ARRET N°203

N° RG 24/01984 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDMU

S.C.I. LES 3 EFFRAIES

C/

S.E.L.A.R.L. SELARL [P] [O]

S.E.L.A.R.L. CABINET [C] PARTNERS

Société SCCV [Localité 1]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 05 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01984 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDMU

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 juin 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2].

APPELANTE :

S.C.I. LES 3 EFFRAIES

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, et pour avocat plaidant M^e Jérémy DELAUNAY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT substitué par M^e Isabelle MALARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

SCCV [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 4]

SELARL [P] [O] es qualité de mandataire judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI

[Adresse 3]

[Localité 5]

CABINET [C] PARTNERS en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI

[Adresse 4]

[Localité 6]

ayant tous les trois pour avocat postulant de M^e Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 11 février 2021, la SCCV Basse Saint Eloi (la SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI les 3 Effraies (la SCI) les lots 34 et 227 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à La Rochelle.

La SCCV s’était engagée à achever les travaux au plus tard le 30 septembre 2022.

Le procès-verbal de livraison a été établi le 24 mars 2023 avec réserves.

Deux protocoles d’accord étaient signés les 3 janvier et 22 mars 2023, protocoles prévoyant chacun le paiement d’une indemnité ferme, forfaitaire, définitive de 1000 euros à la SCI qui s’engageait à ne pas former de recours ou contestation concernant les dates d’achèvement et de livraison des biens.

Le procès-verbal de livraison du 24 mars 2023 recense 33 réserves dont 'nettoyage joints carrelage, traces noires sur radiateur, saleté haut radiateur'.

Il rappelle que le maître de l’ouvrage dispose d’un délai d’un mois pour signaler les vices et défauts de conformité apparents.

La SCI a mandaté un commissaire de justice le 12 avril 2023 aux fins de constat. Il indique que le caisson en placo-plâtre au plafond ne respecte pas les dimensions convenues sur les plans. Le constat inclut des photographies qui montrent le trou destiné à recevoir la hotte, le carrelage, les joints.

La SCI a mis en demeure la SCCV de réaliser divers travaux selon courrier du 13 avril 2023intitulé: 'Objet demande de délivrance conforme par rapport aux stipulations contractuelles appartement A1-302 VEFA.'

Elle lui rappelait les défauts visés le 24 mars 2023, les autres défauts visés le 25 mars, notamment les dimensions non respectées, le mauvais positionnement de l’emplacement prévu pour la hotte qui n’est pas à l’aplomb de la table de cuisson, les travaux non réalisés.

Elle estimait au vu de ces éléments que la pose de la cuisine ne pouvait avoir lieu.

Certaines des réserves ne pouvant être levées dans un appartement occupé, elle avait fait le choix de différer l’emménagement.

Elle visait les articles L. 261-5 et 261-7 du code de la construction et de l’habitation.

Le 15 mai 2023, la société Idéal Pose émettait une facture 'suite retard chantier’ adressée à Maître [I] de 960 euros.

Par courrier du 26 mai 2023, le conseil de la SCI rappelait que l’acte notarié prévoit la levée des réserves et malfaçons: 'Le vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier, ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix. Les travaux devront être programmés et exécutés dans conditions et délai compatibles avec exploitation.' Elle assurait ne pouvoir jouir de l’appartement.

Par courrier du 22 juin 2023, la SCCV indiquait que les joints du carrelage de la salle d’eau et des WC avaient été nettoyés, que les travaux de peinture étaient prévus.

Elle refusait de prendre en charge la facture de 800 euros TTC, évoquait deux reports de pose seulement, considérait que les protocoles avaient mis fin à tout différend.

Par courrier du 5 juillet 2023, la SCI soutenait que le changement du carrelage était nécessaire, que la facture de 800 euros était fondée suite aux 4 reports subis par le cuisiniste.

Elle indiquait que le sol de la pièce principale (où est la cuisine) avait dû être complètement repris, ce qui l’empêchait d’intervenir, que le radiateur était écaillé.

Par courrier du 21 juillet 2023, la SCCV annonçait une reprise des joints en septembre, refusait de changer le radiateur soutenant l’absence de réserves émises sur le procès-verbal de livraison.

A titre commercial, elle offrait de verser 400 euros sur les 800 demandés. Elle estimait que le logement était achevé, conforme à sa destination, que les défauts étaient mineurs.

Par acte du 25 octobre 2023, la SCI a assigné la SCCV aux fins de condamnation à :

remplacer le carrelage posé dans la salle d’eau et les toilettes sous astreinte,

remplacer le radiateur situé à l’entrée de la pièce de vie sous astreinte,

lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 5960 euros.

La SCCV a conclu au débouté.

Par jugement en date du 21 juin 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a débouté la SCI Les 3 Effraies de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamnée aux dépens.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur l’action en réparation des désordres

a) carrelage

Aucune réserve concernant le carrelage n’a été formée lors de la livraison. Les désordres étaient nécessairement apparents. Le nettoyage des joints avait en revanche été réservé.

La SCCV n’établit pas avoir satisfait à l’obligation de nettoyage des joints.

L’article 1642-1 du code civil exclut l’article 1221 du même code.

La demanderesse ne peut demander que la réparation de son préjudice. Or, elle ne demande pas condamnation à paiement.

b) radiateur

Le remplacement du radiateur est justifié mais la SCI ne demande pas le coût du remplacement du radiateur.

c) sur la demande de dommages et intérêts

Le bâti dans la pièce principale ne serait pas conforme aux plans.

Le défaut de respect des dimensions n’aurait pas permis à la SCI de poser les éléments de cuisine.

Si la non-conformité aux plans est établie, son incidence sur la pose de la cuisine n’est pas démontrée. La demande sera rejetée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 9 août 2024 interjeté par la SCI Les 3 Effraies

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 avril 2025, la SCI a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1231-1 et 1642-1 du code civil, l’article 367 du code de procédure civile,

— prononcer la jonction de la présente instance avec celle introduite à la demande de la SCI LES 3 EFFRAIES, à l’encontre de la SELARL [P] [O] – [H] MANDATAIRES JUDICIAIRES ès qualités de mandataire judiciaire et de la SELARL [C] PARTNERS ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI,

— Infirmer le jugement rendu le 21 juin 2024 par le tribunal judiciaire de La Rochelle en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

S’agissant du carrelage dans la salle d’eau et dans les WC,

— condamner la SCCV BASSE SAINT ELOI à réaliser les travaux de remplacement du carrelage en état d’usage posé dans la salle d’eau et dans les WC, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— Subsidiairement, condamner la SCCV BASSE SAINT ELOI à réaliser les travaux de remplacement des joints du carrelage dans la salle d’eau et dans les WC sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— Plus subsidiairement, constater et fixer la créance de la SCI LES 3 EFFRAIES au passif du redressement judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI à la somme de 1.934,82 € correspondant au coût des travaux de reprise du carrelage,

S’agissant du radiateur dans l’entrée de la pièce de vie,

— condamner la SCCV BASSE SAINT ELOI à réaliser les travaux de remplacement du radiateur situé à l’entrée de la pièce de vie, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,

— Subsidiairement, constater et fixer la créance de la SCI LES 3 EFFRAIES au passif du redressement judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI à la somme de 1.000 € correspondant au coût de remplacement du radiateur.

En toutes hypothèses,

— constater et fixer la créance de la SCI LES 3 EFFRAIES au passif du redressement judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI à la somme de 5.960 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— constater et fixer la créance de la SCI LES 3 EFFRAIES au passif du redressement judiciaire de la SCCV BASSE SAINT ELOI à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût du constat d’huissier en date du 12 avril 2023 d’un montant de 369,20 €.

A l’appui de ses prétentions, la SCI soutient notamment que :

La SCI a assigné en intervention forcée le 2 avril 2025, la selarl [P] [O] [H] mandataire judiciaires en qualité de mandataire de la SCCV, [C] Partners en qualité d’administrateur judiciaire aux fins de jonction, leur voir déclarer commun et opposable l’arrêt à intervenir.

— sur la reprise des défauts de conformité

Le carrelage a un aspect gras, sale, usé dans la salle d’eau et dans les WC. S’y ajoutent les défauts affectant les joints. Il faut remplacer le carrelage usé par du carrelage neuf pour un coût de 2000 euros (cf devis). L’article 1648-2 du code civil prévoit que l’action doit être exercée dans l’année qui suit la livraison. Elle a fait constater le défaut de conformité apparent du carrelage le 12 avril 2023 moins d’un mois après la livraison, a assigné le 25 octobre 2023.

Elle peut solliciter au choix une réparation en nature ou en équivalent.

Subsidiairement, elle est fondée à demander la réfection de la totalité des joints dans la salle d’eau et les toilettes sous astreinte, à voir sa créance fixée à la somme de 1934,82 euros.

— radiateur

Le commissaire de justice a dit que la carrosserie était en mauvais état au toucher, que la surface n’était pas lisse, était rayée. Il a constaté des taches et coulures. L’ensemble de la surface est sale. Ses constatations font foi jusqu’à preuve du contraire.

Le changement du radiateur figurait sur le relevé des réserves.

Elle demande son remplacement sous astreinte, à titre subsidiaire que sa créance soit fixée à 1000 euros.

— sur la demande de dommages et intérêts

Le bâtiment dans la pièce principale n’est pas conforme aux plans. La pose de la cuisine a été reportée 4 fois, d’où l’émission par le cuisiniste d’une facture de 960 euros.

Elle produit les plans et le constat d’huissier du 12 avril 2023.

La hotte n’était pas à l’aplomb de la table de cuisson.

Les protocoles indemnisent les retards de livraison, non la non-conformité de la pièce principale par rapport aux plans et les préjudices subséquents. Elle demande 5960 euros.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 juin 2025, la SCCV a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1792-6, 1221 et 1231-1 et suivants du code civil

— CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 21 juin 2024 en ce qu’il a :

— débouté la SCI LES 3 EFFRAIES de l’ensemble de ses demandes

— condamnée la SCI LES 3 EFFRAIES aux dépens

— REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 21 juin 2024 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En conséquence,

— REJETER l’ensemble des demandes de la SCI LES 3 EFFRAIES à l’encontre de la SCCV BASSE SAINT ELOI.

— CONDAMNER la SCI LES 3 EFFRAIES à verser à la SCCV BASSE SAINT ELOI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

— CONDAMNER la SCI LES 3 EFFRAIES aux entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, la SCCV soutient notamment que :

La SCI visait l’article 1792-6 du code civil, vise désormais l’article 1642-1 estimant que les réserves concernant le carrelage et le radiateur n’ont pas été levées.

Seuls les joints étaient en cause. L’état du carrelage résulte de son utilisation.

— Subsidiairement, la demande de remplacement du carrelage est disproportionnée.

Il n’est pas établi que le carrelage posé soit un carrelage d’occasion.

Seul le coût d’un nettoyage serait dû.

Les traces sur le radiateur ne sont pas visibles sur les photos du procès-verbal de livraison.

La non-conformité aux plans est contestée. Le décalage de la pose de la cuisine en lien avec cette non-conformité n’est pas non plus établi. La date projetée et la date réelle de pose de la cuisine ne sont pas connues.

L’ajournement de la livraison a déjà été indemnisé dans le cadre des protocoles conclus.

Les menues réserves non levées n’empêchaient pas l’installation.

La demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance est injustifiée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025.

Par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 5 février 2025, la SCCV Basse Saint Eloi a fait l’objet d’un redressement judiciaire, a désigné Maître [O] [H] SCCV comme mandataire judiciaire et la société [C] Partners comme administrateur judiciaire.

La SCI a déclaré une créance au passif de la procédure collective pour la somme totale de 13 595, 38 euros le 18 mars 2025.

MOTIVATION :

— sur les demandes dirigées contre la SCCV

Au regard de la procédure de redressement judiciaire en cours, les demandes de condamnation en nature ou à paiement formées par la SCI sont exclues. Sont seules recevables les demandes aux fins de fixation de créances.

L’article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’obligation de résultat du constructeur d’immeuble persiste pour les désordres réservés jusqu’à la levée des réserves.

Il est de jurisprudence constante contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance.

Il résulte des pièces que les désordres relatifs au carrelage, aux joints, au radiateur, le non-respect des plans ont été dénoncés les 24, 25 mars, 13 avril 2023 dans le mois qui a suivi le procès-verbal de livraison daté du 24 mars 2023, que l’action en justice a été exercée le 25 octobre 2023 dans l’année qui a suivi l’expiration du délai d’un mois après prise de possession.

a)carrelage

La SCI demande le remplacement du carrelage au motif que le carrelage qui a été posé serait usé, d’occasion.

La SCCV fait valoir que cette affirmation n’est pas établie, qu’elle est tout au plus redevable d’un nettoyage du carrelage.

Le procès-verbal de livraison ne mentionne que des joints à nettoyer.

C’est le constat du commissaire de justice en date du 12 avril 2023 qui décrit un carrelage tâché, un aspect gras, sale, usé.

Les termes employés dans l’acte sont suffisamment précis pour établir que le carrelage n’a pas été correctement nettoyé. En revanche, ils ne démontrent pas que le carrelage qui a été posé n’était pas neuf.

La SCCV sera donc déboutée de sa demande de remplacement du carrelage faute de démontrer que le carrelage posé était de seconde main.

Sa créance sera limitée au coût du nettoyage des carreaux qui sera évalué à 600 euros.

b)joints

La saleté des joints a été réservée dès le 24 mars 2023.

Le 21 juillet 2023, la SCCV convenait de la nécessité de reprogrammer une reprise des joints.

Elle ne justifie pas l’avoir faite.

La créance de la SCI est donc fondée à hauteur d’une somme de 600 euros.

c) radiateur

Les traces de saleté sur le radiateur ont été réservées dès le 24 mars 2023.

La SCCV ne justifie pas l’avoir nettoyé.

En revanche, la SCI ne démontre pas que le radiateur soit rayé, cabossé, que son remplacement s’impose.

La créance de la SCI sera fixée à la somme de 500 euros.

d) sur les préjudices résultant de la non-conformité des plans

La non-conformité a été constatée par le commissaire de justice le 12 avril 2023 qui a mesuré les longueur, largeur, hauteur du caisson.

Les photographies prises permettent de constater que la hotte n’est pas à l’aplomb de la table de cuisson.

La SCI soutient que du fait du non-respect des plans, la pose de la cuisine a été ajournée plusieurs fois, que le cuisiniste a facturé des frais supplémentaires à hauteur de 960 euros, qu’elle a subi un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 5000 euros.

La non-conformité n’est pas contestée par la SCCV qui soutient en revanche que le préjudice consécutif n’est pas démontré, que le retard de livraison n’est pas caractérisé puisque le planning n’est pas connu.

Elle considère en outre que le préjudice dont il est demandé réparation a déjà été indemnisé dans le cadre des protocoles des 3 janvier et 22 mars 2023.

Il résulte des productions que le calendrier a été modifié plusieurs fois, que le cuisiniste a averti le 9 mai 2023 que dans l’hypothèse d’une nouvelle annulation en lien avec un retard de chantier, son artisan serait dans l’obligation de facturer son intervention.

La SCI produit une facture émanant de la société Idéal Pose datée du 15 mai 2023 adressée à Maître [I] de 960 euros intitulée facture suite retard chantier.

Si un retard est établi, la SCI s’était engagée avant livraison à ne pas former de recours ou contestation concernant les dates d’achèvement et de livraison des biens.

Elle a donc renoncé à demander réparation des préjudices résultant du non-respect des dates d’achèvement et de livraison.

Elle ne justifie pas d’un préjudice autre que celui lié au retard généré par cette malfaçon, retard qui a été indemnisé de manière forfaitaire les 3 janvier et 22 mars 2023.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de la SCCV.

Il est équitable de condamner la SCCV à payer à la SCI la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort

INFIRME le jugement entrepris

Statuant de nouveau

FIXE la créance de la SCI Les 3 Effraies au passif de la SCCV [Adresse 6] à la somme de 1700 euros

Y ajoutant :

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes

CONDAMNE la SCCV Basse Saint Eloi représentée par la selarl [P] [O] es qualités de mandataire judiciaire à payer à la SCI Les 3 Effraies la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] représentée par la selarl [P] [O] es qualités de mandataire judiciaire aux dépens de première instance et d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,