5^e Chambre

ARRÊT N°-98

N° RG 17/02716 – N° Portalis DBVL-V-B7B-N3KF

SARL DOMAINE DE KERGUENAN

C/

M. E A

M. F A

M. I A

M^me J A épouse X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame K LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré.

****

APPELANTE :

SARL DOMAINE DE KERGUENAN

Kerguenan

[…]

Représentée par M^e Virginie ROCHET BERNADAC de la SELARL P & A, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur E A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Martine BELLEC de la SELARL SELARL GRUNBERG (AA) GRUNBERG-MOISSARD BELLEC MARTIN LIAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur F A

né le […] à […]

Penher

[…]

Représenté par M^e Martine BELLEC de la SELARL SELARL GRUNBERG (AA) GRUNBERG-MOISSARD BELLEC MARTIN LIAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur I A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Martine BELLEC de la SELARL SELARL GRUNBERG (AA) GRUNBERG-MOISSARD BELLEC MARTIN LIAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représenté par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame J A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Martine BELLEC de la SELARL SELARL GRUNBERG (AA) GRUNBERG-MOISSARD BELLEC MARTIN LIAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

**************

Par acte en date du 30 juin 1990, M. M A a donné à bail commercial un ensemble immobilier dénommé Domaine de Kerguenan situé au lieudit Kerguenan à Surzur à M. O Q Y, pris en sa qualité de gérant de la société Kerguenan. Le loyer annuel, révisable tous les 3 ans, est fixé à 42 000 francs et sa durée de 15 ans est comprise entre le 1^er juillet 1990 et le 30 juin 2005.

Le 18 décembre 1990, la Sarl Le Domaine de Kerguenan est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vannes. Le gérant est M^me N Z épouse Y. Elle a pour activités : loisirs, hôtellerie restauration. En 1992, l’hôtel est classé 2 étoiles.

Le 10 avril 1996, un avenant au bail initial est signé entre M. M A et M^me N Z épouse Y. Il a pour objet le changement de dénomination du preneur, l’ancienne dénomination étant O Y et la nouvelle Sarl Le Domaine de Kerguenan, et l’accord pour aménager une piste goudronnée pour la location de véhicules électriques.

Un second avenant est signé le 12 mars 2005 portant sur le changement de dénomination du bailleur, M A étant remplacé par l’indivision A et sur le rythme de révision des loyers qui devient annuel.

Après le décès de son époux, survenu le 21 avril 2007, M^me Z, veuve Y a fermé le restaurant.

Le 16 mars 2009, le préfet du Morbihan a notifié à la Sarl Le Domaine de Kerguenan la radiation de la liste des hôtels de tourisme mais a précisé que rien n’interdisait l’exploitation de l’hôtel.

Par courriers en date des 2 juillet et 4 août 2009, la commune de Surzur a demandé à la Sarl Le Domaine de Kerguenan de mettre la partie hôtellerie du domaine en conformité avec les prescriptions 1, 3, 4, 6, 8 de la commission de sécurité d’arrondissement de Vannes ayant visité le domaine le 20 mai 2009.

Par courrier en date du 17 août 2009, la Sarl Le Domaine de Kerguenan a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité. Le 20 août 2009, le bailleur l’a informé de la mise en vente du bâtiment. Les loyers ont cessé d’être payés en novembre 2009.

Par arrêté en date du 31 décembre 2009, la commune de Surzur a notifié à la Sarl Le Domaine de Kerguenan et aux consorts A la fermeture de l’activité d’hôtellerie mais a admis une

réouverture possible sous certaines conditions.

Par ordonnance en date du 17 juin 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes a ordonné une expertise immobilière confiée à M. B et une expertise comptable devant être exécutée par M. P. Ce dernier a déposé son rapport le 1^er octobre 2012.

Le 27 décembre 2010, les consorts A ont fait signifier à la Sarl Le Domaine de Kerguenan un congé sans offre de renouvellement du bail.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Vannes a ordonné une expertise confiée à M. C pour chiffrer l’indemnité d’éviction susceptible d’être due à la Sarl Le Domaine de Kerguenan.

Par acte signifié le 28 juin 2013, la Sarl Le Domaine de Kerguenan a assigné F A, E A, I A et J A, épouse X devant le tribunal de grande instance de Vannes pour manquement à leur obligation de délivrance d’un local commercial conforme à sa destination.

Dans son rapport du 15 avril 2014, M. C a proposé de fixer l’indemnité principale en cas de transfert de fonds à 51 000 euros et si le fonds n’est pas transférable à 26 770 euros.

Par jugement en date du 7 mars 2017, le tribunal de grande instance de Vannes a :

— débouté la Sarl Le Domaine de Kerguenan de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constaté la résiliation du bail par l’effet du refus de renouvellement, à la date du 30 juin 2011, sans droit à indemnité d’éviction ;

— ordonné, en tant que besoin, l’expulsion des lieux de la Sarl Le Domaine de Kerguenan ;

— condamné la Sarl Le Domaine de Kerguenan aux dépens et à verser à F A, E A, I A et J A, épouse X :

* 99 067,50 euros arrêté au 1^er décembre 2015 à parfaire au titre des loyers jusqu’au 30 juin 2011 et indemnités d’occupation du 1^er juillet 2011 au 1^er décembre 2015 ;

* 4 386 euros sauf à parfaire au titre des provisions pour charges ;

* une indemnité d’occupation de 1215,50 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Le 10 avril 2017, la Sarl Le Domaine de Kerguenan a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 janvier 2020, elle demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Vannes en date du 7 mars 2017,

Et statuant à nouveau,

— Juger inopposable à la Sarl Le Domaine de Kerguenan l’avant projet du 30 juin 1990,

— Prononcer la nullité de la convention du 12 mars 2005,

— Juger que les rapports contractuels entre les parties sont régis par un bail commercial verbal soumis aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953,

— Constater que Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X ont manqué à leurs obligations de délivrance d’un local commercial conforme à son usage et engagé leur responsabilité à ce titre,

— Subsidiairement, juger que la convention de bail du 30 juin 1990 ne comporte aucune clause expresse exonérant le bailleur de son obligation générale de délivrance, de mise en conformité des locaux avec leur destination et des obligations résultant des articles 1134, 1142, 1147, 1719, 1720 et suivants du code civil,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à payer à la Sarl Le Domaine de Kerguenan :

* La somme de 72 117 euros en réparation des préjudices d’exploitation arrêtés au 31 décembre 2009 et dire que cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2012, date de dépôt du rapport d’expertise de M. P,

* La somme de 14 695 euros par an au titre de la perte de revenus à compter du 1^er janvier 2010, soit la somme de 110 212.50 euros arrêtée provisoirement au 30 juin 2017, sauf ré actualisation et dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013, date de l’assignation, pour les trois premières annualités, puis du 17 novembre 2014 pour le solde,

— A titre infiniment subsidiaire, juger que le loyer commercial dû par la Sarl Le Domaine de Kerguenan du 1^er décembre 2009 au 30 juin 2011 fera 1'objet d’une réfaction au taux de 70% compte tenu de l’impropriété à destination de l’ensemble immobilier,

— Prononcer la nullité du congé délivré le 27 décembre 2010 faute de mise en demeure préalable,

— Subsidiairement, constater l’absence de motif sérieux et légitime imputable à la Sarl Le Domaine de Kerguenan,

— Infirmer le jugement du 7 mars 2017 en ce qu’il a condamné la Sarl Le Domaine de Kerguenan à payer les sommes de 99 067.50 euros et 4 386 euros au titre des loyers et charges, outre 1215.50 euros à titre d’indemnité d’occupation.

— Constater l’absence de clause d’indexation,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à payer à la Sarl Le Domaine de Kerguenan la somme de 53 258.24 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2009 au titre de la restitution des loyers et charges indus.

— Subsidiairement, fixer à 50 euros mensuels l’indemnité d’occupation due par la Sarl Le Domaine de Kerguenan à compter du 1^er juillet 2011,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à verser à la Sarl Le Domaine de Kerguenan 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur déloyauté contractuelle et des troubles dans ses conditions d’existence,

— Juger que Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X sont débiteurs in solidum à l’égard de la Sarl Le Domaine de Kerguenan d’une indemnité d’éviction,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à verser à la Sarl Le Domaine de Kerguenan au titre de l’indemnité d’éviction :

* 85 000 euros à titre d’indemnité principale,

* 15 094,64 euros au titre de 1'indemnité de remploi,

* 28 729,83 euros au titre des frais de déménagement,

* 34 683,85 euros au titre des frais d’aménagement du local d’accueil,

* 14 221 euros au titre des agencements non amortis,

* 24 481,81 euros au titre des frais administratifs,

— Subsidiairement, condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à verser à la Sarl Le Domaine de Kerguenan au titre de l’indemnité d’éviction :

* 51 000 euros à titre d’indemnité principale,

* 7 850 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 22 000 euros au titre des frais de déménagement,

* 30 000 euros au titre des frais d’aménagement du local d’accueil,

* 14 221 euros au titre des agencements non amortis,

* 24 481,81 euros au titre des frais administratifs,

— Décerner acte à la SARL Le Domaine de Kerguenan de ce que la provision de 10 000 euros à valoir sur son indemnité d’éviction allouée par l’ordonnance de référés du 11 octobre 2012 viendra en compensation de sa créance,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à payer à la Sarl Le Domaine de Kerguenan la somme de 1 067.14 euros en restitution du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux en 1990

— En toute hypothèse, débouter Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X de l’intégralité de leurs prétentions, y compris de leurs demandes complémentaires en date du 22 novembre 2019,

— Condamner in solidum Messieurs E, F, I A et M^me J A épouse X à payer à la Sarl Le Domaine de Kerguenan la somme de 20 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les dépens afférents à l’ensemble des procédures de référé ainsi que les états de frais des experts judiciaires.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2019, les consorts A demandent à la

cour de :

— Débouter la Sarl Le Domaine de Kerguenan de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant des sommes dues par la Sarl Le Domaine de Kerguenan aux consorts A au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés ;

— Subsidiairement, à défaut de constatation de la résiliation du bail par l’effet du refus de renouvellement, à la date du 30 juin 2011, prononcer la résiliation du bail aux torts de la Sarl Le Domaine de Kerguenan ; la débouter en toute hypothèse de sa demande d’indemnité d’éviction ;

— Ordonner la restitution, par la Sarl Le Domaine de Kerguenan, de la provision de 12 000 euros allouée par le juge des référés suivant ordonnance du 11 octobre 2012 ;

A titre très subsidiaire,

— Si la Cour estimait la Sarl Le Domaine de Kerguenan fondée en sa demande d’indemnité d’éviction, fixer cette indemnité à la somme maximale de 51.000 euros, telle qu’évaluée par M. C, expert ; dire que l’indemnité ne pourra en toute hypothèse excéder 58 850 euros ; dire qu’il sera déduit la provision de 12 000 euros déjà versée en exécution de l’ordonnance précitée;

En toute hypothèse,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL Le Domaine de Kerguenan de son action en restitution de loyers et charges qu’elle a payés jusqu’à novembre 2009, et en condamnation des bailleurs à lui verser la moindre somme à ce titre ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a accueilli la demande reconventionnelle des co-indivisaires A en paiement des loyers et charges impayés au 30 juin 2011, et des indemnités d’occupation, fixées aux mêmes montants (total 1 215,50 euros par mois), dues à compter de cette date, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Condamner, en conséquence, la Sarl Le Domaine de Kerguenan à payer à Messieurs E, F et I A et à M^me J X née A la somme actualisée de 147 811,50 euros, arrêtée au 1^er décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné, en tant que de besoin, l’expulsion des lieux de la Sarl Le Domaine de Kerguenan ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Le Domaine de Kerguenan au paiement d’une indemnité de 8 000 euros à Messieurs E, F et I A et à Madame J X née A sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouter la Sarl Le Domaine de Kerguenan de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la Sarl Le Domaine de Kerguenan à payer à Messieurs E, F et I A et à Madame J X née A une indemnité complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner la Sarl Le Domaine de Kerguenan aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2020, avant les débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité de la convention du 30 juin 1990 à la Sarl Le Domaine de Kerguenan

La Sarl Le Domaine de Kerguenan soutient qu’alors que l’acte du 30 juin 1990 a été signé par M. O-Q Y, agissant en qualité de gérant de la Sarl Kerguenan, et que cette société n’a pas acquis la personnalité morale puisqu’elle n’a jamais existé, l’acte est nul. Elle ajoute que l’avant projet est en toute hypothèse inopposable au preneur à bail puisqu’il n’a pas été souscrit pour le compte d’une société en formation mais pour le compte d’une société censée jouir de la personnalité morale à la date de la signature de l’acte en ce que la Sarl Domaine de Kerguenan immatriculée au RCS de Vannes le 18 décembre 1990 et qui exploite depuis cette date le fonds de commerce, ne porte pas la dénomination de Sarl 'Kerguenan', précisant également qu’aucun des engagements accomplis au jour de la signature des statuts ne figure en annexe de ceux-ci contrairement à l’article L210-6 du code de commerce. Elle en conclut que les relations contractuelles sont régies par un bail verbal soumis aux dispositions de droit commun applicables aux baux commerciaux.

Elle expose ensuite que l’avenant du 12 mars 2005 est nul en ce que le signataire de l’acte est dénué de capacité juridique, M. M A étant décédé et que rien ne permet d’identifier le signataire réel de l’acte, ajoutant qu’une indivision est dénuée de toute personnalité et que les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires de sorte que l’acte du 12 mars 2005est frappé de nullité ce qu’elle peut invoquer sans que lui soit opposée une quelconque prescription puisque l’exception est perpétuelle et ajoute que cet avenant lui est inopposable dès lors que le bailleur n’est pas identifiable.

Les consorts A rétorquent que le bail est régi par la convention écrite du 30 juin 1990, modifiée les 10 avril 1996 et 12 mars 2005, que peu importe le nom final de la Sarl créée ou le nom de son gérant, la Sarl Le Domaine de Kerguenan ne peut contester avoir reçu de M. et M^me Y le fonds de commerce et le droit au bail attaché à ce fonds de sorte qu’elle est engagée par le bail du 30 juin 1990 qu’elle a d’ailleurs exécuté, que M^me Y peut d’autant moins contester cette convention qu’elle a signé l’avenant au bail du 10 avril 1996 ce dont il résulte qu’elle a de facto renoncé à se prévaloir de tout moyen éventuel d’inopposabilité. En ce qui concerne l’avenant du 12 mars 2005, ils font valoir que l’appelante ne peut invoquer un défaut de capacité juridique en application de l’article 1125 du code civil et qu’elle est irrecevable à poursuivre la nullité de cette convention qui ne peut être invoquée que pendant un délai de cinq ans alors qu’étant demanderesse à l’action, elle n’a pas soulevé une exception de nullité et ne peut invoquer le caractère perpétuel d’une telle exception, ajoutant que seuls les co-indivisaires auraient qualité à se prévaloir d’une irrégularité d’un acte conclu au nom de l’ensemble des indivisaires sans leur accord.

Il résulte des pièces produites que nonobstant l’erreur sur la qualité invoquée dans la convention du 30 juin 1990, M. O Q Y s’est engagé à titre personnel dans ce bail à l’égard du bailleur puis qu’il a apporté ce bail à la Sarl Le Domaine de Kerguenan ainsi qu’il résulte des statuts de celle-ci signés par M. et M^me Y le 11 décembre 1990 aux termes desquels, il est précisé, sous l’article 42 intitulé 'reprise par la société des engagements contractuels à son nom’ : 'prise à bail des bâtiments et terrains situés à Kerguenan 56 450 Surzur'.

Il apparaît au surplus que le 10 avril 1996, M. et M^me Y ont signé un document intitulé 'Avenant au bail du 30 juin 1990" sur lequel il est précisé 'Ancienne dénomination Y O, domaine de Kerguenan Surzur 56 450", et 'Nouvelle dénomination Sarl le domaine de Kerguenan, représentante légale N Y (gérante) dénommé ci après le preneur' que M^me Y a signé en qualité de gérante de la Sarl Le Domaine de Kerguenan. L’intitulé de ce document, portant sur l’activité spécifique de karting et le changement de dénomination du preneur, démontre que le preneur, en l’espèce la Sarl Le Domaine de Kerguenan représentée par M^me Y, qui est toujours à ce jour la gérante de cette société, a reconnu que les rapports entre preneur et bailleur étaient régis par le bail du 30 juin 1990 et a renoncé à se prévaloir de tout éventuel moyen d’inopposabilité de cette

convention.

S’agissant de l’avenant du 12 mars 2005, qui avait pour but de mettre le bail au nom de 'l’indivision Guineheuf’ et de prévoir une révision annuelle du loyer plutôt que triennale, il apparaît qu’alors que l’appelante est demanderesse à la procédure et qu’elle demande la nullité de cet acte, pour en conclure, avec ses autres demandes, à l’existence d’un bail commercial verbal, il apparaît que son action en nullité concernant cet acte qu’elle a introduite par assignation du 28 juin 2013 est irrecevable comme étant prescrite sur le fondement de l’ancien article 1304 du code civil, plus de cinq ans s’étant écoulé depuis sa signature.

Il en résulte que c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le bail du 30 juin 1990 est opposable à la Sarl Le Domaine de Kerguenan et que les rapports entre bailleur et preneur sont régis par cette convention et ses deux avenants des 10 avril 1996 et 12 mars 2005.

Sur la responsabilité du bailleur

La Sarl Le Domaine de Kerguenan développe tout d’abord une argumentation fondée sur l’existence d’un bail verbal qui devient sans objet dès lors que la cour a retenu que le bail du 30 juin 1990 fait la loi des parties.

Elle soutient à titre subsidiaire que les vices de structure constatés par M. B, expert, qui a déposé un rapport en l’état, relèvent des obligations du bailleur sur le fondement de l’article 606 du code civil et que celui-ci a manqué à son obligation de délivrance en ce que l’immeuble donné à bail pour un usage de commerce par les consorts A est inadapté pour tout type de commerce. Elle précise que le bailleur manque à son obligation d’entretien quand les travaux sont rendus nécessaires par la vétusté de sorte que la clause aux termes de laquelle le preneur ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires à la toiture et aux gros murs ne comporte aucune mention expresse déchargeant le bailleur des réparations causées par la vétusté. Elle en conclut que les bailleurs lui doivent réparation de la totalité du préjudice résultant du déclassement de l’hôtel initialement 2 étoiles et de l’ensemble des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, soit la somme de 72 117 euros arrêtées au 31 décembre 2009 et de celle de 14 695 euros par an à compter du 1^er janvier 2010, soit 110 212,50 euros arrêtée provisoirement au 30 juin 2017, soit à titre subsidiaire par une modulation du loyer à compter de la fermeture de l’établissement jusqu’au congé.

Les consorts A contestent avoir eu une attitude dilatoire lors de l’expertise de M. B, exposant que le dépôt en l’état provient du défaut de consignation complémentaire de la part de l’appelante, qu’ils ont recherché, sans y parvenir, un accord avec le preneur, que l’expert leur avait demandé de faire des plans de la propriété, y compris en coupe par un géomètre ce qui représentait un coût de 15000 euros alors que l’indivision n’était plus payée des loyers commerciaux depuis novembre 2009 et que le preneur se maintenait dans les lieux alors qu’il n’exploitait plus que le karting.

Ils ajoutent que le bailleur a réalisé des travaux relevant de son obligation de clos et de couvert : gros oeuvre, menuiseries extérieures et enduit de l’immeuble et que l’expert qui a relevé des éléments de non -conformités aux normes de sécurité et d’accessibilité, a constaté à la lecture du bail l’absence d’affectation commerciale concernant l’immeuble loué, que l’installation électrique rendait l’immeuble inadapté pour tout commerce mais a ajouté que le preneur qui avait pris à bail le bien qui était loué auparavant uniquement à usage d’habitation et qui y avait crée un établissement de 5^e catégorie avait l’obligation de faire procéder par des techniciens compétents à l’entretien et à la vérification des installations et équipements de son établissement, qu’il n’avait produit aucun contrôle électrique depuis la date de prise de possession de l’immeuble et que le bailleur n’avait jamais été avisé par le preneur entre 1990 et 2009 de la moindre difficulté concernant l’installation électrique. Ils en concluent que l’appelante ne peut reprocher au bailleur une carence dans son obligation de

délivrance, ce d’autant que ces travaux relevaient des obligations du preneur lequel conservait, selon le bail, les travaux d’entretien et de réparations de l’immeuble et de ses dépendances, que ce soit locatifs ou liés à la vétusté ainsi que les travaux imposés en matière de sécurité, de salubrité et d’accès des locaux, le bailleur n’étant tenu que d’assurer le clos et le couvert. Ils ajoutent que les opérations d’expertise ont démontré l’existence d’un défaut d’entretien de l’immeuble que M^me Y laisse totalement à l’abandon et que ce sont les non-conformités aux normes en vigueur relatives à la sécurité et à l’accessibilité qui ont conduit à la fermeture administrative de l’établissement, que l’exploitant devait respecter ces normes pour l’usage commercial qu’il avait choisi de sorte qu’il lui appartenait de réaliser les travaux permettant d’en assurer le respect, y compris de mise aux normes de l’électricité. Ils précisent que l’appelante ne produit aucun procès-verbal de contrôle autre que celui du 19 juin 1996 qui concernait la création de la piste goudronnée pour le karting et celui du 20 mai 2019 qui a précédé la fermeture et qu’elle ne démontre pas l’existence d’une faute du bailleur et d’un préjudice en lien avec une telle faute.

Aux termes du bail, il est prévu en ce qui concerne la destination des lieux loués: 'le preneur devra occuper les lieux loués pour l’exercice de son activité, à savoir tous commerce dans les limites fixées par la loi'.

Il est également prévu par la convention des parties que :

' le bailleur est tenu :

-de mettre les locaux donnés en location à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts sauf ce qui est dit ci-après en ce qui concerne les devantures et verrières et de lui en assurer la jouissance paisible.

- d’assumer à ses frais les charges de gros entretien prévus à l’article 605 du code civil, des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, le coût de tous ravalements de l’immeuble.'

'Le preneur est tenu :

(…)

-de se conformer aux lois, prescriptions, règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’hygiène et le travail ;

-de supporter les charges et frais y afférents, de façon que le bailleur ne soit ni inquiété ni recherché à cet égard ;

-d’obtenir tous agréments ou autorisations nécessaires à l’exercice de son activité s’il y a lieu ;

(…)

-d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail et à ses frais toutes les réparations et travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement qui s’avérerait nécessaire.'

Il est également précisé, en page 5 du bail :

' Il ne pourra exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires à la toiture et aux gros murs.

Le preneur aura à sa charge toutes modifications, transformations et réparations de quelque nature que ce soit, nécessitées par l’exercice de son activité.

Il fera son affaire personnelle de toutes réclamations quelconques ayant trait à son activité afin que le bailleur ne puisse être recherché par quiconque à ce sujet. Il aura également à sa charge, tous travaux exigés pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d’hygiène, d’accès.'

L’hôtel qui avait fait l’objet d’un classement en deux étoiles par arrêté préfectoral du 7 mai 1992 a fait l’objet d’une radiation de la liste des hôtels de tourisme le 9 janvier 2009. Cette radiation est intervenue, au vu des pièces 44 et 45 produites par l’appelante, à la suite d’un rapport du 9 septembre 2008 établi suite à une visite provoquée par trois réclamations adressées en 2007 et 2008 à la DDCCRF. Aux termes de ce rapport, les contrôleurs ont constaté, de manière non exhaustive dans le détail ainsi qu’ils l’ont précisé, l’existence d’éléments en mauvais état et sales dans quasiment toutes les chambres et les lieux de circulation de l’hôtel : moquettes tachées, papiers peints décollés, abîmés, rapiécés, carreaux de faïence fissurés, sol sale, peintures écaillées, absence de standard téléphonique avec des postes téléphoniques privatifs en fonctionnement pour toutes les chambres. Ces constations établissent un manquement de l’appelante à son obligation d’entretien, ce dont il résulte que, contrairement à ce qu’elle prétend, le déclassement qui a suivi cette visite, a pour origine sa propre carence et ne peut être imputé à faute au bailleur.

Il résulte également des pièces produites qu’après la visite de l’hôtel par la sous commission de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissement recevant du public du 20 mai 2009, un avis défavorable à la poursuite de l’activité a été émis et les prescriptions suivantes ont été notifiées :

'1- Fournir à la commission de sécurité les rapports de vérifications des systèmes de sécurité incendie (alarme ) l’attestation de ramonage de la hotte datant de moins d’un an.

2- Installer des ferme-porte sur les portes des chambres et sur les portes d’accès aux parties privatives.

3- Isoler la partie privative du 2^e étage par un bloc-porte coupe feu 1/2 heure muni d’un ferme porte ou supprimer le stockage.

4- Isoler l’atelier/ réserve du rez de chaussée par un bloc-porte coupe feu 1/2 heure muni d’un ferme porte.

5- Supprimer les rideaux de l’accès au 2^e étage ou les remplacer par des rideaux classés M1.

6- Ajouter un bloc d’issue de secours au-dessus de la porte d’évacuation de la circulation du 1^er étage (chambre 4 à 7 ).

7- Remettre en état le système de sécurité incendie et renforcer son audibilité.

8- Faire réaliser un diagnostic portant sur l’ensemble des articles du règlement de sécurité par un organisme agrée.

A réaliser avant le 5 août 2011

9- Installer un système de sécurité incendie de catégorie A.'

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 juillet 2009, le maire de Surzur a mise en demeure M^me Y, gérante de la Sarl Le Domaine de Kerguenan de justifier de la réalisation avant le 30 juillet 2009 des prescriptions 1,3,4,6 et 8 sous peine de fermeture de l’hôtel.

Par nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 4 août 2009, au constat de ce qu’il

n’avait reçu aucune réponse en ce que concerne l’avancée des travaux, le maire a donné jusqu’au 17 août 2009 pour justifier de la réalisation des travaux.

Par nouvelle lettre du 19 août 2009, il a reporté la fermeture au 15 décembre 2009, demandant à M^me Y d’évacuer immédiatement tous les stockage important et anarchique dans la mezzanine du 2^e étage susceptible de favoriser une propagation d’incendie.

Par arrêté du 31 décembre 2009, le maire de Surzur ordonnait la fermeture de l’hôtel. Le maire précisait que M^me G pouvait continuer à exercer ses autres activités.

Lors de ses opérations d’expertise qui n’ont donné lieu qu’à un pré-rapport déposé en l’état, M. B a constaté l’absence d’installations réglementaires de détection automatique d’incendie ainsi que l’absence de toute vérification par le preneur des installations et équipements techniques de son établissement hormis les extincteurs, l’absence de vérification par un organisme de contrôle agrée de l’électricité qui apparaissait vétuste, des traces d’humidité avec présence de salpêtre dans l’ensemble des murs de façades, des éléments de charpente déposés dans l’espace accueil et salon de l’immeuble, des traces d’attaques d’insectes xylophages dans la charpente, l’insuffisance de hauteur des gardes corps de la mezzanine, l’insuffisance des gardes corps et de la largeur de l’escalier, l’absence de main courante pour les escaliers extérieurs d’accès aux chambres situées à l’étage, des hauteurs d’allèges d’ouverture insuffisantes des fenêtres des chambres, des largeurs insuffisantes des circulations d’accès aux chambres et des cheminements intérieurs, des différences de niveaux non conformes et la dégradation de la piscine.

Il apparaît qu’alors que le bail prévoit que le preneur ne peut exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires à la toiture et aux gros murs et qu’il a à sa charge, tous les travaux exigés pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, la Sarl Le Domaine de Kerguenan ne caractérise pas une faute du bailleur à l’origine de la fermeture de l’hôtel dans la mesure où les travaux préconisés par la commission de sécurité lui incombait en application des clauses du bail liant les parties, y compris ceux concernant l’installation électrique qu’elle aurait dû faire vérifier périodiquement, en faisant effectuer les réparations nécessaires alors qu’elle exploitait les lieux depuis 19 ans à la date de l’arrêté de fermeture de l’établissement et qu’elle ne produit aucune pièce justifiant de l’exécution de travaux pendant cette période.

Il lui incombait également en qualité d’exploitante de l’établissement de vérifier la conformité des installations aux règles de sécurité et de remédier aux manquements concernant la hauteur des gardes corps, des allèges, le revêtement de la piscine de même qu’aux difficultés concernant l’accessibilité des lieux. S’agissant de l’humidité constatée par l’expert, il apparaît que cette constatation est intervenue après la fermeture de l’établissement et son absence d’aération et de chauffage, que s’agissant des traces d’insectes xylophages, les constations de l’expert sont insuffisantes pour établir l’étendue de l’attaque et qu’il n’est pas démontré qu’il en résulterait une impropriété.

Il n’est pas par ailleurs utilement démontré que l’effondrement d’une plaque de plâtre à la réception de l’hôtel, en mai 2015, suite à une fuite d’eau dont l’origine n’est pas connue (pièce 109 et 108-3) alors que les lieux ne sont plus entretenus par le preneur, a pour origine un manquement des bailleurs à leurs obligations.

En toute hypothèse, il apparaît que ces éléments ne sont pas à l’origine de la fermeture de l’établissement et que la baisse d’activité de l’établissement antérieurement à sa fermeture relève exclusivement du manquement du preneur à son obligation d’entretien tel que constaté notamment par le service de la répression des fraudes, alors que par ailleurs, la Sarl Le Domaine de Kerguenan ne justifie par aucune pièce avoir réclamé au bailleur quelques travaux que ce soit en ce qui concerne le clos et le couvert et que les consorts A justifient au contraire, par la production de factures, de travaux concernant la toiture, de la pose de vélux et de travaux de réfection des enduits sur une surface de 249 m2 d’une part et de 77 m2 d’autre part en 2001, M^me Y reconnaissant

elle-même par une note manuscrite figurant sur une photographie que les bailleurs ont également réparé un solin de toiture.

Le jugement dont appel sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Le Domaine de Kerguenan de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance ou à son obligation d’entretien.

Sur le congé ou la résiliation du bail

La Sarl Le Domaine de Kerguenan soutient la nullité du congé en ce qu’il ne respecte pas les dispositions de l’article L145-17 du code du commerce puisqu’aucune mise en demeure préalable n’a été délivrée et que le congé n’est pas motivé. Elle conclut à titre subsidiaire à l’absence de motif grave et légitime qui lui serait imputable en exposant que l’expert judiciaire a exposé que l’immeuble était inadapté pour tout type de commerce. Elle ajoute, s’agissant du défaut d’exploitation, que le déclassement de l’hôtel, sa fermeture, l’impossibilité d’exploiter la salle de réception ont pour origine la faute des bailleurs, que l’activité de location de karting s’est vue privée de l’apport de clientèle généré par l’hôtel et la location de salle et que l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers est légitimée par les manquements des bailleurs à lui fournir des locaux conformes.

Les consorts A rétorquent que le défaut de motifs du congé n’entraîne pas sa nullité et que les motifs graves et légitimes s’opposant au paiement d’une indemnité d’éviction sont nombreux en ce qu’elle a manqué à son obligation d’entretien, son obligation d’exploitation, de garnissement et qu’elle se maintient dans les lieux depuis 2009 sans payer ni loyers ni charges, sans aucune autorisation judiciaire. Ils sollicitent à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat résiduel de bail.

En application de l’article L145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa considéré.

Le congé délivré par les consorts A le 27 décembre 2010 ne comporte aucun motif. Si les consorts A ont délivré à la Sarl Le Domaine de Kerguenan une sommation de payer en date du 20 janvier 2010 qui n’a pas été suivie d’effet, cet acte ne répond pas aux exigences de l’article L 145-17 du code de commerce en ce qu’il ne reproduit pas les termes de l’alinéa sus-visé de sorte que les bailleurs ne peuvent prétendre avoir délivré un congé pour motif grave et légitime.

Par contre ce congé n’est pas pour autant nul, il ouvrait seulement le droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction. Toutefois le bailleur peut contester le droit à indemnité d’éviction du preneur et solliciter pour cause grave et légitime la résiliation judiciaire du bail pendant la durée du maintien dans les lieux, sur le fondement de l’article L145-28 du code de commerce.

En l’espèce, il apparaît qu’après l’arrêt de l’activité de restauration en 2007, l’arrêt de l’activité hôtelière consécutive à la fermeture de l’hôtel le 31 décembre 2009, il est établi que la Sarl Le Domaine de Kerguenan a cessé toute activité, y compris celle de Karting sans qu’il soit démontré une faute des bailleurs à l’origine de l’arrêt de ces activités, ni une dépendance entre les différentes activités. Les constatations faites lors des opérations d’expertise démontrent que les lieux ne sont pas garnis ni entretenus, M^me Y, gérante de la société a seulement maintenu son habitation personnelle non pas dans le logement prévu à cet effet qui est vide mais au rez de chaussée de l’immeuble.

Il apparaît également que depuis le mois de novembre 2009, l’appelante n’a plus payé jusqu’à ce jour aucun loyer ni aucune indemnité d’occupation.

Le 20 janvier 2010, le bailleur a adressé à la Sarl Le Domaine de Kerguenan une sommation de payer restée infructueuse. Par assignation du 2 avril 2010, le preneur a demandé au juge des référés une expertise ainsi que la suspension des loyers et des effets de la sommation, sans contester le montant des loyers et par ordonnance du 17 juin 2010, la Sarl Le Domaine de Kerguenan a été déboutée de sa demande de suspension de paiement des loyers, ce qui lui a été rappelé dans l’ordonnance du 11 octobre 2012.

Alors que la Sarl Le Domaine de Kerguenan n’a pas été judiciairement autorisée à suspendre le paiement des loyers et qu’elle ne peut invoquer l’exception d’inexécution, il apparaît que le défaut réitéré de paiement des loyers et indemnités d’occupations depuis le mois de novembre 2009 constitue avec les autres motifs ci-dessus retenus des causes graves et légitimes justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail, le jugement étant réformé en ce sens.

Cette résiliation prive le preneur de tout droit à indemnité d’éviction et il convient en conséquence de débouter la Sarl Le Domaine de Kerguenan de ses demandes à ce titre et de la condamner à restituer aux consorts A les provisions de 10 000 euros et 2000 euros allouées aux termes de l’ordonnance de référé du 11 octobre 2012.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et des indemnités d’occupation

La Sarl Le Domaine de Kerguenan soutient l’absence de toute clause d’indexation, exposant qu’en aucun cas, l’avenant du 12 mars 2005 évoquant une révision annuelle et non triennale ne saurait en tenir lieu et que le loyer réclamé ne correspond à aucune disposition conventionnelle ni légale. Elle conteste les calculs faits par le bailleur et sollicite la restitution de la somme de 53 258,24 euros au titre du trop perçu pour la période du 1^er juillet 1990 au 30 novembre 2009, exposant que la demande en restitution de l’indu, antérieurement soumise à la prescription trentenaire est maintenant soumise à la prescription quinquennale dont le délai expirait, en application des dispositions transitoires, le 19 juin 2013 et que le montant de sa créance a été adressé par dire du 13 décembre 2011 adressé à M. P, expert judiciaire, ainsi qu’au conseil du bailleur, que l’ordonnance de référé du 11 octobre 2012 mentionne ses demandes, que le décompte des loyers figure parmi les pièces annexées à l’assignation du 28 juin 2013 et que la demande en restitution de l’indu a été réactualisée selon conclusions notifiées le 17 novembre 2014. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle soutient qu’un abattement doit être appliqué de l’ordre de 10 à 50% sur la valeur locative pour tenir compte de la précarité de la situation locative et qu’il y a lieu à abattement complémentaire jusqu’à 80% voir une réfaction totale pour tenir compte d’une impropriété à destination, de sorte qu’il y a lieu de fixer l’indemnité mensuelle pour la pièce qu’elle occupe dans les lieux à 50 euros, ajoutant qu’il convient de lui restituer le dépôt de garantie de 1067,14 euros versé lors de l’entrée dans les lieux en 1990.

Les consorts A rétorquent que la clause d’indexation existe, que les actions en nullité de la clause d’indexation et en restitution de l’indu sont prescrites et qu’en ce qui concerne l’indemnité d’occupation, l’indemnité de 1165,50 euros est inférieure à la valeur locative du grand ensemble immobilier que le preneur occupe, dont le bâtiment principal est une ancienne ferme bretonne avec beaucoup de cachet, entourée d’un grand terrain avec piscine et situé sur la commune littorale de Surzur, alors que les bailleurs ne sont pas responsables du manquement du preneur à ses obligations de réaliser les travaux de mise aux normes permettant l’exploitation du fonds, ni de son défaut d’exploitation et de l’abandon total du bien depuis plusieurs années.

Ainsi que le soutient la Sarl Le Domaine de Kerguenan, le bail ne contient pas une clause d’indexation mais une clause de révision triennale puis annuelle à partir de l’avenant du 12 mars 2005.

Cependant, il est acquis qu’un loyer indexé a été payé tout au long de l’exécution du bail et il résulte des pièces produites que le 25 juillet 2002, M^me Y a apposé la mention 'bon pour accord’ et sa signature sur la révision du loyer selon l’indice de la construction, que le surplus du loyer résultant de l’indexation ainsi calculée a été payé de même que l’ensemble des loyers suivants jusqu’en 2009 et l’avenant du 12 mars 2005 a prévu que la révision était désormais annuelle et non triennale, ce dont il résulte que l’appelante a expressément accepté le principe et le mode de calcul de la révision et qu’elle a payé les loyers indexés de sorte qu’elle n’est plus recevable à contester l’existence de cette indexation qui a revêtu un caractère contractuel.

Indépendamment du principe de l’indexation, la Sarl Le Domaine de Kerguenan conteste également le calcul de l’indexation tel qu’il a été fait par le bailleur.

L’action en répétition de l’indu qui était soumise à la prescription trentenaire, se prescrit, depuis la loi du 17 juin 2008 par cinq ans, les actions auxquelles il restait plus de cinq ans à courir se prescrivant par un délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi soit le 18 juin 2008.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la prescription est interrompue par la demande en justice même en référé.

Contrairement à ce que prétend la Sarl Le Domaine de Kerguenan, ni l’envoi de son dire à l’expert le 13 décembre 2011, avec copie au conseil du bailleur, ni la reprise de son argumentation par le juge des référés, alors qu’elle ne présentait pas de demande en paiement à ce titre, ni le fait que le décompte des loyers ait été annexé à l’assignation du 28 juin 2013 ne sont des causes d’interruption de la prescription au sens du texte sus visé de sorte que la prescription de l’action en répétition de l’indu qui expirait, selon l’argumentation de l’appelante le 19 juin 2013, était acquise lorsqu’elle a présenté sa demande par conclusions notifiées le 17 novembre 2014. Plus aucun loyer n’a été versé postérieurement à celui du 1^er novembre 2009 de sorte que l’action en répétition de l’indu est intégralement prescrite. C’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande à ce titre.

Pour la période postérieure au 1^er décembre 2009, les consorts A réclament le paiement des loyers puis des indemnités d’occupation sur la base d’un montant mensuel de 1165,50 euros sans variation, et d’une somme de 50 euros à titre de provision sur charges.

La Sarl Le Domaine de Kerguenan ne peut, pour contester le montant de l’indemnité d’occupation fixée à 1165,50 euros par le premier juge, soutenir qu’il convient de tenir compte de la précarité de son occupation alors qu’elle se maintient dans les lieux depuis l’année 2009 bien qu’ayant arrêté son activité et ne payant aucun loyer ni indemnité. De plus elle ne peut arguer de l’état de l’immeuble alors que la cour retient que les bailleurs ne sont pas responsables du manquement du preneur à son obligation de faire réaliser des travaux de sorte qu’il n’y a pas lieu à diminution de l’indemnité à ce titre. Il apparaît que compte tenu de l’importance de l’ensemble immobilier que l’appelante occupe, il est justifié de retenir comme indemnité d’occupation mensuelle la somme de 1165,50 euros, outre la somme de 50 euros pour provision sur charges, soit la somme de 1215,50 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, la décision dont appel étant confirmée à ce titre.

Au vu des décomptes produits par les consorts A et des justificatifs produits au titre de la taxe d’ordures ménagères, il apparaît que la créance des bailleurs s’élève au 1^er décembre 2019 à la somme de 147 811,50 euros correspondant à celle de 141 025,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation du 1^er décembre 2009 au 1^er décembre 2019 et celle de 6786 euros au titre des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts de la Sarl Le Domaine de Kerguenan

Alors que la cour ne retient pas la faute du bailleur alléguée par l’appelante, qu’il est retenu que la dégradation des lieux a pour origine le manquement du preneur à ses obligations, qu’il ne peut être

retenu un manquement des bailleurs résultant de leur absence d’offre d’indemnité d’éviction alors que la résiliation du contrat résiduel de bail conduit au débouté de la demande d’indemnité d’éviction et qu’il ne peut être reproché aux bailleurs une carence dans le déroulement des opérations d’expertise de M. B alors que le dépôt en l’état du rapport provient du défaut de consignation complémentaire de la Sarl Le Domaine de Kerguenan, il n’est pas démontré l’existence d’un comportement contractuel et procédural abusif et déloyal de la part des bailleurs de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante à ce titre.

Sur le dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu de condamner les bailleurs à restituer le dépôt de garantie de 1067,14 euros puisque le preneur est toujours dans les lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La Sarl Le Domaine de Kerguenan qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

Les premiers juges ont fait une juste appréciation de la somme qui devait être allouée aux consorts A au titre des frais irrépétibles de première instance, il convient de condamner la Sarl Le Domaine de Kerguenan au paiement d’une somme complémentaire de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail par l’effet du refus de renouvellement, à la date du 30 juin 2011, sans droit à indemnité d’éviction ;

— condamné la Sarl Le Domaine de Kerguenan à verser à F A, E A, I A et J A, épouse X :

* 99 067,50 euros arrêté au 1^er décembre 2015 à parfaire au titre des loyers jusqu’au 30 juin 2011 et indemnités d’occupation du 1^er juillet 2011 au 1^er décembre 2015 ;

* 4 386 euros sauf à parfaire au titre des provisions pour charges ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail commercial aux torts de la Sarl Le Domaine de Kerguenan ;

Déboute la Sarl Le Domaine de Kerguenan de sa demande d’indemnité d’éviction,

Condamne la Sarl Le Domaine de Kerguenan à restituer à E A, F A, I A et J A, épouse X la provision de 12 000 euros allouée par le juge des référés suivant ordonnance du 11 octobre 2012 ;

Condamne la Sarl Le Domaine de Kerguenan à payer à E A, F A, I A et J A, épouse X :

— la somme de 141 025,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation du 1^er décembre 2009

au 1^er décembre 2019,

— celle de 6786 euros au titre des charges arrêtées à la même date,

avec intérêts au taux légal sur la somme de 103 453,50 euros à compter du jugement du 7 mars 2017 et sur le surplus à compter de ce jour;

— la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Sarl Le Domaine de Kerguenan aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE