ARRET N°

du 10 décembre 2019

R.G : N° RG 18/02180 – N° Portalis DBVQ-V-B7C-ERX2

B

A

c/

Y P X

Y

Y

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP LEMOULT-ROCHER

la SELARL IFAC

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 10 DECEMBRE 2019

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 14 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de TROYES

Madame C-O B

[…]

[…]

Représentée par M^e Didier LEMOULT de la SCP LEMOULT-ROCHER, avocat au barreau de l’AUBE

Monsieur D A

[…]

[…]

Représenté par M^e Didier LEMOULT de la SCP LEMOULT-ROCHER, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMES :

Madame F Y P X veuve Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-louis MAUCLAIR de la SELARL IFAC, avocat au barreau de l’AUBE

Monsieur G Y

[…]

10800 SAIINT D LES VILLAS

Représenté par M^e Jean-louis MAUCLAIR de la SELARL IFAC, avocat au barreau de l’AUBE

Madame H Y

[…]

10800 SAINT D LES VILLAS

Représentée par M^e Jean-louis MAUCLAIR de la SELARL IFAC, avocat au barreau de l’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller, rédactrice

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du15 octobre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre, prorogé au 10 décembre 2019,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2019 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 8 juillet 2014, M. D A et Q C-O B ont acquis de M^me F X veuve Y, M. G Y et Q H Y une maison d’habitation en indivision située […] à Troyes (10) au prix de 320.000 euros.

Se plaignant de nombreuses fuites en toiture et au niveau de la piscine et du dysfonctionnement du ballon d’eau chaude et de la pompe à chaleur, M. A et M^me B ont sollicité une expertise judiciaire auprès du juge des référés du tribunal de grande instance de Troyes, qui l’a ordonnée le 14 octobre 2014. L’expert, M. L M, a déposé son rapport le 13 avril 2016.

Par acte d’huissier du 4 mai 2018, M. A et M^me B ont, avec l’autorisation du président, fait assigner à jour fixe les consorts Y devant le tribunal de grande instance de Troyes en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés.

Les consorts Y ont conclu à la prescription de l’action en garantie des vices cachés et au débouté s’agissant des demandes fondées sur le dol.

Par jugement du 14 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Troyes a':

— dit que le consentement de M^me B et de M. A à l’acte de vente du 8 juillet 2014 n’avait pas été vicié par dol,

— constaté la prescription des actions fondées sur la garantie des vices cachés,

En conséquence,

— déclaré irrecevable l’ensemble des demandes formées par M. A et M^me B à l’encontre des consorts Y,

— condamné M. A et M^me B au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi sur l’absence de dol, le tribunal a retenu que la preuve des manoeuvres dolosives n’était pas rapportée s’agissant du ballon d’eau chaude, puisque bien que vétuste, il fonctionnait toujours a minima avant la vente, qu’il était entretenu et avait été vérifié avant la vente par un chauffagiste lequel n’avait pas décelé d’anomalie de fonctionnement'; que s’agissant des fuites en toiture, les acquéreurs ne pouvaient ignorer l’état de la toiture puisqu’elle datait de la construction et que les tuiles étaient recouvertes de mousse ou abîmées, et ce d’autant qu’ils étaient agents immobiliers et connaissaient par leur métier les points de contrôle à effectuer lors d’un achat et qu’ils n’ont vérifié ni la toiture ni les combles'; que les autres fuites étaient soit apparentes soit non camouflées par les vendeurs et mineures'; que la vétusté de la piscine était visible lors de la vente de sorte que les acquéreurs auraient dû s’inquiéter de son état et de son fonctionnement. Il ajoute que les acquéreurs ont bénéficié d’une baisse de prix substantielle couvrant l’intégralité du prix des travaux de rénovation'; que M. A, avant d’être agent immobilier, était diplômé et travaillait dans le bâtiment, secteur dans lequel il avait fini conducteur de travaux, ce qui rendait difficilement compréhensible l’absence de vérifications du bâti et interrogeait quant à leur bonne foi'; que le dol n’était pas caractérisé'; et qu’en tout état de cause, la nullité de la vente n’était pas demandée. Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés, il a considéré que la date de découverte des vices pouvait être fixée au plus tard au 14 avril 2016, date de dépôt du rapport, et que l’assignation avait été délivrée plus de deux ans après.

Par déclaration du 12 octobre 2018, M. A et M^me B ont fait appel.

Par conclusions du 11 janvier 2019, M. A et M^me B demandent à la cour d’appel, au visa des articles 1130, 1131, 1132, 1137 du code civil et des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, de':

— réformer dans son intégralité le jugement entrepris,

— condamner solidairement les consorts Y à leur payer, au titre des travaux de réfaction de l’immeuble, les sommes suivantes':

— chauffage': 29.838,60 euros TTC

— toiture': 37.391,75 euros TTC

— fuites sur réseau': 352 euros TTC,

soit un total de 67.582,35 euros,

— condamner les mêmes solidairement aux frais relatifs à la piscine, soit la somme de 16.200 euros TTC,

— condamner les mêmes solidairement au remboursement des frais kilométriques, soit les sommes de 3.655,68 euros et 885,36 euros,

— condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 18.000 euros au titre de leur trouble de jouissance,

— les condamner solidairement au remboursement des frais d’expertise taxés à la somme de 3.526,32 euros, de même qu’aux différents constats d’huissiers, ainsi qu’aux entiers dépens de référé et de fond,

— condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Concernant le chauffage, ils font valoir que les vendeurs ont usé de manoeuvres réellement dolosives puisque ces derniers leur ont fourni une facture de vérification de la pompe à chaleur de sorte qu’il n’y avait aucune raison qu’ils doutent de la qualité de l’installation'; que les documents ont été donnés pour donner une impression de bon fonctionnement alors que le chauffage ne fonctionnait plus depuis longtemps'; que la chaudière doit être changée intégralement, d’autant que le gaz frigorifique R 22 utilisé dans la pompe à chaleur est aujourd’hui interdit'; que rien ne permettait pour les acquéreurs de soupçonner l’existence de fuites, lesquelles étaient en revanche connues des vendeurs. Concernant les fuites dans la toiture, ils soutiennent qu’un couvreur a effectué une reprise des arêtiers et qu’il est curieux que ce professionnel n’ait pas dans le cadre de son obligation de conseil alerté les propriétaires des autres travaux à effectuer'; que les investigations menées pendant l’expertise montrent que les arêtiers neufs ont été scellés sur des tuiles gelées, ce qui est inadmissible, qu’il existe un repiquage des tuiles, ce qui prouve l’intervention d’un professionnel, et ce afin de rendre cette toiture présentable, et que les pièces de noue sont récentes et assemblées par un simple recouvrement, ce qui est interdit et montre que la prestation a été effectuée a minima. Ils concluent que la toiture pouvait apparemment être considérée comme acceptable pour des profanes, d’autant que l’annonce précisait que la maison était en bon état, et que la maison était meublée lors de leur visite de sorte qu’ils n’ont découvert les traces de fuites que lorsqu’ils ont retiré les penderies. Ils font valoir que le couvreur ne pouvait ignorer l’état de la toiture de sorte que les désordres étaient connus des vendeurs, et que la toiture ne permet pas d’assurer l’étanchéité de l’immeuble et doit être refaite entièrement. Ils estiment que le dol est caractérisé tant par la réticence manifeste que par les man uvres de nature à donner une apparence qui n’est pas celle de la réalité. Concernant la fuite dans le garage, la chambre d’enfant, la salle de bains parentale et le dressing, ils admettent que les désordres étaient apparents dans la salle de bains, et font valoir que l’expert n’a pu constater de fuites dans la chambre en raison des travaux intervenus mais que depuis de nouvelles infiltrations sont apparues, et qu’ils n’ont pu déceler la fuite dans le garage. S’agissant de la piscine, ils soutiennent qu’elle était en fonction au moment de la vente et qu’elle était pleine, de sorte qu’ils ne pouvaient pas savoir qu’ils devaient remettre de l’eau continuellement, les fuites au niveau du skimmer étant invisibles au moment des visites.

Ils font valoir que les conditions du dol définies aux articles 1110, devenu 1132 à 1134, et 116 devenu 1137 du code civil sont réunies, que l’intention de tromper est manifeste et les man uvres précédemment décrites

ont été déterminantes de leur consentement, et qu’ils ont le droit de demander réparation de leurs préjudices. Par ailleurs, ils invoquent en outre les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil sur la garantie des vices cachés. Enfin, ils critiquent la motivation des premiers juges portant sur des points non discutés entre les parties, expliquant notamment que le prix a été baissé car ils n’ont pas acquis la totalité de la propriété, et qu’ils sont un jeune couple et n’ont pas le parcours professionnel attribué par le tribunal.

Par conclusions du 9 avril 2019, M^me F Y, M. G Y et M^me H Y demandent à la cour d’appel, au visa de l’article 1648 du code civil, de':

— constater la prescription de l’action fondée sur la garantie des vices cachés,

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— en conséquence, débouter M. A et M^me B de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— réduire à plus justes proportions les sommes réclamées au titre des indemnités kilométriques et du préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. A et M^me B au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir en premier lieu qu’il résulte de l’article 1648 du code civil que l’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, et qu’en l’espèce le rapport d’expertise a été déposé le 14 avril 2016, de sorte que les demandeurs avaient jusqu’au 14 avril 2018 pour engager l’action et que l’assignation du 5 mai 2018 est postérieure au délai de prescription. En second lieu, sur le dol, ils soutiennent, s’agissant du chauffage, que la maison n’était plus habitée depuis 2013, que la pompe à chaleur fonctionnait néanmoins, que M^me Y a bien procédé à son entretien, qu’elle a fait faire une vérification de la régulation et du fonctionnement de l’installation, de sorte qu’elle ne doutais pas du bon fonctionnement de la pompe à chaleur, que le gaz R22 n’a été interdit qu’après la vente en 2015, que M. A et M^me B ne peuvent être considérés comme complètement profanes puisque M. A est agent immobilier et a une formation de chauffagiste et un bac professionnel génie climaticien, de sorte qu’il avait toutes les compétences pour se rendre compte de l’ancienneté de l’installation, et que M^me Y n’a fait preuve d’aucune man uvre dolosive. S’agissant de la toiture, ils font valoir que l’état de la toiture était apparent, de sorte que le dol ne peut être retenu'; que les acquéreurs échouent à démontrer les man uvres frauduleuses des vendeurs'; que M^me Y a fait réparer des fuites en 2013 à une date où elle n’habitait plus la maison et n’avait pas connaissance de l’apparition de fuites ultérieures'; que les acquéreurs ont été informés de l’ancienneté de la maison, édifiée en 1980, avec une toiture datant de la même époque'; que si des fuites existaient au moment de la vente, elles étaient nécessairement visibles et aucune volonté de dissimulation ne peut être retenue contre eux'; que les acquéreurs ont bénéficié d’une diminution du prix tenant compte de la vétusté de la maison, étant précisé qu’ils connaissaient parfaitement le marché troyen. Sur la piscine, ils soutiennent que l’état vétuste de la piscine était visible lors de la vente, notamment les fissures, et que cette vétusté a été prise en compte dans le prix de la maison. Enfin, ils contestent les préjudices allégués dont l’existence n’est pas démontrée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116 du code civil (dans sa version en vigueur à la date du contrat et applicable au

présent litige), le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence intentionnel d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive comme le dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

En l’espèce, s’agissant de la chaudière, il ressort du rapport d’expertise qu’il existe des traces de rouille, montrant que la fuite est ancienne, sous le ballon au niveau du cordon de soudure et derrière le ballon, et qu’il est nécessaire de faire changer celui-ci afin de remettre en service le chauffage. L’expert note qu’à son passage, la jaquette d’isolation était démontée, et qu’en la remettant en place, il est impossible de voir la fuite cachée en partie arrière puisque la jaquette descend jusqu’au sol. L’expert est néanmoins interrogatif quant à la connaissance de cette fuite par les vendeurs lors de la vente car les fuites existaient depuis de nombreuses années et ne pouvaient pas selon lui ne pas être connus. Il indique que depuis plusieurs années, la chaudière fonctionne seulement en hors gel.

Par ailleurs, M^me Y apporte la preuve qu’elle n’habitait plus la maison depuis le 25 janvier 2013, puisqu’à compter de cette date elle bénéficiait d’un logement social, ce qui n’est pas réellement contesté et explique que la chaudière assurait seulement le hors gel.

En outre, M. A et M^me B ont signé le compromis de vente le 5 mai 2014, ont par courrier de leur notaire du 4 juin 2014 sollicité du notaire des vendeurs un justificatif de moins d’un an relatif à l’entretien de la chaudière, ont reçu une facture de vérification de la chaudière le 3 juillet 2014, et ont signé la vente définitive le 8 juillet 2014. La facture d’entretien de la chaudière est datée du 19 juin 2014. C’est donc manifestement à la suite de leur demande que les vendeurs ont fait vérifier la chaudière. Apparemment, aucun dysfonctionnement n’a été détecté, ce qui a d’ailleurs étonné l’expert judiciaire, estimant que la société aurait dû alerter le propriétaire des désordres.

Enfin, les appelants produisent une «'fiche agence'» sur la maison vendue indiquant que la pompe à chaleur avait dix ans, alors que manifestement elle est bien plus ancienne. C’est d’ailleurs sans doute l’ancienneté apparente de la chaudière qui a conduit les acquéreurs à demander un justificatif d’entretien de la chaudière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments concernant la chaudière, la preuve des man uvres dolosives ou même de la réticence dolosive des vendeurs n’est pas suffisamment rapportée. En effet, M^me Y n’habitait plus la maison depuis environ 18 mois et la chaudière fonctionnait a minima, en hors gel, de sorte qu’il n’est pas certain qu’elle ait pu avoir connaissance d’une aggravation des fuites, ni même de l’existence de fuites, dans la mesure où les traces de rouille étaient cachées par la jaquette du ballon. A supposer qu’elle ait eu connaissance de ces fuites, rien ne permet d’affirmer qu’elle et ses enfants les auraient sciemment cachées aux acquéreurs afin de les déterminer à contracter, alors même que ces fuites ne prouveraient pas en elles-mêmes que la chaudière ne fonctionne pas, et que la chaudière a été vérifiée juste avant la signature de la vente définitive par un professionnel qui n’a constaté aucun dysfonctionnement. Enfin, la mention «'pompe a dix ans'» sur la fiche technique de l’agence immobilière est probablement une erreur, mais rien n’établit que cette erreur procède d’un mensonge des vendeurs, et en tout état de cause la chaudière avait une apparence bien plus ancienne d’après les photographies produites.

S’agissant des fuites de la toiture ayant entraîné des infiltrations à l’intérieur de la maison, l’expert constate que les tâches de fuite sont anciennes dans les combles accessibles depuis le dressing de la salle de bains et dans ceux accessibles depuis le dressing côté nord. Il constate également que des tuiles côté sud sont desquamées et recouvertes de mousse, ou soulevées, mais que les fuites constatées à l’intérieur ne correspondent pas à ces endroits, et qu’un couvreur est intervenu côté nord pour la reprise des arêtiers et pour les noues, ce qui montre que les vendeurs avaient connaissance de ces fuites. Il indique en outre que les tuiles sont gélives et que la couverture ne permet pas d’assurer l’étanchéité de l’immeuble et doit être refaite dans sa totalité. Il ajoute que les reprises «'de fortune'» effectuées par un précédent couvreur ne permettent pas d’assurer une habitabilité normale sans fuite de couverture.

Cependant, le fait pour M^me Y d’avoir fait effectuer des réparations ponctuelles de la toiture sans l’indiquer aux acquéreurs ne saurait constituer des man uvres dolosives pratiquées en vue de convaincre ces derniers de conclure le contrat, ni même une réticence dolosive, alors qu’il s’agissait manifestement à l’époque de travaux urgents au vu des traces anciennes de fuite constatées, et qu’il n’est même pas établi que ces reprises ont été réalisées en vue de la vente.

Aucun dol ne saurait non plus être imputé aux vendeurs s’agissant de la fuite dans le garage, provenant de la dalle haute dont le PVC est cassé, lors de l’écoulement du réseau de la salle de bains de l’étage. A supposer que les vendeurs avaient connaissance de cette fuite, ancienne selon l’expert, rien ne permet d’affirmer qu’ils l’auraient sciemment cachée aux acquéreurs en vue de les amener à contracter, alors que ce désordre, certes à l’origine d’un trouble de jouissance, pouvait être réparé par de simples travaux de plomberie estimés par l’expert à un coût modique de 352 euros TTC.

S’agissant de la piscine, il ressort du rapport d’expertise que le bassin en béton peint est très ancien et date probablement de la construction de la maison, que le niveau d’eau est descendu de 60 cm par rapport au fil normal d’utilisation et se situe en dessous de deux skimmers côté sud et à ras des bandes de reprise côté nord et latéral. L’expert constate l’existence de fissures sur un des skimmers et des bandes de reprise peu étanches. Mais il considère que les dysfonctionnements constituaient des désordres apparents lors de la vente compte tenu de la vétusté apparente du bassin et car les fissures très importantes sur le skimmer laissent penser que le bassin ne peut être étanche.

Les acquéreurs ne sauraient se prévaloir du fait que le bassin était rempli d’eau lors de la vente, ce qui constituerait selon eux une man uvre dolosive des vendeurs destinée à leur cacher le défaut d’étanchéité du bassin. En effet, l’expert indique que la vétusté du bassin était apparente et que les fissures étaient visibles. Par conséquent, même si le bassin avait été rempli d’eau avant la vente pour donner une bonne apparence à la piscine, cette eau, transparente, ne pouvait camoufler l’état vétuste du bassin et les fissures importantes du skimmer. Dès lors, aucun dol ne saurait être retenu.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le consentement des acquéreurs n’avait pas été vicié par le dol.

Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

Il résulte de l’article 1648 du code civil que l’action en garantie des vices cachés se prescrit par deux ans à compter de la découverte des vices.

Or en l’espèce, le rapport d’expertise établissant les vices a été déposé le 13 avril 2016 et l’assignation a été délivrée le 4 mai 2018, soit plus de deux après. C’est donc à juste titre que le tribunal a déclaré prescrite l’action fondée sur la garantie des vices cachés.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

M. A et M^me B, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

L’équité commande en outre de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts Y et de condamner à ce titre les appelants in solidum à leur payer la somme de 2.000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Troyes,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. D A et M^me C-O B à payer à M^me F Y, M^me H Y et M. G Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. D A et M^me C-O B aux entiers dépens d’appel.

Le greffier La présidente