ARRET N°

du 10 janvier 2017

R.G : 15/01173

X

AF

c/

Z

SAS COFIDIM LE PAVILLON FRANÇAIS MAISON SESAM

CL

Formule exécutoire le :

à :

SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU

SCP ACG & ASSOCIES

SCP DELVINCOURT CAULIER RICHARD

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 JANVIER 2017

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 18 mars 2015 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

Monsieur U-S X

XXX

XXX

Madame AD-AE AF épouse X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP SAMMUT-CROON-JOURNE-LEAU, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMEES : Madame A Z

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

SAS COFIDIM LE PAVILLON FRANÇAIS MAISON SESAM au capital de 500.000 €, inscrite au RCS DE VERSAILLES sous le N° B 388.867.426, prise en la personne de ses Président et Membres composant son Conseil d’Administration domiciliés de droit audit siège

6 rue Saint G

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP DELVINCOURT CAULIER RICHARD avocats au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître SELTENSPERGER avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre

Madame MAUSSIRE, conseiller

Madame LEFORT, conseiller

GREFFIER :

Madame NICLOT, greffier, lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 novembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2017,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2017 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 25 novembre 2010, M^me A Z a vendu à M. U-S X et M^me AD-AE AL épouse X une maison d’habitation, sise XXX à XXX sur le XXX, au prix principal de 231.000 euros dont 5.400 euros au titre des meubles.

Elle avait fait construire sa maison par la SAS Cofidim selon contrat de construction de maison individuelle en date du 10 juillet 1997.

Se plaignant de l’apparition de fissures, M. et M^me X ont assigné M^me Z et la société Cofidim en référé expertise par actes d’huissier des 9 et 10 juillet 2012. Par ordonnance du 25 septembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Châlons en Champagne a ordonné une expertise qu’il a confiée à M. S I. M. I a déposé son rapport le 31 janvier 2014.

Sur autorisation donnée par ordonnance du président en date du 8 septembre 2014, M. et M^me X ont fait assigner à jour fixe M^me Z, par acte d’huissier du 11 septembre 2014, devant le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne en annulation de la vente et en paiement de la somme totale de 76.705,50 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs divers préjudices.

M^me Z a invoqué la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente, et par acte d’huissier en date du 27 octobre 2014, elle a elle-même fait assigner à jour fixe la SAS Cofidim, après y avoir été autorisée par ordonnance du 21 octobre 2014, afin d’obtenir la garantie du constructeur en cas de condamnation.

Par jugement du 18 mars 2015, le tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne a':

— ordonné la jonction des deux affaires,

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— rejeté la demande de nullité de l’assignation formulée par la société Cofidim,

— débouté M^me Z de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Cofidim,

— débouté la SAS Cofidim de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux dépens de l’instance entre eux et M^me Z,

— condamné M^me Z aux dépens de l’instance entre elle et la société Cofidim.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que les fissures en escalier apparues sur la maison vendue aux époux X constituaient bien des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, mais a jugé que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente devait recevoir application, cette clause étant valable et les acquéreurs n’apportant pas la preuve de la connaissance des vices par M^me Z.

Par déclaration enregistrée le 11 mai 2015, M. et M^me X ont interjeté appel.

Par conclusions du 6 août 2015, ils demandent à la cour d’appel de':

— annuler le jugement déféré en ce qu’il a joint deux instances en violation du principe du contradictoire,

— évoquer le dossier et infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— constater l’existence de vices cachés affectant la maison vendue,

— dire et juger inopposable à leur égard la clause d’exonération de la responsabilité des vices cachés contenue dans l’acte de vente,

— réduire à la somme de 120.000 euros le prix de vente en application de l’article 1644 du Code civil,

— condamner en conséquence M^me Z à leur rembourser la somme de 105.600 euros, – la condamner à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes de 30.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 20.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— prononcer l’annulation de la vente,

— condamner M^me Z à leur restituer la somme de 245.576,23 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2010, date de la vente,

— la condamner à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 142.496,22 euros,

Dans tous les cas,

— condamner M^me Z au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur chaque condamnation,

— condamner M^me Z aux entiers dépens incluant les dépens de la procédure de référé expertise, le coût de l’expertise judiciaire incluant le coût de l’intervention du cabinet J K, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Sammut, avocats, pour les dépens d’appel.

Sur l’annulation du jugement, ils dénoncent le fait que les pièces et conclusions n’ont pas été échangées entre les parties d’une instance à l’autre.

Sur l’existence de vices cachés, ils font valoir que d’après le rapport d’expertise les désordres proviennent d’un sol médiocre hétérogène et des fondations inadaptées, sont évolutifs et affectent la solidité de l’immeuble, au point qu’il est impératif de stabiliser les mouvements de la maison dans un délai de trois ans sous peine de rendre la maison inhabitable'; que compte tenu de l’importance de l’aggravation des désordres et l’apparition de nouveaux tassements différentiels en sous-sol, ils ont décidé de faire réaliser les travaux nécessaires'; que ces graves désordres constituent des défauts cachés au sens de l’article 1641 du Code civil puisqu’ils menacent la solidité de l’ouvrage et le rendent donc impropre à sa destination, qu’ils sont nécessairement antérieurs à la vente puisqu’ils résultent de la réalisation de fondations inadaptées, et que les acquéreurs ne pouvaient en avoir conscience au moment de la vente car les enduits avaient été récemment refaits et masquaient toutes les fissures. Ils ajoutent qu’en application de l’article 1644 du Code civil, ils ont le choix entre l’annulation de la vente et la restitution du prix ou la conservation de la chose et la restitution d’une partie du prix, et qu’ils ont finalement choisi la deuxième option compte tenu des circonstances.

Sur l’inopposabilité de la clause exonératoire, ils invoquent trois moyens': ils soutiennent que les conditions dans lesquelles la clause a été insérée dans l’acte de vente prive la clause de toute efficacité, que M^me Z avait connaissance du vice, et que le vendeur ne peut s’exonérer d’un vice caché qui lui est personnellement imputable.

Sur le premier moyen, ils font valoir que la clause était noyée dans la masse des 14 pages de l’acte, que le notaire n’a pas du tout attiré leur attention sur cette clause, et que M^me Z s’est engagée sur l’état de la maison puisque les publicités faisaient état d’une maison en très bon état.

Sur le second moyen relatif à la connaissance du vice caché par M^me Z, ils soutiennent en premier lieu qu’après avoir engagé elle-même une procédure judiciaire contre le constructeur, elle a fait faire des travaux de reprise des enduits en 2006 au vu d’une expertise judiciaire de 2001 ayant mis en évidence des défauts de réalisation des enduits, que le devis de 2005 comportait un poste de traitement des fissures par entoilage qui montre qu’il existait bien déjà des fissures, que cependant les fissures n’ont pas été traitées correctement mais simplement masquées par une couche d’enduit supplémentaire, et c’est en piochant l’enduit légèrement fissuré en 2015, qu’il a été constaté, en dessous, des fissures du gros 'uvre d’une plus grande ampleur. En second lieu, ils invoquent le fait que M^me Z a placé un parement de pierres collées sur la façade à l’intérieur de la véranda, afin de masquer des fissures, qu’il apparaît que ces pierres de parement ont été décollées sous l’effet des mouvements de la façade et ont été recollées, qu’au vu de l’importance de la fissure de la maçonnerie de la véranda, celle-ci était nécessairement déjà apparente au moment de la réfection des enduits et des parements, que M^me Z ne fournit que des explications fantaisistes pour justifier le recollage des pierres de parement de sorte qu’il est très surprenant que le tribunal ait suivi son argumentation. En troisième lieu, ils font valoir qu’une voisine atteste que les fissures actuelles existaient déjà en 2005. Enfin, ils indiquent avoir découvert dans le sous-sol du jardin une sorte de fondation n’ayant aucune utilité structurelle objective mais située non loin de l’angle qui présente les fissures les plus importantes témoignant d’un affaissement du sol, ce qui laisse penser que M^me Z espérait ainsi bloquer le basculement de la façade arrière, que là encore c’est l’explication fantaisiste et incohérente de M^me Z qu’a retenu le tribunal.

Sur le troisième moyen, ils font valoir que M^me Z était à la fois vendeur et maître de l’ouvrage puisqu’elle a fait construire sa maison, de sorte qu’elle ne pouvait s’exonérer des conséquences des vices cachés si ces vices ont pour origine ses propres manquements, que le contrat de construction de maison individuelle n’incluait pas les fondations qui ont été réalisées par son père, artisan maçon, sous forme d’un radier en béton de très mauvaise qualité, que l’ouvrage réalisé en sous-sol ne correspondait pas du tout à celui préconisé par le bureau d’études, qu’elle a eu connaissance de la nécessité de réaliser des fondations spéciales en raison des défauts du sous-sol et a choisi de ne pas en faire par soucis d’économie, qu’elle porte donc la responsabilité du sinistre.

Par conclusions n°3 en date du 17 octobre 2016, M^me Z demande à la cour d’appel de':

— débouter les époux X de leur demande d’annulation du jugement,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf les dépens qui resteront à la charge des époux X,

A titre subsidiaire,

— constater que la SAS Cofidim engage sa responsabilité contractuelle pour dol, nonobstant la forclusion décennale,

— condamner la SAS Cofidim à la garantir intégralement,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater la nullité du contrat qu’elle a conclu avec la société Cofidim pour erreur,

— condamner la société Cofidim à réparer le dommage qu’elle a subi,

— en conséquence, la condamner à la garantir de toute condamnation,

— condamner tous succombants au paiement d’une indemnité de 8.000 euros au titre de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction, et comprenant les frais d’expertise.

Sur la demande d’annulation du jugement, elle fait valoir que le principe du contradictoire a bien été respecté entre les trois parties, les pièces et conclusions ayant été échangées.

Elle ne conteste pas l’existence de vices cachés en raison des fissures en façade résultant de fondations inadaptées au terrain, mais entend démontrer qu’elle n’avait pas connaissance de la mauvaise qualité des fondations ni de leur implication dans l’apparition des fissures, de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés, qui est valable, est applicable. Sur l’absence de connaissance de la mauvaise qualité des fondations, elle fait valoir que sa responsabilité en qualité de maître de l’ouvrage ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1792 du Code civil et que cette action est prescrite'; qu’elle fait sienne la motivation du tribunal'; que le radier n’a pas été réalisé par l’entreprise de son père'; que le contrat de construction de maison individuelle avec la société Cofidim n’a pas laissé les fondations à la charge du maître de l’ouvrage'; que la nécessité de réaliser des fondations spéciales n’est apparue qu’au moment des fouilles, après la signature du contrat'; que les travaux de gros 'uvre ont été réalisés par l’entreprise Poullet, aujourd’hui liquidée, qui était sous-traitante de la société Cofidim et qui a également réalisé le radier'; qu’elle ignorait que ces fondations n’étaient pas conformes aux règles de l’art.

Sur son absence de connaissance de l’implication des fondations dans l’apparition des fissures, elle soutient qu’elle s’était plaint de la réalisation des enduits de façade dès la réception de l’ouvrage'; que les travaux de reprise des enduits n’ont été réalisés, par l’entreprise Les Façadiers de B, qu’en 2006, soit cinq ans après le dépôt du rapport d’expertise'; que pendant ces cinq années des fissures sont apparues sur les façades mais elle ne pouvait pas en connaître l’origine'; qu’au moment de la vente, les fissures n’étaient plus apparentes en raison de la réalisation des travaux d’enduits quatre ans auparavant, mais elle ne les a pas masquées délibérément, d’autant qu’elles étaient limitées en 2006.

Elle ajoute que le témoignage de la voisine montre que les fissures de 2005 étaient différentes de celles, en escalier, caractéristiques du défaut de fondations'; que l’ouvrage en béton enterré dans le jardin était uniquement destiné à stabiliser une zone où la terre avait été abondamment remuée par COFDIM au moment des travaux, afin de permettre l’édification de la véranda'; et que le décollement des pierres de parement n’est pas lié aux fissures mais au mauvais collage qu’elle avait effectué et elle n’a pas constaté de fissures à cette occasion. Elle précise que le fait que son père soit maçon ne fait pas d’elle une professionnelle de la construction, et que M^me X est elle-même ingénieur travaux.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la société Cofidim a manqué à ses obligations contractuelles, puisqu’elle ne s’était pas réservé la réalisation des fondations, de sorte que c’est nécessairement le constructeur ou son sous-traitant qui les a réalisées et qui en est responsable, et qu’il ne lui a proposé aucun avenant après découverte de la nécessité de réaliser un radier. Elle estime que sa responsabilité peut être retenue sur le fondement du dol, le délai de prescription quinquennale ne courant qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise, car la société Cofidim ne pouvait ignorer que les fondations accomplies n’étaient pas adaptées au terrain et a dissimulé la réalité des travaux accomplis. Subsidiairement, elle soutient que l’absence de mention contractuelle relative à la réalisation d’un radier est une cause de nullité du contrat sur le fondement de l’article 1110 du Code civil, et que comme elle ne peut plus demander la nullité car elle n’est plus propriétaire de la maison, elle entend agir en responsabilité délictuelle contre la société Cofidim, le point de départ du délai d’action de cinq ans étant le dépôt du rapport d’expertise.

Par conclusions n°3 du 26 mars 2016, la SAS Cofidim demande à la cour d’appel de':

In limine litis,

— constater qu’aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu entre le 5 janvier 2000, date de réception, et le 5 janvier 2010, date de décharge de responsabilité,

— en conséquence, rejeter les demandes de M^me Z à son encontre,

A titre principal,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire, si la responsabilité de M^me Z devait être retenue à l’encontre des époux X,

— rejeter les demandes de garantie formées par M^me Z à son encontre, Si par extraordinaire, la cour devait retenir une responsabilité de la société Cofidim,

— condamner M^me Z à la garantir entièrement des sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— ramener le préjudice de M^me Z à de plus justes proportions,

A titre infiniment subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, et si la cour ne mettait pas hors de cause la société Cofidim,

— limiter le préjudice de M^me Z à la somme de 58.006,05 euros TTC,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur le fond, elle considère à titre principal que la preuve de la connaissance du vice caché par M^me Z au moment de la vente n’est pas rapportée et que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle n’a pas réalisé les travaux de fondations dont le coût n’était pas compris dans le prix convenu et a été chiffré par la société Poullet'; qu’il ressort de l’expertise que ces travaux ont été réalisés par l’entreprise P Q Z et Cie, ce que M^me Z ne niait pas'; que M^me Z ne peut soutenir qu’il importe peu de savoir qui a réalisé les fondations alors que c’est la question centrale de cette affaire'; que le constructeur ne peut engager sa responsabilité pour des travaux que le maître de l’ouvrage a lui-même fait réaliser'; qu’en tout état de cause, la demande est prescrite. Elle ajoute que M^me Z ne prouve pas la dissimulation de la réalité des travaux qu’elle invoque'; que le constructeur n’avait pas de raison de refuser les fondations réalisées par l’entreprise Z en l’absence de vices apparents'; que M^me Z n’apporte pas la preuve des man’uvres dolosives de la société Cofidim et ne sollicite pas l’anéantissement du contrat, seule sanction possible du dol'; que la demande au titre de l’erreur est prescrite'; qu’il appartenait à M^me Z de mettre en cause l’entreprise mandatée et son assureur'; qu’elle n’a même pas fourni les coordonnées de l’assureur, de sorte que la société Cofidim serait dans l’impossibilité d’exercer un recours.

Sur le préjudice de M^me Z, elle soutient que celle-ci ne peut réclamer le remboursement du prix d’acquisition de la maison et du remplacement des fenêtres et aménagements intérieurs, et que son préjudice est limité au coût des travaux réparatoires du pavillon.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation du jugement :

Il résulte des articles 15 et 16 du Code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et de droit qu’elles invoquent à l’appui de leurs prétentions et les éléments de preuve qu’elles produisent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, et que le juge doit respecter et faire respecter ce principe de la contradiction.

En l’espèce, M^me Z et la société Cofidim n’apportent pas la preuve qu’elles avaient communiqué en première instance à M. et M^me X les conclusions et pièces échangées entre elles, les pièces de procédure de première instance n’étant pas produites devant la cour. La jonction des deux dossiers était justifiée mais nécessitait au préalable pour le tribunal de vérifier que l’ensemble des pièces et conclusions avaient été communiquées entre les trois parties. Le jugement déféré, qui ordonne la jonction, ne fait pas état de cette communication préalable.

Le fait que la procédure de référé et d’expertise était contradictoire entre les trois parties et que les époux X n’aient choisi ensuite de n’assigner au fond que M^me Z est indifférent.

Dès lors, dans la mesure où il apparaît que le principe du contradictoire n’a pas été respecté par le tribunal pour ordonner la jonction, il convient d’annuler le jugement entrepris.

Il convient toutefois de rappeler qu’à hauteur d’appel, il n’existe qu’un seul dossier, de sorte que les pièces et conclusions ont bien été échangées entre les trois parties et qu’aucune jonction n’a à être prononcée par la cour.

Sur l’application de la clause de non garantie des vices cachés :

Il résulte de l’article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur des défauts cachés du bien vendu qui le rendent impropre à son usage ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

En l’espèce, l’existence de vices cachés affectant le sol et les fondations de la maison et occasionnant des fissures fragilisant l’immeuble n’est pas discutée par les parties à hauteur d’appel et doit être tenue pour acquise. Les travaux de reprise en sous-oeuvre pour consolider la maison ont désormais été effectués.

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, lorsque l’acte de vente ou le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, l’acquéreur qui entend bénéficier de cette garantie doit démontrer que son vendeur avait connaissance des vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s’il s’est comporté en qualité de maître d’oeuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s’il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques.

En l’espèce, l’acte de vente conclu le 25 novembre 2010 entre M^me Z et M. et M^me X stipule, en page 10, que':

«'Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre «'Environnement ' Santé publique'».

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, dans les dix dernières années.'»

Le titre «'Environnement ' Santé publique'» concerne le diagnostic technique, le risque d’exposition au plomb, à l’amiante, aux termites, aux mérules, l’installation du gaz et de l’électricité, l’exposition aux risques technologiques et naturels (inondations, aléa des cavités souterraines), le diagnostic de performance énergétique, le raccordement au réseau public d’assainissement.

La mauvaise qualité du sol et des fondations de la maison, qui est en cause en l’espèce, est sans rapport avec les risques énoncés au titre «'Environnement ' Santé publique'», de sorte qu’elle est pleinement concernée par la clause d’exonération des vices cachés précitée.

C’est en vain que M. et M^me X contestent l’efficacité de cette clause permettant au vendeur de s’exonérer d’une responsabilité légale, estimant que cette clause est «'noyée'» dans la masse des quatorze pages de l’acte de vente et fait figure de clause de style, que le notaire n’a pas attiré leur attention sur la portée de cette clause, et que M^me Z s’est engagée sur l’état de la maison qu’elle avait qualifié de très bon dans ses publicités. En effet, une clause dite «'de style'» insérée dans un acte n’en est pas moins valable, et ce même si le professionnel rédacteur de l’acte n’a pas attiré particulièrement l’attention des parties sur la portée de la clause. La longueur d’un acte n’affecte pas non plus la validité de chaque clause contenue dans cet acte qu’il appartient aux parties de lire avant de signer. Il convient de rappeler en outre que le législateur a expressément prévu la possibilité pour le vendeur de s’exonérer de sa garantie légale des vices cachés. Enfin, la publicité n’a pas de valeur contractuelle et l’acte de vente ne contient aucun engagement du vendeur sur l’état du bien.

La clause d’exonération des vices cachés est donc parfaitement valable et efficace.

Il appartient donc à M. et M^me X d’apporter la preuve que Madame Z avait connaissance des défauts allégués affectant l’immeuble ou aurait dû les connaître.

A ce titre, M. et M^me X soutiennent que M^me Z était à la fois vendeur et maître de l’ouvrage puisqu’elle a fait construire sa maison, et que le vendeur ne peut s’exonérer d’un vice caché qui résulte de son fait personnel.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. I en date du 31 janvier 2014 que les fissures en escalier constatées sont caractéristiques d’un affaissement des fondations ou d’un tassement différentiel (c’est-à-dire d’un enfoncement plus marqué à certains endroits), et que la disposition des fissures montre nettement que le tassement s’est effectué et continue (au moment des opérations d’expertise) de s’effectuer en façade arrière. Compte tenu du nombre de fissures du dallage au sous-sol, l’expert a douté de l’existence d’un véritable radier, c’est-à-dire une dalle en béton fortement ferraillée couvrant la superficie de l’ouvrage pour former une semelle unique et rigide. Il a donc fait réaliser une étude de sols par J K. Il résulte du diagnostic géotechnique de J K que le béton du ravier est de qualité médiocre, que les désordres (fissures) sont dus à un problème de portance des sols sous le radier de la maison, que les sols porteurs ont des caractéristiques mécaniques hétérogènes, plus faibles à l’arrière de la maison qu’à l’avant, que ces anomalies de portance ont entraîné des tassements différentiels qui sont à l’origine des désordres observés, et que l’absence probable de chainages associée à une rigidification trop faible du radier a amplifié ces désordres. Le bureau d’études conclut à la nécessité de procéder à une reprise en sous-oeuvre totale de la maison, compte tenu du caractère évolutif des désordres. Il est donc possible de conclure, comme l’expert, que le dallage épais, de médiocre qualité, n’est pas un véritable radier et s’appuie sur des sols eux-mêmes médiocres et hétérogènes, de sorte que les désordres trouvent leur cause dans un sol médiocre et des fondations inadaptées.

M^me Z a fait construire le bien immobilier par la société Cofidim selon contrat de construction de maison individuelle du 10 juillet 1997. Aucune étude de sol, datant de l’époque de la construction, n’est produite. D’après le contrat, le prix incluait le coût des fondations normales, par semelles filantes en béton armé, mais pas le coût des fondations renforcées, exigées par la nature ou la résistance du sol. L’annexe au contrat qui devait mentionner le coût des travaux non inclus dans le prix ne comporte aucune estimation du coût des fondations spéciales, de sorte que les travaux que s’était réservé le maître de l’ouvrage ne concernaient pas les fondations. Aucun des avenants ne porte sur des fondations spéciales. Le décompte définitif de la société Cofidim ne fait apparaître aucun coût supplémentaire pour des fondations spéciales. L’expert, M. I, déduit à juste titre de l’ensemble de ces éléments que la société Cofidim a découvert la nécessité de faire des fondations spéciales, alors que les travaux étaient déjà commencés, ce qui explique la présence d’un radier, mais ne les a pas réalisées elle-même. M^me Z ne produit aucune facture du radier permettant de savoir qui a réalisé cet ouvrage. Elle produit un devis de la société Poullet en date du 18 février 1998 adressé directement à M. et M^me Z portant sur la reconstitution du sol pour le stabiliser et la construction d’un radier. L’expert considère que les fondations spéciales n’ont été exécutées ni par la société Cofidim ni par la société Poullet et qu’elles ont été commandées à une entreprise tierce. Il résulte en effet d’un rapport d’expertise judiciaire de M. G Y en date du 31 juillet 2001 (qui portait sur les désordres du chantier de construction, à la demande de M^me Z) que la fondation spéciale a été exécutée par M. Z, père, artisan maçon. Pourtant, dans son compte rendu n°1, M. Y avait rapporté les propos de M. C pour la société Cofidim en ces termes': «'Nous avons eu ici un problème de fondations': nous avons dû réaliser un radier'». M^me Z produit une attestation de son père, M. P-Q Z, datée du 17 novembre 2014, certifiant sur l’honneur ne pas avoir fait le radier de la maison de sa fille. En tout état de cause, à supposer même que M. Z ait réalisé le radier défectueux, il ne peut être soutenu, comme le font les appelants, que M^me Z porte la responsabilité du sinistre car elle a choisi de faire réaliser les fondations spéciales par un tiers, sans respecter les normes, par soucis d’économie. La qualité de maître de l’ouvrage n’entraîne pas en soi de responsabilité quant à la qualité de l’ouvrage vendu et ne l’empêche pas de s’exonérer de la garantie des vices cachés par une clause, contrairement à la qualité de constructeur et de maître d’oeuvre. Il n’est nullement établi en l’espèce que M^me Z ait construit elle-même le radier ni qu’elle l’ait conçu en se comportant comme un maître d’oeuvre, de sorte qu’elle ne peut être assimilée au vendeur professionnel. Ce moyen n’est donc pas fondé.

Sur la connaissance des vices cachés par M^me Z, M. et M^me X soutiennent en premier lieu que le bien avait précédemment été affecté de fissures auxquelles la venderesse avait remédié. Il ressort en effet des pièces produites que M^me Z avait intenté une action en justice contre la société Cofidim, constructeur, ce qui a donné lieu au rapport d’expertise judiciaire de M. G Y en date du 31 juillet 2001. Il résulte de ce rapport une multitude de désordres, dont une mauvaise mise en oeuvre des enduits extérieurs, puisque les enduits présentaient des bosses et des creux, ce qui occasionnerait selon l’expert un vieillissement accéléré, et des différences de couleur, sans toutefois compromettre la solidité de l’ouvrage. A l’époque, l’expert n’a pas constaté de fissures. Cependant, il n’est pas contesté que des fissures sont apparues ultérieurement puisque les travaux de reprise des enduits ont été réalisés en 2006 et que le devis de la société Les Façadiers de B du 3 juin 2005 comporte un poste': «'traitement des fissures par entoilage'». M. et M^me X soutiennent qu’il s’agissait de fissures en escalier révélatrices de tassements différentiels affectant les fondations et que ces fissures ne peuvent s’expliquer par les défauts des enduits constatés par l’expert en 2001 (différences d’épaisseur). Toutefois, ils n’apportent pas la preuve de leurs allégations. L’expert, M. I, a examiné le rapport d’expertise de 2001 et le devis de 2005 et a simplement conclu à l’absence de fissures en 2001 et à la présence de fissures en 2005. Mais il ne donne aucun élément permettant de considérer que ces fissures étaient de même nature que celles constatées en 2014. Le coût modeste, 100 euros HT, du poste de traitement des fissures figurant au devis de 2005 montre que ces fissures étaient encore d’ampleur très limitée, de sorte que rien ne permet d’exclure que les défauts de régularité des enduits constatés par le premier expert soient la cause de ces fissures, étant rappelé que M. Y avait indiqué que les irrégularités d’épaisseurs entraîneraient un vieillissement accéléré. M. et M^me X produisent en outre une attestation de la voisine, M^me L M, qui indique que lorsqu’elle est arrivée en 2005, la maison de M^me Z présentait des fissures représentées sur une photographie jointe. Le dessin des fissures existantes en 2005 sur la photographie confirme le caractère très limité de celles-ci, et surtout montre qu’il s’agit d’une fissure en Y, avec une barre droite tout à fait verticale. Cette forme n’a absolument rien d’une fissure en escalier caractéristique d’un affaissement des fondations ou d’un tassement différentiel. En tout état de cause, à supposer que cette fissure soit de même nature que celles constatées par M. et M. X révélatrices d’un problème de fondations, il n’est pas établi que M^me Z avait connaissance de l’origine de cette fissure, dans la mesure où aucune investigation n’avait été menée sur les fondations qui n’étaient nullement concernées par les opérations d’expertise de 2001 et que l’expert n’avait constaté aucune malfaçon de nature à compromettre la solidité de la maison. Il ne saurait être affirmé que M^me Z savait dès 2005 qu’elle avait affaire à une fissure révélant un problème plus grave de fondations. Enfin, le fait que la fissure de 2005 ait été mal réparée, selon les époux X, est inopérant, dans la mesure où si elle provenait réellement d’un problème de fondations, la réparation de la fissure n’aurait en tout état de cause pas été suffisante pour consolider la maison. Même si la fissure avait été correctement traitée, ces travaux n’auraient pas empêché l’apparition de nouvelles fissures, en l’absence de reprise des fondations.

En second lieu, M. et M^me X soutiennent que le parement de pierres collées sur la façade intérieure de la véranda, qui a pour effet de masquer les fissures, a été décollé en raison des mouvements de la façade et recollé par M^me Z, de sorte qu’elle n’a pu que se rendre compte de l’existence de ces fissures. Ils estiment complètement fantaisistes les explications de M^me Z sur l’utilisation de la colle sans respecter les préconisation techniques. Il convient de préciser que ce problème de parement de pierres décollées n’a pas été évoqué devant l’expert, M. I. M^me Z, qui ne conteste pas avoir recollé des pierres qui s’étaient décollées, n’indique pas à quelle date elle l’a fait, étant précisé que la véranda a été installée en 2000, et précise qu’elle n’a vu aucune fissure. Peu importe que les pierres se soient décollées car M^me Z n’avait pas respecté la notice de la colle ' explication qui n’est en rien fantaisiste ' ou à cause d’un mouvement de la façade, ce qui n’est pas établi et ne constitue qu’une simple affirmation des appelants. Même à supposer que M^me Z ait pu constater la présence de fissures en recollant les pierres, il n’est pas établi qu’elle savait que ces fissures résultaient d’un problème de fondations et risquaient à terme de compromettre la solidité de la maison.

En troisième lieu, les époux X invoquent l’existence d’une sorte de fondation enterrée dans le jardin non loin de l’angle de la maison qui présente les fissures les plus importantes, et découverte par eux-mêmes après les opérations d’expertise de M. I. Il s’agit effectivement, au vu des photographies produites, d’une bande de maçonnerie qui part de la maison et forme un angle droit avec le bâtiment tout en étant parallèle à la véranda. M^me Z indique qu’il s’agit d’un ouvrage de renforcement destiné à stabiliser une zone où la terre avait été abondamment remuée par la société Cofidim au moment des travaux, afin de permettre l’édification de la véranda dont elle s’était réservé la réalisation. M. et M^me X estiment ces explications incohérentes et fantaisistes, en ce que la véranda, construite sur une dalle et pour laquelle le risque de basculement est exclu, n’est pas en contact avec cette fondation. Cependant, M^me Z n’a pas prétendu que cet ouvrage avait vocation à soutenir la véranda. Là encore, la question de l’utilité de l’ouvrage n’a pas pu être posée à l’expert, de sorte que les époux X ont demandé l’avis de leur ingénieur béton, M. N O, qui a pu expliquer que l’ancienne propriétaire avait pu réaliser cette «'fondation'» en pensant pouvoir ainsi bloquer le basculement de la façade arrière de l’immeuble. Cependant, il n’est nullement affirmatif, demandant à ses clients d’interroger M^me Z, et admet que cette maçonnerie n’a aucune utilité structurelle objective. Ainsi, le fait pour M^me Z de construire une fondation pour empêcher le basculement de l’arrière de la maison alors que l’ouvrage en question ne permet nullement d’empêcher ce mouvement n’est pas plus cohérent que l’explication que celle-ci a donnée. Cette construction ne permet donc pas d’établir que M^me Z avait connaissance de la mauvaise qualité des fondations de sa maison.

Dès lors, M. et M^me X échouent à rapporter la preuve de la connaissance des vices cachés par M^me Z. La clause de non garantie des vices cachés doit donc s’appliquer.

En conséquence, M. et M^me X seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Les demandes subsidiaires de M^me Z et de la société Cofidim sont donc sans objet.

Sur les demandes accessoires

M. et M^me X, partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au profit de M^me Z sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable en revanche de laisser à la société Cofidim la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE M. U-S X et M^me AD-AE AL épouse X de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE M. U-S X et M^me AD-AE AL épouse X à payer à M^me A Z la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. U-S X et M^me AD-AE AL épouse X aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP ACG, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le président