ARRET N°50

CL/KP

N° RG 24/00114 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6ST

[U]

[E]

C/

S.C.I. FLEUR DE SEL

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00114 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6ST

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 novembre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [I] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie NOUREAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

Madame [Y] [E] épouse [U]

née le 20 Mai 1966 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie NOUREAU de la SELARL E-LITIS SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

S.C.I. FLEUR DE SEL prise en la personne de son gérant Monsieur [N] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nathalie POUILLOUX-GAIN, avoca au barreau de SAINTES.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2013, la société civile immobilière Fleur de Sel a donné à bail à Madame [Y] [U] née [E] une maison individuelle située [Adresse 6] en contrepartie d’un loyer mensuel de 800 euros taxes comprises. Le même jour, Monsieur [I] [U] se portait caution solidaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, reçu le 28 août 2021, la société Fleur de Sel a adressé à sa locataire un congé pour vente à effet au 15 décembre 2021. La locataire s’étant maintenue dans les lieux malgré une mise en demeure de les quitter, la société Fleur de Sel lui a fait adresser par huissier de justice le 20 juillet 2022 une sommation de quitter les lieux.

Le 23 novembre 2022, la société Fleur de Sel a attrait les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Fleur de Sel a demandé :

— la validation du congé pour vente,

— l’expulsion de la locataire, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire des époux [U] à lui régler la somme de 2.524,42 euros au titre des loyers impayés au 16 décembre 2021 ainsi qu’à la somme de 8.914, 08 euros à titre d’indemnité d’occupation au 2 mai 2023,

— le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [U], notamment en requalification du bail et délai d’expulsion,

— le rejet de la limitation de la responsabilité de Monsieur [U] en sa qualité de caution solidaire et subsidiairement dire qu’il sera tenu au paiement des loyers et indemnités d’occupation sur une période de quatre années,

— la condamnation solidaire des époux [U] à lui régler 800 euros au titre de la résistance abusive,

— la condamnation solidaire des époux [U] à régler la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience la société Fleur de Sel a actualisé la dette locative au mois de septembre 2023 à la somme de 14.790,70 euros.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [U] a demandé :

— la requalification du bail en un bail non meublé soumis au titre I de la loi de 1989, et en conséquence, juger nul le congé pour vente délivré le 27 août 2021,

— la réduction de la dette locative à la somme de 5.576,61 euros,

— la condamnation de la société Fleur de Sel à régler à Madame [U] la somme de 5.028,30 euros à titre de dommages et intérêts,

— la compensation des sommes dues entre les parties,

— subsidiairement, un délai de 36 mois pour régler les sommes dues et un délai de 6 mois à compter de la décision pour quitter les lieux,

— le constat de ce que Monsieur [U] n’était plus engagé à titre de caution,

— la condamnation de la société Fleur de Sel à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [U] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire en date du 27 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saintes a :

— constaté que le bail signé le 16 décembre 2013 entre la société Fleur de Sel et Madame [U] était un bail meublé ;

— validé le congé délivré le 28 août 2021 par la société Fleur de Sel à Madame [U] à effet au 15 décembre 2021 ;

— constaté, au 15 décembre 2021, la résiliation du bail signé le 16 décembre 2013 entre La société Fleur de Sel et Madame [U] ;

— ordonné à Madame [U] de quitter les lieux situés [Adresse 6] ;

— dit qu’à défaut de départ spontané La société Fleur de Sel serait autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné Madame [U] à payer à La société Fleur de Sel une indemnité d’occupation d’un montant de 800 euros ttc par mois et ce, à compter du 16 décembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement les époux [U] à payer à La société Fleur de Sel la somme de 14.790,70 euros ttc au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné solidairement les époux [U] à payer à La société Fleur de Sel la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné solidairement les époux [U] aux entiers dépens ;

— rejeté l’ensemble des autres demandes notamment les demandes de délais de paiement, de délais d’expulsion et de dommages et intérêts ;

Le 17 janvier 2024, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement en intimant la société Fleur de Sel.

Le 8 novembre 2024, les époux [U] ont sollicité l’infirmation intégrale du jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

— requalifier le bail prétendument meublé en bail d’habitation non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger que le contrat de bail était un contrat soumis aux dispositions des articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

— dire et juger que le congé notifié par la société Fleur de Sel à Madame [E] le 27 août 2021 nul et de nul effet, et à tout le moins, le déclarer mal fondé,

— réduire la dette locative à la somme de 5.576,61 euros,

— fixer le loyer de Madame [U] à la somme de 666,66 euros,

— condamner la société Fleur de Sel à payer à Madame [E] la somme de 5.028,30 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation des sommes dues au titre des loyers impayés et les sommes dues au titre de dommages et intérêts,

— accorder à Madame [E] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de toutes sommes qu’elle pourrait devoir à son bailleur après déduction faite de toutes sommes dues par ce dernier à sa locataire,

— dire et juger que le cautionnement de Monsieur [U] était éteint, ou à tout le moins, dire que l’acte de cautionnement était nul,

— ordonner la restitution des sommes versées par Monsieur [U] à la société Fleur de Sel depuis le mois de juin 2024,

— débouter la société Fleur de Sel de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [U],

— débouter la société Fleur de Sel du surplus de ses demandes à l’encontre de Madame [E] épouse [U] [Y],

en tout état de cause,

— condamner la société Fleur de Sel à payer chacun la somme de 2.000 euros aux époux [U] au titre des frais irrépétibles.

Le 31 mai 2024, la société Fleur de Sel a sollicité la confirmation du jugement déféré excepté concernant le quantum de la condamnation à l’arriéré locatif et aux indemnités d’occupation, et statuant à nouveau de ces chefs,

— juger que Madame [U] a quitté les lieux le 19 février 2024,

— juger que suite au départ de cette dernière des travaux de remise en état avaient été nécessaires pour pouvoir vendre l’immeuble,

en conséquence,

— condamner solidairement les époux [U] à régler à la société Fleur de Sel la somme de 18.871,97 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, arrêtées au 19 février 2024, date de reprise des lieux par la bailleresse,

— condamner solidairement les époux [U] à régler à la bailleresse les travaux de remise en état du logement soit à la somme de 3.099,01 euros,

— condamner les époux aux entiers de la procédure d’appel, outre à une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 12 novembre 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur la nature du bail

C’est à celui qui se prévaut d’un contrat qu’il appartient d’en rapporter la preuve.

Et c’est à celui qui se prévaut de la fictivité d’un contrat qu’il convient d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989,

Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989,

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Cette liste est fixée par l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Madame [U] soutient que le contrat litigieux porte non pas sur une location meublée, mais sur un bail d’habitation.

Mais il y a lieu d’observer que le contrat litigieux, signé par les parties, porte l’intitulé d’un contrat de location meublée avec prestations para-hôtelières, mentionne qu’il est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, porte mention de la liste du mobilier fourni, tandis que lui est annexé l’inventaire des meubles.

Et cette annexe, telle que fournie par l’appelante, et signée par les deux parties, énumère la liste du linge de maison, des meubles, du kit vaisselle, et du kit d’accueil, fournis à la locataire et porte la mention manuscrite de la locataire, selon laquelle, à la demande de cette dernière, les meubles sont restés chez le propriétaire.

Si Madame [U] soutient que l’annonce afférente à cette location portait sur un logement vide, tel qu’elle l’a visité, cette circonstance, à la supposer établie, est étrangère à l’objet sur lequel le consentement des parties s’est rencontré, matérialisé par le contrat susdit.

Et Madame [U] n’apporte aucun élément à l’appui de ses assertions selon laquelle à son entrée dans les lieux, le logement aurait été vide, et selon laquelle la bailleresse lui aurait demandé de porter, sur l’annexe susdite, la mention selon laquelle il n’y aurait jamais eu de meubles garnissant le logement.

Au regard de ces éléments, il y aura lieu de constater que le bail litigieux porte sur une location meublée, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la régularité du congé pour vente :

Selon l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989,

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable.

Selon l’article 25-8 de la même loi,

I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Madame [U] demande de prononcer la nullité du congé pour vente qui lui a été délivré le 28 août 2021.

Elle soutient pouvoir se prévaloir à la fois d’un bail d’une durée d’un bail d’habitation porté à 6 ans, comme conclu auprès d’une personne morale, par application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, venant selon elle à expiration au 16 décembre 2025, après tacite reconduction le 16 décembre 2019.

Mais alors qu’il a été retenu que le bail litigieux porte sur une location meublée, un tel moyen ne pourra pas prospérer.

Et il sera observé que le congé litigieux, dont la locataire a accusé réception le 28 août 2021, pour une prise d’effet au 15 décembre suivant, observe le préavis exigé par le second des textes plus haut cité.

* * * * *

Madame [U] conteste en substance la réalité du motif de congé qui lui été délivré, en faisant valoir que le bien n’a jamais été mise en vente, avant que le bailleur ne régularise un mandat de vente le 4 mars 2024, après son départ des lieux le 19 février 2024.

Mais alors que le congé lui avait été délivré le 28 août 2021 avec effet au 15 décembre 2021, c’est précisément son maintien dans les lieux qui a empêché la vente, de telle sorte que la preneuse ne peut pas venir reprocher au bailleur de n’avoir procédé concrètement à la mise en vente qu’après son propre départ.

* * * * *

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, propre aux baux d’habitation,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

….

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

….

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

…

Madame [U] soutient n’avoir reçu aucune information sérieuse relative à la vente, soutient que les mentions obligatoires telles que le prix de vente, la description du logement, et le motif, n’ont pas été respectées.

Mais l’examen du congé met en évidence la mention de sa délivrance motif pris de la vente du logement donné à bail.

Et pour le surplus, le congé délivré par le bailleur n’avait pas à mentionner d’autres informations, notamment quant au prix du logement dont la vente était envisagée, car ces mentions, exigées dans le cadre d’un bail d’habitation, n’étaient pas exigées dans le cadre d’une location meublée, et ce par application de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, sus exposé.

Il y aura donc lieu de valider le congé litigieux délivré le 28 août 20212 par la bailleresse à la locataire, à effet au 15 décembre 2021, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Par voie de conséquence, il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté, au 15 décembre 2021, la résiliation du bail signé le 16 décembre 2013 entre la société Fleur de Sel et Madame [U] ;

— ordonné à Madame [U] de quitter les lieux situés [Adresse 6] ;

— dit qu’à défaut de départ spontané La société Fleur de Sel sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée et sur le montant corrélatif des impayés

Selon l’article 261 D du code général des impôts, dans sa version en vigueur avant le 31 décembre 2023, applicable au litige,

Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ;

1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ;

2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ;

3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier.

4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation.

Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

d. (Sans objet).

Madame [U] soutient que les loyers, charges et indemnités d’occupation qui lui sont réclamés ne doivent pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (tva).

Madame [U] ne vient pas critiquer les motifs du premier juge, qui a considéré que le contrat litigieux lui fournissait 3 des 4 prestations exigées par le texte susdit.

Mais elle soutient que ce même texte rappelle que ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par des établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploité de manière professionnelle.

Et elle avance que ces prestations pas n’ont été rendues dans des conditions similaires à celle proposées de manière professionnelle

Or, une lecture objective du texte susdit met en évidence la non-application de l’exonération de tva aux locaux meublés, avec fourniture de 3 des 4 prestations susdites, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

Ainsi, en soutenant l’absence de conditions similaires à celles proposées de manière professionnelle, Madame [U] vient au contraire reconnaître que les loyers, charges et indemnités susdits sont assujettis à la tva.

Et comme il a été retenu que la location litigieuse ne porte pas sur des locaux nus, aucune exonération de tva ne lui est applicable.

Il y aura donc lieu de retenir que les loyers, charges et indemnités d’occupation sont en l’espèce assujettis à la tva.

Il y aura donc lieu de condamner la preneuse à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation de 800 euros toutes taxes comprises par mois, et ce à compter du 16 décembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

S’il revient à celui qui se prévaut d’une obligation d’en rapporter la preuve, c’est corrélativement à celui qui se prétend libéré par son paiement de le démontrer.

Madame [U] n’apporte aucune critique à l’appréciation du premier juge, qui a retenu que sa dette au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2023 s’élevait à 14 790,70 euros.

Alors qu’il est constant entre parties que Madame [U] n’a libéré les lieux que le 19 février 2024, date d’établissement de l’état des lieux de sortie, il s’en déduira que les indemnités d’occupation dues ont continué à courir jusqu’à cette date.

Or, Madame [U] ne justifie d’aucun paiement à ce titre.

Il y aura donc lieu de retenir que la dette locative définitive arrêtée au 19 février 2024, date de reprise des lieux, s’élève à 18 871,97 euros.

Sur le préjudice de jouissance de la locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, et non au bailleur de prouver que la faute du locataire est la cause de son préjudice.

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des éléments atteints ou dégradés en raison de la vétusté, non imputable au preneur.

Seules les réparations locatives de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de la construction de la matière ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.

Le décret n°87-7142 du 26 août 1987 prévoit que sont considéré comme réparations locatives celles :

— afférentes aux parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, dont notamment l’entretien courant des bassins et piscines ;

— concernant les installations de plomberie et canalisation d’eau : dégorgement, remplacement des joints, clapets, et presse-étoupe des robinets ;

— portant sur le remplacement notamment des joints et colliers, le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

La locataire sollicite l’indemnisation de divers désordres ayant grevé sa jouissance du logement donné à bail.

Elle déplore notamment des fuites du wc équipant le logement, en lien selon elle avec la nécessité du remplacement complet de la chasse d’eau, signalées à la fin de l’année 2018.

Elle soutient que le bassin de la piscine aurait présenté des fuites, et ce nonobstant un changement de pompe, de telle sorte que serait rendu nécessaire un examen approfondi du liner.

Elle demande la condamnation du bailleur à lui payer le surcoût correspondant de ses propres consommations d’eau.

Mais d’une part, les désordres grevant le wc relèvent des charges locatives, dont Madame [U] devait seule répondre.

Et s’agissant de la piscine, en se bornant à produire ses échanges par sms avec le bailleur, dont il ne ressort aucune reconnaissance de sa part que le désordre allégué procéderait d’une vétusté, ou d’un vice de construction, Madame [U] défaille à faire la preuve que ce désordre procéderait d’un manquement imputable au bailleur, plutôt que d’un manquement aux obligations de réparations locatives n’incombant qu’à elle.

Il y aura donc lieu de débouter Madame [U] de sa demande indemnitaire, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Elle sera déboutée de sa demande de compensation de l’indemnité sollicitée pour préjudice de jouissance avec les sommes dues au titre des loyers.

Sur les travaux de remise en état

Selon l’article 1731 du code civil,

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives.

Selon l’article 1732 du même code,

Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La bailleresse demande la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 3099,01 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

De la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice, établi le 19 février 2024 en présence de Madame [U], il ressort l’existence de désordres suivants à la sortie :

— en partie gauche de la façade,

— la présence de 5 trous chevillés ;

— dans l’entrée,

— la présence de traces de fientes d’oiseau sur l’enduit appliqué au mur, avec présence de nid d’oiseau avec coulure de fiente, le défaut de fonctionnement de la sonnette en partie

de gauche ;

— des traces de paillasson au sol ;

— dans le placard de l’entrée des traces de frottement au niveau du mur et des traces de feutre au niveau des portes coulissantes et des trous rebouchés dans la dite porte ;

— dans la pièce à usage de séjour,

sur le mur quelques traces de tableaux et de rebouchages ;

que les salissures au niveau des montants des baies vitrées ;

— dans la cuisine,

— la saleté de la partie intérieure du four ;

— des traces de graisse sur la hotte ;

— une trace de brûlure en partie gauche de l’évier ;

— la couleur 'maronnasse’ (sic) de la vasque de gauche de l’évier ;

— dans le dégagement desservant les pièces de nuit,

au sol, quelques traces de peinture blanche ;

aux murs, quelques traces de reprise de peinture ;

au plafond, l’absence de fonctionnement d’un des deux points lumineux ;

sur la fenêtre, la présence de traces de mousse ;

— dans la première chambre en partie gauche,

quelques traces de peinture à l’entrée ;

9 trous rebouchés en partie gauche de la fenêtre ;

quelques traces d’écaillement de la peinture sur les volets de la fenêtre ;

— dans la salle de bains,

— l’absence de fonctionnement du point lumineux au niveau du plafond ;

— quelques traces de calcaire au niveau du vitrage cathédral de la fenêtre ;

— dans les toilettes,

— quelques traces de calcaire au niveau de la paroi ;

— dans une autre pièce à usage de chambre,

— des trous rebouchés au niveau du pan de mur côté toilettes ;

— des trous rebouchés en partie haute de la fenêtre ;

— dans la dernière pièce à usage de chambre,

— quelques taches du côté des murs tapissés ;

— quelques traces de frottement sur les murs du côté de la chambre précédente ;

— des trous rebouchés en partie haute de la fenêtre ;

— une douille sans ampoule au plafond ;

— dressing de la dernière chambre : rien à signaler ;

— espace salle d’eau de la dernière chambre :

— la dégradation de la peinture en partie basse du sèche-serviette ;

— des traces de rouille sur le siphon de la vasque de droite du lavabo ;

— la dégradation de la bordure fumée du miroir ;

— le défaut de fonctionnement du néon en partie haute ;

— des traces de calcaire sur les toilettes ;

— la dégradation des joints en partie basse de l’espace douche, avec présence de calcaire au niveau du bloc mitigeur ;

garage : rien à signaler ;

terrasse :

— présence de trace de mousse ;

— un robinet ne fonctionnant pas ;

— dans le jardin,

— une piscine, couverte et fermée, dont la locataire lui a précisé qu’elle était vide et n’était pas entretenue ;

— un jardin arboré, en état d’usage ;

— sur le sol, la présence de trous du côté du mur voisin.

Le bailleur produit encore un autre constat de commissaire de justice du 19 avril 2023, faisant état notamment de la présence d’encombrants dans le jardin du logement donné à bail, ainsi que de l’absence d’entretien des végétaux du jardin.

Mais ce constat est sans emport sur la réalité des éventuels manquements de la preneuse, qui doivent s’apprécier à la date de sa sortie des lieux le 19 février 2024, de telle sorte que seul le constat établi à cette dernière date pourra servir de base aux constatations de la cour.

La bailleresse n’a pas cru pertinent d’exposer la ventilation des 3099,01 euros réclamés à la preneuse parmi les 7 devis et offre présentés à l’appui de sa demande indemnitaire.

Le devis de l’entreprise Gb Construction du 1er mars 2024, porte sur l’installation d’une clôture et sur des travaux de gros oeuvre touchant la piscine porte sur des travaux de terrassement afférents à la terrasse devant la baie vitrée et au nettoyage de la toiture.

Les travaux y afférents ne peuvent pas se rattacher au moindre manquement constaté de la locataire à ses obligations.

Ce devis sera rejeté.

Le devis de l’entreprise Gb Construction du 9 mars 2024, porte sur l’installation d’une clôture et sur des travaux de gros oeuvre touchant la piscine.

Les travaux y afférents ne peuvent pas se rattacher au moindre manquement constaté de la locataire à ses obligations.

Ce devis sera rejeté.

Le devis de l’entreprise Cr Concept (pour un total de 792 euros ttc) porte sur la fourniture et la pose des plans de travail de la cuisine, et la dépose des éléments des éléments existants.

Mais les prestations de ce devis ne se rapportent à aucun désordre imputé à la preneuse, et tendent tout au plus à pallier la vétusté de ces éléments d’équipement, dont la preneuse n’a pas à répondre.

Ce devis sera rejeté.

Le devis de l’entreprise Autour de la Piscine, relative à des recherches de fuite, fourniture et pose du liner et de ses accessoires, ainsi que de divers articles, remplacement de la charge filtrante, nettoyage de terrasse et annexes ne pourra pas être admis en sa totalité, puisque portant essentiellement sur le gros oeuvre et la structure de la piscine, alors que l’état des lieux de sortie s’est borné à faire état des déclarations de la locataire sortant selon laquelle la piscine est vide et non entretenue, sans procéder à de plus amples constatations sur cet équipement.

Au regard de ces éléments, seront donc retenus les postes relatifs au remplacement de la charge filtrante (160 euros), du sable spécial filtre (63,60 euros), du joint de couvercle du filtre astral (25 euros).

Au regard du constat de la présence de mousse sur la terrasse et de la reconnaissance du non-entretien par la locataire, seront aussi retenus les postes relatifs au nettoyage de la terrasse, de la couverture hiver et de l’échelle en inox (650 euros), de l’ogix pro 20l (58 euros).

Sur le devis du pisciniste, seront ainsi retenus 956,60 euros.

Le devis de l’entreprise Clim Froid Atlantique relatif à une 'révision gainable', pour 96 euros ttc, ne se rapporte à aucun désordre constaté résultant du manquement du locataire à son obligation d’entretien.

Il sera rejeté.

Le devis [P], relatif à des travaux intérieurs, au regard de son objet et des manquements constatés plus haut, ne pourra porter que la prestation de rebouchage de trous constatés à l’intérieur et l’extérieure à l’exclusion de toute autre prestation.

Ces prestations seront évaluées à hauteur de 450 euros.

Le devis de remise en état du jardin, pour un total de 1524 euros ttc sera rejeté, alors que l’état des lieux de sortie se borne à en constater l’état d’usage, sans mentionner une quelconque difficulté en terme d’entretien courant.

En outre, même si la bailleresse n’a pas spécifiquement produit de devis y afférent, le manque de propreté de certaines pièces ou éléments d’équipements résultant de l’état des lieux de sortie, ainsi que l’absence ou le dysfonctionnement de certaines ampoules ou points lumineux sera entièrement évalué à la somme de 250 euros.

Au regard de ces éléments, les manquements de Madame [U] à ses obligations d’entretien seront entièrement réparé par une indemnité de 1656,60 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet l’octroi de délais de paiement, dans la limite de 3 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative, en suspendant les procédures d’exécution engagées par le bailleur, ainsi que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard pendant le délai ainsi octroyé.

Madame [U] sollicite des délais de paiements pendant 3 ans.

Elle fait valoir avoir rencontré de nombreux obstacles pour trouver un logement et prétend justifier de ses démarches en ce sens, avant de finir par trouver à se reloger.

Elle soutient encore que ses propres problèmes de santé auraient retardé la remise des clés à son bailleur.

Mais l’intéressée ne justifie même pas de sa faculté de paiements, ne présente aucune élément sur sa capacité à tenir les délais de paiement qu’elle sollicite, et n’a présenté aucun offre de paiement partiel.

Il sera ajouté qu’en cours d’instance contentieuse, même à hauteur d’appel, Madame [U] n’a justifié d’aucun paiement, fût-il modique, alors qu’elle avait cessé tout paiement des loyers et charges depuis le mois de juin 2022.

Il y aura donc lieu de débouter Madame [U] de sa demande de délais de paiement, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’extinction ou la nullité de l’engagement de la caution

Selon l’article 2292 du code civil, dans sa version antérieure au 1er janvier 2022, applicable au litige,

Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Monsieur [U] soutient que son engagement de caution au titre des dettes locatives serait arrivé à expiration depuis le 16 septembre 2017.

Il résulte des mentions pré-imprimées du recto de son acte de cautionnement (produit par la caution) que l’engagement y afférent est souscrit pour la durée du contrat de location visé et annexé à l’acte et celle de 3 renouvellements ou tacites reconductions éventuelles de la durée du bail initial.

Mais la première page de cet acte ne comporte aucune signature.

Il ressort des mentions pré-imprimées figurant au verso de cet acte, faisant l’objet d’une reproduction manuscrite de la main de la caution, que celle-ci s’est engagée comme caution solidaire pendant toute la durée du contrat de location, de ses reconductions et de ses renouvellements, pour l’ensemble des dettes locatives dont indexation.

Et la deuxième page de cet acte comporte la signature de la caution.

Il y aura donc lieu de considérer que Monsieur [U] s’est engagé en qualité de caution solidaire pendant toute la durée du bail, comprenant ses renouvellements et tacites reconductions.

* * * * *

Selon L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, rendu applicable aux locations meublées par l’article 25-3 de la même loi, dans sa version en vigueur du 26 novembre 2009 au 27 mars 2014, issue de la loi n°2009-1437 du 24 novembre 2009, applicable au cautionnement litigieux souscrit le 16 décembre 2013, en ses deux derniers alinéas,

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Monsieur [U] demande à titre subsidiaire que soit prononcée la nullité de son engagement de caution.

Il estime qu’au regard des contradictions de l’acte, il n’est pas possible de considérer que lorsqu’il a reproduit de sa main le texte dactylographié au verso de l’acte ne reprenant pas la durée indiquée au recto, il a eu connaissance non équivoque de la nature, de l’étendue et de la durée de son engagement.

Il ressort des mentions pré-imprimées figurant au verso de cet acte, faisant l’objet d’une reproduction manuscrite de la main de la caution, que celle-ci s’est engagée comme caution solidaire pendant toute la durée du contrat de location, de ses reconductions et de ses renouvellements, pour l’ensemble des dettes locatives dont indexation.

Et ces mêmes mentions pré-imprimées, et leur reproduction manuscrite, porte information de la caution de sa faculté, en cas d’engagement de caution à durée indéterminée, de résilier celui-ci unilatéralement au terme du contrat de location.

Il résulte de ces mentions pré-imprimées et de leur reproduction manuscrite l’expression explicite et non équivoque, par la caution, de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contracté, et de leur conformité au texte légal afférent à la faculté de résiliation unilatérale de son engagement.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande de Monsieur [U] tendant à prononcer la nullité de son engagement de caution.

Sur les condamnations

Il y aura donc lieu de condamner solidairement le locataire et la caution à payer à la société Fleur de Sel la somme de 18 871,97 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtée au 19 février 2024, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sous la même solidarité, les deux appelants seront condamnés à payer à la bailleresse la somme de 1656,60 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de remise en état par suite du manquement de la locataire à ses obligations.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné solidairement la locataire et la caution aux dépens de première instance et à payer à la bailleresse la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Succombants à hauteur d’appel, les époux [U] seront encore déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la bailleresse la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement Madame [Y] [E] épouse [U] et Monsieur [I] [U] à payer à la société civile immobilière Fleur de Sel la somme de 14.790,70 euros toutes taxes comprises au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Infirme le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Condamne solidairement Madame [Y] [E] épouse [U] et Monsieur [I] [U] à payer à la société civile immobilière Fleur de Sel la somme de 18 871,97 euros toutes taxes comprises au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2024 ;

Condamne solidairement Madame [Y] [E] épouse [U] et Monsieur [I] [U] à payer à la société civile immobilière Fleur de Sel la somme de 1656,60 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de remise en état ;

Condamne in solidum Madame [Y] [E] épouse [U] et Monsieur [I] [U] à payer à la société civile immobilière Fleur de Sel la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Madame [Y] [E] épouse [U] et Monsieur [I] [U] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,