ARRET N°18

LM/KP

N° RG 23/02442 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5DP

S.A.S. COMECA FRANCE

C/

S.A.S. DENOVA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02442 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G5DP

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 août 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.S. COMECA FRANCE prise en la personne de son Président en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés es qualité audit,

[Adresse 2]

[Localité 8]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e François CONUS, avocat au barreau de PARIS.

INTIMEE :

S.A.S. DENOVA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant M^e Valérie BABOULESSE de la SARL CABINET BABOULESSE ADOUZI ODAH, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société par actions simplifiée Denova a son siège social au [Adresse 3].

Elle est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 1]) consistant en un grand bâtiment industriel et en parkings extérieurs.

Par acte notarié des 19 et 23 juin 2009, la société Denova a donné ces locaux à bail commercial à la société par actions simplifiée Comeca France, fabricante d’équipements électriques dont le siège social est sis [Adresse 5], pour une durée de 9 années à compter du 17 août 2009 et moyennant un loyer annuel de 160.104 euros HT payable en mensualités de 13.342 euros.

Par avenant du 27 novembre 2013, le loyer a été ramené à 168.000 euros par an, soit 14.000 euros par mois.

Le 20 janvier 2015, la société Comeca France a fait délivrer par voie d’huissier de justice un congé mettant fin au bail commercial à compter du 15 août 2015 et un projet d’avenant a été établi pour diminuer la surface des locaux loués à 1.700 m² et le montant du loyer à 6.500 euros par mois.

La preneuse est restée dans les lieux et l’avenant n’a jamais été signé. Toutefois, la surface occupée par la société Comeca a été réduite de 3 100 m² à 1 700 m² en contrepartie d’un versement mensuel réduit à 6 500 euros.

Le 16 mars 2021, la société Comeca a informé la société Denova de son intention de quitter les lieux en lui demandant de procéder à l’état des lieux de sortie et la remise des clés pour un départ fin mars 2021, lettre qui est restée sans réponse.

Puis la société Comeca France a adressé à la société Denova une lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 avril 2021 indiquant qu’un congé avait été signifié le 20 janvier 2015 pour le 15 août suivant mais qu’elle s’était maintenue dans les lieux jusqu’au 22 mars 2021, un mail adressé à la société Denova par la société Comeca le 8 avril 2021 informant la première qu’elle avait quitté les lieux.

La société Denova a refusé de se présenter à l’état des lieux de sortie du 30 avril 2021, organisé par la société Comeca.

Le 9 mars 2021, la société Denova avait fait procédé à une saisie attribution à l’encontre de la société Comeca pour un impayé de loyers de 19 500 euros correspondant aux loyers de janvier, février et mars 2021, la saisie ayant été infructueuse mais la société Denova a ensuite spontanément procédé au règlement des dits loyers.

Le 20 septembre 2021, la société Denova a fait délivrer à la société Comeca un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant total de 19 723,81 euros.

La société Comeca n’ayant pas déféré à ce commandement dans le mois, la société Denova l’a faite assigner devant le juge des référés aux fins d’entendre constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire y insérée. Elle avait également sollicité une expertise afin de déterminer le coût des travaux nécessaires à la remise des locaux dans leur état au jour de l’entrée dans les lieux.

Par ordonnance du 3 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a rejeté la demande de la société Denova tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, au paiement à titre provisionnel au titre des loyers et de l’occupation du bien, de même qu’il a débouté la société Comeca France de sa demande de remboursement du dépôt de garantie. Il a ordonné une expertise aux frais avancés partagés des deux parties.

La société Denova a procédé à la consignation fixée mais pas la société Comeca France.

Avant même que l’ordonnance de référé soit rendue, la société Denova avait engagé une procédure au fond en faisant assigner la société Comeca France le 25 mars 2022, devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de voir constater que la locataire avait renoncé à son congé et que le bail s’était prolongé jusqu’à la date de prise d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire et aux fins de l’entendre condamnée au paiement de la somme de 39.361,60 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état des lieux et de celle de 7.282 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2021.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Comeca France s’était opposée à l’ensemble des demandes de la société Denova et avait sollicité la condamnation de la demanderesse à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 26.684 euros.

Par jugement en date du 8 août 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

— Dit que la société Comeca France a renoncé au congé donné le 20 janvier 2015 et que le bail s’est poursuivi au delà du 15 août 2015,

— Dit que le bail commercial conclu entre la société Denova et la société Comeca France le 23 juin 2009 s’est poursuivi jusqu’au 20 octobre 2021, date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 43 193,55 euros au titre des loyers restant dus,

— Condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 29 926 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux (soit 26 684 euros),

— Condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Déboute la société Comeca France de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

— Condamne la SAS COMECA France aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 3 novembre 2023, la société Comeca France a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la société Denova.

La société Comeca France a, par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2024, demandé à la cour de :

déclarer la société Comeca France bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement du 8 août 2023 en ce qu’il :

— dit que la société Comeca France a renoncé au congé donné le 20 janvier 2015, et que le bail s’est poursuivi au-delà du 15 août 2015,

— dit que le bail commercial conclu entre la société Comeca France et la société Denova le 23 juin 2009 s’est poursuivi jusqu’au 20 octobre 2021, date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 43.193,55 euros au titre des loyers restant dus,

— condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 29.926 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux (d’un montant 26.684 euros)

— déboute la société Comeca France de sa demande tendant à la restitution de son dépôt de garantie pour un montant de 26.684 euros

— condamne la société Comeca France à verser à la société Denova la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la société Comeca France de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

— condamne la société Comeca France aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau,

— juger que les clés du local ont été mises à la disposition de la société Denova en date du 22 mars 2021,

— juger que la société Comeca France a quitté les locaux en date du 22 mars 2021,

— juger que la société Comeca France a payé la totalité des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation des locaux à la société la société Denova ,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie remis par la société Comeca France à la société la société Denova , pour un montant 26 684 euros,

— ordonner le remboursement de la somme de 29.926 euros avec intérêts légaux et anatocisme,

En tout état de cause,

— rejeter comme irrecevables les demandes de la société la société Denova tendant à condamner la société Comeca France au paiement des sommes suivantes :

o 39.000 euros au titre de dommages-intérêts

o 1.849,49 euros au titre des dépens et frais de saisie attribution

o 204,95 euros au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021

o 7.282 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2021

— rejeter comme infondées les demandes tendant à faire constater l’existence d’un nouveau bail commercial verbal à compter du 16 août 2015, et à condamner la société Comeca France à payer la somme de 143.000 euros à parfaire outre les frais d’actes et débours engagés par la société Denova,

— rejeter comme infondées les demandes tendant à la condamnation de la société Comeca France à payer 39.000 euros à titre de dommages-intérêts à la société la société Denova,

— débouter la société la société Denova de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société la société Denova au paiement de la somme de 22.400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Denova a, par dernières conclusions transmises le 17 octobre 2024, demandé à la cour de :

à titre principal,

confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 8 août 2023 en ce qu’il a condamné la société Comeca France à payer à la société Denova les sommes suivantes :

—  43.193,55 euros au titre des loyers restant dus ;

—  29.926 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux ;

—  4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Aux entiers dépens de l’instance.

Y ajoutant,

condamner la société Comeca France au paiement de la somme de :

—  1.849,49 euros TTC au titre des dépens et frais de procédure jusqu’à l’acte de saisie-attribution ;

—  204,95 euros TTC au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 ;

—  7.282 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2021.

Débouter la société Comeca France de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Débouter la société Comeca France de sa demande visant à faire déclarer irrecevables les demandes de la société Denova tendant à condamner l’appelante au paiement des sommes suivantes :

—  39.000 euros au titre des dommages-intérêts

—  1.849,49 euros au titre des dépens et frais de saisie attribution

—  204,95 euros au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021

—  7.282 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2021

Subsidiairement,

Prononcer que la société Comeca France et la société Denova étaient liés par un bail commercial verbal à compter du 16 août 2015 ;

Prononcer la résiliation du bail verbal commercial ;

Condamner la société Comeca France au paiement de la somme de 6.500 euros TTC par mois, à compter d’avril 2021 et jusqu’à la décision à intervenir, soit à ce jour, et sauf à parfaire, la somme de 234.000 euros TTC ;

Condamner la société Comeca France au paiement de la somme de :

—  1.849,49 euros TTC au titre des dépens et frais de procédure jusqu’à l’acte de saisie attribution ;

—  204,95 euros TTC au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 ;

—  7.282 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2021.

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 8 août 2023 en ce qu’il a condamné la société Comeca France à payer à la société Denova la somme de 29.926 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux ;

confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 8 août 2023 en ce qu’il a condamné la société Comeca France à payer à la société Denova la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Très subsidiairement s’agissant de l’existence du bail,

constater l’attitude fautive de la société Comeca France vis-à-vis de la société Denova ;

En conséquence,

condamner la société Comeca France au paiement de la somme de 39.000 euros TTC à titre de dommage-intérêts ;

condamner la société Comeca France au paiement de la somme de :

—  1.849,49 euros TTC au titre des dépens et frais de procédure jusqu’à l’acte de saisie attribution ;

—  204,95 euros TTC au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 ;

—  7.282 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2021.

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 8 août 2023 en ce qu’il a condamné la société Comeca France à payer à la société Denova la somme de 29.926 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux ;

confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle du 8 août 2023 en ce qu’il a condamné la société Comeca France à payer à la société Denova la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

En tout état de cause,

condamner la société Comeca France au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamner la société Comeca France aux entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de la société Denova tendant à la condamnation de l’appelante au paiement de certaines sommes

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la société Comeca soutient qu’en sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 39.000 euros TTC à titre de dommage-intérêts, de la somme de 1.849,49 euros TTC au titre des dépens et frais de procédure jusqu’à l’acte de saisie-attribution, de la somme de 204,95 euros TTC au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 et de celle de 7.282 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2021, la société Denova forme des demandes nouvelles en cause d’appel, qui comme telles, sont irrecevables.

Pourtant, de la lecture du jugement déféré qui reprend les demandes formées par la société Denova devant le tribunal judiciaire de La Rochelle, il ressort que la société Denova avait demandé, en première instance, comme elle le fait en cause d’appel, la condamnation de la société Denova à payer les sommes qu’elle prétend par elle due au titre des dépens et frais de la saisie attribution ainsi qu’au titre de la somme de 204,95 euros TTC, au titre des dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 ainsi que de celle de 7.282 euros TTC au titre de la taxe foncière de l’année 2021 et 'très subsidiairement', elle avait demandé la condamnation de l’appelante à lui payer la somme de 39 000 euros de dommages intérêts.

En conséquence, c’est à tort que la société Comeca conclut à l’irrecevabilité de ces demandes comme étant nouvelles.

En revanche, la cour d’appel constate que le premier juge a omis de statuer sur les demandes en paiement sus-mentionnées faites à titre principal, de sorte qu’ajoutant au jugement dont appel, il y aura lieu sur ces demandes déjà formées en première instance par la société Denova par l’effet dévolutif de l’appel.

Sur la renonciation au congé

L’article L 145-4 du code de commerce prévoit que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans mais que le preneur a toutefois la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le maintien dans les lieux du preneur après que celui-ci ait donné congé au-delà de la date d’effet du congé ne vaut renonciation au bénéfice dudit congé que si une volonté non-équivoque est établie par les circonstances ( Cass, Civ 3ème, 26 janvier 2022, n° 21-10.828).

En l’espèce, la société Comeca France a donné un congé à la société Denova par acte d’huissier de justice avec effet au 15 août 2015.

La société Comeca est pourtant encore restée six ans dans les lieux à l’expiration du congé, en ne quittant les locaux loués que le 22 mars 2021.

La société Comeca France critique le jugement déféré en ce qu’il a retenu, faisant ainsi droit aux demandes de la bailleresse, que les circonstances de la cause établissaient que la preneuse avait renoncé à son congé et qu’elle aurait du faire délivrer un nouveau congé pour mettre fin au contrat de bail en 2021, de sorte que le bail s’était poursuivi jusqu’au 20 octobre 2021, date à laquelle le contrat de bail a été résilié par l’effet de la clause résolutoire à l’issue du délai d’un mois du commandement de payer visant cette clause.

La société Comeca France soutient au contraire qu’elle n’a pas renoncé à son congé et que rien dans son comportement comme dans celui de la bailleresse ne permet de considérer que la locataire avait renoncé à son congé, demandant dès lors à notre cour d’appel de juger que les clés du local ayant été remises à la disposition du bailleur le 22 mars 2021, la société Comeca ayant payé l’intégralité des indemnités d’occupation à la société Denova jusqu’à cette date, la somme de 29 926 euros de trop versée devait lui être remboursée, de même que le dépôt de garantie devait lui être restitué.

Pourtant, c’est après une juste analyse des faits de la cause que le tribunal judiciaire de La Rochelle a retenu que les circonstances de l’espèce amenaient à constater que le preneur avait manifesté une volonté non équivoque de renoncer au bénéfice de son congé.

Dans la présente affaire, le preneur est resté dans les lieux après délivrance d’un congé pendant plus de six ans et il ressort des pièces du dossier et des débats qu’une négociation a eu lieu pendant le délai du congé, dont il est résulté que, compte tenu des difficultés économiques de la preneuse, la surface louée serait réduite et par voie de conséquence, le montant du loyer serait également réduit, la société Comeca France ayant manifestement accepté la poursuite du contrat de bail au-delà du mois d’août 2015 en payant à la société Denova, qui l’a accepté, le montant du loyer ainsi modifié.

La volonté non équivoque de la société Comeca France de renoncer à son congé se déduit également du fait que pendant les six années qui ont suivi les relations entre elle et la société Denova ont été des relations preneur-bailleur, les échanges entre les parties versés aux débats mentionnant le 'bail', les 'loyers', la 'locataire', la bailleresse étant intervenue au profit de la preneuse dans le cadre de l’exécution de ses obligations nées du contrat de bail.

En conséquence, pour mettre fin au contrat de bail, la société Comeca France devait délivrer un nouveau congé dans les conditions prévues à l’article L 145-4 du code de commerce, ce qu’elle n’a pas fait.

Son départ des lieux loués le 22 mars 2021 ne peut donc avoir mis fin au bail, celui-ci n’ayant été résilié, comme l’a jugé à juste titre le premier juge, que le 20 octobre 2021, date de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire visée au commandement de payer.

Les loyers impayés par la locataire entre le mois de mars 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux et cessé de payer son loyer, et le mois d’octobre 2021, date de résiliation du contrat de bail sont donc dus, de sorte que le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné la locataire à payer la somme de 43 193,55 euros au titre des loyers restant dus.

Sur les frais de remise en état des lieux

Il est stipulé au contrat de bail d’une part, que 'le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes’ et d’autre part que ' Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures'.

Les réparations locatives restent à la charge du locataire, lequel doit les effectuer tout au long du bail (Civ. 3e, 30 juin 2004, D. 2004. IR 2345 ), et notamment avant de restituer les locaux au bailleur à la fin du contrat.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Comeca critique le jugement déféré qui l’a condamnée à payer la somme de 56 610 euros au titre des travaux de reprise effectués après son départ alors que d’une part, la société Denova ne produit aucun état des lieux d’entrée qui permette d’apprécier l’état des locaux au moment de son installation et que, d’autre part, elle n’établit pas que les prétendues dégradations ne sont pas dues à l’usure ou l’usage normal des locaux occupés par Comeca ni que cette dernière serait à l’origine des dégradations, ajoutant que Denova n’a jamais répondu à ses invitations à venir procéder à un état des lieux de sortie le 22 mars 2021et n’a pas daigné venir récupérer les clés chez l’huissier, une effraction ayant eu lieu avant qu’elle ne récupère les locaux ainsi restés inoccupés pendant près d’un an.

La société Denova prétend quant à elle qu’elle avait remis les locaux à neuf avant la mise à disposition de la société Comeca et qu’en les reprenant, elle a constaté qu’ils n’avaient pas été maintenus en conformité ; elle soutient que les constatations de l’huissier quant à l’état des locaux ne résultent certainement pas de l’intrusion déplorée, aucune effraction n’ayant au demeurant été constatée par l’officier ministériel.

La cour d’appel constate qu’en effet, aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué à l’entrée dans les locaux loués de la société Comeca France à la prise d’effet du contrat de bail le 17 août 2009 mais il n’est pas démontré, ni même allégué, que les locaux étaient en mauvais état au moment de la prise de possession par le locataire.

En outre, la société Denova produit des factures de travaux du 17 juin 2009 (menuiserie bois, plâtrerie, électricité- informatique, sanitaire-chauffage-VMC, carrelage, peinture intérieure pour un montant total de 56 472,55 euros), du 25 septembre 2009 (installation électrique triphasée d’un atelier d’environ 3 000 m² pour un montant de 111 463,37 euros), du 3 juillet 2009 (fourniture et pose d’un plancher métallique pour un montant de 27 412,32 euros), du 3 juillet 2009 (plâtrier sèche – distribution, plafond, ouvrages divers, menuiserie intérieure pour un montant de 120 312,30 euros et du 17 avril 2009 de dépose de couverture et repose d’une couverture neuve pour un montant de 191 826,58 euros).

Il y a donc lieu de considérer que la société Comeca France a pris les locaux en bon état d’usage et de réparation.

Pas plus qu’un état des lieux d’entrée, un état des lieux de sortie n’a été établi lors du départ effectif de la société Comeca France mais celle-ci étant restée locataire jusqu’au 20 octobre 2021, elle était tenue des réparations telles que prévues au bail commercial, en ce comprises les peintures et extérieures.

Or, le 21 septembre 2021, Maître [M] [C] a dressé un procès-verbal de constat sur la demande de la société Denova mentionnant (photos à l’appui) des traces importantes de moisissure visibles sur les murs des sanitaires, la bouche de la VMC étant déposée dans l’un, le couvercle du réservoir de chasse d’eau étant manquant dans l’autre, les peintures d’autres sanitaires étant sales, le mur entre distributeur de savon et le lavabo étant abîmé ; la poignée d’ouverture des trappes de désenfumage n’est plus opérationnelle, la grande porte coulissante qui se trouve en façade du bâtiment est soudée de chaque côté et entre les deux vantaux, si bien qu’on ne peut plus l’ouvrir ; les fixations du rail de guidage de la grande porte sectionnelle sont arrachées du mur ; touchant à peine cette porte, une roulette tombe au sol ; de nombreux extincteurs sont entreposés dans le local dont la date de révision est dépassée ; la peinture au sol dans la première pièce du rez-de-chaussée est très écaillée en mauvais état ; la peinture des murs est sale et très marquée outre qu’il y a des trous dans une cloison et plusieurs fixations sur cette même cloison ; dans le vestiaire homme, il est constaté que la peinture est écaillée, en mauvais état et que la peinture des murs est très marquée ; dans le vestiaire femmes, il constate que le peinture du sol est en mauvais état et que la peinture des murs est très marquée, outre que dans l’angle droit de la fenêtre, des traces importantes de moisissures et d’infiltrations sont visibles ; dans une pièce à placard, il constate que la peinture des cloisons est très marquée ; à l’étage, il constate que l’ensemble des sols est usagé, que les peintures des cloisons et murs sont dans leur ensemble marquées et sales, à l’exception du bureau de la direction ; dans un bureau, le système d’ouverture d’une trappe de désenfumage ne paraît plus opérationnel ; à l’extérieur, il constate que des mauvaises herbes envahissent les espaces verts.

Au regard de ces constatations de l’huissier de justice non contredites par les pièces versées aux débats par la société Comeca France, c’est à bon droit que le tribunal judiciaire de La Rochelle a jugé que dès lors qu’en exécution du contrat de bail, le preneur avait l’obligation d’effectuer toutes les réparations grosses ou menues et celle de maintenir les lieux en parfait état de fraîcheur, les travaux de reprise y afférents devaient être pris en charge par Comeca, soit les travaux de peinture et concernant les sols ainsi que les travaux de réparation de la porte sectionnelle.

En effet, ces travaux de réparation sont bien imputables au preneur, celui-ci n’établissant pas qu’ils soient liés à la suspicion d’intrusion dans les locaux ayant amené la bailleresse à se faire remettre les clés par l’huissier de justice au mois de septembre 2021, étant précisé de surcroît que l’éventuelle dégradation des locaux qui pourrait être due à l’inoccupation des locaux est imputable à la locataire qui était encore tenue aux réparations jusqu’à la résiliation du bail.

C’est encore à juste titre que le premier juge n’a pas mis à la charge de la locataire sortante les frais de réparation des menuiseries extérieures, portail, portillon, rideau roulant alors que l’huissier de justice ne fait pas mention de dégradations les affectant dans le procès-verbal de constat précité, cette limitation de l’indemnisation du bailleur n’étant d’ailleurs pas critiquée par celui-ci dans le cadre d’un appel incident.

C’est à tort que la société Comeca France s’oppose à ce qu’il soit fait droit à la demande d’indemnisation par le bailleur au titre des réparations locatives qui lui incombaient aux motifs qu’il n’a produit que des devis pour établir le montant de son préjudice et qu’il n’a pas réalisé les travaux de réparation correspondants.

En effet, il sera rappelé que l’indemnisation du propriétaire au titre des réparations locatives et pour réparer les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ( Civ. 3ème 2 octobre 2007, n° 06-18.142, Civ. 3ème, 3 avril 2001).

C’est encore à tort que la sas Comeca France critique le jugement déféré de l’avoir condamnée à payer à la société Denova la somme totale de 56 610 euros au titre des réparations locatives alors que dans ces dernières écritures devant le tribunal judiciaire de La Rochelle, elle ne réclamait que la somme de 39 361,60 euros 'au titre des réparations nécessaires à la remise en état des lieux'.

Car c’est bien dans la limite fixée par les prétentions des parties que le premier juge a condamné la sas Comeca France à verser à son ancienne bailleresse la somme totale de 29 926 euros au titre des réparations locatives après avoir déduit du montant total des devis produits le montant du dépôt de garantie d’un montant de 26 684 euros dont la société Comeca demande la restitution.

Il y a donc également lieu à confirmation de ce chef de jugement.

Sur les autres sommes réclamées par la société Denova

Sur les frais d’actes

Les frais de procédure jusqu’à l’acte de saisie-attribution pour un montant de 1 849,49 euros, les dépens et frais de commandement du 20 septembre 2021 pour un montant de 204,95 euros sont des frais ne font pas partie des dépens listés à l’article 695 du code de procédure civile mais pourront faire l’objet d’une indemnisation au titre des frais non répétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la taxe foncière

Il est stipulé au contrat de bail que :

' La taxe foncière sera supportée par le preneur. Le preneur s’engage à rembourser au bailleur, dans les 15 jours de sa demande, et sur justificatif de l’avis d’imposition, la taxe foncière relative au local loué'.

S’il est incontestable que la société Comeca France devrait rembourser à la société Denova le montant de la taxe foncière pour l’année 2021 au prorata de son temps d’occupation, force est de constater que la société Denova ne justifie pas suffisamment de sa créance à ce titre qui serait d’un montant de 7 282,20 euros par la seule production d’une facture par elle émise au nom de la société Comeca France sans communiquer le justificatif de l’avis d’imposition.

La société Denova sera donc déboutée de sa demande au titre du remboursement de la taxe foncière.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard du résultat de l’instance et de l’équité, la décision du tribunal judiciaire de condamner la société Comeca France aux dépens et à verser la somme de 4 000 euros à la société Denova au titre de ses frais irrépétibles sera confirmée.

En cause d’appel, la société Comeca France, partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée , outre aux entiers dépens, à verser à la société Denova la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées ;

Et y ajoutant,

Déboute la société par actions simplifiées Denova de sa demande au titre de la taxe foncière 2021 ;

Déboute la société par actions simplifiées de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société par actions simplifiées Comeca France à verser à la société par actions simplifiées Denova la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société par actions simplifiées Comeca France aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,