ARRET N°379

LM/KP

N° RG 24/00959 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAW6

[I]

[O]

C/

[K]

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00959 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HAW6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 janvier 2024 rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTS :

Monsieur [B] [I]

né le 21 Septembre 1976 à [Localité 14] (78)

[Adresse 12]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [D] [O] épouse [I]

née le 16 Janvier 1978 à [Localité 15] (92)

[Adresse 12]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Jacques SIRET de la SELARL SIRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEES :

Madame [C] [K]

née le 06 Août 1945 à [Localité 11] (85)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

Madame [F] [K]

née le 28 Janvier 1955 à [Localité 11] (85)

[Adresse 2]

[Localité 11]

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [C] [K], Madame [F] [K], Madame [W] [P] née [K], Monsieur [Y] [K], Monsieur [L] [K] et Monsieur [R] [K] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 11], composé notamment d’une tour médiévale.

Par acte d’huissier de justice du 14 septembre 2022, Mme [W] [P] née [K], M. [L] [K], M. [Y] [K] et M. [R] [K] ont fait signifier à Mmes [C] et [F] [K], une mise en demeure pour purge du droit de préemption, les requérants exposant désirer céder leurs droits dans l’ensemble immobilier sis à [Localité 11] en Vendée à Monsieur [B] [I] et Madame [D] [O] son épouse, à savoir la moitié des droits indivis dans ce bien pour le prix de 11 000 euros, prix calculé sur la base de la valeur totale du bien de 22 000 euros.

L’acte précisait que les dames [K] avaient un délai d’un mois à compter de la réception de l’exploit d’huissier pour exercer leur droit de préemption et qu’elles devaient le faire, à peine de nullité, par exploit d’huissier de justice et que passé ce délai, leur déclaration de préemption serait nulle quinze jours après une mise en demeure restée sans effet.

Le 11 octobre 2022, Mmes [K] ont donné à la selarl.semat.lajoie, société d’huissiers de justice, un 'mandat de préemption’ aux fins de signifier aux coindivisaires leur décision d’exercer leur droit de préemption.

Mais, dès le 12 octobre 2022, le notaire chargé de la vente Maître [U] [N], a informé par mail la société d’huissiers de justice que 'les Consorts [K] ainsi que Monsieur et Madame [I], ont décidé, pour des raisons qui leur sont propres, de ne plus donner suite à leur projet de vente’ et que 'la notification pour préemption des co-indivisaires est donc devenue nulle et sans objet', le notaire demandant à l’huissier de justice de bien vouloir en aviser les dames [K] et de lui accuser réception de cet envoi, le notaire indiquant que parallèlement, il les en informait par lettre recommandée avec accusé de réception.

***

Par acte authentique du 15 décembre 2022, Madame [W] [K] épouse [P] a procédé à la donation au profit des époux [I] de la toute propriété d’un dixième des droits qu’elle détenait sur les parcelles composant le bien immobilier susvisé, Madame [W] [K] conservant des droits à hauteur de 9/40èmes de ses droits de propriété sur le bien immobilier dont s’agit.

Puis par acte authentique du 4 janvier 2023, Mme [W] [K] épouse [P], M. [L] [K], M. [Y] [K] et M. [R] [K] d’une part, et les époux [I] d’autre part, ont convenu d’une 'vente-licitation’ ne faisant pas cesser l’indivision portant que l’intégralité de leurs droits indivis dans l’ensemble immobilier au prix de 10 450 euros, étant précisé qu’il s’agit d’une vente entre indivisaires non soumise à droit de préemption.

Le 10 janvier 2023, les époux [I] ont informé Mesdames [C] et [F] [K] qu’ils étaient devenus propriétaires des parts de leur soeur [W] et de leurs trois neveux, ce qui représentent la moitié concernant la tour située sur les parcelles ZL [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi que du chemin e zone ZL [Cadastre 3], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] hormis celles de [V] [K] qui conservait ses parts et que 'pour répondre aux différentes obligations’ leur incombant, il leur fallait sous huitaine les clés de la porte de la cave, l’attestation d’assurance couvrant l’édifice et les copies des avis d’imposition des taxes foncières et d’habitation, faisant état de 'travaux d’entretien et de sécurité à entreprendre au plus vite pour que l’édifice ne s’écroule pas plus qu’il ne l’est', tous les frais engagés à partir de maintenant étant à leur charge à hauteur de 25 %.

Ils réitéraient leur demande par courrier du 15 février 2023, auquel ils joignaient un devis sollicité pour la réalisation des travaux de confortement évalués à la somme de 29.482,36 euros TTC et demandaient à chacune des coindivisaires le versement de la somme de 7.370,59 euros correspondant à l’appel de fonds qui seraient par elles dus.

Par courrier du 10 mars 2023, par l’intermédiaire de leur conseil, Madame [C] [K] et Madame [F] [K] ont indiqué estimer que l’acquisition des droits indivis ne pouvait être considérée comme valable alors que la procédure relative au droit de préemption de l’article 815-14 du code civil n’avait pas été respectée.

Le 30 août 2023, les époux [I] ont attrait Madame [C] [K] et Madame [F] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué ainsi :

— dit n’y avoir lieu à référer,

— condamne les époux [I] à verser à Madame [C] [K] et Madame [F] [K] ensemble, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamne les époux [I] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 16 avril 2024, les époux [I] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Madame [C] [K] et Madame [F] [K].

Les époux [I] ont, par dernières conclusions transmises le 8 octobre 2024, demandé à la cour de :

— Débouter Madame [C] [K] et Madame [F] [K] de toutes leurs demandes,

— Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 23 janvier 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon,

Statuant à nouveau,

— Enjoindre Madame [C] [K] et Madame [F] [K] de transmettre aux époux [I] la clé de la porte de la cave de la tour médiévale située [Adresse 10] à [Localité 11] et cadastrée ZL n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8] à [Cadastre 9] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [C] [K] à verser aux époux [I] la somme de 7.370,59 euros à titre de provision des travaux de confortement de la tour médiévale,

— Condamner Madame [F] [K] à verser aux époux [I] la somme de 7.370,59 euros à titre de provision des travaux de confortement de la tour médiévale,

— Condamner solidairement Madame [C] [K] et Madame [F] [K] à verser aux époux [I] la somme de 1.480 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Madame [C] [K] et Madame [F] [K] aux entiers dépens,

— Condamner Madame [C] [K] et Madame [F] [K] à restituer aux époux [I] la somme de 1.513 euros perçue en exécution de l’ordonnance déférée qui sera infirmée.

Madame [C] [K] et Madame [F] [K] ont, par dernières conclusions transmises le 7 octobre 2024, demandé à la cour de :

— Confirmer en tous points l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon du 23 janvier 2024,

Par conséquent,

— Juger les époux [I] irrecevables à agir pour défaut du droit d’agir,

— Juger que le droit d’agir des époux [I] fait l’objet d’une contestation sérieuse, :

— Juger que l’intégralité des demandes des époux [I] se heurtent à des contestations éminemment sérieuses et que l’existence de prétendues obligations de Madame [C] [K] et Madame [F] [K] vis à vis des époux [I] est plus que sérieusement contestable,

— Juger que l’urgence n’est pas caractérisée,

— Juger qu’il n’est pas démontré ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite,

— Rejeter les demandes des époux [I],

— Juger que les conditions pour agir en référé ne sont pas réunies,

— Débouter les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner les époux [I] à verser à Madame [C] [K] et Madame [F] [K] une somme de 3.000 euros en cause d’appel au titre des frais irrépétibles,

— Condamner les époux [I] conjointement, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la selarl Atlantic Juris pour ceux qu’elle aurait exposé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— Juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et de l’arrêté du 27 février 2018 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur les mesures demandées en référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aux termes de leurs conclusions devant la cour d’appel et comme ils l’avaient fait devant le juge des référés, les époux [I] demandent, en leur qualité de propriétaires indivis du bien immobilier dont s’agit, l’exécution par les soeurs [K] d’obligations qui découlent de leur qualité de propriétaires indivis de la tour, soit d’une part, une obligation de faire : la remise de la clé de la cave de la tour et d’autre part, le paiement d’une provision équivalent à leur quote-part du coût prévisionnel des travaux.

Mesdames [C] et [F] [K] s’opposent à ces demandes en soulevant une contestation sérieuse résidant dans l’absence de qualité à agir des époux [I] compte tenu du caractère contestable des actes en vertu desquels ils sont devenus propriétaires indivis de la tour médiévale litigieuse, soit un acte de donation du 15 décembre 2022 d’une partie des quote-parts de Mme [P] dans la propriété, intervenu alors qu’elles avaient exercé leur faculté de préemption dans le cadre du projet de vente initialement projeté avec les époux [I] et un acte de vente-licitation du 4 janvier 2023 portant sur les quote-parts détenues par tous les indivisaires sauf mesdames [C] et [F] [K].

Elles justifient avoir diligenté une action en nullité de ces deux actes, destinés selon elles à contourner leur droit de préemption, l’instance étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire.

Les époux [I] concluent à l’absence de contestation sérieuse quant à leur qualité à agir.

Ils soutiennent que mesdames [K] ne justifient pas avoir réellement exercé leur droit de préemption et que le fait que les actes étaient été passés en la forme authentique suffit à démontrer leur qualité à agir en tant que propriétaires indivis.

Ils ajoutent que l’intention libérale de Mme [W] [P] qui a fait donation d’une partie de ses droits dans la propriété ne fait pas de doute, celle-ci ayant été sensible aux opérations de maintien en état, de sauvegarde et d’amélioration de leur patrimoine immobilier familial médiéval réalisées par les époux [I] qui sont propriétaires d’un château à l’ensemble architectural duquel appartient la tour dont s’agit.

Quant à l’acte authentique du 4 janvier 2023, il concerne une vente entre coindivisaires qui n’est pas soumise à droit de préemption.

Cependant la cour d’appel retiendra comme le premier juge qu’il existe une contestation sérieuse.

En effet, si en l’état actuel de la situation juridique des époux [I], ils sont propriétaires indivis des biens dont s’agit, il y a cependant une instance en cours de nature à remettre en cause leur qualité d’indivisaires : les circonstances dans lesquelles les deux actes authentiques de donation et de vente-licitation dont ils tirent leurs droits de propriété ont été passés pourraient amener le tribunal judiciaire à retenir qu’ils ont voulu empêcher mesdames [C] et [F] [K] d’exercer leur droit de préemption dans le cadre de la vente soumise à droit de préemption qui avait été initialement envisagée à leur profit, ce qui pourrait remettre en cause la validité de ces actes et donc remettre en cause leur qualité de propriétaires indivis.

Ainsi, des pièces versées aux débats, il ressort que Mesdames [K] avaient mandaté un huissier de justice pour exercer leur droit de préemption suivant les modalités qui leurs avaient été notifiées (dans le mois et par acte d’huissier de justice) et que le notaire chargé de l’acte en avait informé les intéressés puisqu’il avait adressé un mail à l’huissier de justice mandaté pour lui demander d’aviser ses clientes que 'pour des raisons qui leur appartiennent’ Mme [W] [P] née [K], M. [L] [K], M. [Y] [K] et M. [R] [K] et les époux [I] avaient décidé de renoncer à cette vente et que l’exercice du droit de préemption des soeurs [K] serait nul et non avenu, de sorte qu’elles n’ont pas eu le temps de l’exercer, l’huissier de justice les ayant informées que compte tenu du mail du notaire rédacteur, il classait le dossier.

Par ailleurs, mesdames [K] justifient de l’assignation délivrée aux parties aux deux actes authentiques aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de ceux-ci, l’assignation ayant été régulièrement publiée au service des publicités foncières, le caractère authentique des actes ne s’opposant pas à lui seul à l’obtention de décision de nullité de la donation et de la vente intervenus.

En second lieu, les époux [I] invoquent le dommage imminent en disant qu’il est établi que la tour est en ruine mais également qu’il existe un risque d’effondrement qui constitue le dommage imminent, étant précisé que les chemins pour accéder à la Tour sont privés (indivis) mais utilisés par un coindivisaire d’une parcelle voisine pour pouvoir accéder à son terrain en utilisant des engins agricoles, outre que, bien que privé, ce chemin est régulièrement emprunté par des piétons.

Or, ils font valoir que pour pouvoir accéder à l’édifice et réaliser ces travaux, Mesdames [K] doivent impérativement donner la clé de la porte de la cave qui permet d’accéder aux fondations de la Tour car il s’agit du seul accès possible pour connaître l’état des fondations afin de réaliser si cela est nécessaire des travaux de consolidation.

Les époux [K] exposent que le 5 mars 2024, un arrêté de mise en péril concernant la tour a été pris par la Mairie de [Localité 13] et que s’il a été annulé à la suite d’une contestation de Madame Madame [C] [K] et Madame [F] [K], le 28 mai 2024, le tribunal administratif a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire dont le rapport a été établi le 15 juin 2024 qui caractérise le risque d’effondrement justifiant leurs demandes.

Mesdames [K] rétorquent que c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’il n’y avait pas de péril imminent en relevant la simple nécessité de mettre en place un périmètre de sécurité et non d’entreprendre des travaux coûteux et inutiles.

Elles font valoir que M. [I] est allé jusqu’à profiter de ses fonctions de maire de la commune pour prendre l’arrêté de mise en sécurité du 5 mars 2024, lequel a été annulé, celui-ci prévoyant en tout état de cause une intervention dans un délai de 9 mois, de sorte qu’il n’y avait pas péril imminent.

Elles font observer que les conclusions de l’expert font état d’un risque de chutes de pierre et d’effondrement limité sans pouvoir définir dans quel délai cela arrivera et qu’il ne retient qu’une partie du devis présenté par les époux [I].

Elles ajoutent qu’à la suite du rapport d’expertise, la commune a pris un arrêté de mise en sécurité le 21 juin 2024, lequel confirme l’ordonnance de référé sur l’absence de péril imminent qui aurait justifié le versement d’une provision pour réalisation de travaux de confortement, les seules mesures imposées aux époux [I] et à Mesdames [K] étant :

— la mise en place d’un clôture pour éviter les passages des tiers,

— la conservation de la haie de ronces et d’orties servant de clôture naturelle,

et indiquent que la barrière a été mise en place avec dépôt des clés à la mairie.

Enfin, elles rappellent que l’article 815-2 du code civil permet à tout indivisaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien et que rien n’empêche les époux [I] de le faire à leurs frais.

La cour d’appel rappelle que selon l’article 835 précité, même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent.

Sur ce fondement, il faut que la situation du demandeur soit menacée par un risque de préjudice grave et irréparable, le dommage imminent s’appréciant en fonction du caractère actuel ou potentiel du danger dont il est nécessaire de prévenir la réalisation.

Dans la présente affaire, il apparaît qu’un tel dommage n’est pas caractérisé au jour où la cour d’appel statue et qu’il n’est pas justifié que l’on impose à mesdames [K] de remettre les clés de la cave de la tour médiévale et qu’on les oblige à payer une partie du devis Gibaud du 17 janvier 2023 alors qu’il existe une contestation sérieuse et ce, à supposer même que l’on puisse considérer que ces deux mesures sont des 'mesures conservatoires’ ou des 'mesures provisoires’ au sens des dispositions légales.

En effet, le rapport de M. [T], expert judiciaire, a conclu que :

'La tour médiévale est très dégradée.

Un risque de chute de pierres, voire d’écroulement, existe sur plusieurs parties de la tour et pourrait blesser des personnes qui y accéderaient par curiosité.

Par ailleurs, des pierres pourraient toucher des promeneurs qui circuleraient sur le chemin en cas d’écroulement.

Le risque reste limité, mais il est présent.

Il n’est pas possible de définir dans quel délai cela pourrait arriver.

Dans ces conditions, le caractère imminent est possible.'

L’expert considère que dans un premier temps, il est nécessaire d’empêcher l’accès à la cour et qu’il convient de mettre en place une clôture dans le chemin, la haie de ronces et d’orties devant être conservée car elle sert de clôture naturelle. Dans un second temps, il estime nécessaire pour protéger Mme [C] [K] et M. [V] [K] qui continueront d’emprunter le chemin, l’une pour accéder à sa propriété, l’autre pour accéder à son champ, et en cas d’effondrement au moment de leur passage, de consolider la partie de la tour donnant sur le chemin.'

Analysant le devis Gibaud, il observe que l’étaiement des fermes (points 1 et 2 du devis) n’a pas lieu d’être pour la sécurisation et que le délierrrage, la purge des parties instances et la mise en place d’une arase afin d’éviter les infiltrations d’eau dans la maçonnerie en utilisant une nacelle permettrait d’enlever la clôture qui fermerait le chemin.

À la suite de cette mesure d’expertise, un arrêté de 'mise en sécurité’ a été pris par la mairie concernée le 21 juin 2024 ordonnant la mise en place d’une clôture suffisamment haute pour éviter les passages et fermée à clé, dans le chemin juste après l’accès au château et la conservation de la haie de ronces et d’orties servant de clôture naturelle.

Ces mesures ont été mises en place conformément à l’arrêté municipal.

Ainsi, compte tenu d’une part, de l’incertitude temporelle de la chute des pierres de la tour médiévale et du risque d’effondrement et d’autre part, des mesures de mise en sécurité mises en place suite à l’arrêté de mise en sécurité du 21 juin 2024, les conditions d’urgence et de caractérisation du péril imminent exigées pour l’application de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies, de sorte que la décision dont appel doit être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît conforme à l’équité de condamner les époux [I] à payer à mesdames [K] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais non répétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Etant rappelé que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, sera ordonnée la capitalisation des intérêts par année entière comme demandé par les consorts [K] et ce, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, les époux [I], parties perdantes dans la présente instance, seront déboutés de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [B] [I] et Mme [D] [O] son épouse à verser à Mme [C] [K] et Mme [F] [K] prises ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Condamne in solidum M. [B] [I] et Mme [D] [O] son épouse aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la selarl Atlantic Juris pour ceux qu’elle aurait exposés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,