Cour d'appel de Reims, 1ère chambre section inst, 5 avril 2019, n° 18/00996

TI Charleville-Mézières 26 mars 2018

CA Reims
Confirmation 5 avril 2019

Arguments

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Rejeté
Responsabilité délictuelle des acquéreurs
La cour a estimé que le comportement des acquéreurs était fautif, mais a confirmé que le montant des dommages et intérêts alloués par le tribunal était justifié et proportionné.
Rejeté
Absence de fondement à la demande de l'agence
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SAS Monsereau-Immo.com avait un fondement légitime pour agir en justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, 1re ch. sect. inst, 5 avr. 2019, n° 18/00996
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	18/00996
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Charleville-Mézières, 26 mars 2018, N° 11-17-0371
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe BRUNEL, président
Avocat(s) :	Elodie FOULONIsabelle LOREAUX
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SAS MONRESEAU-IMMO.COM

Texte intégral

R.G. : N° RG 18/00996

N° Portalis DBVQ-V-B7C-EPAB

ARRÊT N°

du : 5 avril 2019

C-M

M^me E B

M. F A

SAS MONRESEAU – IMMO.COM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Olivier DELVINCOURT

M^e Elodie FOULON

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 5 AVRIL 2019

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 26 mars 2018 par le Tribunal d’Instance de CHARLEVILLE MEZIERES (RG 11-17-0371)

M^me E B

[…]

Comparant et concluant par M^e Olivier DELVINCOURT, membre de la SCP DELVINCOURT – CAULIER – RICHARD, avocats au barreau de REIMS postulant, et M^e Isabelle LOREAUX, avocat au barreau de CHALONS EN CHAMPAGNE, plaidant

INTIMÉS :

M. F A

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné le 26 juillet 2018 à domicile

SAS MONRESEAU – IMMO.COM, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux ayant pour siège social

[…]

Comparant et concluant par M^e Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Brunel, président de chambre

M^me X, conseiller

M^me Y, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M. Jolly, greffier lors des débats et M. Boutas, greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 février 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2019,

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Brunel, président de chambre, et par M. Boutas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 16 février 2015 les époux Z ont confié un mandat à la SAS Monsereau-Immo.com pour la vente de leur maison sise […], au prix de 97.455 €, en ce inclu la somme de 8.455 € au titre des honoraires dus à l’agence immobilière.

La SAS Monsereau-Immo.com a présenté ce bien à Madame E B et Monsieur F A, (ci-après les consorts B-A). Ces derniers ont ensuite acquis ce bien immobilier par l’intermédiaire d’une autre agence Arden’Immobilier.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2017 la SAS Monsereau-Immo.com a assigné Monsieur A et Madame B devant le tribunal d’instance de Charleville-Mezières aux fins de les voir condamnés à lui verser la somme de 8.455 € sur le fondement de l’article 1382 du code civil à titre de dommages et intérêts, outre 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur A n’a pas comparu devant le premier juge.

Madame B s’est opposée aux demandes et a sollicité la condamnation de la SAS Monsereau-Immo.com à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 26 mars 2018 le tribunal d’instance de Charleville-Mezières a condamné in

solidum Monsieur F A et Madame E B à payer à la requérante la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et 1.000 € au titre des frais irrépétibles. Le tribunal a rejeté le surplus des demandes et condamné les défendeurs aux dépens.

Madame B a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions du 27 juillet 2018 elle demande à la cour de l’infirmer pour débouter la SAS Monsereau-Immo.com de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile à titre de dommages et intérêts, outre 2.500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions du 24 octobre 2018 la SAS Monsereau-Immo.com forme appel incident pour réclamer la condamnation solidaire des consorts B-A à lui payer la somme de 8.455 € à titre dommages et intérêts , outre 3.000 € au titre des frais de procédure et aux dépens.

La déclaration d’appel a été signifiée à Monsieur A le 26 juillet 2018 et les conclusions d’appelant le 14 août 2018, à domicile. Il n’a pas constitué avocat.

La SAS Monsereau-Immo.com a fait signifier ses conclusions à Monsieur A le 30 octobre 2018, à domicile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2019.

Sur ce, la cour,

I- Sur la demande principale

Il est constant que, par application de l’article 1382 du code civil (devenu article 1240 dudit code), même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

Il s’agit bien d’une responsabilité délictuelle de sorte qu’une large part de l’argumentation de Madame B, en lien avec la seule responsabilité contractuelle du chef du contrat de mandat, ne peut ici trouver application et n’a pas lieu d’être examinée.

De même, les arguments de l’appelante relatifs au fait qu’il appartenait à l’agence Monserau-Immo.com de se retourner vers leurs mandants (les époux Z) est sans incidence dans le présent litige, l’agence immobilière ayant choisi l’action délictuelle susvisée à l’encontre des acquéreurs.

La SAS Monsereau-Immo.com ne réclame par conséquent aucune rémunération du chef du mandat, mais une indemnisation de son préjudice tiré d’un comportement des acquéreurs qu’elle estime fautif, et il convient de s’attacher très précisément à la chronologie des faits pour établir s’il existe ou non une faute des consorts B- A en lien direct avec l’éventuel préjudice subi par la requérante.

Il résulte des mails produits en pièce n°9 que les 22 novembre et 23 novembre 2015 Madame B et la SAS Monsereau-Immo.com ont échangé au sujet de la maison d’Hannogne, que des photos de cette maison ont été envoyées aux clients qui ont manifesté leur souhait de visiter ce bien.

Une première visite était prévue le 30 novembre 2015, dont il n’est pas sérieusement contestable, au vu notamment du texto adressé par Madame B (pièce n°21), qu’elle été décalée au mardi 1^er décembre, sans qu’il ne puisse être argué que la datation du bon de visite pré-édité le 30 novembre

2015 soit un faux.

Une seconde visite a eu lieu le 26 décembre 2015.

Au cours de ces deux visites les consorts A-B ont signé un bon de visite dans les termes suivants :

« Ces biens dont nous n’avions aucune connaissance auparavant, nous ont été présentés pour la première fois uniquement par l’agence ci-dessus désignée, nous nous interdisons par la présente de traiter, de négocier directement l’achat de ces biens sans l’intervention de la dite agence même si nous étions intéressés à un prix différent ».

S’il est exact que la valeur de ces bons de visite doit être relativisée en ce qu’ils ne permettent pas de détourner les règles du mandat simple pour en faire un mandat exclusif, ils permettent toutefois d’attester de la réalité de la visite et d’attester, également, de ce que les clients n’avaient pas connaissance de ce bien antérieurement et ne l’avaient pas visité.

Ensuite de la première visite, de nombreux échanges entre Madame C et l’agence Monserau-Immo.com dont il est dûment justifié aux débats et qui sont repris in extenso par le premier juge dans ses motifs, sans qu’il soit ici nécessaire d’en reprendre les termes exacts, auxquels il est expressément référé, montrent que les consorts A-B ont manifesté un réel intérêt pour ce bien (motifs du jugement pages 3 et 4).

Le 19 décembre 2015 Madame B indique à l’agence vouloir « revisiter » ce bien, ce qui démontre, si besoin était, qu’elle l’avait déjà visité avec cette agence.

Cette seconde visite a eu lieu le 26 décembre 2015 ainsi que cela n’est pas contesté.

Madame B ne démontre pas avoir visité ladite maison avec l’agence immobilière concurrente Arden’Immobilier le 1erdécembre 2015.

En effet il est acquis qu’une visite a eu lieu avec Monsereau-Immo à cette date, et il est peu probable que le même jour les consorts A-B ait revisité ce bien avec une autre agence, ce d’autant plus qu’ils ont fait une offre d’achat dès le 5 janvier 2016 par l’intermédiaire de Monserau-Immo.com.

Au surplus, le bon de visite présenté par Madame B relatif à la visite qu’elle dit avoir fait de la maison le 1^er décembre 2015 avec Arden’Immobilier ne mentionne pas précisément quelle maison est visitée : il est mentionné deux biens immobiliers dont un à Hannogne sans plus de précisions, alors que les bons de visites présentés par Monsereau-Immo.com mentionnent les adresses précises des biens visités.

Deux autres visites de la maison ont ensuite été faites par les consorts A-B par l’intermédiaire de Monsereau-immo.com :

— le 29 décembre 2015 : Madame B vient accompagnée d’un professionnel pour établir un devis de la charpente

— le 30 décembre 2015 une seconde visite technique a eu lieu, avec une autre entreprise aux fins de chiffrage d’éventuels travaux.

Ainsi, il est acquis aux débats que la société Monserau-Immo.com a servi d’intermédiaire pour quatre visites des consorts A-B.

Suie à ces quatre visites, et par SMS du 5 janvier 2016, Madame B a formé une offre à hauteur de 70.000 €, à laquelle l’agence Monsereau-Immo.com répond "j’ai eu Madame Z ce matin, elle doit en discuter avec son mari et sa fille et revenir vers moi pour une contre proposition car à 70.000 € elle n’était pas d’accord. J’attends donc de ses nouvelles« ce à quoi Madame B répond »d’accord merci … nous aimons vraiment bien cette maison. Je croise les doigts (…)"

La SAS Monserau-Immo.com n’a ensuite plus eu de contacts avec les acquéreurs et a appris incidemment qu’ils avaient contracté avec l’agence concurrente, laquelle a, selon ses termes, proposé aux acquéreurs « de baisser sa commission pour capter l’affaire ».

Il s’évince en effet du courrier que Monsieur D a adressé à Monsereau-Immo le 4 mars 2016 que « le cabinet rethelois a dû proposer des conditions plus intéressantes à Madame B étant donné aussi que les parents respectifs du vendeur (l’agent du cabinet concurrent) et de l’acheteur sont des amis ». L’appelante ne conteste pas ce contexte « amical ».

Parallèlement, Madame B ne démontre aucune diligence particulière de la société Arden’Immobilier, qui n’apparaît nullement avoir eu un rôle déterminant.

Ainsi, s’il est produit quantité d’échanges (mails, textos) ayant eu lieu entre Madame B et Monserau-Immo entre novembre 2015 et janvier 2016, relativement à cette maison, il n’est communiqué strictement aucun échange entre l’intéressée et l’agence Arden-Immobilier.

Madame B fait essentiellement valoir que le seul fait d’avoir agit dans son propre intérêt financier en contractant avec Arden-Immobilier à 72.000 € dont 5.000 € de frais d’agence, ne saurait être constitutif d’une faute délictuelle à l’égard de l’autre agence.

Toutefois, eu égard à la chronologie susvisée, à l’investissement manifeste de la SAS Monsereau-Immo.com tant dans la mise en relation, le suivi des nombreuses visites, de l’offre transmise, son évincement au profit d’une autre agence dont il n’est démontré aucune diligence similaire, quand bien même le prix global de revient du bien était moindre pour les acquéreurs en contractant avec cette seconde, leur comportement revêt un caractère fautif à l’égard de la première agence comme l’a pertinemment relevé le premier juge.

L’appelante fait valoir l’absence de préjudice de l’agence Monserau-Immo,com, préjudice qui ne serait ni certain, ni actuel.

Toutefois, le simple fait que la maison ait été effectivement vendue démontre le contraire et suffit à écarter les arguments de l’appelante sur la réalité de ce préjudice.

Le comportement fautif des consorts A-B est directement en lien avec le préjudice subi par Monsereau-Immo.com, ce préjudice n’étant pas sérieusement contestable, en ce que leur manoeuvre l’a privée d’une chance de contracter, et donc de percevoir sa commission.

L’intimée forme appel incident sur le quantum de la condamnation indemnitaire prononcée, en réclamant un montant correspondant à l’entière commission prévue, soit 8.544 €.

Il est constant que l’indemnité compensatrice est celle liée à la perte d’une chance de contracter et ne correspond pas nécessairement au montant de la commission contractuellement prévue.

La cour fait aussi le constat de ce que le SAS Monserau-Immo.com aurait vraissembablement, in fine, pris une moindre commission que celle initialement prévue.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a fixé à 5.000 € le montant des dommages et intérêts alloués.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La teneur du présent arrêt confirmatif commande de débouter Madame B de sa demande en dommages et intérêts.

II- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur A et Madame B au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Chacune des parties succombant en sa demande en cause d’appel, il n’ a pas lieu à frais irrépétibles.

L’appelante, succombant toutefois à titre principal, sera tenue aux dépens d’appel.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 26 mars 2018 par le tribunal d’instance de Charleville-Mezières,

Rejette toute autre demande,

Condamne Madame E C aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT