COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/660

Rôle N° RG 24/05372 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM57J

S.A. IN’LI PACA

C/

[E] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 11 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03168.

APPELANTE

S.A. IN’LI PACA

venant aux droits de la Société PARLONIAM

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [E] [U] divorcée [K]

née le 03 octobre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant de loyers et charges impayés, la société anonyme (SA) In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam, a fait assigner Mme [E] [U], par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de l’entendre condamner à lui verser la somme provisionnelle de 6 892,78 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges arrêté au 15 juin 2023 inclus, outre la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 11 avril 2024, ce magistrat, estimant que seul le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice était matériellement compétent pour connaître du litige au motif que les impayés de loyers et charges concernaient un emplacement de parking et non un local aux fins d’habitation, ni un contrat accessoire à un bail d’habitation, en application des articles L 211-3, L 212-8 et L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire :

— s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Nice ;

— a réservé les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 24 avril 2024, la société In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam, a interjeté appel de cette ordonnance.

Par requête en date du même jour, il a demandé au président de la chambre 1-2 à être autorisé à assigner à jour fixe en application des dispositions des articles 83 et 84 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 avril 2024, il a été fait droit à cette demande, l’affaire étant fixée à l’audience du 8 octobre 2024.

Par dernières conclusions transmises le 24 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam, sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— dise et juge le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice compétent pour statuer sur ses demandes ;

— condamne Mme [U] divorcée [K] à lui verser, en deniers ou quittance, la somme provisionnelle de 6 081,83 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges portant sur l’appartement et le parking arrêté au 9 février 2024 inclus, outre les loyers échus ou à écheoir postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement ;

— la condamne à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement.

Elle fait valoir que sa demande de provision concerne une dette locative portant, à la fois, sur un contrat de bail relatif à un bien à usage de stationnement et un contrat de bail d’habitation, de sorte que le premier juge était bien compétent pour connaître du litige en application de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire.

Bien que régulièrement assignée à jour fixe, par acte d’huissier en date du 7 mai 2024, remis à étude, Mme [U] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence matérielle

L’article L 211-3 du code de de l’organisation judiciaire énonce que tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

L’article L 213-4-4 du même code énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Il est admis que lorsqu’une action concerne un bail ayant pour objet un garage, un parking ou un emplacement, seul le juge des contentieux de la protection a compétence pour connaître de ce litige dès lors que ledit bail est considéré comme un local accessoire à un appartement loué. Au contraire, si ce bail est jugé indépendant du bail d’habitation, il sera soumis à la réglementation du code civil et, dès lors, à la compétence du tribunal judiciaire, juridiction de droit commun.

En l’espèce, les pièces de la procédure démontrent que les parties sont liées par :

— un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], au 14ème étage du bloc B, à [Localité 5], consenti le 1er octobre 2000 ;

— un contrat de location portant sur un parking conventionné situé [Adresse 3], à l’étage SS du bâtiment Le Président, consenti le 1er juin 2020.

Il apparaît qu’un commandement de payer la somme principale de 2 645,65 euros a été délivré le 8 mars 2022 visant la clause résolutoire insérée au bail. Le décompte qui y est annexé, arrêté au 31 janvier 2022, mentionne des impayés de loyers et charges tant au titre de l’appartement que du parking.

L’état des lieux sortant signé le 19 mai 2022 par les parties démontre que Mme [U] a quitté les lieux en remettant les clés le 30 mai 2022.

Le décompte, arrêté au 15 juin 2023, sur la base duquel la bailleresse fonde sa demande de provision, se réfère à des impayés concernant tant le logement d’habitation que la place de stationnement.

Il en résulte que le contrat de location portant sur le parking n’étant que l’accessoire du bail d’habitation consenti à Mme [U], c’est à tort que le premier juge s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nice.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle s’est déclarée incompétente.

Sur l’évocation de l’affaire

En application de l’article 88 du code de procédure civile, lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive après avoir ordonné, elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.

En l’espèce, nonobstant la non-comparution de Mme [U] et l’absence d’avocat pour la défense de ses intérêts, il apparaît que les parties ont été mises à même de débattre sur le fond du litige tant devant le premier juge qu’à hauteur d’appel.

Il est donc dans l’intérêt d’une bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive en l’évoquant.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers et charges

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, à l’examen des décomptes versés aux débats, il apparaît que Mme [U], après avoir réglé 970 euros les mois de juillet, août, septembre, octobre et 955 euros au mois de décembre 2021, a cessé tout paiement, et ce, jusqu’à ce qu’elle remette les clés des biens loués le 30 mai 2022.

Si le dernier décompte arrêté au 9 février 2024 fait état d’un solde débiteur de 6 081,83 euros, arrêté au 9 février 2024, déduction faite de la somme sérieusement contestable de 197,13 euros correspondant à des frais de procédure (142,51 euros + 54,62 euros), outre le fait qu’elle porte au crédit la somme de 710,25 euros par suite d’une erreur de quittancement commise le 30 juin 2022, d’autres sommes apparaissent sérieusement contestables.

Il en est ainsi des provisions sur charges d’un montant total de 373,24 euros portés au débit du compte le 30 juin 2022, à l’instar de la somme de 710,25 euros susvisée, et de celle de 902,82 euros correspondant à des réparations locatives. En effet, si l’état des lieux de sortie révèle notamment le mauvais état des équipements de la cuisine, de la tapisserie et prises des chambres 1 et 2, des joints, plinthes et VMC de la salle de bains, de la VMC des WC et de la serrure du box, la majorité des autres éléments sont notés comme étant dans un bon état et/ou comme étant non vérifiable. Or, dès lors que Mme [U] a occupé l’appartement pendant plus de 20 ans, la distinction entre ce qui relèverait de l’usure normale des lieux de ce qui s’apparenterait à des dégradations locatives excéde les pouvoirs du juge des référés. De plus, alors même que les factures produites aux débats pour un montant total plus de 11 000 euros (reprise des peintures, travaux de maçonnerie, enlèvement des déchets, remplacement de serrures, équipements de la cuisine, VMC…) sont sans commune mesure avec la somme retenue au titre des réparations locatives mises à la charge de Mme [U], l’appelante n’apporte aucune précision sur les travaux qu’elle a considérés comme devant être mis à la charge de la locataire sortante.

En revanche, les charges locatives mentionnées tant au débit qu’au crédit du compte après régularisation annuelle au titre des années 2020 et 2021 sont justifiées. Il en est de même du montant des dépôts de garantie portés au crédit du compte, lesquels ont vocation à compenser les impayés de loyers et charges proprement dits, à défaut de compenser le coût de réparations locatives.

Il en résulte que seule l’obligation de Mme [U] de régler la somme non sérieusement contestable de 4 805,77 euros (6 081,83 euros – 373,24 euros – 902,82 euros) ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il y a donc lieu de condamner Mme [U] à verser à la SA In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam une provision de 4 805,77 euros à valoir sur des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 mai 2022, date à laquelle elle a quitté les lieux, portant sur le bail d’habitation et le contrat de location du parking qui lui ont été consentis.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu du sens de la décision, il y a lieu de condamner Mme [U] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 mars 2022.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à la SA In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam, la somme demandée de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Déclare le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice matériellement compétent pour connaître des demandes de la SA In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam ;

Evoque l’affaire au fond ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [U] à verser à la SA In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam,une provision de 4 805,77 euros à valoir sur des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 mai 2022 portant sur le bail d’habitation et le contrat de location du parking qui lui ont été consentis ;

Condamne Mme [E] [U] à verser à la SA In’Li Paca, venant aux droits de la société Parloniam, la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [E] [U] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président