ARRÊT N° 19

N° RG 23/00399

N° Portalis DBV5-V-B7H-GXSO

[K]

[C]

C/

[N]

[S]

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le 21 janvier 2025 aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le 21 janvier 2025 aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 janvier 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

APPELANTS :

Monsieur [F] [K]

né le 13 Novembre 1978 à [Localité 14] (85)

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY et pour avocat plaidant M^e Cécile GOHIER, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [J] [C] épouse [K]

née le 29 Novembre 1979 à [Localité 11] (85)

[Adresse 1]

ayant pour avocat postulant M^e Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY et pour avocat plaidant M^e Cécile GOHIER, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMÉS :

Madame [B] [N]

née le 20 Octobre 1968 à [Localité 18]

[Adresse 3]

ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [A] [S]

né le 20 Juillet 1969 à [Localité 12] (92)

[Adresse 2]

placé sous curatelle renforcée et représenté par sa curatrice Mme [T] [G] mandataire judiciaire

ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par compromis en date du 2 janvier 2020, les époux [A] [S] et [B] [N] ont convenu de la vente aux époux [F] [K] et [J] [C] d’un bien immobilier situé à [Localité 15].

La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mars 2020. Elle était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire.

La demande de prêt a été déposée le 9 janvier suivant. Le Crédit Mutuel y a apporté une réponse négative.

Les acquéreurs ont informé le notaire de ce refus le 30 mars 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 avril 2020, les époux [A] [S] et [B] [N] ont mis en demeure les époux [F] [K] et [J] [C] de produire les demandes de prêts formulées et les refus opposés.

Par courrier en date du 5 mai 2020, le conseil des époux [F] [K] et [J] [C] a indiqué aux vendeurs que ses clients renonçaient à l’acquisition du bien.

Soutenant que les époux [F] [K] et [J] [C] avaient manqué à leurs obligations en sollicitant un prêt qui n’était pas celui convenu, les époux [A] [S] et [B] [N] les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne. Ils ont demandé paiement en principal de la somme de 35.595 € correspondant au montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

Les défendeurs ont conclu au rejet de cette demande et demandé restitution du dépôt de garantie versé. Ils ont subsidiairement sollicité la réduction du montant de la clause pénale. Ils ont soutenu avoir sollicité de l’établissement bancaire un financement dans les termes convenus au compromis de vente et qu’ils n’étaient pas responsables des termes erronés de l’attestation établie par la banque.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu les articles 1103,1231-5 du code civil,

Condamne solidairement Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] la somme de :

—  35 595 € au titre de la clause pénale stipulée à l’acte sous seings privés du 2 janvier 2020,

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 5 000 € déposé en la comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à Beauvoir sur Mer (Vendée) sera remis entre les mains de Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] pour s’imputer sur le montant de la clause pénale,

Condamne solidairement Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [J] [C] épouse [K] aux dépens de l’instance,

Autorise l’avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.

Il a considéré que les défendeurs, qui n’avaient pas sollicité un financement bancaire dans les termes convenus au compromis, étaient tenus du paiement de la clause pénale stipulée. Il a relevé que l’immeuble avait été vendu postérieurement, à un prix moindre.

Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2023, [F] [K] et [J] [C] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1103 et suivants, 1152, 1231-1 et 1589 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

Juger Monsieur et Madame [K] recevables et bien fondés en l’intégralités de leurs demandes, fins et conclusions

Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES d’OLONNE du 10 janvier 2023 dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

' A titre principal :

' Dire et juger que Monsieur et Madame [K] ont respecté les obligations fixées par le compromis de vente régularisé le 2 janvier 2020,

' Dès lors :

' Dire n’y avoir lieu à application de la clause pénale

' Reconventionnellement, Dire que le dépôt de garantie de 5.000 Euros sera restitué aux Epoux [K] par le Notaire.

' A titre subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [K] était retenue :

' Dire et juger que Monsieur et Madame [K] ont fait preuve de bonne foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles,

' Dire et juger que le préjudice subi par Madame [N] et Monsieur [S] est quasi-inexistant du fait de la revente rapide de l’immeuble.

' Dès lors :

' Juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale contractuelle.

' A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [K] était retenue et que la clause pénale devait trouver à s’appliquer:

' Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 Euros,

' Autoriser le Notaire à verser le dépôt de garantie à Madame [N] et Monsieur [S], ce règlement étant dès lors libératoire.

' En tout état de cause :

' Débouter les Consorts [S] de toutes demandes plus amples et/ou contraires

' Condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

' Condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [N] aux dépens d’instance et d’appel'.

Ils ont exposé :

— avoir dans les délais convenus sollicité un financement bancaire conforme aux stipulations du compromis de vente ;

— que l’attestation de refus de prêt établie par le Crédit Mutuel, dont ils n’étaient pas responsables de termes, était erronée ;

— que la banque avait par courrier en date du 28 mai 2020 confirmé son refus après réexamen de leur situation.

Ils ont conclu au rejet de la demande formée au titre de la clause pénale, ayant selon eux exécuté de bonne foi leurs engagements contractuels.

Ils ont subsidiairement sollicité la réduction de la clause pénale. Ils ont ajouté que le bien avait été rapidement revendu, à un prix très voisin de celui qui avait été convenu au compromis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, [B] [N] et [A] [S] ont demandé de :

'Vu les articles 1103, 1217 et suivants et 1231-5 du Code civil ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE en date du 10 janvier 2023 en ce qu’il a :

— Condamné solidairement Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] la somme de 35.595,00 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’acte sous seing privé du 2 janvier 2020 ;

— Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 5.000,00 euros déposé en comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à BEAUVOIR SUR MER sera remis entre les mains de Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] pour s’imputer sur le montant de la clause pénale ;

— Condamné solidairement Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] aux dépens de l’instance ;

— Autorisé l’avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

Débouter Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K], de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamner Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [B] [N] la somme de 4.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [F] [K] et son épouse, Madame [J] [C] épouse [K] aux entiers dépens d’appel'.

Ils ont maintenu que :

— les appelants n’avaient pas déposé la demande de financement dans les termes et le délai convenus ;

— la défaillance de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs ;

— leur consentement n’avait pas été donné au dépassement des délais convenus.

Ils ont pour ces motifs conclu à la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée, dont le montant n’était pas manifestement excessif. Ils ont rappelé que le bien avait été vendu à un prix moindre et que les investigations réalisées par les appelants l’avaient détérioré.

L’ordonnance de clôture est du 23 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONDITION SUSPENSIVE

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1304 du même code précise que :

'L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation'.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

Aux termes de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil : 'En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé'.

Une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement a été stipulée en ces termes au compromis :

'CONDITION SUSPENSIVE LIEE A L’OBTENTION D’UN CREDIT

Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit de L’ACQUEREUR, qui pourra seul y renoncer, de l’obtention par ce dernier d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :

1/ Prêt principal : Montant du prêt: DEUX CENT QUATRE VINGT DEUX MILLE CENT CINQUANTE EUROS (282.150,00 €)

Durée du prêt : 25 ans

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance :1,25%%

2/ Pour le cas où la résidence principale des acquéreurs ne serait pas vendue, ces derniers contracteront un prêt relais de CENT MILLE EUROS (100.000,00 €) sur 2 ans au taux de 1,75% maximum.

OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 15ème jour suivant la date de signature des présentes.

Toutefois LE VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :

— que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêts qu’il se propose de solliciter,

— que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement qu’il entend solliciter.

REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.

L’ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.3 13-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard le 45ème jour suivant la date de signature des présentes.

Faute par L’ACQUEREUR d’avoir informé LE VENDEUR ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

L’ACQUEREUR ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues.

Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement'.

Par courrier en date du 9 janvier 2020, les époux [F] [K] et [J] [C] ont sollicité un financement auprès de l’agence de [Localité 20]. Cette demande a été formulée en ces termes :

'Nous vous sollicitons dans le cadre de notre projet d’acquisition d’une maison située [Adresse 7] à [Localité 14] et pour laquelle nous avons signé un compromis le 2 janvier dernier.

Nous sollicitons de votre établissement deux crédits immobiliers dont les caractéristiques sont les suivantes :

— Un prêt principal de 282.150 €, amortissable sur une durée de 25 ans

— Un prêt relais de 100.000 € sur une durée de 2 ans dans l’attente de la vente de notre résidence principale actuelle située au [Adresse 8] à [Localité 19].

Vous trouverez ci-joint copie du compromis signé et tous les éléments nécessaires à l’étude de notre demande'.

Cette demande a été présentée moins de 15 jours après la signature de l’avant-contrat.

Par courrier en date du 2 avril 2020, ils ont sollicité en ces termes la délivrance d’attestations de refus de prêt :

'Suite à l’information de votre établissement nous informant que vous ne serez pas disposé à nous accorder les crédits sollicités pour l’acquisition de la maison située [Adresse 7] à [Localité 14], nous sollicitons deux attestations de refus de prêts.

Nous sollicitons une première attestation d’un montant de 282.500 €, correspondant à un crédit amortissable sur une durée de 25 ans.

Nous sollicitons une deuxième attestation d’un montant de 100.000 €, correspondant à un crédit relais de 2 ans.

Vous trouverez en copie pour rappel le courrier de demande initiale du 9 janvier'.

Une première réponse en date du 2 avril 2020 de l’agence de [Localité 20] du Crédit Mutuel indique que :

'Vous nous avez sollicités le 09 janvier 2020 pour obtenir un crédit immobilier de 355 950 euros sur une durée de 300 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 6].

Après l’étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande'.

Un second courrier est en date du 28 mai 2020. Il y est mentionné que:

'En date du 9 janvier 2020 vous nous avez sollicités en vue de l’obtention d’un financement pour l’achat d’un bien immobilier sis au [Adresse 5] à [Localité 14] et pour des travaux.

Nous avons émis un refus pour un montant global de 452 592 euros sur 300 mois le 28 mars. Les vendeurs vous ont fait remarquer, à juste titre, que ce montant ne correspondait pas à celui indiqué dans les conditions suspensives de votre compromis.

Nous avons réétudié votre demande de financement de 282 150 euros sur 25 ans au taux maximum de 1.25% et un prêt relais de 100 000 €.

Toutefois, en cours d’étude de votre dossier, vous nous avez informés d’une baisse significative de vos revenus en tant que gérant d’une société de conseils financiers, liée à la crise sanitaire que nous connaissons et une incertitude sur la reprise de votre activité normale.

En conséquence, nous sommes au regret de vous indiquer que ces nouvelles conditions financières nous conduisent à, de nouveau, refuser votre crédit à l’heure actuelle'.

Le choix par l’établissement bancaire des termes de l’attestation de refus de prêt lui appartient, non aux époux [F] [K] et [J] [C].

Si les courriers des appelants produits aux débats mentionnent un prêt principal d’un montant de 282.150 € et un prêt relais d’un montant de 100.000 €, soit un total de 382.150 € (282.150 + 100.000), les attestations établies par l’établissement bancaire mentionnent des emprunts sollicités pour des montants différents, de 355.950 € puis 452.592 €.

Les appelants exposent ne pas détenir un double des formulaires de demande des prêts sollicités, le bref délai imposé les ayant contraints à procéder par courrier. Ils soutiennent que les montants mentionnés dans les attestations sont erronés et ne correspondent pas à leurs demandes.

Les intimés ne produisent pas ces documents dont ils ne disposent pas.

L’article 10 du code de procédure civile dispose que : 'Le juge a le pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles'.

Les attestations établies comportant des montants différents, il apparaît opportun que la cour dispose pour statuer des demandes de prêts déposées par les appelants, ayant fondé l’établissement des attestations.

Il sera en conséquence :

— sollicité ainsi qu’il suit la communication de ces documents par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 20] ;

— sursis à statuer jusqu’à réponse de cet organisme bancaire.

SUR LES DÉPENS

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 20] ([Adresse 17]) à communiquer à la cour les copies des demandes de prêts formulées auprès d’elle par les époux [F] [K] et [J] [C] afin d’acquérir un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 15], mentionnés aux attestations en date des 21 avril et 28 mai 2020 qu’elle a délivrées à [F] [K] ;

DIT que la copie du présent arrêt sera adressée par le greffe par courrier recommandé avec accusé de réception à la :

Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 20]

[Adresse 16]

[Localité 9] ;

INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 20] à adresser ces documents, accompagnés des observations qu’elle jugera utiles, au plus tard le 22 mars 2022 à l’adresse suivante :

Cour d’appel de Poitiers

Palais de justice

1ère chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 10] ;

DIT qu’à réception des documents, le greffe en adressera une copie au conseil de chacune des parties ;

SURSOIT à statuer sur tous chefs de demande ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du lundi 16 juin 2025 à

14 heures ;

INVITE les parties à conclure au plus tard le 30 mai 2025 ;

SURSOIT à statuer sur tous chefs de demandes ;

RÉSERVE les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,