ARRET N°228

N° RG 23/01841 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3M5

[Q]

[P]

C/

S.A.S. SMART INVEST

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01841 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3M5

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 juillet 2023 rendu par le TJ de SAINTES.

APPELANTS :

Madame [B] [U] [M] [Q] épouse [P]

née le 16 Avril 1966 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [C] [P]

né le 27 Juillet 1945 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Emmanuel LUDOT, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A.S. SMART INVEST

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Nathalie BOURDEAU, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant M^e Carole RUFFIN DESJARDINS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] ont acquis le 4 mai 1990 une parcelle située [Adresse 3] sur laquelle ils ont fait édifier une maison d’habitation à usage de résidence secondaire.

Les époux [P] ont vendu ce bien à réméré le 4 avril 2008 et exercé leur faculté de rachat le 23 mars 2010.

Ce bien, hypothéqué au profit d’un organisme de titrisation en garantie du remboursement d’une créance, a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière.

Par décision en date du 21 novembre 2018 le juge de l’exécution a autorisé la vente amiable de l’immeuble au prix minimum de 200.000 € net vendeur, et suivant acte reçu par notaire le 8 mars 2019 les époux [P] l’ont vendu à la SAS SMART INVEST au prix de 214.000 €, avec faculté de rachat réservée au vendeur pendant un délai de 24 mois moyennant le versement à l’acquéreur de la somme de 228.260 € si cette faculté est exercée dans un délai de 12 mois, puis de 247 520 € si cette faculté est exercée dans un délai de 24 mois .

Outre la condition résolutoire liée à l’exercice du rachat, cet acte prévoyait que le vendeur pourrait rester occupant du bien moyennant le versement d’une indemnité d’occupation précaire d’un montant mensuel de 1.750 € et la prise en charge par le vendeur de l’intégralité des coûts de toute nature liés à l’occupation ou à la propriété du bien.

Les parties ont convenu le 3 mars 2021 de proroger d’un an, soit jusqu’au 8 mars 2022, le délai pour l’exercice de la faculté de rachat moyennant l’augmentation à 255.000 € de la somme à verser pour exercer le rachat et à 2.675. € du montant de l’indemnité d’occupation précaire.

Les époux [P] n’ont pas usé de leur faculté de rachat et la SAS SMART INVEST leur a fait délivrer une sommation de déguerpir le 15 mai 2022.

Par acte signifié le 25 mai. 2022 les époux [P] ont fait assigner la SAS SMART INVEST devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour entendre, au visa des articles 1128, 1169, 1178 et suivants et 1240 du code civil :

— prononcer la nullité de la vente consentie le 8 mars 2019,

— remettre en conséquence les parties en l’état antérieur,

— donner acte de ce qu’ils restituent à la SAS SMART INVEST la somme de 214.000 €,

— ordonner l’expulsion de la SAS SMART INVEST et de tous occupants de son chef du bien immobilier en question,

— condamner la SAS SMART INVEST au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi,

— condamner la SAS SMART INVEST à leur payer la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SAS SMART INVEST aux dépens, avec distraction au profit de Maître Aurélie REMY.

En réponse, la SAS SMART INVEST sollicitait que le tribunal :

— déboute les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne solidairement les époux [P] à leur payer la somme de 100€ par jour au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue par les actes du 8 mars 2019 et du 3 mars 2021, à compter du 7 janvier 2022 et jusqu’à la libération des lieux, soit la somme de 44.800 € pour la période du 7 janvier 2022 au 31 mars 2023, à parfaire jusqu’à la libération des lieux,

— ordonne l’expulsion des époux [P] et de tous occupants de leur chef,

— condamne solidairement les époux [P] à lui payer la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamne solidairement les époux [P] au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 7 juillet 2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'Déboute monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] à libérer l’immeuble situé [Adresse 3],

Dit qu’à défaut pour monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

Condamne solidairement monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] à payer à la SAS SMART INVEST une indemnité forfaitaire d’occupation de 100 € par jour à compter du 4 mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

Déboute la SAS SMART INVEST de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne in solidum monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— selon l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

— un contrat de vente conclu pour un prix non sérieux ou dérisoire est nul.

— pour être qualifié de dérisoire, le prix ne doit pas être seulement inférieur à la valeur du bien acquis mais d’une disproportion telle qu’il confine à l’inexistence.

— au cas présent, la vente litigieuse a été conclue au prix de 214.000 € alors que selon l’estimation versée aux débats la valeur du bien s’établissait à 330.000 € en avril 2018.

Ce prix représentant les deux-tiers de la valeur estimée du bien ne saurait être qualifié de symbolique ou dérisoire, et ce d’autant que les époux [P] versent aux débats deux mandats portant sur cet immeuble confiés à l’agence Immocéan ayant procédé à. son estimation : l’un, numéroté 218053, non daté, en vue d’une vente au prix de 330.000 € , l’autre, numéroté 218056, daté du 10 avril 2018, en vue d’une vente en viager.

— la numérotation des mandats permet de déduire que le premier est antérieur au second. Il en ressort qu’en dépit d’un mandat de vente au prix de 330.000 € donné en avril 2018, le bien n’avait toujours pas trouvé acquéreur à ce prix un an plus tard lors de la vente litigieuse, ce qui corrobore le caractère sérieux du prix convenu lors de cet acte.

— la demande de nullité du contrat doit être rejetée, ainsi que la demande subséquente en dommages et intérêts présentée par les époux [P]

— le contrat étant valable, la SAS SMART INVEST est fondée à en poursuivre l’exécution.

— l’acte de vente du 8 mars 2019 comporte en page 10 un paragraphe intitulé « 3, FIN DE L’OCCUPATION PRÉCAIRE » stipulant notamment : ' si le VENDEUR se maintenait dans le BIEN après que la convention d’occupation précaire ait pris fin, soit au terme du délai maximum susvisé de VINGT QUATRE (24) MOIS, soit par anticipation pour cause de renoncement à la faculté de rachat ou de déchéance de la faculté de rachat, il serait occupant du BIEN sans droit ni titre, serait redevable envers l’ACQUÉREUR, d’une indemnité de CENT SUROS (100,00 EUR) par jour et ce à titre d’astreinte'.

— l’acte du 3 mars 2021 prorogeant d’un an le délai d’exercice de la faculté de rachat reprend la clause précitée.

— la SAS SMART INVEST ne produit toutefois aucun commandement de payer délivré aux époux [P] avant l’expiration du délai d’exercice de cette faculté le 3 mars 2022 ; il s’en déduit que la convention d’occupation précaire a pris fin à cette date, et non par anticipation le 7 janvier 2022.

— les époux [P] se trouvent ainsi déchus de tout titre d’occupation depuis le 4 mars 2022, si bien que leur expulsion et celle des occupants de leur chef doit être ordonnée.

Ils sont en outre redevables depuis cette date de l’indemnité forfaitaire de 100 € par jour contractuellement prévue en cas d’occupation sans droit ni titre.

La SAS SMART INVEST ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant de cette occupation des lieux par les époux [P], déjà réparée par l’indemnité forfaitaire journalière, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires.

LA COUR

Vu l’appel en date du 28 juillet 2023 interjeté par M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 05/03/2024, M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les dispositions des articles 1128, 1169, 1178, 1658 et suivants et 1240 et

suivants du code civil,

Vu les pièces,

Il est demandé à Mesdames et Messieurs les Président et Conseillers de la cour

d’appel de POITIERS de bien vouloir :

JUGER les époux [P] recevables et bien fondés en leur appel,

INFIRMER le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de SAINTES en date du 7 juillet 2023 en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [C] [P] et Madame [B] [Q] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné Monsieur [C] [P] et Madame [B] [Q] épouse [P] à libérer l’immeuble situé [Adresse 3],

— Dit qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] et Madame [B] [Q] épouse [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— Condamné solidairement Monsieur [C] [P] et Madame [B] [Q] épouse [P] à payer à la SAS SMART INVEST une indemnité forfaitaire d’occupation de 100 € par jour à compter du 4 mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux,

— Débouté la SAS SMART INVEST de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné in solidum Monsieur [C] [P] et Madame [B] [Q] épouse [P] aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

ET STATUANT A NOUVEAU,

JUGER que la vente consentie le 8 mars 2019 entre les époux [P] et la société SMART INVEST, concernant un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 3] cadastré section AB n°[Cadastre 1] pour 5 ares, ce bien formant le lot n°8 du lotissement dénommé « [Adresse 4] », suivant arrêté de lotissement déposé au rang des minutes de Maître [A], Notaire à [Localité 4] le 18 novembre 1988, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 3 janvier 1989 volume 1990P n°3742, a été réalisée à vil prix,

JUGER que la vente consentie le 8 mars 2019 entre les époux [P] et la société SMART INVEST, concernant un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 3] cadastré section AB n°[Cadastre 1] pour 5 ares, ce bien formant le lot n°8 du lotissement dénommé « Beauséjour », suivant arrêté de lotissement déposé au rang des minutes de Maître [A], Notaire à [Localité 4] le 18 novembre 1988, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 3 janvier 1989 volume 1990P n°3742, constitue un pacte compromissoire prohibé et s’analyse en un contrat pignoratif,

JUGER que la vente consentie le 8 mars 2019 entre les époux [P] et la société SMART INVEST, concernant un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 3] cadastré section AB n°[Cadastre 1] pour 5 ares, ce bien formant le lot n°8 du lotissement dénommé « [Adresse 4] », suivant arrêté de lotissement déposé au rang des minutes de Maître [A], Notaire à [Localité 4] le 18 novembre 1988, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 3 janvier 1989 volume 1990P n°3742, a été réalisée en fraude au détriment de l’Administration fiscale.

EN CONSÉQUENCE,

PRONONCER l’annulation de la vente consentie le 8 mars 2019 aux termes d’un acte reçu par Maître [D] [X], Notaire à [Localité 6] entre les époux [P] et la société SMART INVEST, concernant un immeuble à usage d’habitation à [Adresse 3] cadastré section AB n°[Cadastre 1] pour 5 ares, ce bien formant le lot n°8 du lotissement dénommé « Beauséjour », suivant arrêté de lotissement déposé au rang des minutes de Maître [A], Notaire à [Localité 4] le 18 novembre 1988, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 3 janvier 1989 volume 1990P n°3742,

DONNER ACTE aux époux [P] que l’effet relatif de ladite acquisition étant tout d’abord le terrain suivant acte reçu par Maître [A], Notaire à [Localité 4] le 4 mai 1990 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 12 juin 1990 volume 1990 P n°3742, et les constructions pour les avoir fait édifier au cours des années 91'92, s’agissant d’une vente à réméré suivant acte reçu par Maître [J], Notaire à [Localité 7], le 4 avril 2008, publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] le 19 mai 2008, volume 2008 P n°3269.

EN CONSÉQUENCE,

REMETTRE les parties dans l’état où elles se trouvaient au jour de ladite vente, soit le 8 mars 2019,

DONNER ACTE aux époux [P] de ce qu’ils restituent à la société SMART INVEST la somme de 214.000 euros,

ORDONNER l’expulsion de la société SMART INVEST et de tous occupants de son chef du bien immobilier dont s’agit,

CONDAMNER la société SMART INVEST au paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par les époux [P],

CONDAMNER la société SMART INVEST à payer aux époux [P] une somme de 10.000 euros au titre des frais de l’instance, par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DONNER ACTE aux époux [P] de ce qu’ils ont publié l’assignation au Service de la Publicité Foncière territorialement compétent par application de l’article 28-1 du décret du 14 octobre 1955,

CONDAMNER la société SMART INVEST aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Xavier COTTET, Avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du Code de procédure civile,

DÉBOUTER la société SMART INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris reconventionnelles.

A l’appui de leurs prétentions, M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] soutiennent notamment que :

— propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8], cadastré section AB n°[Cadastre 1] pour 5 ares, ils ont été contraints de le vendre à la SAS SMART INVEST pour le prix principal de 214.000 euros, afin qu’il soit mis fin à une procédure de saisie immobilière initiée par la société HUGO CRÉANCE, spécialisée dans le rachat de créances de la Banque le CRÉDIT AGRICOLE.

— le jugement d’orientation, rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de SAINTES le 21 novembre 2018, a entraîné la conversion d’une saisie immobilière en vente amiable au profit de la société SMART INVEST, spécialisée dans l’acquisition, la location et la vente de biens immobiliers.

— par acte notarié du 8 mars 2019, la valeur de rachat a été fixée à la somme de 242.500 €.

— au bout de deux années, les époux [P] n’ayant pu obtenir de financement à hauteur d’une somme plus importante que celle qu’ils devaient auprès de la société HUGO CRÉANCE, il leur a été proposé la prolongation du délai dans le cadre de la faculté de rachat de 12 mois, portant ainsi le délai prorogé au 8 mars 2022 inclus ; le prix de rachat étant cependant porté à la somme de 255.000 euros, en date du 12 janvier 2022.

— le délai à peine expiré, ils étaient mis en demeure d’avoir à déguerpir du bien ainsi vendu, par acte d’huissier de justice du 15 mars 2022, soit 78 jours après l’expiration du délai.

— le 21 avril 2022, il leur était demandé de vider la maison, puisqu’un compromis de vente allait être signé dans un délai extrêmement proche.

— la vente est cependant affectée de nullité.

— l’action en nullité pour vil prix doit être introduite dans le délai du droit commun de 5 ans de l’article 2224 du code civil.

— la fin du délai de prescription étant le 8 mars 2024, l’action initiée par les époux [P] est parfaitement recevable.

— le bien a été vendu, sous la contrainte d’une procédure de saisie-immobilière, au prix de 214.000 euros, prix qui correspond en réalité à la créance de la société HUGO CRÉANCE s’ajoutant à cela l’ensemble des frais liés à la saisie immobilière.

— la somme due par les époux [P] à la société HUGO CRÉANCE, pour mettre fin à cette procédure d’exécution forcée, était inférieure à la somme de 200.000 euros.

La société SMART INVEST a donc fixé le prix de la valeur de cet immeuble, en fonction très exactement de la créance détenue par le créancier poursuivant, la société HUGO CRÉANCE.

— le bien dont s’agit, avait, au moment de la vente, une valeur d’au moins 330.000 euros, puisque la société IMMOCEAN elle-même avait obtenu la signature d’un mandat de vente sans exclusivité, au prix de 330.000 euros.

Trois années plus tard, curieusement, le bien est revendu par la société SMART INVEST à une somme supérieure à 400.000 euros.

— une différence de près de 150.000 euros constitue la vileté du prix et a appauvri abusivement les vendeurs, la vente devant être annulée.

— en outre, les époux [P] manifestement surendettés depuis de nombreuses années, ont eu recours à la vente à réméré, par un premier acte notarié du 23 mars 2010, ont exercé leur faculté de rachat et, par l’effet de cette faculté de rachat, ont aggravé en réalité leur difficulté.

En effet, lors de l’exercice de cette faculté de rachat, ensuite de cette première vente en réméré du 23 mars 2010, ils ont eu recours à un financement bancaire.

Ce financement bancaire ayant fait l’objet d’incidents de paiements, c’est la société FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CRÉANCE II, propriétaire de la créance, pour une somme en principal de 79.328,47€, qui a mis en place une procédure de saisie immobilière et le juge de l’exécution, statuant en matière de saisie immobilière, a alors autorisé la conversion de la saisie immobilière en vente amiable.

C’est dans ces circonstances que la société SMART INVEST a acquis le bien, en reversant le prix à la société FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CRÉANCE II

Or, doit être requalifiée contrat pignoratif la vente avec faculté de rachat (anciennement vente à réméré), lorsqu’elle dissimule un gage, un prêt ou un pacte compromissoire conclu en fraude aux règles impératives relatives aux droits des sûretés, le prix de vente du bien correspondant à la somme prêtée.

La stratégie mise en place par la société SMART INVEST constitue un procédé, utilisé pour contourner la réglementation des sûretés, notamment celle relative au pacte compromissoire.

— le mécanisme du contrat pignoratif est applicable aux faits de l’espèce, à savoir :

* Les acquéreurs sont en difficulté financière, surendettés,

* Le prix de vente est versé non pas aux vendeurs mais aux créanciers hypothécaires pour mettre fin à une voie d’exécution, à savoir une saisie immobilière,

* Le prix de revente du bien aux époux [P], passant de 214.000€ à la somme de 228.260,00€, constitue bien évidemment un taux de crédit déguisé,

* Enfin, le versement d’une indemnité d’occupation pendant la durée de la faculté de rachat constitue un intérêt déguisé.

— lorsqu’un contrat de vente en réméré est requalifié d’acte pignoratif, la conséquence est la nullité pure et simple de la vente.

Il s’agit en fait d’un pacte compromissoire prohibé. Le mécanisme profite à la société SMART INVEST pour s’octroyer des intérêts, à un taux d’ailleurs totalement usuraire.

— la société SMART INVEST omet d’indiquer que le prix est calculé et mis en place au détriment de l’administration fiscale, car la vente est soumise à la TVA.

Or, les époux [P] ne sont pas assujettis à la TVA.

C’est donc un prix hors taxe qui aurait dû leur être facturé, à savoir à la vente et à la revente.

— ils sont donc recevables à invoquer, au titre de l’article 1658 du code civil, pour la première fois devant la cour, une requalification, qui vient conforter la demande présentée devant le tribunal judiciaire de SAINTES, à savoir la nullité de la vente.

L’annulation de la vente sera prononcée.

— sur les conséquences de l’annulation de la vente, ils offrent de restituer la somme de 214.000 euros qu’ils ont reçue de la société SMART INVEST qui devra libérer les lieux sans autre formalité.

— sur l’indemnisation de leur préjudice moral, ils ont été totalement trompés.

La société SMART INVEST qui, sous couvert d’une procédure de sauvetage financier, réalise des profits, sera sanctionnée par l’allocation d’une somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral (anxiété et tristesse) et financier.

— la notion de prix dérisoire ou celle de vil prix s’apprécie in concreto, par rapport à l’économie du contrat conclu, mais elle se définit avant tout de la manière suivante : « Très bas, très faible ; se dit alors du prix de vente d’une chose, lorsqu’il est très inférieur à la valeur réelle, ou au moins marchande de cette chose ».

La société SMART INVEST indique que le prix d’une vente avec faculté de rachat se situerait habituellement entre 50% et 75% du prix d’une vente classique, sans fondement aucun.

— la société SMART INVEST a acquis le bien immobilier des époux [P] au prix de 214.000 euros en date du 8 mars 2019, alors même qu’une estimation immobilière avait été réalisée avec mandat de vente, à peine une année plus tôt (le 4 avril 2018), pour la somme de 330.000 euros, soit une différence, a minima, de 116.000 euros !

Le prix du bien ayant été finalement « valorisé » par la société SMART INVEST, trois ans plus tard, à la somme de 367.500 euros, pour tenter de vendre au prix de 350.000 euros.

— peu importe qu’un couple d’acquéreurs se soit rétracté de leur promesse d’achat de la maison d’habitation au prix de 350.000 euros en date du 9 mai 2022. Les notaires les premiers ont refusé de poursuivre la vente

— les époux [P] se sont bel et bien appauvris d’une manière particulièrement injuste au profit de la société SMART INVEST.

— la société SMART INVEST a vanté les mérites de la vente avec faculté de rachat auprès des époux [P], en omettant de manière tout à fait intentionnelle et intéressée, de leur faire part d’un certain nombre d’informations majeures, de même que d’inconvénients.

— la société SMART INVEST prétend que les demandes formulées par les époux [P] ne pourraient aboutir au motif qu’ils ne justifieraient pas de leur capacité à rembourser le prix de 214.000 euros, mais cette preuve n’est pas exigée par la loi.

— la condition d’existence d’un prêt ne ressort d’aucun texte ni jurisprudence en matière de pacte pignoratif, car le contrat dissimule un gage, un prêt ou un pacte commissoire.

— n’ayant pas interjeté appel incident du jugement de 1ère instance, la société SMART INVEST ne se trouve aucunement recevable ni fondée à demander à la cour « d’ajouter » au jugement par l’octroi de dommages-intérêts.

— quel que soit l’arrêt à intervenir, les époux [P] ne sauraient se voir condamnés à une quelconque indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— sur la demande indemnitaire de la société SMART INVEST, après avoir profité des difficultés financières des époux [P] pour s’emparer par tromperie de leur bien à vil prix, la société SMART INVEST tente encore d’en obtenir davantage et sera déboutée de sa demande.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 28/02/2024, la société SAS SMART INVEST a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1658 et suivants du code civil, ainsi que l’article 1240 et l’article 1169 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

La société SMART INVEST demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à la société SMART INVEST la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [P] à payer à la société SMART INVEST la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [P] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société SAS SMART INVEST soutient notamment que :

— après un délai de 2 ans et au terme d’un nouveau délai de 1 ans, le 8 mars 2022, les époux [P] n’ont pas exercé leur faculté de rachat du bien.

— ils demandaient au tribunal de prononcer la nullité de la vente consentie le 8 mars 2019

— devant la cour, M. et Mme [P] demandent de requalifier la vente du bien en contrat pignoratif

— la vente avec faculté de rachat peut être requalifiée en contrat pignoratif lorsqu’elle dissimule un gage, un prêt ou un pacte commissoire conclu en fraude aux règles impératives du droit des sûretés.

Le pacte commissoire est un contrat qui prévoit la possibilité pour le créancier bénéficiaire d’un gage de se faire attribuer le bien en pleine propriété en cas de défaillance du débiteur. Cela implique donc un prêt.

Cette possibilité de se faire attribuer le bien en pleine propriété en cas de défaillance du débiteur est juridiquement encadrée et est interdite lorsque le bien objet du pacte est un immeuble constituant la résidence principale du débiteur.

— la prohibition des contrats pignoratifs avait pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques et non les débiteurs utilisant de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement.

— en l’espèce, la vente ne peut être requalifiée de contrat pignoratif pour trois raisons : il n’existe aucune opération de prêt, le bien vendu ne constitue pas la résidence principale des époux [P] qui vivent à [Localité 2] dans la Marne et non dans le bien vendu de [Localité 8] en Charente Maritime lequel constitue leur résidence secondaire, et ils utilisent la vente à réméré comme moyen de financement de manière délibérée, réfléchie et habituelle.

— sur l’absence de prêt, le rachat par le vendeur et donc le paiement du prix de rachat n’est qu’une faculté et reste hypothétique. C’est bien une vente avec transfert immédiat de propriété qui a été convenue entre les parties et non un emprunt. Le rachat n’était qu’une faculté et non une obligation ou un engagement.

Le fait que les époux [P] aient utilisé le prix de vente pour désintéresser leurs créanciers est indifférent et ne permet d’établir l’existence d’un prêt. La société SMART INVEST a versé le prix de vente entre les mains du notaire.

— les époux [P] invoquent une violation d’une règle impérative du droit des sûretés prévue par l’article 2452 du code civil, qui ne les concernent pas puisque l’opération ne porte pas sur leur résidence principale, mais sur leur résidence secondaire.

— ils connaissent parfaitement les règles et le mécanisme de la vente avec faculté de rachat pour y avoir recouru au moins à deux reprises en dehors de la vente contestée

En mai 2008, M. et Mme [P] ont conclu une vente avec faculté de rachat portant sur le même bien. Ils avaient procédé au rachat du bien en 2010 en recourant à un financement bancaire. Le fait que Monsieur et Madame [P] aient pu recourir à un financement bancaire démontre qu’ils avaient retrouvé une situation financière saine

— Ils ont également eu recours à une autre vente avec faculté de rachat portant sur leur résidence principale le 20 janvier 2020.

Ils connaissent parfaitement le réméré et l’utilisent comme moyen de financement et il est donc totalement abusif et de mauvaise foi de leur part de prétendre à la qualité de profane.

— il n’existe aucune fraude aux règles impératives de droit des sûretés et la vente ne peut être requalifiée de contrat pignoratif ou de pacte commissoire interdit.

— le prix n’est pas vil et n’est pas lésionaire. Les époux [P] ne soutiennent pas que la vente serait lésionaire, alors que la prescription serait acquise en l’espèce.

Un prix est vil ou non sérieux lorsque celui-ci constitue une contrepartie illusoire ou dérisoire, ce qui n’est pas le cas.

— la validité d’une vente n’est donc pas subordonnée à l’existence d’un prix correspondant à la valeur réelle du bien notamment dans le cadre d’une vente à réméré. Dans ce cadre, il faut tenir compte du prix de vente payé en numéraire et de la faculté de racheter, c’est-à-dire la révocabilité de la vente du seul fait du vendeur.

— le prix de vente doit être suffisant pour apurer les dettes et la situation du vendeur, qui, une fois ses dettes payées, doit pouvoir contracter un nouvel emprunt immobilier auprès d’une banque pour exercer sa faculté de rachat. C’est pourquoi le prix de vente du bien est fixé entre 50 et 70 % de sa valeur.

Il convient de prendre en considération le prix effectivement versé par l’acquéreur mais également l’avantage résultant de la faculté de rachat. La vente est valable lorsque le prix n’est pas dérisoire, même s’il ne correspond pas à la valeur réelle du bien vendu, valeur que le juge n’est aucunement obligé de rechercher dès lors que la vente a pour contre partie un prix réel et sérieux.

— la vileté du prix s’apprécie au moment de la vente et non lors de la revente du bien trois ans après, au cours duquel le marché des biens immobiliers situés en bord de mer a fortement augmenté

— dès la signature de la vente, les époux [P] ont pu retrouver une situation financière saine, leurs créanciers ayant été désintéressés et ils ne peuvent soutenir qu’ils se seraient appauvris.

— les époux [P] seront déboutés et le jugement confirmé, et ce d’autant qu’ils ne justifient pas de leur capacité à rembourser le prix de 214000 €.

— il n’y a pas de fraude de la part de la société SMART INVEST aux droits de l’administration fiscale car c’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente qui serait soumise à la TVA. En l’espèce, le bien n’ayant pas été racheté par les vendeurs, la société SMART INVEST n’a reçu aucune contrepartie à réserver une faculté de rachat du bien au profit des vendeurs. Elle n’a donc pas de TVA à acquitter.

— ce moyen ne peut fonder l’annulation de la vente.

— la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée, ni la preuve d’une faute de la société.

Les époux [P] ne sauraient se prétendre victime de quelconque agissement ou « subterfuge » de la part de la société SMART INVEST. Ils connaissaient parfaitement le mécanisme de la vente à réméré. Le dossier que leur a remis la société SMART INVEST leur a permis de prendre la mesure de leurs engagements et surtout, Monsieur et Madame [P] ont déjà eu recours au moins à deux reprises, à la vente à réméré.

— sur les demandes reconventionnelles de la société SMART INVEST, il y a lieu à confirmation du jugement s’agissant de l’indemnité d’occupation.

La société SMART INVEST demande à la cour d’ajouter au jugement en condamnant les époux [P] à des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 30 000 €.

La procédure engagée conduit à une immobilisation du bien. La société SMART INVEST ne peut ni le vendre, ni le louer. Elle n’en perçoit aucun revenu ce qui est préjudiciable à son activité.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04/11/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité ou d’annulation de la vente consentie le 8 mars 2019 :

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

L’article 1128 du code civil dispose que : « Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

L’article 1169 du même code dispose que : « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire ».

L’article 1658 du code civil dispose par ailleurs que : « Indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix ».

L’article 1659 du code civil dispose que : ' La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673".

L’article 1660 du même code précise : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »

Enfin, l’article 1673 du code civil précise que : ' le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.'

Il en résulte que la vente à réméré permet au vendeur de se réserver la possibilité de reprendre la chose vendue moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et coûts de la vente, des réparations nécessaires et celles qui ont augmenté la valeur du fonds jusqu’à concurrence de cette augmentation.

Il dispose donc d’une faculté de rachat qui constitue l’accomplissement d’une condition résolutoire replaçant les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente.

Sur la demande en nullité pour vil prix, celle-ci est recevable dès lors qu’elle devait être introduite dans le délai du droit commun de 5 ans de l’article 2224 du code civil, soit avant le 8 mars 2024.

M. et Mme [P] avaient précédemment vendu le bien en cause à réméré le 4 avril 2008 pour 140 000 € puis avaient exercé leur faculté de rachat le 23 mars 2010 pour 215 670 euros.

En suite de cette première vente en réméré, M. et Mme [P] indiquent dans leurs écritures qu’ils ont eu recours à un financement bancaire.

Or, ce financement bancaire ayant fait l’objet d’incidents de paiements, c’est la société FONDS COMMUN DE TITRISATION HUGO CRÉANCE II, propriétaire de la créance, pour une somme en principal de 79.328,47€, qui a mis en place une procédure de saisie immobilière.

Dans le cadre de cette procédure et par décision en date du 21 novembre 2018, le juge de l’exécution avait précisément autorisé la vente amiable de l’immeuble au prix minimum de 200.000 € net vendeur.

C’est ainsi que par acte reçu par notaire le 8 mars 2019, M. et Mme [P] ont vendu à la SAS SMART INVEST au prix de 214.000 €, avec faculté de rachat réservée au vendeur pendant un délai de 24 mois moyennant le versement à l’acquéreur de la somme de 228.260 € si cette faculté est exercée dans un délai de 24 mois, et de 247 520 € si elle l’est dans un délai de 24 mois.

Outre la condition résolutoire liée à l’exercice du rachat, cet acte prévoyait que le vendeur pourrait rester occupant du bien moyennant le versement d’une indemnité d’occupation précaire d’un montant mensuel de 1.750 € et la prise en charge par le vendeur de l’intégralité des coûts de toute nature liés à l’occupation ou à la propriété du bien.

Les parties ont ensuite convenu le 3 mars 2021 de proroger d’un an le délai de rachat, soit jusqu’au 8 mars 2022, en prévoyant l’augmentation à 255.000 € de la somme à verser pour exercer le rachat et à 2.675 € du montant de l’indemnité d’occupation précaire.

M. et Mme [P] soutiennent que la vente serait nulle au regard de la vileté du prix payé.

Selon elle, la société SMART INVEST aurait fixé le prix de la valeur de cet immeuble, en fonction très exactement de la créance détenue par le créancier poursuivant, la société HUGO CRÉANCE, alors que le bien dont s’agit, avait, au moment de la vente, une valeur d’au moins 330.000 euros, puisque la société IMMOCEAN elle-même avait obtenu la signature à ce prix d’un mandat de vente sans exclusivité.

La société SMART INVEST, trois ans plus tard, aurait tenté de valoriser le bien à la somme de 367.500 euros, pour tenter de vendre au prix de 350.000 euros.

Toutefois, un prix est vil ou non sérieux lorsqu’il constitue une contrepartie illusoire ou dérisoire à la cession du bien.

La validité d’une vente n’est pas subordonnée à l’existence d’un prix correspondant à la valeur réelle du bien notamment dans le cadre d’une vente à réméré dans le cadre de laquelle tenir compte tant du prix de vente payé que de la faculté du vendeur de racheter, impliquant la révocabilité de la vente du seul fait du vendeur.

Or, un prix de 214 000 € représentant les deux-tiers de la valeur estimée du bien à 330 000 € en avril 2018 ne saurait être qualifié de symbolique ou dérisoire

Le tribunal a opportunément retenu que le mandat donné par les époux [P] numéroté 218053, en vue d’une vente au prix de 330.000 €, antérieur par sa numérotation au mandat numéroté 218056, daté du 10 avril 2018, en vue d’une vente en viager, n’avait pas permis au bien de trouver acquéreur un an plus tard.

Au surplus, le prix de vente de 214 000 € ne peut être considéré comme dérisoire au regard du prix minimum fixé à 200 000 € sur autorisation expresse du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de SAINTES dans son jugement du 21 novembre 2018.

M. et Mme [P] ne justifient pas de l’absence de sérieux du prix convenu, et encore moins de sa vileté, et leur demande de nullité du contrat doit être rejetée par confirmation du jugement entrepris.

Sur la demande d’annulation de la vente, M. et Mme [P] soutiennent que doit être requalifiée de contrat pignoratif la vente avec faculté de rachat lorsqu’elle dissimule un gage, un prêt ou un pacte compromissoire conclu en fraude aux règles impératives relatives aux droits des sûretés, le prix de vente du bien correspondant à la somme prêtée.

Ils allèguent que la stratégie mise en place par la société SMART INVEST constituerait un procédé de contournement de la réglementation des sûretés, notamment celle relative au pacte compromissoire.

Toutefois, la présente vente à réméré avait justement pour objectif de permettre l’apurement de la dette du prêt précédent, aucun prêt n’étant de nouveau consenti alors que le prix de vente était versé entre les mains du notaire aux fins d’apurement du passif des appelants.

Le prix de rachat convenu ne saurait être justement analysé comme un intérêt déguisé, en l’absence de prêt et s’agissant du prix de l’indisponibilité du bien tant que l’option de rachat peut être exercée à la discrétion des vendeurs.

De même, le versement d’une indemnité d’occupation pendant la durée de la faculté de rachat ne constitue pas un intérêt déguisé mais bien le prix en contrepartie de l’occupation du bien immobilisé.

Au surplus, M. et Mme [P] ne peuvent utilement prétendre découvrir le mécanisme de la vente à réméré dès lors qu’ils avaient reçu une information suffisante au vu de la plaquette remise par SMART INVEST qu’ils versent aux débats et surtout qu’ils avaient déjà vendu le même bien, soit leur résidence secondaire de [Localité 8], en 2008, pour un montant de 140 000 € puis l’avaient racheté en 2010 pour une somme de 215 670 €.

Ils avaient en outre également vendu leur résidence principale de [Localité 2] en se réservant une faculté de rachat le 20 janvier 2020, pour un montant de 150 000 euros alors qu’il était estimé à 300 000 euros, avec réalisation de la condition résolutoire de rachat le 17 juin 2021.

M. et Mme [P] ne démontrent dans ces circonstances aucune fraude aux règles impératives de droit des sûretés et la vente ne peut être requalifiée de contrat pignoratif ou de pacte commissoire interdit, leur demande d’annulation de la vente devant être écartée, indépendamment du fait qu’il n’y a pas lieu d’apprécier leur capacité de restitution du prix payé.

Au surplus, il n’est pas démontré de fraude de la part de la société SMART INVEST aux droits de l’administration fiscale, dès lors que c’est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente qui serait soumise à la TVA, étant relevé en l’espèce que le bien n’ayant pas été racheté par les vendeurs, la société SMART INVEST n’a reçu aucune contrepartie à réserver une faculté de rachat du bien au profit des vendeurs. Il n’est ainsi pas démontré qu’elle ait de TVA à acquitter et aucune nullité de la vente n’est encourue à ce titre.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris, M. et Mme [P] étant déboutés de l’ensemble de leurs demandes dès lors que l’annulation de la vente n’est pas encourue.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a, à titre de conséquence de cette annulation :

— condamné monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] à libérer l’immeuble situé [Adresse 3],

— dit qu’à défaut pour monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamné solidairement monsieur [C] [P] et madame [B] [Q] épouse [P] à payer à la SAS SMART INVEST une indemnité forfaitaire d’occupation de 100 € par jour à compter du 4 mars 2022 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande indemnitaire présentée par M. et Mme [P] :

M. et Mme [P], déboutés au principal, seront également déboutés de leur demande indemnitaire, non justifiée du fait de la validité de la vente intervenue le 8 mars 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la société SMART INVEST:

La demande indemnitaire de la société SMART INVEST n’est pas justifiée en l’absence de preuve d’un préjudice autre que d’avoir dû exposer des frais irrépétibles et doit être en conséquence rejetée.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] à payer à la société SAS SMART INVEST la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] de leur demande d’annulation de la vente consentie le 8 mars 2019.

DÉBOUTE M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] de leur demande indemnitaire en raison de la validité de la vente intervenue le 08/03/2019

DÉBOUTE la société SAS SMART INVEST de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] à payer à la société SAS SMART INVEST la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [C] [P] et Mme [B] [Q] épouse [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,