applicables à la commande de Fun Pass'.

Il précise que le Fun Pass désigne le titre d’accès au Club Fun , est nominatif et strictement personnel à son titulaire.

Il stipule que les présentes conditions particulières ont pour objet de définir les termes et conditions dans lesquels Siblu permet l’accès exclusif pour ses clients à ses Clubs Fun.

Il ajoute que seuls les clients régulièrement titulaires d’un Fun Pass valable peuvent accéder au Club Fun.

Il précise qu’en dehors des prestations comprises dans le Club Fun , les équipements et installations

communs du Village sont librement accessibles à tous les clients de Siblu pendant la période d’ouverture , selon les dates et les horaires d’ouverture décidés par la direction du village.

Il est prévu que le personnel Siblu est habilité à demander à tout moment à un Client présent dans le club Fun de prouver qu’il dispose d’un droit d’accès régulier.

Le contrat précise que le client propriétaire peut attribuer un fun pass annuel à toute personne de son choix ( famille, amis, locataires, etc)

Il ressort donc des conditions précitées qu’elles conditionnent l’accès au Club Fun à la détention d’un titre d’accès nominatif valable, que si le client propriétaire peut attribuer un fun pass annuel à toute personne de son choix, cette faculté n’est en rien comparable à la souplesse que permettait l’organisation antérieure qui garantissait au bénéficiaire (le preneur et sa famille dans la limite de 8 personnes) un accès permanent aux équipements, et terrains de jeux.

Le protocole d’accord du 30 novembre 1987 qui a été soumis à la signature du preneur prévoit une forfaitisation des charges, mais ne réduit en rien l’accès et l’utilisation des investissements nouveaux.

Il résulte donc des éléments précités que la modification unilatérale que constitue le système du fun pass est une restriction manifeste des droits du locataire, restriction opérée par le biais des conditions particulières précitées.

L’ opposabilité au client des modifications apportées par ces conditions nécessitait un avenant au cahier des charges , avenant soumis à signature expresse du preneur.

Ces conditions n’étant pas réunies, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que M. X continuera de bénéficier des dispositions prévues par le cahier des charges annexé au bail soit un accès permanent aux équipements collectifs entre février et novembre de chaque année, accès réservé aux bénéficiaires de l’emplacement loué , soit le preneur , les membres de sa famille dans la limite de 8 personnes.

Le jugement sera infirmé s’agissant des invités en ce que le cahier des charges opposable à M. X prévoyait déjà que leur accès aux équipements collectifs ne constituait qu’une tolérance et que leur utilisation pouvait faire l’objet d’un règlement particulier.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de l’appelante.

Il est équitable de condamner l’appelante à payer à M. X la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a dit que l’accès libre et gratuit concernait les invités

Statuant de nouveau sur le point infirmé :

— dit que M. X dispose d’un accès gratuit aux installations collectives sur la période d’ouverture du parc, soit du mois de février au mois de novembre de chaque année pour lui, les membres de sa famille, dans la limite de huit personnes

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne la société Siblu France aux dépens d’appel

-condamne la société Siblu France à payer à M. Z X la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,