ARRET N°281

N° RG 23/02701 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G52J

S.A.R.L. 8&5

C/

[T]

[I]

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 23]

S.A. SA GAN ASSURANCES

S.A.S. IMMOBUDGET

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02701 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G52J

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 novembre 2023 rendu par le TJ de [Localité 20].

APPELANTE :

S.A.R.L. 8&5

[Adresse 7]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant la SCP LIZEE-PETIT-TARLET du barreau D’AIX EN PROVENCE

INTIMES :

Monsieur [A] [T]

né le 16 Août 1969 à [Localité 19] – Mauritanie

[Adresse 12]

[Localité 9]

Madame [C] [I] épouse [T]

née le 18 Mars 1980 à [Localité 17]

[Adresse 12]

[Localité 9]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Charlotte JOLY de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Alexis CROIX, avocat au barreau de RENNES

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 23]

[Adresse 13]

[Localité 10]

ayant pour avocat M^e Florence LEVILLAIN-ROLLO, avocat au barreau de POITIERS

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 15]

[Localité 14]

ayant pour avocat M^e Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S. IMMOBUDGET

[Adresse 8]

[Localité 11]

Syndic. de copro. SDC [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 16]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Isabelle LOUBEYRE de la SCP EQUITALIA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e François-Xavier GUERIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M. Lilian ROBELOT

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

[C] [I] épouse [T] et [A] [T] ont acquis de la société 8&5 selon acte du 27 juin 2007 un appartement constituant le lot numéro 4 de la copropriété de la résidence du [Adresse 5].

Ce bien a été donné en location à effet du 28 juin 2007 par l’intermédiaire de la SARL 8&5, à laquelle les époux [T] avaient confié un mandat de gestion locative, et qui était par ailleurs aussi le syndic de la copropriété.

Le 10 août 2015, le plancher du salon de l’appartement s’est effondré dans le logement situé à l’étage inférieur, constituant le lot n°1 de la copropriété.

L’assureur auprès duquel la société 8&5 avait contracté une police dommages-ouvrage dans le cadre des travaux de rénovation de l’immeuble, qu’elle avait acquis avant de le réhabiliter et de le revendre, a accepté après expertise amiable de prendre en charge les travaux de réparation et d’indemniser le préjudice de perte de loyer des deux copropriétaires jusqu’à la date du 30 juin 2017 à laquelle il estimait que les réparations pourrraient avoir été mises en oeuvre.

Les travaux de remise en état n’ont en définitive été décidés que par une assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 septembre 2021 convoquée par le syndic qui avait entre-temps succédé au début de l’année 2019 à 8&5, la société Immobudget, constituée par l’ancienne gérante salariée de la SARL 8&5 ; ils ont été réalisés à l’automne 2021 et les époux [T] ont repris possession de leur appartement fin décembre 2021.

Arguant d’un défaut de diligence du syndicat des copropriétaires dans la gestion du sinistre, M. et Mme [T] avaient fait assigner par actes du 23 novembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Poitiers le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société Immobudget, ladite société Immobudget et le précédent syndic la SARL 8&5, en vue d’obtenir d’une part, l’exécution sous astreinte des travaux de réparation, et d’autre part l’indemnisation du préjudice qu’ils déclaraient subir du fait de leur carence au titre de la perte de loyer.

Ils se sont désistés en cours d’instance de leur demande de condamnation à faire réaliser sous astreinte les travaux réparatoires, entre-temps exécutés.

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Poitiers a

— écarté la note en délibéré transmise le 2 octobre 2023 par le conseil commun du syndicat des copropriétaires et de la SAS Immobudget

— dit que les époux [T] s’étaient valablement désistés de leur demande en exécution sous astreinte des travaux réparatoires

— rejeté la fin de non-recevoir tirée par la société 8&5 de l’absence de tentative de conciliation préalable

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] et la SARL 8&5 à payer aux époux [T] la somme de 4.644 € en réparation de la perte de chance au titre des loyers non perçus entre le 1er juillet 2017 et le 31 décembre 2018, et dit que la société 8&5 devait intégralement garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de cette condamnation

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à payer aux époux [T] la somme de 387€ en réparation de la perte de chance au titre des loyers non perçus entre le 1er janvier et le 14 février 2019, sans garantie par une autre partie à l’instance

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] et la SAS Immobudget à payer aux époux [T] la somme de 8.836,50€ en réparation de la perte de chance au titre des loyers non perçus entre le 15 février 2019 et le 22 décembre 2021 et dit que la société 8&5 devait garantir et relever indemne la société Immobudget de cette condamnation

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], la SAS Immobudget et la SARL 8&5 à payer aux époux [T] la somme de 2.500€ en réparation du préjudice moral et dit que la société 8&5 devait intégralement garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires et la société Immobudget de cette condamnation

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], la SAS Immobudget et la SARL 8&5 aux dépens, sans garantie et sans recouvrement direct

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4], la SAS Immobudget et la SARL 8&5 à payer chacun à [C] [I] épouse [T] et [A] [T] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans garantie sur cette condamnation

— condamné la SARL 8&5 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] et à la SAS Immobudget la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— maintenu l’exécution provisoire sur le tout

— rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance :

— qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires était légalement responsable de plein droit envers chaque copropriétaire des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires

— qu’il n’était pas discuté que les dommages subis par l’appartement des époux [T] trouvaient leur origine dans les parties communes de l’immeuble

— que le syndicat ne s’exonérait pas de cette responsabilité en invoquant une prétendue négligence des époux [T] qui n’était pas démontrée et qui serait en tout état de cause sans lien de causalité avéré avec le préjudice dont ils sollicitent réparation et qui est postérieur à la date du 1er juillet 2017 avant laquelle se situent ces prétendues négligences

— qu’il ne s’en exonérait pas non plus en invoquant l’incurie du syndic de copropriété, 8&5, que la loi lui permettait de contraindre à agir ou de révoquer, et dont il pouvait ne pas renouveler le mandat

— que le préjudice invoqué par les époux [T] avait la nature d’une perte de chance, celle de percevoir des loyers

— qu’au vu des caractéristiques de l’immeuble, et des impayés avérés survenus avant le sinistre, cette perte de chance s’établissait à 60%

— que le préjudice indemnisable s’établissait ainsi à 60% d’un somme mensuelle de 430€ durant 53,75 mois, soit 13.867,50€

— que les époux [T] avaient subi un préjudice moral qui serait réparé par l’allocation d’une indemnité de 2.500€

— que la responsabilité du syndic 8&5 était engagée en raison de son absence de diligences entre la proposition indemnitaire formulée en juillet 2017 par l’assureur dommages-ouvrage et le non-renouvellement de son mandat au 31 décembre 2018

— que sur la période considérée, et sur la même base d’un préjudice de perte de chance de 60% d’avoir perçu un loyer de 430€ pendant cette période de 18 mois, 8&5 devait être condamnée à payer aux époux [T] in solidum avec le syndicat à hauteur de ces montants 4.644€ au titre de leur préjudice matériel et 2.500€ au titre de leur préjudice moral

— que le nouveau syndic, Immobudget spécialement choisi pour sa connaissance du dossier de sinistre, avait été négligent dans ses démarches pour lever les objections de la banque, pour préparer un dossier technique de travaux réparatoires et pour convoquer l’assemblée générale requise afin de lancer les travaux

— que sa faute avait fait perdre aux époux [T] 60% de chance de percevoir un loyer de 430€ pendant la période de 34,25 mois courue du 15 février 2019 au 22 décembre 2021, soit 8.836,50€

— qu’en raison de ses fautes et carence, la société 8&5 devait relever indemne le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge tant au titre du préjudice matériel que du préjudice moral, pour la période où elle avait été syndic

— qu’Immobudget devait, en raison de l’incidence de sa propre carence personnelle dans le préjudice des époux [T], être relevée et garantie par 8&5 à hauteur de moitié de la somme allouée au titre du préjudice matériel durant son propre mandat, et à hauteur de l’entière somme allouée au titre du préjudice moral.

La SARL 8&5 a relevé appel du jugement le 11 décembre 2023 en intimant les époux [T]/[I], le syndicat des copropriétaires et la SAS Immobudget.

La SAS Immobudget et la SAS (sic)19 [Adresse 21] et [Adresse 6] représentée par son syndic en exercice la société Immobudget, ont relevé appel du jugement le 2 janvier 2024 en intimant les époux [T]/[I].

Le conseiller de la mise en état a joint les deux instances par ordonnance du 8 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner par actes du 26 novembre 2024 en intervention forcée la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles et la société Gan Assurances.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, le conseiller de la mise en état, saisi de plusieurs incidents, a :

* constaté que dans le dernier état de l’incident, il n’était saisi d’aucune demande en communication de pièces de la part des époux [T]

* rejeté les demandes de production de pièces formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Immobudget et par ladite SAS Immobudget tant contre les époux [T] que contre la SARL 8&5

* déclaré recevable l’incident à fin de radiation de l’appel de la SARL 8&5 formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Immobudget et par ladite SAS Immobudget * dit n’y avoir lieu de prononcer la radiation de cet appel.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 3 février 2025 par la SARL 8&5

* le 1er mars 2025 par les époux [T]/[I]

* le 7 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires et la SAS Immobudget

* 24 février 2025 par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 22] Les Halles

* le 19 février 2025 par la société Gan Assurances.

La SARL 8&5 demande à la cour :

— de la déclarer bien fondée en son appel

y faisant droit :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré

— de juger les demandes des époux [T] à son encontre dénuées de fondement pour la période du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2018 et pour la période postérieure au 31 décembre 2018

— de juger que le mandat de 8&5 était terminé depuis le 31 décembre 2018

Par conséquent :

— de juger que la société 8&5 ne peut être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires et la société Immobudget

— de débouter purement et simplement les époux [T] ainsi que le syndicat des copropriétaires et la société Immobudget de toutes demandes, fins, prétentions et conclusions à son encontre

— de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société 8&5 récuse toute faute dans sa gestion du sinistre.

Elle indique avoir fait le nécessaire pour reloger immédiatement le locataire de l’appartement sinistré, avoir instruit avec succès la demande de mobilisation de l’assurance dommages-ouvrage, et avoir indiqué aux copropriétaires les documents qu’ils avaient à fournir et/ou remplir, et elle soutient que c’est ensuite la carence des [T] à le faire qui a retardé le versement des indemnités. Elle indique ne plus disposer des archives, emportées par son ancienne salariée lorsque celle-ci fonda la société Immobudget, mais fait valoir que les pièces produites démontrent qu’avant qu’il soit mis fin à ses fonctions de syndic au 31 décembre 2018, l’essentiel des indemnités avaient été versées, y compris aux époux [T].

Elle observe qu’aucun reproche ne lui a jamais été adressé pendant son mandat, et que c’est à partir de 2020, alors qu’Immobudget était syndic depuis février 2019, que les époux [T] ont commencé à manifester que la situation était anormale.

Elle réfute toute mauvaise gestion en affirmant que la comptabilité et la gestion étaient faites du temps de son mandat, et rejette le grief retenu par le premier juge d’utilisation frauduleuse de sa carte professionnelle en 2018.

Elle conteste pouvoir être jugée responsable au vu d’un unique courrier de la SMABTP faisant état d’un retard du syndic du temps où elle l’était, en faisant valoir que d’autres pièces démontrent que l’assureur attendait pour indemniser les [T] la réalisation effective des travaux de réparation, qui a pris des années à cause de la carence d’Immobudget. Elle ajoute que l’assureur indiquait qu’il actualiserait l’indemnisation du préjudice des époux [T], et elle affirme que ceux-ci ont abandonné ce processus, et la poursuivent en responsabilité sans même démontrer avoir vainement réclamé leur indemnisation à l’assureur DO.

Elle rejette les griefs d’Immobudget en rappelant que cette société est dirigée par celle qui animait 8&5 à l’époque litigieuse.

Les époux [T]/[I] demandent à la cour :

*de leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent quant à la recevabilité et au bien fondé des appels en intervention forcée en cause d’appel e la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles et du Gan, assureur de la société 8&5

*de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé le syndicat de copropriété, la société 8&5 et la société Immobudget responsables des préjudices qu’ils ont subis et les a condamnés à les indemniser

*d’infirmer le montant des condamnations et statuant à nouveau

— de condamner in solidum le syndicat de copropriété, la société 8&5 et la société Immobudget à leur payer la somme de 19.645,60€ à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de loyers

En tout état de cause

— de condamner in solidum le syndicat de copropriété, la société 8&5 et la société Immobudget à leur payer la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

— de dire qu’eux-mêmes seront dispensés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

— de condamner in solidum le syndicat de copropriété, la société 8&5 et la société Immobudget à leur payer la somme de 18.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner in solidum le syndicat de copropriété, la société 8&5 et la société Immobudget aux entiers dépens de l’instance.

M. et Mme [T] relatent l’historique du sinistre et de leur longue attente d’une indemnisation.

Ils soutiennent que les deux syndics ont été négligents, 8&5 tardant à informer les copropriétaires des offres de l’assureur D.O. et à lui répondre, et son successeur, Immobudget, qui s’était fait nommer en mettant en avant sa connaissance du dossier, n’ayant ni fait le nécessaire pour récupérer la gestion des fonds versés à la fin de l’année 2018 sur le compte du syndicat ouvert au Crédit Mutuel, ni conçu et mis en oeuvre les travaux de réparations.

Ils contestent avoir eu eux-mêmes à agir auprès de l’assureur ou en vue de la réalisation des travaux, en objectant que c’était la tâche du syndic et que des parties communes étaient en cause.

Ils indiquent que c’est leur saisine du tribunal qui a permis de débloquer rapidement les fonds, mais que pour autant, le syndic Immobudget a encore attendu jusqu’en septembre 2021 pour convoquer l’assemblée générale requise afin de voter les travaux.

Ils indiquent n’avoir été indemnisés de leur perte locative que pour la période courue du sinistre jusqu’au 30 juin 2017, alors qu’ils n’ont pu reprendre possession de leur appartement que fin décembre 2021.

Ils approuvent le tribunal d’avoir jugé que le syndicat des copropriétaires était responsable de plein droit et qu’il ne s’exonérait pas de cette responsabilité. Ils observent qu’il n’a jamais exigé du syndic qu’il exécute sa mission.

Ils soutiennent que les syndics successifs ont été négligents dans la gestion du dossier.

Ils répondent au syndicat et aux syndics successifs que ceux-ci n’avaient pas à être mis en demeure pour devoir respecter leur obligations, et contestent ne pouvoir réclamer réparation pour la période antérieure à leur mise en demeure du 4 juin 2020.

Ils réfutent toute négligence de leur part, en niant que leur indemnisation ait été subordonnée à la remise de pièces qu’il n’auraient pas fournies, ajoutant qu’il n’est pas démontré qu’il leur ait été demandé quelque pièce ou document que ce soit.

Formant appel incident, ils contestent que leur préjudice matériel soit constitué d’une perte de chance et sollicitent le montant intégral du loyer qu’ils n’ont pu percevoir pour la période postérieure au 30 juin 2017, et demandent subsidiairement à la cour si elle validait la nature de perte de chance de leur préjudice de la chiffrer alors à 85% en faisant valoir que leur appartement était loué sans interruption depuis le premier jour.

Ils sollicitent réparation de leur préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Immobudget et par ladite SAS Immobudget syndicat des copropriétaires, et la SAS Immobudget demandent à la cour

— d’infirmer le jugement déféré en ses chefs de décision prononçant condamnation à leur encontre (qu’il énumère)

Statuant à nouveau des chefs critiqués :

— de recevoir le syndicat des copropriétaires dans sa demande d’intervention forcée à l’encontre du Crédit Mutuel de [Localité 23] à des fins de condamnation et de Gan Assurances à des fins de garantie

— de débouter les époux [T], la société 8&5, Gan Assurances et le Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles de l’intégralité de leurs demandes

— de condamner la SARL 8&5 in solidum avec Gan Assurances à payer au syndicat des copropriétaires un montant de 30.000€ au titre de la responsabilité civile du syndic vis à vis du syndicat pour le préjudice causé pour la période du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2018

— de condamner la SARL 8&5 in solidum avec Gan Assurances à payer sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle un montant de 10.000€ en réparation du préjudice subi par la SAS Immobudget pour l’avoir dénigrée et l’avoir empêchée de travailler pour la période du 1er janvier 2019 au 22 décembre 2021

— de condamner le Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles d’une part, et la SARL 8&5 in solidum avec Gan Assurances d’autre part, selon une répartition à déterminer, à payer 4.973€ au syndicat des copropriétaires et 5.503€ à Immobudget au titre des frais irrépétibles engagés par chacune en première instance, outres les entiers dépens

Subsidiairement :

— de dire qu’il n’est pas établi par les pièces versées aux débats que les époux [T] aient subi un quelconque préjudice, et de limiter en conséquence à la somme d’un euro symbolique le montant des dommages et intérêts qui leur seront alloués du fait de la perte de loyer alléguée

— de les débouter du surplus de leurs demandes

En tout état de cause :

— de condamner la société 8&5 à payer au syndicat des copropriétaires et à la SAS Immobudget un montant de 10.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive, soit 5.000€ à chacun

— de condamner la SARL 8&5 in solidum avec Gan Assurances d’une part, et le Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles d’autre part, selon une répartition à déterminer, à payer 6.252€ (sauf à parfaire) au syndicat des copropriétaires et 6.080€ (sauf à parfaire) à Immobudget SAS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’appel.

Ils détaillent leur historique de l’affaire.

Le syndicat soutient qu’il est exonéré de la responsabilité de plein droit qui pèse légalement sur lui en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par la faute commise par l’ancien syndic 8&5 et par celle des époux [T] eux-mêmes.

S’agissant de la société 8&5, il fait valoir qu’elle n’a donné aucune suite à la proposition d’indemnisation qu’elle avait reçue fin mars/début avril 2017 de l’assureur D.O. ; qu’elle n’a pas mis à jour les devis déjà anciens ; qu’elle n’a pas tenu les comptes ; qu’elle n’a pas fourni à l’assureur D.O. les documents qu’il demandait ni n’a signé la proposition d’indemnisation ; qu’elle n’a pas sollicité d’actualisation des indemnités ; qu’elle n’a régularisé aucune mission de maîtrise d’oeuvre ni de marché de travaux au reçu du rapport d’expertise ; qu’elle a perdu 17 mois avant le versement des premiers fonds ; et qu’après le changement de syndic, elle a entravé l’action de son successeur Immobudget créée par Mme [P] son ancienne gérante salariée, avec laquelle elle était en conflit, en ne lui remettant pas les archives, en ne lui donnant pas accès aux comptes et en intrigant avec la banque pour que les fonds perçus de l’assurance restent bloqués. Il lui réclame des dommages et intérêts pour procédure abusive. Il soutient que la découverte, postérieure à la clôture de l’instruction en première instance, de la connivence dolosive d’une exceptionnelle gravité de la banque avec la société 8&5, et des turpitudes de l’ancien syndic, la rend recevable à assigner en cause d’appel le Crédit Mutuel de [Localité 22] et l’assureur de 8&5.

S’agissant des époux [T], le syndicat fustige un comportement irresponsable de leur part, d’une totale passivité, en l’opposant à celui des autres copropriétaires victimes du sinistre, qui ont mis toute leur énergie à récupérer les fonds et fait bloc derrière Immobudget pour demander des comptes à 8&5. Il considère que membres du conseil syndical, n’ayant jamais formulé de doléances avant 2020, n’ayant pas demandé de réunion de l’assemblée générale ni transmis de projet de résolution, ayant disparu en vaquant à leurs occupations et en cessant pendant cinq ans de payer les charges de copropriété, M. et Mme [T] ont fait preuve de carence et ne peuvent arguer d’aucun préjudice matériel ni moral. Il indique qu’alors que les travaux étaient achevés fin décembre 2021, ils n’ont pas même cherché à récupérer les clés de leur appartement, qu’ils ne sont venus chercher qu’en 2024, ce qui confirme leur désintérêt.

La société Immobudget réfute toute faute de sa part en indiquant que sa gérante s’est d’emblée heurtée au refus de 8&5 de lui remettre les archives puis que lorsqu’elle a fini par les obtenir en recourant à un huissier de justice en mars 2019, elle n’y a trouvé ni les factures, ni les pièces justificatives permettant d’établir les comptes ; qu’elle a subi le dénigrement du gérant de 8&5, son ancien employeur ; qu’elle s’est aussi heurtée au comportement dolosif du Crédit Mutuel de [Localité 22] dont ce gérant est un client fidèle et un pourvoyeur de dossiers profitables ; qu’elle a dû faire établir de nouveaux devis pour les travaux, ceux établis après le sinistre étant obsolètes, puis convoquer une assemblée générale pour que la copropriété autorise ces travaux.

Les appelants contestent le lien de causalité existant entre le préjudice invoqué par les époux [T] et les fautes que ceux-ci leur imputent, et qu’ils contestent.

Subsidiairement, ils considèrent que la demande d’indemnisation formulée par les époux [T] ne peut être prise en compte qu’à compter de leur mise en demeure du 4 juin 2020, ceux-ci n’ayant formulé ni réclamation ni doléance antérieurement.

Ils soutiennent qu’aucune indemnisation ne peut concerner l’année 2021 puisque de janvier à mai de cette année, il leur a fallu faire plier la banque qui bloquait indûment les fonds nécessaires au financement des travaux, et que la période de juin à décembre a été utilement employée à faire les études, passer les marchés et réaliser les travaux.

Ils contestent le principe même d’une condamnation in solidum du syndicat et du ou des syndics, en soutenant qu’il n’est nullement démontré que leur comportement respectif aurait de près ou de loin contribué à l’entier dommage.

La Caisse de Crédit Mutuel [Localité 22] Les Halles demande à la cour :

— de déclarer irrecevable son intervention forcée

À titre subsidiaire :

— de déclarer prescrite l’action du syndicat et d’Immobudget à son encontre

À titre infiniment subsidiaire :

— de débouter le syndicat des copropriétaires et Immobudget de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant non fondées

À titre encore plus subsidiaire :

— de limiter les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre à la somme de 1.720€ correspondant à la perte de loyers des époux [T] pour la période d’avril à juillet 2019

En tout état de cause :

— de débouter le syndicat des copropriétaires et la société Immobudget de leurs demandes aux fins de condamnation à leur payer une indemnité pour frais irrépétibles

— de les condamner solidairement à lui verser 5.000€ à titre de dommages et intérêts

— de les condamner solidairement à lui verser 6.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d’instance.

Elle rappelle les règles légales encadrant l’intervention forcée en cause d’appel, requérant selon l’article 555 du code de procédure civile l’existence d’une évolution du litige.

Elle expose les motifs qui lui ont fait opposer un refus à la demande de libération des fonds qu’elle détenait sur le compte ouvert en ses guichets par l’ancien syndic 8&5, en indiquant qu’elle ne pouvait s’en dessaisir sans l’accord ou le constat de la carence de ce syndic, qui ne lui étaient pas fournis, et sans des procès-verbaux d’assemblée des copropriétaires que le syndic en fonction Immobudget ne lui fournissait pas malgré ses demandes réitérées, puis sans l’accord pour clôturer ce compte du garant financier de 8&5, la SOCAF, laquelle l’a donné sitôt qu’Immobudget lui a fourni les pièces -procès-verbal la désignant syndic, accord de prise en charge des fonds rempli et signé et nouveau RIB de la copropriété- qu’elle réclamait légitimement mais en vain.

Elle soutient que sa responsabilité pouvait parfaitement être recherchée dès la première instance, comme le conseil du syndicat et d’Immobudget écrivait expressément l’envisager en 2021, et que ce que le syndicat des copropriétaires et la société Immobudget présentent comme les éléments nouveaux récemment découverts et qui expliqueraient son refus du transfert des fonds présents ne constitue en rien des révélations, s’agissant d’un courriel du 2 mai 2019 répondant précisément à un message de la gérante d’Immobudget qui le connaissait donc nécessairement et du paiement d’une somme de 245,91€ dont tous deux étaient informés depuis sa date en 2019, et qu’il s’agit de simples interprétations mensongères et calomnieuses lancées sans la moindre preuve en vue de justifier artificiellement sa mise en cause tardive.

Si son assignation en intervention forcée était toutefois jugée recevable, elle invoque la prescription de l’action en responsabilité dirigée à son encontre en faisant valoir au visa de l’article 2224 du code civil que la faute qui lui est imputée, tirée de son refus initial de transférer les fonds qu’elle détenait, était connue des appelants depuis avril 2019 et au plus tard depuis le courrier du 3 juillet 2019 par lequel le syndic Immobudget en a informé officiellement le syndicat des copropriétaires, de sorte que l’action devait être engagée au plus tard le 3 juillet 2024 alors qu’elle a été assignée par acte du 26 novembre 2024.

Plus subsidiairement, elle conteste sa responsabilité en réfutant toute rétention abusive des fonds du compte ouvert en ses livres par la société 8&5 en invoquant les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors en vigueur, et en maintenant qu’elle s’est libérée de ces fonds dès qu’elle a reçu les justificatifs requis.

Elle conteste toute volonté de dénigrer la SARL Immobudget, et plus généralement toute faute de sa part à l’égard de cette société.

Elle conteste aussi les préjudices allégués, et leur lien de causalité avec les fautes qui lui sont imputées, et qu’elle récuse.

Elle indique infiniment subsidiairement que sa faute ne pourrait tout au plus concerner que la période d’avril à juillet 2019, soit quatre mois de perte de loyer, que seuls les époux [T] peuvent lui réclamer, le syndicat et le syndic pouvant tout au plus lui demander garantie pour ce montant s’ils sont condamnés à indemniser ces copropriétaires.

Elle réclame reconventionnellement 5.000€ au syndicat des copropriétaires et à la société Immobudget à titre de dommages et intérêts pour être par eux mise en cause de façon abusive, vaine et assortie de calomnies.

La société Gan Assurances demande à la cour :

— de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires dirigée à son encontre faute d’évolution du litige au sens des dispositions du code de procédure civile

À défaut :

Vu l’article L.114-1 du code de procédure civile

Vu l’absence de prétentions formulées par la société 8&5 à l’encontre du Gan au stade de la première instance comme en appel voire des époux [T] :

— de déclarer prescrite depuis le 20 novembre 2022 l’action du syndicat

Par impossible,

Vu l’article 1240 du code civil,

— de débouter le syndicat pour être responsable de son propre préjudice pour ne pas avoir fait les actions nécessaires à obtenir les documents utiles à la reprise de la gestion du syndicat

En toute hypothèse,

— de condamner le syndicat à lui payer 4.000€ en application de l’article 700du code de procédure civile

— de condamner le syndicat aux dépens.

Le Gan Assurances, qui est l’assureur en responsabilité civile de la société Immobudget et auprès duquel celle-ci avait en qualité de syndic Immobudget souscrit aussi un contrat d’assurance pour l’immeuble avec effet au 29 janvier 2020, soutient que l’un et l’autre avaient tout loisir de l’attraire à la procédure en première instance et conteste toute évolution du litige qui permettrait de ne l’assigner qu’en cause d’appel au sens de l’article 555 du code de procédure civile.

Si son appel intervention était néanmoins jugé recevable, il invoque l’irrecevabilité pour cause de prescription de l’action dirigée à son encontre en soutenant au visa de l’article L.114-1 du code des assurances que son assurée Immobudget devait l’assigner dans les deux ans de la date à la quelle le syndicat des copropriétaires avait formé son appel en garantie en première instance par conclusions signifiées le 2 septembre 2021, soit donc au plus tard le 2 septembre 2023 alors qu’il a été assigné le 20 novembre 2024.

Il objecte très subsidiairement, sur le fond, que la somme de 30.000 € que lui réclame le syndicat est une somme forfaitaire qui ne peut être admise. Il ajoute qu’Immobudget n’a manifestement rien fait pour récupérer les éléments du dossier avant que l’affaire ne devienne judiciaire.

L’ordonnance de clôture est en date du 10 avril 2025.

À l’audience tenue le 2 juin 2025, la cour a demandé au Gan Assurances et aux parties de faire toutes observations par voie de note contradictoire en délibéré sur l’applicabilité en la cause de l’article L.114-2 du code des assurances subsidiairement invoqué par cette compagnie, en ce qu’elle est recherchée par le syndicat des copropriétaires en sa qualité d’assureur de responsabilité civile du syndic Immobudget par une action qui n’émane donc pas de l’assuré.

Malgré une relance diffusée le 15 juillet 2025 par voie de message électronique, aucune note en réponse n’a été transmise.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la recevabilité, déniée, des appels en intervention forcée à fin de garantie de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles et du Gan Assurances

Selon l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont pas été parties, ni représentées, en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Aux termes de l’article 555, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

Ni le Crédit Mutuel de [Localité 23], ni la société Gan Assurances, assignés en intervention forcée devant la cour par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],n’étaient parties ou représentés en première instance.

L’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la cour d’appel, au sens de l’article 555 du code de procédure civile, n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune révélation de circonstance justifiant ces mises en cause.

S’agissant du Gan Assurances, il est attrait en intervention forcée devant la cour pour répondre envers le syndicat de la condamnation que celui-ci poursuit à l’encontre de la société 8&5, dont cette compagnie assurait la responsabilité civile à l’époque des faits litigieux, or le syndicat n’a pas découvert par le jugement ni par un événement postérieur que ladite société 8&5, qui était son syndic jusqu’en janvier 2019, avait le Gan pour assureur, étant ajouté que le syndicat plaidait déjà en première instance sous la même constitution que la société Immobudget en indiquant dans ses conclusions que celle-ci a pour dirigeante l’ancienne gérante de la SARL 8&5, qui savait donc, comme telle, que 8&5 était assurée auprès du Gan.

Rien ne s’opposait ainsi à ce que cette compagnie soit attraite à fin de garantie dès la première instance, et elle est fondée à voir juger irrecevable son assignation en intervention forcée devant la cour.

S’agissant du Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles, il est recherché en garantie par le syndicat au motif que son refus indu de débloquer au profit du nouveau syndic Immobudget les fonds qu’il détenait sur le compte de l’ancien syndic 8&5 destinés à financer la réparation du sinistre et du préjudice financier des copropriétaires impactés, serait à l’origine du préjudice dont les époux [T] lui demandent réparation ou l’aurait à tout le moins aggravé.

Mais l’avocat du syndicat écrivait déjà au Crédit Mutuel de Tours Les Halles le 10 février 2021 (cf pièce n°26 du syndicat) pour le menacer de l’attraire en garantie dans l’instance en cours dont les époux [T] avaient saisi le tribunal et les copropriétaires débattaient au vu du même grief entre eux en avril 2021 (pièce n°32) ; l’avocat lui indiquait dans un courrier ultérieur de relance du 27 avril 2021 qu’il avait 'mandat de la copropriété pour vous assigner'(pièce n°34); et les copropriétaires ont décidé en assemblée générale du 15 septembre 2021 de valider le devis de l’avocat pour agir contre la banque 'mais de le mettre en attente dans un premier temps’ et de 'ne pas attaquer tout de suite le crédit mutuel mais de valider le fait de mettre en responsabilité ultérieurement si besoin la société 8&5 et potentiellement le crédit mutuel'(cf pièces n°48 et 49).

Le syndicat était donc à même d’appeler en garantie le Crédit Mutuel de [Localité 22] Les Halles dès la première instance, et ce n’est que pour les besoins de sa cause qu’il prétend avoir découvert après la clôture de première instance et après le jugement l’existence d’une connivence dolosive d’une exceptionnelle gravité de la banque avec la société 8&5, et de turpitudes de l’ancien syndic, les productions démontrant qu’il faisait déjà état à l’époque de la première instance des griefs formulés de ces chefs, et ce qu’il présente comme constituant les éléments nouveaux récemment découverts – y compris un virement de 245,91€ au profit de 8&5 intervenu en janvier 2019 qu’il ne peut utilement soutenir avoir découvert alors qu’il est l’auteur de ce paiement, correspondant à une facture d’honoraires de celui qui était son syndic à l’époque de l’émission de la facture ainsi réglée- n’ayant aucunement la portée qu’il leur prête, ne constituant pas des révélations, et ne modifiant nullement les données juridiques du litige.

L’assignation en intervention forcée du Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles et de la société Gan Assurances devant la cour sera donc déclarée irrecevable, et le syndicat des copropriétaires supportera les dépens liés à ces mises en cause et versera à chacune une indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* sur le sinistre

Il est constant aux débats, et en tant que de besoin établi par les productions -notamment rapport d’expertise dommages ouvrage du cabinet Cabaret et offre d’indemnité de la SMA (pièces n°5 et 6 des époux [H] que le plancher en bois de l’appartement des époux [T] situé au premier étage constituant le lot n°4 de la copropriété s’est effondré le 10 août 2015 dans l’appartement situé au dessous correspondant au lot n°1, dont il constituait aussi le plafond.

* sur les actions en responsabilité

Il est établi par les productions, et constant,

— que la SMABTP, assureur dommages-ouvrage de la réhabilitation dont l’immeuble avait fait l’objet, a accepté de prendre en charge le sinistre et qu’après expertise, elle a versé en octobre 2018 au syndic de la copropriété, alors la société 8&5, une somme qui, pour ce qui intéresse le présent litige, couvrait le coût des travaux de réparation et la perte intégrale de loyer des époux [T] subie d’août 2015 à juin 2017, date à laquelle elle considérait que les réparations devraient être réalisées correspondant à trois mois après le dépôt du rapport de l’expert immédiatement suivi de son offre d’indemnisation

— que l’exécution des travaux de réparations a en définitive été décidée par un vote de l’assemblée générale des copropriétaires en septembre 2021 et qu’ils ont été réalisés à l’automne 2021 et achevés le 21 décembre 2021.

Les époux [T] se sont désistés de leur chef de demande initial tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter ces travaux.

Ils maintiennent leur demande d’indemnisation de leur préjudice financier, et contestant toute faute de leur part qui supprimerait ou réduirait leur droit à indemnisation, ils réclament solidairement au syndicat, sur la base de sa responsabilité de plein droit du chef des vices de construction affectant l’ouvrage en ses parties communes, et aux deux syndics successifs, au motif que leurs fautes respectives ont contribué à leur dommage, le montant intégral du loyer mensuel de 430 € que leur versait le locataire en place au jour du sinistre, pour la période d’avril 2017 à décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de cette demande en soutenant que la faute commise par les époux [T] et que la faute commise par le syndic 8&5 sont la cause exclusive du dommage invoqué et qu’elles l’exonèrent, comme telles, de la responsabilité pesant de plein droit sur lui en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La société 8&5 conclut au rejet de toutes les demandes principales comme en garantie dirigées à son encontre en récusant toute faute.

La société Immobudget conclut au rejet des demandes des époux [T] à son encontre en contestant toute faute, ou subsidiairement à la réduction de leur indemnisation à l’euro symbolique.

S’agissant de la responsabilité recherchée du syndicat des copropriétaires, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction applicable en la cause, antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux tiers et aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le sinistre trouve sa cause dans un défaut de conception lors de la lourde réhabilitation de l’immeuble, et le tribunal a pertinemment retenu la nature commune de l’ouvrage à l’origine du dommage, laquelle n’est pas discutée.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi légalement responsable de plein droit des conséquences de ce sinistre à l’égard de M. et Mme [T].

Il ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure, qu’il n’invoque pas,ou la faute de la victime ou d’un tiers, dont il argue, à la charge des époux [T] et de la société 8&5.

Faisant valoir que la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, avait formulé le 4 avril 2017 auprès du syndic de la copropriété, 8&5, une offre d’indemnisation du sinistre qui couvrait de façon satisfaisante le coût des travaux réparatoires et la perte de loyers subie par M. et Mme [T], mais que celle-ci n’a été acceptée qu’un an et demi plus tard, à l’automne 2018, où les fonds ont alors été aussitôt versés sur le compte du syndic, le syndicat des copropriétaires soutient que le retard d’indemnisation du préjudice financier dont les demandeurs sollicitent réparation est dû, pour la période d’avril 2017 à décembre 2018 date de cessation des fonctions du syndic, au retard avec lequel les époux [T] ont transmis les pièces requises, et au défaut de diligence du syndic à avoir instruit, accepté et traité cette offre.

Il est justifié par la pièce n°2bis du syndicat de l’émission en date du 4 avril 2017 par la SMA Courtage d’une offre d’indemnisation recouvrant le coût des travaux de réparation et l’indemnisation du préjudice financier des deux propriétaires de appartements sinistrés, à laquelle était joint un formulaire d’acceptation à retourner rempli et signé.

Les fonds ont été virés le 16 octobre 2018 au crédit du compte dédié au syndicat ouvert par la société 8&5 (sa pièce n°2).

Du délai entre l’offre émise en avril 2017 et ce paiement, et d’un courrier de la SMA Courtage au syndic 8&5 en date du 8 juin 2018 énonçant qu’elle revenait vers lui 'dans ce dossier resté sans réponse de votre part', les époux [T], comme le syndicat, infèrent que la société 8&5 a été négligente dans l’exercice de ses fonctions et que les fonds auraient été versés au printemps 2017 si elle avait retourné son acceptation de l’offre.

Certes, la SARL 8&5 ne produit aux débats aucune pièce attestatnt de ses diligences à la suite de l’offre émise le 4 avril 2017, mais il ressort des propres productions et écritures du syndicat des copropriétaires -et de la société Immobudget avec laquelle elle partage ses conclusions- que la société Immobudget, qui a succédé début 2019 comme syndic à la société 8&5, lui a réclamé en février 2019 toutes les pièces de ce client, qu’elle a récupérées en ses locaux par l’entremise d’un huissier de justice en mars 2019, de sorte que l’intéressée, qui n’avait pas de motif d’établir pour les archiver un double des pièces ainsi remises, n’est plus à même de produire de pièce relativement à sa gestion du dossier.

Ni le syndicat, ni les époux [T], ne produisent la moindre pièce démontrant une démarche, interrogation ou réclamation, de leur part auprès du syndic entre avril 2017 et octobre 2018, relativement au sinistre.

Surtout, la propriétaire de l’appartement du dessous, Mme [G] [K] épouse [F], pareillement sinistrée et privée comme les époux [T] des revenus locatifs que lui procurait ce bien, expose par une attestation en date du 5 août 2021 (pièce n°2 du syndicat) :

'..en mars 2017, il nous a été demandé de fournir une attestation de propriété du logement et le relevé hypothécaire auprès du notaire, ce que j’ai fait très rapidement, hors les époux [T] n’ont pas répondu à l’expert pendant longtemps et n’ont pas fourni les documents demandés. J’ajoute qu’aux dires de l’expert, les documents non fournis par les époux [T] ont entraîné un retard dans le traitement du dossier.

Par ailleurs, mon mari a contacté par téléphone le 5 décembre 2017 Mme [D] de la société SMA Courtage en charge du dossier qui l’a informé que l’offre d’indemnité et les rapports avaient été adressés en avril 2017 et qu’elle attendait les documents demandés.

Le dossier n’avançant pas, j’ai écrit à la société 8 et 5 afin d’obtenir des explications, il m’a été répondu qu’il manquait des documents qui correspondaient à ceux relatifs au logement des époux [T].

Au total, de mars 2017 à juin 2018, il aura fallu environ 15 mois pour fournir les pièces, ce qui était dû en grande partie à l’absence de réactivité des époux [T].'.

Cette attestation est conforme aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile ; elle est très circonstanciée ; sa sincérité n’est pas suspecte, d’autant qu’elle émane d’une personne qui n’est pas partie au litige, et qui devait partager avec les époux [T] l’impatience de voir mettre en oeuvre les travaux de réparation.

Elle n’est ni contredite, ni réfutée par les époux [T], qui soutiennent dans leurs écritures que c’est au seul syndic, alors 8&5, qu’il incombait de transmettre les pièces nécessaires à l’instruction du dossier d’assurance, ce qui est contredit par ce témoignage de Mme [F] relatant de façon crédible qu’il était demandé aux copropriétaires sinistrés de produire leur titre de propriété, ce qu’ils étaient seuls à même de faire, et qui produisent en tout et pour tout une capture d’écran attestant de quelques messages adressés à la gérante de 8&5 ne démontrant pas leur diligence à fournir les pièces requises.

Elle est convaincante.

Il ressort de ces éléments que la société 8&5, qui avait instruit le dossier pour ce qu’il lui incombait, n’a pas commis de faute avérée jusqu’à la fin de son mandat, au 31 décembre 2018, en lien de causalité avec le retard de versement de l’indemnité d’assurance, qu’elle a reçue sur son compte peu avant la cessation de son mandat et qu’elle n’a pas eu le temps d’employer aux réparations ni de reverser, et qu’à l’inverse, ce retard est seulement dû à la faute des époux [T] pour la période d’avril 2017 à décembre 2018, faute qui est à l’origine exclusive de ce retard et qui exonère entièrement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité..

Par infirmation du jugement, M. et Mme [T] seront donc déboutés de leur demande indemnitaire en tant qu’elle porte sur la perte de loyers qu’ils ont subie d’avril 2017 à décembre 2018.

S’agissant de la période courue de janvier 2019 à décembre 2021 au titre de laquelle les époux [T] sollicitent aussi réparation de leur préjudice de perte de loyer, le syndicat des copropriétaires est également responsable de plein droit des conséquences dommageables du sinistre.

Il ne s’exonère pas en raison d’une faute de la victime qui n’est pas démontrée pour cette période, où les réparations seules susceptibles de mettre fin au préjudice de perte de loyer, et que le versement des fonds rendait possibles, n’ont pas été mises oeuvre sans que les époux [T] y aient une quelconque part de responsabilité.

Il n’est pas davantage démontré, par les époux [T] qui l’invoquent comme par le syndicat des copropriétaires qui en argue, que la société 8&5 aurait commis une faute en lien de causalité avec l’absence de mise en oeuvre des travaux de réparation financés par l’assureur dommages-ouvrage et donc avec le préjudice de perte de loyer dont les demandeurs sollicitent réparation.

La société 8&5 n’était plus le syndic de la copropriété depuis le début de l’année 2019, et n’était plus en charge ni à même de faire procéder aux réparations..

Il n’est pas démontré de façon probante qu’elle aurait causé quelqu’obstacle que ce soit à la mise en oeuvre de ces travaux.

Les griefs de ne pas avoir transmis les pièces nécessaires articulés à son encontre par les intimés ne sont pas étayés de preuves.

Il est, à l’inverse, établi par les productions que le dossier de la copropriété de la résidence du [Adresse 3] qu’elle avait détenu en sa qualité de syndic a été remis à son successeur, Immobudget, le mois-même qui a suivi la désignation de celle-ci par l’assemblée générale es copropriétaires, soit le 22 mars 2019, dans des conditions ne laissant pas de place à l’incertitude puisque cette remise a donné lieu à un constat d’huissier de justice (cf pièce n° 5 à 7 du syndicat).

L’affirmation, contestée, que le dossier remis aurait été vide, n’est pas documentée, et elle n’est pas cohérente avec l’intervention de l’huissier de justice, qui consigne sur toute une feuille grand-format en page 4 de son constat le contenu du dossier remis au titre de la copropriété de la résidence du [Adresse 3], en constatant qu’il contient 'un talon de carnets de chèques usagés, un carnet de remise de chèques Crédit Mutuel, deux carnets de chèques Crédit Mutuel, une pochette contenant les relevés de banque des années 2018 et 2019, une pochette contenant les relevés de banque de l’année 2017, une pochette contenant les relevés de banque de l’année 2016, un classeur contenant les factures concernant les années 2018, 2017 et 2016 non rangées ; une boîte cartonnée avec des pochettes contenant des courriers divers, l’AG de 2014 et l’AG de 2013 : le carton est censé contenir les documents des années 2010 à 2013 ; un carton contenant les documents relatifs à l’effondrement intervenu en août 2015 ; un carton contenant plusieurs pochettes concernant un dégât des eaux datant de 2013 ; une pochette contenant plusieurs correspondances ; une pochette concernant les différents contrats d’assurance ; une pochette concernant l’ensemble des diagnostics ; une pochette concernant les certificats de mesurage ; une pochette Règlement de copropriété et l’état descriptif ; une pochette contenant l’ensemble des diagnostics et dossiers techniques ; des documents relatifs à un sinistre toiture pour l’année 2013 ; le document relatif à la signature du règlement de copropriété par la société 8&5 Promotion ; différents courriers concernant les sinistres dégâts des eaux et toiture ; une pochette contenant les plans de la copropriété ; le classeur contenant les PV d’AG à compter de 2011'

La mention consignée par l’huissier de justice instrumentaire que selon les déclarations de Mme [P], il manque pour cette copropriété l’ensemble des archives, les PV des AG précédentes, l’ensemble des Grands Livres, le classeur noir contenant l’intégralité des AG, l’intégralité des clés’ ne fait que reprendre l’affirmation de sa requérante, et ne retire rien à la réalité et à l’importance des documents relatifs à la gestion de cette copropriété appréhendés par le nouveau syndic.

Cette affirmation que le dossier de la copropriété reçu par Immobudget de son prédécesseur aurait été vide est également contredite par la teneur du courriel adressé le 10 février 2021 au Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles par le conseil commun du syndicat des copropriétaires et de la SAS Immobudget (leur pièce n°26) dans lequel, protestant contre le blocage des fonds versés par l’assureur depuis l’automne 2018 sur le compte de la copropriété ouvert en ses guichets par la SARL 8&5, il écrit:

'… vous exigez qu’en vertu de l’article 18-2 al. 3 de la loi du 10 juillet 1965 'des demandes en AR écrites du nouveau syndic à l’ancien demandant la restitution des fonds’ : or l’ancien syndic n’a refusé aucune remise de documents, il a restitué tous documents et chéquiers en bonne et due forme, et c’est vous qui détenez les fonds…'.

C’est aussi ce que la gérante d’Immobudget, ancienne gérante salariée de 8&5, écrivait à ce même établissement financier deux mois plus tard, le 11 avril 2021, dans un courrier énonçant '… l’ancien syndic m’a bien remis la situation de trésorerie, l’ensemble des éléments comptables et une partie des archives, chéquiers et remise de chèques le vendredi 22 mars en présence de maître [U], huissier de justice à [Localité 22]….' (pièce n°7).

Ni le syndicat des copropriétaires, ni la société Immobudget ne rapportent la preuve, ou seulement même l’indice, que la mise en oeuvre des travaux de réparations aurait été empêchée, ou retardée, par l’absence de certains documents non remis par l’ancien syndic, ni plus généralement par une faute ou un fait fautif, volontaire ou de négligence, de la société 8&5.

Le syndicat ne s’exonère ainsi pas de sa responsabilité.

Quant à la société Immobudget, qui s’était fait désigner syndic en février 2019 par les copropriétaires en mettant en avant sa grande connaissance du dossier acquise de par ses fonctions antérieures chez 8&5, elle n’établit pas avoir fait diligence pour faire réaliser les travaux auxquels était suspendue la fin du préjudice financier des époux [T].

Elle argue du blocage des fonds par le Crédit Mutuel et/ou le garant financier, la SOFAC, qui avait retiré sa garantie à la société 8&5 à la fin de l’année 2018, mais ne justifie pas des diligences accomplies pour en obtenir la levée entre le début de l’année 2019 et le printemps 2021, alors qu’ainsi que le font pertinemment valoir les époux [T], le conseil du syndicat y est parvenu en quelques semaines d’interventions visant des arguments juridiques et factuels qu’il entrait dans la compétence du syndic d’invoquer lui-même, étant observé qu’il ressort même des productions qu’une fois ce déblocage des fonds obtenu au profit de la société Immobudget, celle-ci tarda à transmettre au garant financier dont la banque attendait l’autorisation les quelques documents simples à fournir que celui-ci lui réclamait, soit copie de sa désignation comme syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, accord signé pour recevoir les fonds et relevé d’identité bancaire.

Quant à la nécessité dont argue la SAS Immobudget d’avoir dû obtenir avant de faire réaliser les réparations de nouveaux devis d’entreprises en raison de l’ancienneté de ceux établis initialement et une autorisation des copropriétaires, elle relevait des propres diligences à accomplir de la part d’un syndic et Immobudget pouvait d’ailleurs y procéder avant le transfert effectif des fonds sur son compte.

Les époux [T] sont ainsi fondés à réclamer indemnisation de leur préjudice financier au syndicat pour la période de janvier 2019 à décembre 2021 soit 36 mois, et à la société Immobudget pour la période de mars 2019 à décembre 2021 soit 34 mois.

* sur le préjudice indemnisable

¿ la demande d’indemnisation du préjudice financier

Les époux [T] sollicitent réparation de leur préjudice financier sur la base de l’entier montant du loyer acquitté par leur locataire en place au jour du sinistre soit 430 € ; ils contestent que leur préjudice ait la nature d’une perte de chance de percevoir un loyer, et demandent subsidiairement à la cour si elle confirme le jugement qui en a décidé ainsi de chiffrer alors à 85% la proportion de la chance perdue indemnisable.

Ils sont recevables et fondés à solliciter cette réparation sur une période en partie antérieure à leur mise en demeure, laquelle n’est pas un préalable nécessaire à l’action en réparation et avant laquelle la responsabilité du syndicat et du syndic peut être recherchée.

C’est pertinemment que le premier juge a retenu que leur préjudice avait la nature d’une perte de chance, celle d’avoir perçu des loyers si l’appartement avait été en état d’être loué, et au vu des éléments fournis sur les aléas subis à ce titre par une autre copropriétaire, et sur le marché locatif à [Localité 18], c’est à bon droit qu’il a retenu une perte de chance de 60% de percevoir un loyer de 430€, montant du dernier loyer acquitté par le locataire en place au jour du sinistre.

Sur cette base, et le dommage résultant aussi bien de la faute du syndic que de ce dont est responsable de plein droit le syndicat, ils sont fondés à obtenir leur condamnation in solidum.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à payer à M. et Mme [T] la somme de (430 x 36 x 0,6) = 9.288€, et le syndic Immobudget sera condamné in solidum avec lui dans la limite de (430 x 34 x 0,6) = 8.772€.

¿ la demande d’indemnisation du préjudice moral

Les époux [T], qui ne se sont que très épisodiquement manifestés pour s’enquérir de l’avancement des réparations pendant des années, et dont un témoin vient attester qu’ils n’ont repris qu’en 2024 les nouvelles clés de leur appartement restauré depuis la fin 2021 (cf pièces n°71 à 73), ne justifient pas avoir subi un préjudice moral du fait du retard des travaux, et seront par infirmation du jugement, déboutés de leur prétention à ce titre.

* sur les demandes de dommages et intérêts formulées à l’encontre de la SARL 8&5

¿ par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas autrement que par simple affirmation que la société 8&5 aurait commis une faute à son préjudice.

Il a, ainsi, déjà été dit que la longueur du versement de l’indemnité par l’assureur D.O. n’était pas imputable à la faute du syndic mais à la négligence des époux [T] à avoir fourni les documents qui leur étaient réclamés ; qu’ensuite, il avait remis dans le premier mois des fonctions de celui-ci à son successeur les archives et pièces -y compris chéquiers et relevés de comptes- sans qu’il soit établi de manques à cet égard ; et il n’est pas l’auteur du blocage des fonds sur son compte bancaire, maintenu par le banquier au vu de l’opposition manifestée par le garant financier.

S’agissant des autres griefs invoqués par le syndicat, et dont la recevabilité n’est pas discutée alors qu’ils n’entretiennent pas de lien avec l’action des époux [T], tirés de ce qu’il n’aurait pas fait approuver les comptes de la copropriété, il ressort des productions que les derniers comptes annuels approuvés sous la gestion de 8&5 ont été ceux de l’exercice clos au 31 décembre 2016, validés par une assemblée du 30 novembre 2017 donc sans retard, et le syndicat -qui plaide en commun avec le syndic Immobudget- ne justifie pas de la faute qu’aurait commise 8&5 en ne provoquant pas une assemblée à l’automne 2018, où il a été mis fin à son mandat, pour approuver les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2017, que le nouveau syndic a soumis dès février 2019 à l’approbation des copropriétaires (pièce n°3).

L’abus dans l’utilisation de la carte professionnelle évoqué par le syndicat n’est pas plus démontré que le préjudice qui en serait résulté pour la copropriété.

Sa demande de dommages et intérêts n’est pas non plus fondée au titre d’un prétendu abus de procédure qui n’est pas établi à la charge de la société 8&5, défenderesse à l’action.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société 8&5.

¿ par la SAS Immobudget

La société Immobudget demande à la cour de condamner la SARL 8&5 à lui verser 10.000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour l’avoir empêchée de travailler et l’avoir dénigrée.

Elle ne rapporte aucune preuve de ces griefs, ni de la réalité du préjudice qu’elle invoque.

Il a déjà été relevé que celui qui était autant son conseil que celui du syndicat des copropriétaires écrivait au Crédit Mutuel en février 2021 que 8&5 avait restitué tous documents et chéquiers en bonne et due forme, et c’est vous qui détenez les fonds…', et que la gérante d’Immobudget écrivait à ce même établissement financier deux mois plus tard, le 11 avril 2021: '… l’ancien syndic m’a bien remis la situation de trésorerie, l’ensemble des éléments comptables et une partie des archives, chéquiers et remise de chèques le vendredi 22 mars en présence de maître [U], huissier de justice à [Localité 22]….'.

Aucun dénigrement par 8&5 n’est par ailleurs établi.

La société Immobudget sera déboutée de sa demande indemnitaire.

* sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Crédit Mutuel de [Localité 22]

Le Crédit Mutuel n’établit à l’appui de sa demande en condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et d’Immobudget à lui payer 5.000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive ni la faute qu’ils auraient commise en l’attrayant en intervention forcée, ni le préjudice qu’elle subirait autrement qu’au titre de la nécessité d’exposer des frais irrépétibles, lequel relève du champ d’application, distinct, de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera ainsi débouté de cette prétention.

* sur les frais, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au vu du sens du présent arrêt, les dépens de première instance seront supportés in solidum par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et par la société Immobudget.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à payer 1.000€ aux époux [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera infirmé en ses autres chefs de décision afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile relatifs à la société 8&5.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et la société Immobudget, qui succombent pour l’essentiel devant la cour, supporteront les dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents à la mise en cause du Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles et du Gan Assurances qui seront supportés par le seul syndicat des copropriétaires.

Ils seront condamnés in solidum à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

* 2.500€ à la société Immobudget

* 1.500€ aux époux [T], ensemble

* 1.500€ au Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles

* 1.500€ à la société Gan Assurances

Les époux [T] sont bien fondés à demander à la cour de dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

dans les limites de l’appel :

DÉCLARE irrecevable l’assignation en intervention forcée en cause d’appel :

* du Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles

* de la société Gan Assurances

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et la société Immobudget à payer 1.000€ aux époux [T] en application de l’article 700 du code de procédure civile

statuant à nouveau

DÉBOUTE les époux [T] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice financier de perte de loyer pour la période antérieure au 1er janvier 2019

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] responsable du préjudice financier de perte de loyer subi par les époux [T] sur la période de janvier 2019 à décembre 2021

DÉCLARE la société Immobudget responsable du préjudice financier de perte de loyer subi par les époux [T] sur la période de mars 2019 à décembre 2021

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à payer à M. et Mme [T] la somme de 9.288€ en réparation de leur préjudice de perte de loyer, in solidum avec la SAS Immobudget celle-ci dans la limite de 8.772€

DÉBOUTE les époux [T] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral

DIT que la SARL 8&5 n’a pas engagé sa responsabilité envers les époux [T], envers le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] ni envers la société Immobudget et les DÉBOUTE de toutes leurs demandes formées à son encontre

DÉBOUTE le Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles de sa demande de dommages et intérêts formulée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et la société Immobudget

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et la société Immobudget aux dépens de première instance et aux dépens d’appel, à l’exception de ceux afférents à la mise en cause du Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles et du Gan Assurances qui seront supportés par le seul syndicat des copropriétaires

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] et la société Immobudget à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

* 2.500€ à la société Immobudget

* 1.500€ aux époux [T], ensemble

* 1.500€ au Crédit Mutuel de [Localité 22] – Les Halles

* 1.500€ à la société Gan Assurances

DIT que les époux [T] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par la copropriété de la résidence du [Adresse 3] en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,