ARRET N°68

N° RG 24/01659 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCXL

[D]

C/

S.A.S. HOMEGA 17

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01659 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HCXL

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juin 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4].

APPELANT :

Monsieur [O] [D]

né le 04 Juillet 1934 à [Localité 4] (17)

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.A.S. HOMEGA 17

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

M. [O] [D] (vendeur) et la sas Homega 17 (acquéreur) ont signé un compromis de vente le 22 février 2022 portant sur un immeuble à usage de garage situé à [Localité 4].

Le compromis soumettait la réitération de la vente à plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager.

Le compromis prévoyait une clause pénale d’un montant de 36 429 euros.

L’acquéreur s’obligeait en outre à notifier au notaire les offres ou refus de prêt au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager.'Passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble.'

Le permis d’aménager a été obtenu le 23 février 2023.

Par courrier recommandé du 26 mars 2023 reçu le 28 mars 2023, M. [D] écrivait à la sasu Homega 17 un courrier intitulé: 'annulation du compromis de vente', 'condition suspensive d’obtention des prêts', 'date étant expiré '.

Il relevait en outre que son terrain apparaissait sur le site Le Bon coin comme en vente alors que l’acte authentique n’avait pas été signé. Il indiquait que la vente était caduque.

Par courrier recommandé du 27 mars 2023, M. [D] demandait à l’acquéreur de libérer les lieux.

Le 27 mars 2023, le notaire de l’acquéreur informait le notaire du vendeur que son client renonçait aux conditions suspensives et souhaitait régulariser l’acte 'au plus vite'.

Par courrier recommandé du 1er avril 2023 reçu le 3 avril 2023, la sasu Homega 17 écrivait à M. [D] un courrier intitulé : 'demande de signature d’acte authentique'.

Elle déclarait renoncer à l’intégralité des clauses suspensives stipulées dans le compromis de vente du 23 février 2022, renoncer au délai de recours des tiers s’agissant du permis d’aménager qui avait été accepté et affiché.

Elle se disait en capacité de financer le prix de vente avec des fonds propres, indiquait que le notaire du vendeur avait reçu une attestation bancaire établissant la disponibilité de la somme sur ses comptes. Elle ajoutait que son notaire avait informé le notaire du vendeur de sa renonciation le 27 mars, lui demandait de le contacter pour convenir d’une date de signature de l’acte authentique au plus vite.

Elle envoyait un courriel au notaire du vendeur intitulé : 'renonciation aux clauses suspensives'.

Par courrier recommandé distribué le 5 avril 2023, M. [D] s’est prévalu de la caducité de la vente, de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt.

Par courrier du 24 mai 2023, il a mis en demeure la société Homega 17 de lui payer la clause pénale.

Par acte du 7 août 2023, M. [D] a assigné la sasu Homega 17 devant le tribunal judiciaire de la Rochelle aux fins de condamnation à lui payer la somme de 36 429 euros.

La sasu Homega concluait au débouté, faisait valoir que la non-réitération de la vente ne lui était pas imputable, a titre subsidiaire, demandait la réduction de la clause pénale.

Par jugement en date du 4 juin 2024 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit :

— constate la caducité du compromis de vente du 22.02.2022

— déboute M. [O] [D] de sa demande en paiement de la somme de 36.429 € et de sa demande en paiement d’un article 700 de 5.000 €

— condamne M. [O] [D] aux dépens et à payer à la SAS HOMEGA 17 une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la caducité de la vente

Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Selon l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Le compromis prévoit une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur stipulée en ces termes :

'protection de l’emprunteur immobilier

L’acquéreur déclare qu’il paiera le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

— établissements financiers sollicités: tous

— montant du prêt : 291 435 euros

— taux d’intérêt maximum :1,5% hors assurances

— durée maximale du prêt : deux ans

— condition suspensive d’obtention du prêt au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager.

L’acquéreur s’oblige à notifier au notaire les offres ou refus au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager.

Passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble.'

Le permis d’aménager a été obtenu le 23 février 2023. C’est le point de départ du délai de 30 jours.

La défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt et à la notification au notaire est intervenue le 24 mars 2023.

La renonciation de l’acquéreur au prêt formalisée par mail du 27 mars, courriers du 1er avril 2023 est postérieure à la défaillance de la condition suspensive, n’est pas valable.

La condition suspensive relative à la notification au notaire est stipulée dans l’intérêt du vendeur.

M. [D] était donc fondé à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’absence de notification au notaire d’une obtention ou d’un refus du prêt à la date du 24 mars 2023.

Il convient donc de constater la caducité du compromis de vente.

— sur les demandes indemnitaires de M. [D]

a) sur la clause pénale

Il est constant que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale stipulée. Elle doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive d’une partie.

Le vendeur n’ayant pas sollicité la réitération de l’acte authentique, ni mis en demeure l’acquéreur, la clause pénale ne s’applique pas.

b) sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien

Le compromis de vente a exclu toute indemnisation en cas de défaillance de la condition suspensive.

Le vendeur s’est prévalu de la caducité le 26 mars 2023, deux jours après la défaillance de la condition suspensive. Aucun préjudice n’a été subi.

M. [D] sera condamné aux dépens.

LA COUR

Vu l’appel en date du 22 juillet 2024 interjeté par M. [D]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2024 , M. [D] a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 1231 à 1231.4 et 1304.3 du Code civil,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente du 22.02.2022

Dire et juger caduc le compromis de vente du 22.02.2022.

Pour le surplus, Infirmer les chefs de jugement critiqués suivants :

— déboute M [O] [D] de sa demande en paiement de la somme de 36.429 € et de sa demande en paiement d’un article 700 de 5.000 €

— condamne M. [O] [D] aux dépens et à payer à la SAS HOMEGA 17 une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Et statuant à nouveau

— Condamner la Société HOMEGA 17 au paiement au concluant de la somme principale de 36.429 € majorée des intérêts de droit à compter du 24 mai 2023,

— Condamner la Société HOMEGA 17 à payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société HOMEGA 17 aux entiers dépens de l’instance

A l’appui de ses prétentions, M. [D] soutient notamment que :

— Avant le 24 mars 2023, la société Homega 17 n’avait rien notifié au notaire.

Le compromis précise que si le financement n’est pas obtenu dans le délai par suite d’une carence de l’acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur en vue de l’obtention de dommages et intérêt, dont le quantum est fixé à 36 429 euros.

— Si les dispositions relatives à la clause pénale, préjudice consécutif au refus de réitération du compromis sont inapplicables en l’espèce, l’acte réserve le droit de la partie non défaillante de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre.

— L’acquéreur n’a déposé aucune demande de prêt, n’a respecté aucun délai, n’a pas justifié qu’il avait la trésorerie lui permettant de ne pas recourir à l’emprunt, a fait preuve d’une négligence flagrante. Il voulait financer l’achat par la revente du bien dont il n’était pas encore propriétaire.

Il n’a pas justifié de ses démarches bancaires, de sa solvabilité.

La renonciation au bénéfice de l’emprunt le 27 mars 2023, 33 jours après l’obtention du permis d’aménager a été notifiée hors délai.

Le compromis du 24 février 2022 était caduc le 26 mars 2023. Le bien a été immobilisé 13 mois.

— Il a ensuite dû renoncer à vendre du fait de l’effondrement des transactions immobilières.

— La demande de condamnation aux dommages et intérêts à hauteur de 36 429 euros est justifiée.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 décembre 2024 , la société Homega 17 a présenté les demandes suivantes:

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants, 1304 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence, les pièces versées au débat,

Il est demandé à la Cour d’appel de Poitiers de bien vouloir :

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 4 juin 2024 en l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente conclu le 22 février 2022 entre Monsieur [D] et la SAS HOMEGA 17

— Débouter Monsieur [O] [D] de l’ensemble de ses demandes.

SUBSIDIAIREMENT, dans l’hypothèse où la Cour d’appel de Poitiers devait infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’appliquer la clause pénale,

— Modérer cette dernière et la fixer à 1 €

— Condamner Monsieur [O] [D] à payer à la SAS HOMEGA 17 la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [O] [D] aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société Homega 17 soutient notamment que :

— La condition relative à l’obtention d’un prêt vise à protéger l’acquéreur emprunteur qui ne parviendrait pas à obtenir le financement souhaité dans le délai imparti.

— Les modalités de cette condition suspensive sont d’ailleurs insérées dans la clause stipulée 'protection de l’emprunteur immobilier'.

— Elle était libre d’y renoncer, y a renoncé, a informé le vendeur le 27 mars puis le 1er avril 2023.

— La renonciation est intervenue 28 jours après la publication du permis d’aménager par voie d’affichage avant que le permis ne soit définitif et donc que la condition suspensive soit réalisée.

— Le vendeur n’est pas fondé à se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. Elle demande l’infirmation du jugement sur la caducité.

— L’ acte prévoit que passé le délai de 30 jours, chacune des parties reprend sa liberté, sans indemnité ni part ni d’autre.

— M. [D] a fait savoir courant mars 2023 qu’il ne voulait plus lui vendre

— Le bien devait être acquis par ses parents, une clause de substitution figurant au compromis.

— La clause pénale doit être précédée d’une mise en demeure.

— C’est le vendeur qui a refusé de vendre, s’est prévalu de la caducité de la vente.

— Subsidiairement, la clause pénale est excessive. Il convient de la réduire à un euro.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2025.

SUR CE

— sur la caducité de la vente

La sas Homega 17 demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la caducité de la vente au motif que le vendeur se serait prévalu de la non-réalisation d’une condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif.

Le compromis du 22 février 2022 distingue les conditions suspensives prévues

1° dans l’intérêt de l’acquéreur:

'Que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique ne portent pas atteinte à l’intégrité de l’immeuble, n’en déprécient pas la valeur, ne le rendent pas impropre à la destination envisagée par l’acquéreur ( à usage de garage).

Qu’un document modificatif du parcellaire cadastral soit réalisé par un géomètre-expert aux frais exclusifs de l’acquéreur

— Permis d’aménager : qu’il soit délivré au nom de l’acquéreur un permis d’aménager devenu définitif permettant la division de deux lots en usage de terrain à bâtir

Que les titres de propriété antérieurs ne révèlent aucune servitude susceptible de nuire au droit de propriété de l’acquéreur

Que le vendeur justifie d’une origine de propriété trentenaire et régulière

Que les états délivrés en vue de la réalisation de la vente ne révèlent pas d’obstacle à celle-ci

2° dans l’intérêt du vendeur

La perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais.

3°Protection de l’emprunteur immobilier

L’acquéreur déclare qu’il paiera le prix de vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts dont les caractéristiques sont énoncées.

Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts aux conditions ci-dessus au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager susvisé et selon les modalités ci-après définies , faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

L’acquéreur s’oblige également à notifier audit notaire par lettre simple ou remise, au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager susvisé les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté , sans indemnité de part ni d’autre.

…. '

Il résulte des termes parfaitement clairs du compromis que l’acquéreur qui avait déclaré qu’il paierait le prix à l’aide de prêt pouvait renoncer à cette condition suspensive mais devait alors notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte au plus tard dans les 30 jours de l’obtention du permis d’aménager qu’il disposait désormais des sommes nécessaires pour payer le prix sans recourir à un prêt.

Le permis d’aménager est du 23 février 2023.

La sasu Homega a attendu le 27 mars 2023 pour notifier au notaire sa renonciation à la condition suspensive d’obtention des prêts, le 1er avril 2023 pour informer le vendeur.

Les conditions relatives au paiement du prix, aux délais à respecter en cas d’offre de prêt, de refus du prêt, de renonciation au prêt avaient été stipulées dans l’intérêt de l’acquéreur qui était fondé à s’en prévaloir.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la condition suspensive étant réputée non réalisée, la vente était caduque.

— sur la demande d’indemnisation

Le compromis prévoit que si le financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages et intérêts.

M. [D] reproche à la sasu Homega 17 de n’avoir justifié ni de ses demandes de prêts, ni de sa solvabilité.

Le 1er avril 2023, la sasu Homega a indiqué disposer des fonds nécessaires pour payer le prix.

Le compromis ne fixe pas le montant des dommages et intérêts que le vendeur est susceptible d’obtenir du fait d’une carence de l’acquéreur.

M. [D] fait valoir à juste titre que la société Homega 17 n’a justifié ni en première instance, ni en appel, de sa solvabilité ou de la solvabilité de la partie qu’elle entendait se substituer.

Elle n’a pas justifié non plus des démarches, demandes de prêt qu’elle aurait faites avant le 1er avril 2023, des refus qui lui auraient été notifiés.

Il résulte cependant des pièces que le permis d’aménager demandé n’a été obtenu que le 23 février 2023, une année et un jour après la signature du compromis.

Il n’est pas démontré, ni soutenu que ce délai soit imputable à l’acquéreur.

Le préjudice résultant de l’immobilisation du bien ne peut donc être imputé exclusivement à la sasu Homega 17.

Au regard des éléments précités et faute pour M. [D] d’établir son préjudice, démontrer par exemple qu’il avait été destinataire d’autres offres, le préjudice imputable à l’acquéreur sera fixé à la somme de 5000 euros.

La société Homega 17 sera donc condamnée à payer à M. [D] la somme précitée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la sasu Homega 17.

Il est équitable de condamner la société Homaga 17 à payer à M. [D] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a constaté la caducité du compromis de vente du 22 février 2022:

Statuant de nouveau sur les points infirmés :

— condamne la sas Homega 17 à payer à M. [O] [D] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes

— condamne la sas Homega 17 à payer à M. [D] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

— condamne la sas Homega 17 aux dépens de première instance et d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,