ARRET N°110

N° RG 23/00938 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZAO

[I]

[T]

C/

[U]

[C] [H]

[G]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00938 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZAO

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 février 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Madame [S] [I]

née le 23 Juin 1983 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [V] [T]

né le 07 Août 1982 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES

INTIMES :

Madame [L] [U]

née le 04 Novembre 1969 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Monsieur [B] [W] [C] [H]

né le 16 Février 1970 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Monsieur [Z] [P] [J] [O] [G]

né le 12 Janvier 1962 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 2]

ayant tous les trois pour avocat M^e Catherine NICOLAI-LE CAM, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [B] [C] [H] et Mme [L] [U] d’une part et M. [Z] [G] d’autre part sont propriétaires chacun d’une maison constituant les lots 2 et 3 dans un lotissement situé [Adresse 18] à [Localité 2].

Mme [S] [I] et M. [V] [T] sont propriétaires du lot 1 depuis le 7 septembre 2020. Ils ont obtenu une autorisation de division de leur parcelle, en vue d’en détacher un terrain à bâtir, suivant déclaration préalable implicite du 17 décembre 2020. Ils ont obtenu un permis de construire le 23 février 2021.

Soutenant que la construction projetée contrevenait aux dispositions du cahier des charges en ce qu’une zone non aedificandi y est prescrite, M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] ont mis en demeure Mme [S] [I] et M. [V] [T] de cesser leur projet, par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er mars 2021, puis les ont assignés devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE par acte de commissaire de justice du 17 mai 2021.

Par leurs dernières conclusions, M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] demandaient au tribunal de :

Vu les dispositions du cahier des charges publié et plan parcellaire,

Vu les dispositions (les articles 1103 et 1104 du code civil,

Dire et juger recevables et bien fondés les demandeurs en leurs prétentions,

Par conséquent,

Dire et juger que les règles édictées dans le cahier des charges du lotissement [Adresse 12] sont des règles de droit privé qui restent opposables à tous les colotis actuels et à venir.

Interdire toute construction en deçà des limites précisées dans le plan parcellaire publié à l’appui du cahier des charges en 1964 : à savoir au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement.

Dire et juger illégaux au regard des clauses du cahier des charges le projet de construction validé par le permis de construire au profit de Mme [T] et M. [I] et les constructions déjà édifiées sur le lot n°1 dans la zone non aedificandi.

Prononcer la démolition sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, de toutes édifications construites par les défendeurs au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] et dans les 4 mètres de la limite latérale non constructible, existantes au jour de la décision à intervenir.

Débouter les défendeurs [T] et [I] en toutes leurs prétentions principales et reconventionnelles.

Condamner les défendeurs in solidum à payer aux demandeurs une somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

Par leurs dernières conclusions, Mme [S] [I] et M. [V] [T] demandaient au tribunal de :

Vu l’article L442-9 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Prononcer M. [T] et Mme [I] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal

Constater la valeur réglementaire du cahier des charges,

En conséquence,

Prononcer la caducité des dispositions contenues dans le cahier des charges,

Débouter les consorts [C] [H]-[U] et M. [G] de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire

Constater que les zones non aedificandi sont contenues uniquement dans le plan de division,

Constater qu’aucune mention expresse du cahier des charges ne confère à ce plan une valeur contractuelle,

En conséquence,

Prononcer que le plan de division a une valeur réglementaire,

Débouter les consorts [C] [H]-[U] et M. [G] de toutes leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire

Prononcer la démolition sous astreinte de 1.000 € par jour de retard de toutes les constructions faites par les consorts [C] [H]-[U] et M. [G] en violation des dispositions figurant dans le cahier des charges du règlement et dans le plan parcellaire annexé à celui-ci,

En tout état de cause

Prononcer que les demandeurs ont abusé de leur droit d’agir en justice,

En conséquence,

Condamner in solidum les consorts [C] [H]-[U] et M. [G] à payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi par les consorts [T]-[I],

Condamner in solidum les consorts [C] [H]-[U] et M. [G] à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 21/92/2023, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DIT que les règles du cahier des charges ont une nature contractuelle opposable aux colotis

FAIT interdiction à Mme [S] [I] et M. [V] [T] d’édifier toute construction en-deçà des limites précisées dans le plan parcellaire publié avec le cahier des charges établi le 7 août 1964 soit, au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 35 cm et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement,

ORDONNE la destruction de toutes édifications réalisées par Mme [S] [I] et M. [V] [T] au-delà de la limite des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18], avec une tolérance de 35 cm, et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte

DÉBOUTE Mme [S] [I] et M. [V] [T] de leur demande reconventionnelle en démolition;

CONDAMNE Mme [S] [I] et M. [V] [T] à verser à Mme [L] [U], M. [B] [C] [H], M. [Z] [G] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [I] et M. [V] [T] aux dépens;

ECARTE l’exécution provisoire de droit'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la nature du cahier des charges, ce document en date du 7 août 1964 prévoit en son article 5 les dispositions suivantes: « Dimension des lots’ et en son article 10 : 'constructions : Sous réserve de l’obtention du permis de construire, les acquéreurs pourront bâtir sur la partie de leur lot réservé à cet effet et dont le détail est donné dans le plan parcellaire. Toutes les constructions, en particulier les annexes, sont interdites en dehors de cet emplacement. »

— le plan de division établi le 12 novembre 1963 est produit aux débats et il fixe, pour chaque lot, la partie réservée à la construction et la zone non aedificandi.

— par ailleurs, par arrêté du 7 août 1964, le préfet de la Charente Maritime a autorisé ce lotissement en 4 parcelles de terrain sous certaines réserves.

— i1 est constant que la construction projetée par Mme [S] [I] et M. [V] [T] n’est pas conforme aux prescriptions du cahier des charges.

— un plan local d’urbanisme a été approuvé. Par ailleurs, les colotis n’ont pas demandé le maintien des règles. Les règles d’urbanisme propres au lotissement ont donc cessé d’être applicables.

— il est constant que les dispositions relatives à la caducité ne s’appliquent qu’à l’égard des dispositions réglementaires urbanistiques édictées par l’administration et que les droits et obligations non urbanistiques pouvant être contenus dans le cahier des charges subsistent à l’égard des colotis.

Il est tout aussi constant que le cahier des charges présente un caractère contractuel.

La Cour de cassation a exclu la valeur réglementaire du cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non.

— en l’espèce, les dispositions de l’article 10 sont purement contractuelles, dès lors qu’elles ne se réfèrent pas à une règle d’urbanisme impérative.

Mme [S] [I] et M. [V] [T] ne justifient pas de dispositions de l’autorité administrative restreignant les autorisations de construire.

— l’article 5, qui impose l’autorisation de l’autorité administrative, ne peut être analysé comme conférant à l’article 10 une nature réglementaire

— si les dispositions de l’article 5 autorisent des modifications de tracés des parcelles, c’est dans le respect des prescriptions de l’article 10, qui reste de nature contractuelle. Ainsi, une division d’une parcelle reste possible, mais la nouvelle construction doit respecter les contraintes relatives à la zone non aedificandi.

La circonstance que le terme 'non aedificandi’ soit utilisé ne confère, pas plus, une nature réglementaire à l’article 10. En effet, il s’agit d’un terme juridique usuel employé pour définir une zone de non-construction, relevant de l’intention du lotisseur, et non d’une disposition urbanistique quelconque.

— s’agissant du plan parcellaire, Mme [S] [I] et M. [V] [T] soutiennent qu’aucune disposition du cahier des charges, ne fixe la moindre zone non aedificandi et que celle-ci n’apparaît que dans le plan de division qui n’aurait pas été publié.

— toutefois, il ressort des actes de vente des requérants que les pièces constitutives du lotissement ont été déposées au rang des minutes de Maître [R], notaire à [Localité 2], le 31 août 1964 et publiées au bureau des hypothèques de la Rochelle le 21 septembre 1964, volume 3459 n°49.

L’acte notarié relatif à la publication fait mention du plan de division spécifiant expressément les parties réservées à la construction. Le plan est donc opposable à Mme [S] [I] et M. [V] [T] du fait de sa publication.

Il est de droit contant que dès lors que le cahier des charges, lui-même publié, renvoie au plan parcellaire, il est opposable à l’ensemble des colotis.

— Mme [S] [I] et M. [V] [T] sont soumis en qualité d’acquéreurs au cahier des charges.

— l’article 10 du cahier des charges renvoie expressément au plan parcellaire pour spécifier les différentes zones de construction et de non-construction. Si l’article 5 permet une modification du tracé des parcelles, celle-ci reste toujours dans les limites de la zone non aedificandi, et le plan parcellaire a une nature purement contractuelle.

— les constructions projetées par Mme [S] [I] et M. [V] [T], réalisées au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18], édifiées sur la zone non aedificandi, distance établie par les pièces produites aux débats, contreviennent aux dispositions du cahier des charges. Par ailleurs, les constructions déjà réalisées sur la zone sont également non conventionnelles.

— la démolition doit être ordonnée, même si la construction a été réalisée conformément à un permis de construire, celui-ci étant toujours délivré sous réserve du respect des droits des tiers

— il sera fait droit à la demande de démolition et d’ injonction de ne pas construire dans les limites telles que précisées au dispositif de la décision, compte tenu de ce qui va s’ensuivre au regard d’une tolérance minime.

— une mesure d’astreinte n’apparaît pas justifiée, en l’état de la procédure.

— sur la demande reconventionnelle en démolition, il est constant que Mme [L] [U], M. [B] [C] [H], M. [Z] [G] ont procédé à la démolition de différents ouvrages (véranda de l’entrée, cabanon de jardin) et que seules subsistent les vérandas prolongeant leur maison d’origine.

— les mesures réalisées par commissaire de justice permettent de constater un respect des règles du cahier des charges puisque la construction totale de M. [G] atteint 16,62 mètres, tandis que celle de Mme [L] [U], M. [B] [C] [H], 17,16 mètres. Une tolérance doit être appliquée pour les quelques centimètres d’écart, étant observé que la propriété voisine mesure au total 17,32 mètres, soit des limites acceptables.

Mme [S] [I] et M. [V] [T] ne produisent pas aux débats un document de nature à remettre en cause ces mesures.

La demande de démolition sera par conséquent rejetée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 20/04/2023 interjeté par Mme [S] [I] et M. [V] [T]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 02/09/2024, Mme [S] [I] et M. [V] [T] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 2227 du code civil

Vu le décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Infirmer le jugement entrepris :

En tant qu’il a fait interdiction à Mme [S] [I] et M. [V] [T] d’édifier toute construction en-deçà des limites précisées dans le plan parcellaire publié avec le cahier des charges établi le 7 août 1964 soit, au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 35 centimètres et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement ;

En tant qu’il a ordonné la destruction de toutes édifications réalisées par Mme [S] [I] et M. [V] [T] au-delà de la limite des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18], avec une tolérance de 35 centimètres, et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement ;

En tant qu’il a condamné Mme [S] [I] et M. [V] [T] à verser à Mme [L] [U], M. [B] [C] [H] et M. [Z] [G] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau de chacun de ces chefs :

Rejeter comme irrecevable car prescrite l’action des consorts [U] [C] [H] et [G] en démolition des constructions des consorts [I] [T] situées au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] dès lors qu’elle vise le garage édifié en 1989.

Débouter en toute hypothèse les consorts [U] [C] [H] et [G] de toutes leurs demandes comme mal fondées.

Subsidiairement,

Et pour le cas où la cour refuserait de faire droit à l’appel des concluants sur les dispositions qui précèdent du jugement, et de considérer que la règle invoquée à l’appui de ces dispositions d’interdiction de toute construction au-delà de 17 mètres de retrait par rapport à la rue trouve à s’appliquer,

Infirmer alors le jugement entrepris

En tant qu’il a débouté les consorts [I] [T] de leur demande de démolition des constructions édifiées sur les parcelles [G] et [U] [C] [H] au-delà de cette bande de 17 mètres.

Et, statuant de nouveau de ce chef :

Condamner M. [G] et les consorts [U] [C] [H] à démolir les constructions édifiées au-delà de cette bande de 17 mètres à savoir respectivement une dalle béton et une véranda et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

En tout état de cause,

Condamner Mme [L] [U], M. [B] [C] [H] et M. [Z] [G] à verser à Mme [S] [I] et M. [V] [T] la somme de 6 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, Mme [S] [I] et M. [V] [T] soutiennent notamment que :

— le 7 septembre 2020, Mme [I] et M. [T] ont acquis un terrain supportant des constructions, alors cadastré section BO n°[Cadastre 6], sis [Adresse 7] à [Localité 2].

Cette parcelle, lot n°1, est incluse dans un ancien lotissement de quatre lots, dénommé lotissement "[Adresse 12]".

— M. [C] [H] et Mme [U], M. [G] et M. [N] sont quant à eux respectivement propriétaires des lots n°2 (cadastré section BO n°[Cadastre 5]), 3 (cadastré section BO n° [Cadastre 4]) et 4 (cadastré section BO n° [Cadastre 3]).

— ce lotissement a été autorisé par un arrêté préfectoral portant autorisation de lotir du 7 août 1964, pris en application du décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements.

— le dossier de demande d’autorisation de lotir comprenait :

— un plan de masse ;

— un plan de situation ;

— un cahier des charges ;

— un programme des travaux.

Les articles 5 et 10 du cahier des charges ainsi soumis à l’approbation du préfet traitaient de la dimension des lots et des constructions.

— le préfet, faisant usage des pouvoirs dont il disposait alors en vertu des articles 3 et 5 du décret n°58-1466 précité, a autorisé le lotissement sous certaines réserves.

— le 4 décembre 2020, Mme [I] et M. [T] ont obtenu une décision de non-opposition tacite à leur déclaration préalable portant sur la division de la parcelle anciennement cadastrée section BO n°[Cadastre 6] en vue d’en détacher un lot à bâtir.

Les deux parcelles issues de cette division sont désormais cadastrées section BO n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11].

La parcelle BO [Cadastre 10] a été cédée par Mme [I] et M. [T] à M. [V] [E].

— le 23 février 2021, Mme [I] et M. [T] ont obtenu un permis de construire sur la parcelle BO [Cadastre 11].

— considérant que le projet de construction de Mme [I] et de M. [T] contreviendrait aux articles 5 et 10 du cahier des charges du lotissement dans leur version soumise à l’approbation du préfet, au motif que la construction autorisée empiète sur la zone non aedificandi identifiée sur le plan parcellaire du lotissement, M. [C] [H], Mme [U] et M. [G] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les appelants de ne pas mettre en oeuvre leur projet, puis les ont assignés devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

— Mme [I] et M. [T] soulèvent une fin de non recevoir résultant de la prescription de l’action en démolition exercée.

Non seulement les dispositions sur lesquelles s’est fondé le tribunal, à savoir les articles 5 et 10 du cahier des charges, ne sont pas opposables aux appelants, mais, surtout, l’action tendant à sanctionner leur méconnaissance est en tout état de cause prescrite s’agissant du garage, ce dernier ayant été édifié en 1989.

En effet, les actions naissant de la violation du cahier des charges d’un lotissement se prescrivent par 30 ans en application des dispositions de l’article 2227 du code civil.

Un coloti n’est plus fondé à poursuivre la démolition de constructions, aux motifs qu’elles contreviendraient aux dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement, plus de 30 années après leur édification.

En ayant agi pour la première fois par une assignation délivrée en 2021, les consorts [U], [C] [H] et [G] ont donc agi au-delà du délai trentenaire à compter de l’achèvement des travaux de construction du garage.

— sur la preuve de l’édification, le plan cadastral est dépourvu de valeur juridique, alors que la confrontation de la déclaration d’achèvement de travaux et les vues aériennes intégrées ci-après, disponibles sur le site de l’IGN « Remonter le temps » attestent de ce que le garage était édifié en juin 1989 conformément au permis de construire autorisant cette construction.

La déclaration d’achèvement des travaux n’ayant pas été contestée par l’administration, ces derniers bénéficient au surplus et en toute hypothèse d’une présomption de conformité, et le garage n’a pas été modifié depuis.

— sur la caducité des règles d’urbanisme contenues dans l’arrêté portant autorisation de lotir du 7 août 1964, Mme [I] et M. [T] n’entendent pas contester la position constante de la Cour de cassation suivant laquelle le cahier des charges d’un lotissement revêt une valeur contractuelle et ne peut à ce titre être frappé de caducité en application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, mais de démontrer qu’en l’espèce, les règles invoquées par les intimés ne sont jamais entrées dans l’ordonnancement juridique et que les règles qui y ont été substituées par le préfet sont quant à elle devenues caduques, en application de l’article L. 442-9 sus évoqué du code de l’urbanisme, faute pour les colotis d’avoir manifesté leur volonté de conférer une valeur contractuelle à ces règles dont ils n’ont pas sollicité le maintien.

Les intimés font abstraction de la substitution de règles opérée par le préfet aux termes de son arrêté de lotir.

— le tribunal a jugé que les dispositions qui figurent dans le cahier des charges du lotissement, ainsi que le plan parcellaire, ont une nature contractuelle et sont donc opposables à l’ensemble des colotis. Mais le tribunal a toutefois omis de tenir compte du fait que les articles 5 et 10 du cahier des charges du lotissement n’ont en réalité jamais existé dans l’ordre juridique, car dans le cadre de son autorisation de lotir en date du 7 août 1964, le préfet leur a substitué de nouvelles règles, en application de l’article 5 du décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements : 'article 5 : l’arrêté d’autorisationn impose s’il y a lieu… la suppression ou la modification du cahier des charges contraires au caractère du lotissement'.

Il en va de même du plan parcellaire auquel aucune disposition du cahier des charges dans sa version approuvée par le préfet ne fait directement référence.

— l’arrêté portant autorisation de lotir, qui fixe notamment les règles et servitudes d’intérêt général instituées dans le lotissement en application de l’article 3 du décret n°58-1466 précité, constitue le règlement du lotissement et ses dispositions et ont donc une nature réglementaire.

Les dispositions prescrites par le préfet dans son arrêté doivent s’analyser comme des règles d’urbanisme ;

— elles n’ont jamais été reproduites dans le cahier des charges du lotissement considéré ;

— un plan local d’urbanisme a été approuvé ;

— les colotis n’ont jamais sollicité leur maintien.

Elles sont donc frappées de caducité, par application des dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme et il en va de même du plan de division parcellaire.

— le cahier des charges du lotissement "[Adresse 12] » a été établi antérieurement à l’arrêté de lotir en date du 7 août 1964 et n’a pas été modifié postérieurement audit arrêté de lotir, sans qu’il soit établi que les colotis auraient manifesté sans équivoque leur volonté de conférer une valeur contractuelle aux règles substituées aux articles 5 et 10 du cahier des charges du lotissement par le préfet.

— le projet que les appelants ont été autorisés à réaliser, ainsi que les constructions édifiées sur leur terrain, au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18], ne contreviennent à aucune disposition du cahier des charges du lotissement [Adresse 12], les zones non aedificandi n’étant plus opposables aux colotis du fait de leur caducité.

— subsidiairement sur la demande reconventionnelle, s’il était décidé que les règles invoquées par les intimés sont encore d’application et qu’elles font obstacle à la réalisation de leur projet en ce qu’elles interdisent toute construction au-delà d’une bande de 17 mètres à compter de l’alignement sur la rue, il conviendrait que les intéressés s’appliquent cette règle à eux-mêmes

et il y aurait lieu à condamnation sous astreinte de M. [G] et des consorts [U] [C] [H] à supprimer les constructions illicitement édifiées sur leur propriété au-delà de la bande de constructibilité de 17 mètres à compter de l’alignement sur la rue, soit la dalle de béton valant terrasse de M. [G] et la véranda des consorts [U] [C] [H] sans qu’il soit justifié d’une tolérance.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 18/09/2024, M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les dispositions du cahier des charges publiées et plan parcellaire

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil

VOIR DIRE ET JUGER irrecevables et mal fondés les appelants en la totalité de leurs prétentions,

Par conséquent,

LES DÉBOUTER de leur appel,

VOIR CONFIRMER EN TOUTES SES DISPOSITIONS LA DÉCISION DONT APPEL,

Y ajoutant,

CONDAMNER les APPELANTS in solidum à payer aux INTIMES une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance d’appel'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] soutiennent notamment que :

— M. [G] est propriétaire depuis 2011 d’une maison constituant le lot 3, et M. [C] [H] et Mme [U] ont en acquis de leur côté en 2018 une maison désignée lot 2.

— sur les règles applicables, le plan annexé au cahier des charges et publié en même temps en 1964, définit une zone stricte de construction en forme de bande de 12m maximum après un retrait de 5m à partir de la rue et cela sur tout le lotissement, avec en outre un retrait de 4m en limite latérale extérieure pour les deux lots des angles les plus grands.

— l'«arrêté de lotir » du 7 août 1964 décidait de règles rédigées un peu différemment, ainsi dans l’article 1 «Toute construction annexe sera formellement prohibée, les dépendances seront incorporées à la construction principale.»

— si l’opposabilité des règles intégrées dans l’arrêté de lotir de 1964 peut être aujourd’hui discutée en raison de l’ancienneté de ce lotissement qui a plus de 10 ans, de sorte que les règles d’urbanisme de l’époque sont obsolètes, notamment depuis 1976 puis par suite de la création du Plan Local d’Urbanisme et des règlements d’urbanisme qui s’imposent désormais, en revanche les règles édictées dans le cahier des charges, « contrat des colotis », restent la loi privée des parties.

Le cahier des charges fixe des limites « non aedificandi » selon une zone de construction limitée qui est dessinée sur le plan, tout le reste étant interdit de construire.

Ce plan parcellaire avec le cahier des charges a été publié auprès du service de la publicité foncière, à l’époque la conservation des hypothèques, en 1964.

— ces règles édictées dans les deux documents restent en vigueur car elles sont de nature contractuelle, relevant du droit civil et elles s’imposent à tous les colotis, sans limite de temps.

Un projet peut être conforme à l’ensemble des règles d’urbanisme nouvelles, mais méconnaître une clause du cahier des charges, la démolition pouvant être obtenue.

— les clauses du cahier des charges d’un lotissement quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux et les règles de droit privé, instaurées dans les cahiers des charges, subsistent à la disparition des règles de droit public stipulées dans les arrêtés de lotissement.

— les règles imposées par l’arrêté de lotir ne sont pas exactement les mêmes que celles prévues au cahier des charges du lotissement

— concernant un règlement de lotissement, la volonté non équivoque de lui conférer une valeur contractuelle est caractérisée à son article 19, (page11) dès lors que le document lui-même disposait qu’il devait être visé dans tout acte translatif ou locatif de terrains bâtis ou non bâtis, qu’un exemplaire devait être annexé à tout contrat de vente et que les acquéreurs ou occupants du lotissement seraient tenus de respecter intégralement les conditions qu’il prévoyait que le cahier des charges stipulait que les acquéreurs seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux prescriptions du règlement, ce qui est le cas de l’espèce selon l’article 19 du cahier des charges.

— les articles 5 et 10 du cahier des charges ne sont pas la reproduction des règles d’urbanisme de l’époque et n’ont donc pas été remplacés par les dispositions de l’arrêté de lotir.

— si les règles du lotissement se sont imposées pendant la durée des règles d’urbanisme puis sont devenues obsolètes, elles n’ont pas affecté la validité des règles du cahier des charges.

C’est bien le cas de l’interdiction de construire au-delà d’une zone (zone non aedificandi), qui laisse la possibilité à tout propriétaire de déposer toute nouvelle demande de construire mais sur la zone constructible uniquement.

— c’est à juste titre que le tribunal a jugé que les règles édictées dans le cahier des charges du lotissement [Adresse 12] sont de nature contractuelle et restent opposables à tous les colotis actuels et à venir.

— les règles non aedificandi définies par le cahier des charges n’ont jamais été contraires à l’arrêté de lotir.

Le plan de division qui fait apparaître des zones non aedificandi, même s’il n’était pas lui-même publié aux services fonciers, a toutefois une valeur contractuelle vis-à-vis des acquéreurs.

— pour une meilleure compréhension du dispositif et conformément à la demande formulée en première instance, la cour corrigera le terme « endeça » pour lui substituer le terme « au-delà » et jugera :

'FAIT interdiction à Mme [S] [I] et M. [V] [T] d’édifier toute construction audelà des limites précisées dans le plan parcellaire publié avec le cahier des charges établi le 7 août 1964 soit, au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18] avec une tolérance pouvant aller jusqu’à 35 cm et dans les 4 mètres de la limite latérale extérieure du lotissement'.

— s’agissant de l’acquisition de la prescription de 30 ans pour le garage, cette défense qui relève de la compétence du conseiller de la mise en état ne peut être retenue qu’avec la certitude que ledit garage a bien été entièrement construit le 25 juin 1989 et en totale conformité avec le permis délivré en 1988.

Il appartient en tout état de cause aux demandeurs à la prescription acquisitive d’établir la preuve tangible et non contrariée que le délai de 30 ans s’est bien écoulé sans modification du bâtiment, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et il y a lieu à confirmation du jugement.

— sur la demande reconventionnelle, ils ont fait constater par commissaire de justice en cours de procédure de première instance, à leurs frais, les dimensions de leurs vérandas respectives.

Le tribunal a pu constater qu’il n’existe pas d’extension ni côté rue, ni côté jardin qui déborde de la zone de construction autorisée telle qu’elle est indiquée dans les plans du géomètre expert de 1964, et en référence avec la rue de l’époque ce qui est forcément moins précis qu’en 2021.

C’est à juste titre que tribunal n’a pas fait droit aux prétentions reconventionnelles de démolition, et dans sa pleine liberté d’appréciation, et sans dénaturer les éléments de l’affaire, qu’il a, à juste titre octroyé une tolérance de dépassement des limites de 35cm.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19/09/2024.

À l’audience, la cour a invité les parties à faire, par voie de note contradictoire en délibéré, toutes observations sur l’incidence de la caducité de l’arrêté de lotir quant à la survivance éventuelle des prescriptions du cahier des charges.

Par note en délibéré transmise au greffe le 24/01/2025, Mme [S] [I] et M. [V] [T] soutiennent notamment que :

— par substitution, le préfet d’alors a voulu supprimer les articles 5 et 10 du cahier des charges du lotissement pour les remplacer par ses propres règles d’implantation.

— la thèse de la coexistence, qui autoriserait la renaissance de la règle un temps substituée, ne tient pas. Elle supposerait en effet une autonomie qui n’existe pas de l’arrêté préfectoral d’une part et du cahier des charges de lotissement d’autre part.

Le cahier des charges du lotissement et l’arrêté préfectoral l’ayant approuvé, forment un ensemble indissociable, et c’est cet ensemble qui est opposable aux tiers, par l’effet de la publication

— les règles d’implantation imposées par l’autorité préfectorale ont donc disparu pour ne laisser la place à aucune autre règle que celles résultant du plan local d’urbanisme en vigueur, que le projet respecte.

Par note en délibéré transmise au greffe le 31/01/2025, M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] soutiennent notamment que :

— l’arrêté de lotir est bien devenu caduc en 1977 et c’était un document réglementaire relevant du droit public.

Le cahier des charges est quant à lui un contrat de droit privé qui n’a pas été anéanti par aucune décision, ni jurisprudentielle, ni collective prise ultérieurement par les colotis.

— s’il s’agit d’un document dénommé « cahier des charges ou assimilé comme tel », sa portée contractuelle sera pleine et entière entre les colotis, qu’il soit approuvé ou non.

— pendant la durée de validité de l’arrêté de lotir, il y a cohabitation des deux régimes et sur le plan du droit privé, le projet ne sera pas réalisable s’il est contraire aux règles du cahier des charges ou du moins, s’il devait l’être malgré tout, il encourrait les sanctions appliquées par le juge civil se rapportant à la violation dudit cahier des charges.

— le cahier des charges du lotissement « [Adresse 12] » a survécu dans son intégralité et a toujours été effectif et n’a donc pas été modifié, ni impacté par les termes de l’arrêté de lotir

Il est de jurisprudence assurée que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la fin de non recevoir :

Mme [S] [I] et M. [V] [T] soutiennent devant la cour que serait irrecevable car prescrite l’action des consorts [U] [C] [H] et [G] en démolition du garage édifié en 1989 des consorts [I] [T].

La cour d’appel statuant au fond est compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées pour la première fois en cause d’appel, dès lors qu’elles auraient pour conséquence, si elle étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond, et cette fin de non-recevoir est recevable.

Sur les demandes principales de M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] :

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

Le 7 septembre 2020, Mme [I] et M. [T] ont acquis un terrain supportant des constructions, alors cadastré section BO n°[Cadastre 6], sis [Adresse 7] à [Localité 2].

Cette parcelle, lot n°1, est incluse dans un ancien lotissement de quatre lots, dénommé lotissement "[Adresse 12]".

M. [G] est propriétaire depuis 2011 d’une maison constituant le lot 3, et M. [C] [H] et Mme [U] ont acquis de leur côté en 2018 une maison désignée lot 2.

Le lotissement a été autorisé par un arrêté préfectoral portant autorisation de lotir du 7 août 1964, pris en application du décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements.

Le 4 décembre 2020, Mme [I] et M. [T] ont obtenu une décision de non-opposition tacite à leur déclaration préalable portant sur la division de la parcelle anciennement cadastrée section BO n°[Cadastre 6] en vue d’en détacher un lot à bâtir.

Les deux parcelles issues de cette division sont désormais cadastrées section BO n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11].

La parcelle BO [Cadastre 10] a été cédée par Mme [I] et M. [T] à M. [V] [E].

Puis le 23 février 2021, Mme [I] et M. [T] ont obtenu un permis de construire sur la parcelle BO [Cadastre 11].

Considérant que le projet de construction de Mme [I] et de M.[T] contreviendrait aux articles 5 et 10 du cahier des charges du lotissement dans leur version soumise à l’approbation du préfet, au motif que la construction autorisée empiète sur la zone non aedificandi identifiée sur le plan parcellaire du lotissement, M. [C] [H], Mme [U] et M. [G] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE.

Le cahier des charges du lotissement en date du 7 août 1964 prévoit en son article 5 les dispositions suivantes:

« Dimension des lots : Le plan parcellaire joint au cahier des charges donne les indications concernant les dimensions des parcelles et les emplacements réservés à la construction. Toute modification envisagée dans le tracé des parcelles, ainsi que dans l’implantation des immeubles, fera l’objet d’une étude spéciale obligatoirement soumise aux visas de l’inspecteur départemental de l’urbanisme. Ces visas acquis antérieurement à l’acquisition seront annexés à I 'acte de vente. L’autorisation des acquéreurs des autres lots n’étant pas nécessaire pour ces modifications. Cette formalité n’ayant pour but que de modifier éventuellement les dispositions du plan parcellaire, ne dispensera pas de la demande de permis de construire. »

L’article 10 stipule :

« Constructions : Sous réserve de l’obtention du permis de construire, les acquéreurs pourront bâtir sur la partie de leur lot réservé à cet effet et dont le détail est donné dans le plan parcellaire. Toutes les constructions, en particulier les annexes, sont interdites en dehors de cet emplacement. »

Le plan de division établi le 12 novembre 1963 fixe, pour chaque lot, la partie réservée à la construction et la zone non aedificandi.

Il ressort au surplus des actes de vente des requérants, comme justement considéré par le tribunal, que les pièces constitutives du lotissement ont été déposées au rang des minutes de Maître [R], notaire à [Localité 2], le 31 août 1964 et publiées au bureau des hypothèques de la Rochelle le 21 septembre 1964, volume 3459 n°49.

L’acte notarié relatif à la publication fait mention du plan de division établi le 12 novembre 1963 qui fixe, pour chaque lot, la partie réservée à la construction et la zone non aedificandi.

L’article 10 du cahier des charges renvoie expressément au plan parcellaire, également de nature contractuelle pour spécifier les différentes zones de construction et de non construction.

Certes, en vertu de l’article 5 du décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements selon lequel :' l’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu… la suppression ou la modification du cahier des charges contraires au caractère du lotissement', un arrêté préfectoral en date du 7 août 1964 avait édicté 'est autorisé le lotissement en 4 parcelles’ mais précise que 'les dispositions suivantes relatives aux constructions se substituent aux articles 9, 10 et 1 du cahier des charges… l’implantation des immeubles à édifier devra s’inscrire dans les limites du plan-masse annexé à l’arrêté; cette disposition se substitue à l’article 5 du cahier des charges'.

Or, l’article 1er de l’arrêté du 7 août 1964 dispose qu’est autorisé le lotissement en 4 parcelles mais précise que 'les dispositions suivantes relatives aux constructions se substituent aux articles 9, 10et 1 du cahier des charges… l’implantation des immeubles à édifier devra s’inscrire dans les limites du plan-masse annexé à l’arrêté; cette disposition se substitut à l’article 5 du cahier des charges'.

Toutefois, ces dispositions de l’arrêté préfectoral sont devenues caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir lorsque qu’existe, comme en l’espèce, un plan local d’urbanisme.

Et les appelants ne sont pas fondés à prétendre, pour s’en affranchir, que le cahier des charges du lotissement ne serait jamais rentré dans l’ordre juridique, ou qu’il en serait irréversiblement sorti du fait de la substitution de règles induite par l’arrêté préfectoral, pas plus qu’à faire valoir que les colotis n’ont pas manifesté leur volonté de conférer une valeur contractuelle aux règles substituées par l’arrêté aux articles 5 et 10 du chaier des charges du lotissement, alors que comme pertinemment retenu par les premiers juges, la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement au terme de dix années à compter de l’autorisation de lotir ne remet pas en cause les droits et les obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, convention de droit privé qui constitue la charte contractuelle du lotissement et qui s’impose tant au lotisseur qu’à tout acquéreur de lots dont Mme [S] [I] et M. [V] [T], qui en avaient connaissance.

Les pièces constitutives du lotissement ont en effet été déposées au rang des minutes de Maître [R], notaire à [Localité 2], le 31 août 1964 et publiées au bureau des hypothèques de la Rochelle le 21 septembre 1964, volume 3459 n°49, et l’acte notarié relatif à la publication fait mention du plan de division spécifiant expressément les parties réservées à la construction.

L’article 10 du cahier des charges renvoie expressément au plan parcellaire, également de nature contractuelle pour spécifier les différentes zones de construction et de non construction.

Il résulte de ces éléments que Mme [S] [I] et M. [V] [T] demeurent tenus au respect des prescriptions du cahier des charges du lotissement, dont ils avaient connaissance compte tenu de la publication intervenue, dans le respect du plan de division.

Le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu’il a jugé que les constructions projetées par Mme [S] [I] et M. [V] [T], réalisées au-delà des 17 mètres de retrait par rapport à la [Adresse 18], édifiées sur la zone non aedificandi, distance établie par les pièces produites aux débats, contreviennent aux dispositions du cahier des charges.

Par ailleurs, les constructions déjà réalisée sur la zone sont également non conventionnelles et leur démolition doit être ordonnée par confirmation du jugement entrepris, suffisamment explicite sur ce point, sans qu’il y ait lieu à astreinte, et sous réserve toutefois de l’appréciation de la situation particulière du garage de Mme [S] [I] et M. [V] [T].

Sur la demande de démolition du garage de Mme [S] [I] et M. [V] [T] :

Par application des dispositions de l’article 2227 du code civil, les actions naissant de la violation du cahier des charges d’un lotissement se prescrivent par 30 ans et un coloti n’est plus fondé à poursuivre la démolition d’une construction au motif qu’elle contreviendrait aux dispositions contractuelles du cahier des charges du lotissement, plus de 30 années après son édification.

En l’espèce, il est suffisamment démontré à l’examen des pièces IGN versés, et notamment de la photographie prise le 21 juin 1989 que le garage était effectivement édifié à cette date, selon permis de construire délivré en 1988, et la preuve n’est nullement rapportée que ce garage aurait été modifié depuis.

Le demande de démolition du garage de Mme [S] [I] et M. [V] [T] sera en conséquence déclarée irrecevable comme prescrite, par ajout au jugement sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de démolition présentées par Mme [S] [I] et M. [V] [T] :

S’agissant de la dalle en béton formant terrasse, de M. [Z] [G]:

Mme [I] et M. [T] soutiennent que subsiste chez M. [G] la dalle sur laquelle avait été réalisée l’annexe qui a été démontée et que cette dalle béton doit être démolie.

Il n’y a pas lieu toutefois de considérer que le maintien d’une simple terrasse soit en contradiction avec le cahier des charges du lotissement, alors même que la construction en hauteur a été détruite.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] et M. [T] de leur demande formée à ce titre à l’encontre de M. [G].

S’agissant de la véranda de M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] :

Il ressort du constat réalisé par Maître [A], commissaire de justice, que les mesures réalisées permettent de constater un respect des règles du cahier des charges puisque la construction totale de M. [G] atteint 16,62 mètres, tandis que celle de M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] atteint 17,16 mètres.

S’agissant de cette véranda, c’est à bon droit que le tribunal a retenu qu’une tolérance devait être appliquée pour les quelques centimètres d’écart, étant observé que la propriété voisine mesure au total 17,32 mètres, soit des limites acceptables, et que la prescription de démolition s’agissant des constructions des appelants a également retenu une tolérance de 35 cm.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] et M. [T] de leur demande reconventionnelle en démolition.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de Mme [S] [I] et M. [V] [T].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum Mme [S] [I] et M. [V] [T] à payer à M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DIT recevable la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en démolition.

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande de démolition du garage sis sur la parcelle de Mme [S] [I] et M. [V] [T].

CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum Mme [S] [I] et M. [V] [T] à payer à M. [B] [C] [H], Mme [L] [U] et M. [Z] [G] ensemble la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum Mme [S] [I] et M. [V] [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,