COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 02 Juin 2021

N° RG 20/01941 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FQKM

VTD

Arrêt rendu le deux Juin deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une ORDONNANCE rendue le 15 décembre 2020 par le juge commissaire du tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND (RG n° 2020-008078)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. X, Y, B Z

[…]

[…]

agissant ès qualités de mandataire ad Hoc de la société ETS E. Z, désigné à ces fonctions dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société E. Z

Représentant : M^e François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

La société JARLETON FINANCE

SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

La société GENERALE DU SOLAIRE

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le […]

[…]

[…]

Représentants : la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et M^e Roland GUENY de BEYLOUNI CARBASSE GUENY VALOT VERNET AARPI, avocats au barreau de PARIS (plaidant)

notif parties + MP

SELARL SUDRE, représentée par M^e Thierry SUDRE

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le […]

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ET E. Z, SA immatriculée au RCS de désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 12 février 2010

Représentant : la SCP SAGON VIGNOLLE ZARETSKY VIGIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

SELARL GLADEL

[…]

[…]

agissant ès qualités de mandataire judiciaire dans le cadre du redressement puis de la liquidation judiciaire de la société ETS E. Z

Non représentée, assignée à étude

INTIMÉES

DEBATS : A l’audience publique du 08 Avril 2021 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 02 Juin 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement le 02 Juin 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Par jugement du 29 mai 2009, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SAS Etablissements Z. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2010.

De la liquidation judiciaire dépendent des actifs immobiliers, et notamment des terrains sis à […], […], 432, 433, 434, 473, […], d’une contenance totale de 53 490 m2. Eu égard à l’activité exercée par la SAS E. Z, ce site était utilisé à des fins d’enfouissements techniques. Le site est en cours de réhabilitation imposée, notamment par l’arrêté préfectoral n°16-0128 du 24 mai 2016 et fait l’objet d’un suivi environnemental.

Une ordonnance du 18 décembre 2012 a autorisé la vente aux enchères publiques de ce terrain sur la mise à prix de 750 000 euros avec possibilité à défaut d’enchères, de la réduire à 420 000 euros. L’audience d’adjudication a eu lieu le 21 novembre 2013 ; toutefois le bien n’a pas été adjugé, faute d’enchérisseurs.

Issoire Communauté a adressé un courrier en octobre 2015 au liquidateur, lui indiquant son intention d’acquérir les parcelles sur la base d’une estimation des Domaines, mais ce projet n’a finalement pas abouti.

Par la suite, d’autres personnes intéressées se sont manifestées auprès du liquidateur et celui-ci a fixé des dates limites pour recevoir les offres. Trois acquéreurs ont ainsi adressé une proposition et le liquidateur, la SELARL SUDRE, a déposé une requête le 12 octobre 2020, sollicitant la mise sous pli cacheté des différentes offres entre les mains du juge commissaire afin qu’il ordonne la vente au profit du mieux disant.

A l’audience du 10 novembre 2020, deux plis fermés émanant de la SARL JARLETON FINANCE et de la SAS GENERALE DU SOLAIRE ont été remis entre les mains du juge commissaire. Ces deux sociétés avaient pour projet une activité d’exploitation d’énergie photovoltaïque : la première a proposé un prix de 180 000 euros et la seconde de 200 000 euros.

M. X Z, mandataire ad’hoc de la SAS Etablissements Z a sollicité avant toute cession de gré à gré qu’une expertise contradictoire de l’ensemble des parcelles soit organisée pour déterminer la valeur foncière et la valeur d’exploitation, avec au besoin le recours à une étude de sol complète, et qu’un sursis à statuer soit prononcé sur la procédure de vente de gré à gré.

Par ordonnance du 15 décembre 2020, le juge commissaire a autorisé en application des articles L.642-18 et R.642-22 du code de commerce, la SELARL SUDRE ès qualités de liquidateur de la SAS Etablissements Z à céder le dit terrain dépendant de la liquidation judiciaire, à la SAS GENERALE DU SOLAIRE moyennant la somme de 200 000 euros.

Il a relevé que suite à l’échec de la procédure d’adjudication, trois personnes s’étaient manifestées comme intéressées par l’acquisition de ces parcelles ; que la cession de gré à gré par le biais d’offres sous plis fermés ouverts à l’audience apparaissait de nature à préserver au mieux les intérêts de la procédure collective, et notamment ceux des créanciers ; qu’une nouvelle expertise des terrains n’apparaissait pas opportune ; que l’offre de la SAS BORELEX était arrivée tardivement au greffe du tribunal et que personne ne s’était présentée à l’audience ; que l’offre de la SAS GENERALE DU SOLAIRE à hauteur de 200 000 euros était la plus favorable aux intérêts de la procédure et de ses créanciers.

Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour le 24 décembre 2020, M. X Z, ès qualités de mandataire ad hoc de la SAS E. Z a interjeté appel de cette

décision. Il a intimé le liquidateur, le mandataire judiciaire, et les deux sociétés ayant émis des offres d’achat.

Par une décision du 5 janvier 2021, la présidente de la 3^e chambre civile et commerciale a orienté l’affaire à bref délai et a prévu son examen à l’audience du 8 avril 2021.

Aux termes de ses écritures notifiées entre avocats et remises au greffe le 25 janvier 2021 au moyen de la communication électronique, M. X Z, ès qualités de mandataire ad hoc de la SAS E. Z demande à la cour, au visa des articles L.642-18 et suivants du code de commerce, de réformer l’ordonnance et statuant à nouveau de :

— surseoir à statuer sur toute procédure de vente des parcelles, que ce soit aux enchères (de préférence) ou de gré à gré pour un prix sur une valeur totalement inconnue à ce jour ;

— ordonner avant dire droit une expertise afin de déterminer contradictoirement et en toute transparence la valeur actuelle de l’ensemble immobilier ;

— autoriser l’expert à s’adjoindre les services d’un sapiteur afin de :

• procéder à une étude de sols ;

• déterminer la nature et la valeur des matériaux qu’ils contiennent et la valeur d’exploitation du site ;

• donner tous éléments utiles quant à la possibilité administrative et technique de valorisation de ce sous-sol ;

— condamner toute partie succombante aux dépens.

Il fait valoir qu’une partie de l’ensemble immobilier est constructible, et qu’au vu de la valeur retenue en 2012 pour la vente aux enchères publiques, rien ne justifie huit ans plus tard la cession des biens à moins de la moitié de sa valeur. Depuis cette date, aucune estimation contradictoire du bien n’a eu lieu. Il ajoute que les biens comportent des matériaux de haute plus-value (cuivre, aluminium) dont l’exploitation et le retrait permettraient de libérer des actifs et de réhabiliter le site. Il soutient que le mode de mise en vente de ces terrains sans permettre de surenchère, n’est pas de nature à ménager les intérêts de la liquidation.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées et remises au greffe le 19 mars 2021 au moyen de la communication électronique, la SELARL SUDRE ès qualités, demande à la cour de confirmer l’ordonnance.

A titre subsidiaire, au visa de l’article L.621-9 du code de commerce, elle demande de :

— dire que la demande visant à voir ordonner une expertise judiciaire ne relève pas de la compétence du juge commissaire ;

— dire cette demande irrecevable et la rejeter.

Plus subsidiairement, si un technicien était désigné, les frais avancés seraient supportés par M. Z ès qualités.

En toute état de cause, elle demande de :

— juger la SARL JARLETON FINANCE irrecevable en ses demandes, l’offrant non retenu n’ayant pas qualité pour relever appel ou formuler un appel incident dans le cadre de l’appel interjeté contre l’ordonnance du juge-commissaire ordonnant la cession d’un actif dépendant de la liquidation

judiciaire ;

— condamner M. Z ès qualités à payer à la SELARL SUDRE ès qualités la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Elle précise qu’après l’échec de la procédure de vente aux enchères, la Communauté de communes d’Issoire intéressée par l’acquisition des parcelles, a fait part au liquidateur de l’estimation des Domaines, à savoir 5 euros le m2 pour les parcelles non constructibles et 20 euros pour les terrains constructibles, valorisation tenant compte de la présence des alvéoles et donc de l’inconstructibilité d’une partie des terrains. Il n’a pas été donné suite au projet.

Après cela, la SELARL SUDRE soutient avoir sollicité une expertise immobilière : M. A a fixé la valeur vénale pour une mise aux enchères publiques à 560 000 euros.

Toutefois, elle fait valoir que la DREAL confirme la particularité du site dans un courrier versé aux débats : la valeur des terrains en théorie n’est pas en relation avec la situation réelle qui nécessite des investissements exorbitants pour un acquéreur. C’est la raison pour laquelle le caractère constructible des terrains n’est pas valorisable comme tel compte tenu des déchets enfouis qui font obstacle à tout projet de construction.

Elle estime eu égard à la durée anormale de la procédure, qu’il est impératif de procéder à la cession des actifs et elle constate que M. Z ne propose aucune solution concrète.

Dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 20 février 2021 au moyen de la communication électronique, la SAS GENERALE DU SOLAIRE demande au visa des articles L.642-18, R.642-36-1 du code de commerce, et 462 du code de procédure civile de :

— dire que la société JARLETON FINANCE, candidat non retenu, irrecevable à formuler une quelconque demande ;

— débouter M. X Z, agissant en qualité de mandataire ad hoc de la SAS E. Z et la société JARLETON FINANCE, de l’intégralité de leurs demandes ;

— dire que l’ordonnance a été rendue conformément à la procédure prévue par les articles L.642-18 et R.642-36-1 du code de commerce ;

— rectifier l’erreur matérielle entachant l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé la cession du terrain sis à Issoire dans la ZAC des Listes, dépendant de la liquidation judiciaire de la SAS E. Z à la société GENERALE DU SOLAIRE ;

— autoriser la cession dudit terrain à la société GDSOL 76, conformément aux termes de son offre et moyennant le paiement d’un prix de cession total de 200 000 euros ;

— condamner M. X Z agissant en qualité de mandataire ad hoc de la SAS E. Z à payer à la société GENERALE DU SOLAIRE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 4 février 2021, la SARL JARLETON FINANCE demande au visa des articles L.642-18 et suivants du code de commerce, de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé de l’appel ;

— constater qu’elle s’associe à la demande de réformation de l’ordonnance ;

— surseoir à statuer sur toute la procédure de vente des parcelles ;

— ordonner avant dire droit, une mesure d’expertise afin de déterminer contradictoirement la valeur actuelle de l’ensemble immobilier dont s’agit, en prenant soin d’estimer le coût des explorations du sous-sol et de son éventuelle dépollution ;

— condamner la partie succombante à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître DUVAL, avocat.

La SELARL GLADEL, administrateur judiciaire, intimée, n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’appel incident de la SARL JARLETON FINANCE

Selon l’article R.642-37-1 du code de commerce, le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l’article L.642-18 est formé devant la cour d’appel.

Il résulte de ces dispositions que l’auteur d’une offre d’acquisition de gré à gré d’un actif d’un débiteur en liquidation judiciaire, n’ayant aucune prétention à soutenir au sens des articles 4 et 31 du code de procédure civile, n’est pas recevable à exercer un recours contre la décision du juge-commissaire rejetant son offre (Cass. Com. 23 septembre 2014, pourvoi n°13-20.523).

La SARL JARLETON FINANCE, auteur d’une offre d’acquisition de gré à gré d’un actif de la SAS Etablissements Z en liquidation judiciaire, rejetée par le juge-commissaire, n’est pas recevable en son appel incident.

Elle n’est pas partie à la procédure et a été intimée à tort.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article L.621-9 alinéa 2 du code de commerce, lorsque la désignation d’un technicien est nécessaire, seul le juge-commissaire peut y procéder en vue d’une mission qu’il détermine, sans préjudice de la faculté pour le tribunal prévue à l’article L.621-4 de désigner un ou plusieurs experts.

La mission que le juge-commissaire peut, en application de ces dispositions, confier à un technicien, n’est pas une mission d’expertise judiciaire soumise aux règles prévues par le code de procédure civile pour une telle expertise ; le technicien n’est pas tenu de procéder à un échange contradictoire sur les éléments qu’il a réunis, ni de communiquer ses conclusions avant le dépôt de son rapport (Cass. Com. 22 mars 2016, pourvoi n°14-19.915).

Ainsi que le soulève la SELARL SUDRE ès qualités, la cour est saisie dans les limites de la compétence du juge-commissaire, et ne peut pas ordonner une expertise, mais uniquement nommer un technicien.

Sur la cession des parcelles de la SAS Etablissements Z

Aux termes de l’article L.642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L.322-5 à L.322-13 du code des procédures civiles d’exécution. […].

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

L’article R.642-36 du code de commerce énonce que l’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l’article L.642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.

Les dispositions de l’article L.642-18 du code de commerce laissent toute latitude au juge-commissaire pour choisir entre la vente par adjudication et le gré à gré sans établir de hiérarchie. L’autorisation de vendre de gré à gré d’un bien immobilier dépendant de la liquidation judiciaire suppose qu’une ou plusieurs offres d’achat aient été préalablement présentées ; le bien n’ayant fait l’objet d’aucune proposition d’achat consentie par une personne déterminée pour un prix défini et la vente par adjudication amiable n’ayant pas été demandée ni ses conditions réunies, c’est à bon droit que le juge-commissaire a ordonné la vente par voie d’adjudication judiciaire (Cass. Com. 15 mai 2019, pourvoi n°17-23.753).

En l’espèce, il a été rappelé que la SAS Etablissements Z a été placée en redressement judiciaire par jugement du 29 mai 2009, procédure convertie en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2010.

Il dépend de la liquidation, un ensemble de terrains situés à Issoire dans la ZAC des Listes et […], 432, 433, 434 et 473 lieudit les Listes et section […], d’une contenance de 53 490 m2.

Par ordonnances des 7 septembre 2012 et 18 décembre 2012, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ordonné la vente aux enchères publiques desdites parcelles, la mise à prix a été fixée à 750 000 euros, et il a été dit qu’en cas de défaut d’enchères, une nouvelle mise à prix serait fixée à la somme de 420 000 euros.

Par jugement du 21 novembre 2013, le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, a constaté le défaut d’enchères et renvoyé la SELARL SUDRE à mieux se pourvoir.

Par ailleurs, il résulte d’un courrier daté du 30 octobre 2015 adressé à la SELARL SUDRE que Issoire Communauté s’est portée acquéreur de l’ensemble des parcelles

pour un prix de 420 000 euros. La proposition a été faite en s’appuyant sur l’évaluation des Domaines qui avait retenu une valeur de 20 euros le m2 pour les terrains constructibles (9 769 m2) et de 5 euros pour les terrains non constructibles (44 656 m2). La communauté de communes n’a pas donné suite au projet, ce qui a été confirmé dans un courrier en date du 3 juillet 2017.

La SELARL SUDRE a sollicité une expertise immobilière, et M. C A a ainsi procédé à l’évaluation de la valeur vénale des parcelles litigieuses dans un rapport déposé le 5 décembre 2016. Il a conclu à une évaluation de l’ensemble à 745 000 euros et à la fixation d’une mise à prix de 560 000 euros dans le cadre d’une éventuelle vente aux enchères publiques.

L’expert a pris soin de désigner les parcelles de la manière suivante : ensemble de parcelles de

configurations irrégulières délimitées à l’ouest par la propriété PRAXY et CONSTELLIUM, au nord par CONSTELLIUM et le domaine public, et à l’est par le domaine public et l’autoroute ; accessibles par parcelle 596 de M. et M^me Z ; ces parcelles étaient constituées de trois alvéoles de stockage de déchets industriels opérationnelles successivement de 1987 à 2008.

Il est précisé au niveau des servitudes d’utilité publique : arrêté préfectoral n°16-01208 du 24 mai 2016. Ces parcelles sont occupées par l’ancien centre d’enfouissement de déchets industriels banals de la société Z et doivent faire l’objet d’une surveillance consistant en un accès permanent, l’interdiction de constructions, terrassements, affouillements, forages, l’autorisation d’utilisation pour un usage industriel avec accord du Préfet.

Il est signalé la présence de trois alvéoles de stockage de déchets sur ces parcelles lesquelles doivent être préservées, une superficie de l’ordre de 10 000 m2 a été définie à l’ouest où la constructibilité était possible : présence de lixiviats dans les alvéoles à traiter dont le coût aurait une incidence sur la valeur des parcelles.

Il résulte en effet des pièces produites par la SELARL SUDRE que les dites parcelles étaient utilisées comme centre d’enfouissement technique, elles sont en cours de réhabilitation imposée notamment par l’arrêté préfectoral n°16-0128 du 24 mai 2016 et font l’objet d’un suivi environnemental par la société ANTEA GROUP.

Le liquidateur a d’ailleurs produit un courrier que lui a adressé le 8 février 2021 la Direction R é g i o n a l e d e l ' E n v i r o n n e m e n t , d e l ' A m é n a g e m e n t e t d u L o g e m e n t ( D R E A L ) Auvergne-Rhône-Alpes, dans lequel il est exposé que pour les installations de ce type qui présentent un risque important de nuisances et de dégradations sur l’environnement, des servitudes d’utilité publique interdisent tous travaux de nature à détériorer les structures étanches qui ont été installées en fond d’alvéoles à la construction et les géomembranes de surface, qui lors de la cessation d’activités, permettent le confinement de ces déchets. Il est rappelé que pour ce qui concerne la valeur des déchets enfouis, M. Z n’a jamais pu fournir de documents justifiant de la nature et des quantités de déchets réceptionnés et enfouis dans les trois alvéoles.

Il est en outre ajouté que la DREAL a été contactée en 2013 par la société GANTRY, entreprise belge qui envisageait d’extraire les déchets, trier les métaux et remettre le reste des déchets dans les alvéoles : au vu des incertitudes liées à la faisabilité et à la rentabilité d’une telle opération, la société GANTRY n’a pas donné de suite favorable au projet.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la valeur théorique des terrains n’est pas en relation avec la situation réelle qui nécessite des investissements coûteux et incertains pour un futur acquéreur, le caractère constructible d’une partie des terrains n’est pas valorisable comme tel compte tenu des déchets enfouis qui font obstacle à tout projet de construction.

Des personnes intéressées se sont manifestées auprès du liquidateur, et la SELARL SUDRE a fixé une date limite pour recevoir des offres. Trois acquéreurs potentiels ont adressé une proposition.

Suite à la requête du liquidateur, les candidats à l’acquisition ont été convoqués devant le juge-commissaire afin qu’ils remettent une enveloppe sous pli cacheté avec un dossier de reprise (état civil de l’acquéreur, coordonnées, le montant définitivement proposé), la garantie de paiement apportée, l’attestation de non parenté et la raison de l’acquisition, et ce, afin d’ordonner la vente au profit du mieux disant financièrement.

A l’audience du 10 décembre 2020 du juge-commissaire, seuls deux candidats se sont présentés et avaient fait parvenir leur offre dans les délais : le juge-commissaire a constaté que les offres de reprise assorties de leurs garanties d’exécution s’élevaient pour la SARL JARLETON FINANCE à la somme de 180 000 euros, et pour la GENERALE DU SOLAIRE à la somme de 200 000 euros.

Le juge-commissaire a donc retenu l’offre la mieux disante qui émanait en réalité de la société GDSOL 76 conformément aux termes de son offre (le tribunal a retenu par erreur la société GENERALE DU SOLAIRE).

Les candidats dans le cadre de la présente procédure ont tous pour projet l’installation de panneaux photovoltaïques ce qui confirme qu’ils ont conscience des particularités de ces parcelles.

Les éléments versés aux débats sont aujourd’hui suffisants, il n’est pas nécessaire de surseoir à statuer et d’avoir recours à un technicien pour connaître la valeur des terrains. Eu égard à la durée de la procédure collective malgré les efforts du liquidateur, il y a lieu de procéder à la cession de ces actifs.

La vente de gré à gré avec présentation d’offres par plis cachetés permettait de garantir la transparence et l’équité de la procédure.

Aussi, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé le liquidateur à céder lesdits terrains dépendant de la liquidation de la SAS Etablissements Z, au candidat le plus offrant moyennant la somme de 200 000 euros qui est la plus favorable aux intérêts de la procédure et de ses créanciers.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire,

Déclare irrecevable l’appel incident de la SARL JARLETON FINANCE ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à dire que la cession aura lieu au profit de la société GDSOL 76 et non de la société GENERALE DU SOLAIRE ;

Dit que le liquidateur passera les actes nécessaires à la réalisation de la vente conformément à l’article R.642-36 du code de commerce ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Le greffier Le président