COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2018

A.V

N° 2018/

Rôle N° 16/06858

SA OCTICA INVEST

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Grosse délivrée

le :

à :M^e Cherfils

Me desombre

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Février 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01707.

APPELANTE

SA OCTICA INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes Maritimes Brigade de la Fiscalité Immobilière, représentée par son Directeur en exercice domicilié en cette qualité en ses bureaux situés au […],

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau

d’AIX-EN-PROVENCE

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes Maritimes représentée par son Directeur en exercice domicilié en ses bureaux situés au 15 Bis Rue Delille,

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP DESOMBRE M & J, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Y Z.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2018

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2018,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Y Z, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La société Octica Invest SA a acquis, le 12 avril 2007, une propriété dénommée 'La Bergerie’ située 9005 chemin de l’Aureto à Antibes moyennant le prix de 1 850 000 euros. L’administration fiscale a remis en cause cette valeur dans une proposition de rectification du 30 avril 2010 et a maintenu, malgré les observations du contribuable, une valeur estimée à 3 027 000 euros, confirmée par la commission départementale de conciliation dans sa séance du 10 février 2011. L’administration fiscale a mis en recouvrement, le 14 mai 2012, des droits à hauteur de 59 909 euros, outre 9 181 euros de pénalités. La contestation de la société Octica Invest SA a été rejetée par décision du 21 janvier 2013.

Suivant acte d’huissier des 19 et 20 mars 2013, la société Octica Invest SA a fait assigner la direction des finances publiques des Alpes Maritimes devant le tribunal de grande instance de Grasse en contestant la régularité de la procédure et en considérant que les éléments de comparaison retenus par l’administration ne sont pas adaptés, la villa 'La Bergerie’ étant en mauvais état, amputée d’une servitude de passage,sans vue sur mer et avec un vis à vis.

Par jugement du 16 février 2016, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— constaté la régularité de la procédure de rectification de l’administration fiscale,

— dit que la valeur de la villa 'La Bergerie’ peut être fixée à 3 027 000 euros au regard des termes de comparaison,

— fait droit à un abattement de 20 % sur la valeur de la maison compte tenu de sa vétusté à la date de la cession,

En conséquence,

— dit que l’administration des impôts devra opérer une rectification de l’impôt relatif à la publicité foncière compte tenu de la valeur retenue par le tribunal de la propriété 'La Bergerie’ sise à Antibes de 2 421 970 euros,

— débouté l’administration des impôts de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Octica Invest SA aux dépens.

Il a retenu que l’administration fiscale avait respecté les dispositions du livre des procédures fiscales et le principe du contradictoire. Il a considéré que les quatre termes de comparaison proposés par l’administration sont situés dans le même secteur, d’une catégorie cadastrale proche, même si le bien litigieux est dans une catégorie supérieure, et ont des surfaces utiles comparables. Il a cependant pris en considération les gros travaux réalisés dans la maison qui, pour partie, relèvent d’une modification architecturale ne répondant qu’aux goûts de l’acquéreur, mais, pour partie, répondent à des nécessités de confort et de rénovation d’installations vétustes.

La société Octica Invest SA a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 14 avril 2016.

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La société Octica Invest SA, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 23 novembre 2017, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une valeur vénale fixée à 2 421 970 euros,

— dire que la valeur vénale de la propriété 'La Bergerie’ doit être fixée à la somme arrondie de 1 900 000 euros,

— dire que la direction générale des finances publiques n’est pas fondée à alléguer une insuffisance taxable,

— la débouter de sa demande visant à voir régler par la société Octica Invest SA la somme de 69 128

euros en principal, frais, intérêts et autres pénalités,

— condamner la direction générale des finances publiques à lui restituer le montant de la consignation de 59 909 euros augmentée des intérêts moratoires au taux de 4,80% l’an à compter du mois de juillet 2014 jusqu’au parfait paiement,

— la condamner à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose de manière liminaire que l’administration n’a pas fait droit à sa demande de rendez-vous et ne lui a communiqué les pièces sur lesquelles elle fondait sa décision de rectification, malgré ses demandes répétées, que trois mois après la première demande et après la saisine de la commission départementale, la privant ainsi de la possibilité de faire valoir ses observations directement à l’administration ; que l’administration a déposé son rapport tardivement auprès de la commission et que ce rapport ne comporte pas les observations du contribuable. Elle considère que le débat contradictoire a été faussé et en déduit que la cour doit sanctionner ces manquements en jugeant la procédure irrégulière, nulle et de nul effet.

Elle soutient que la méthode de comparaison suppose un marché immobilier suffisamment actif, ce qui n’est pas le cas au Cap d’Antibes où les ventes sont peu fréquentes et les biens très différents ; que la villa 'La Bergerie’ dispose d’un terrain très petit, qu’il s’agit d’une maison ancienne de style provençal, collée à trois autres propriétés, ne comportant pas de vue mer et subissant un vis à vis sur trois côtés, ce qui justifie une forte décote ; qu’elle n’est pas située dans le lotissement SARAMARTEL mais dans le domaine du même nom qui est ouvert à la circulation ; que le rapport de M. X conclut à un abattement de 20% en raison de ces éléments défavorables.

Elle ajoute que la villa était en mauvais état lors de la cession et qu’elle a dû faire l’objet d’importants travaux de rénovation (électricité, toiture, système sanitaire) ce dont elle justifie par des photos et par les lourds travaux réalisés et dont M. X a pu se rendre compte ; que l’abattement retenu par le tribunal à ce titre doit être confirmé dans son principe.

Enfin, elle critique les quatre termes de comparaison retenus par l’administration et soutient que la situation de la propriété justifie son évaluation à 2 521 746 euros, sur la base d’un abattement de 20% pratiqué sur un prix au m² de 15 682 euros, puis l’application d’un abattement de 3 000 euros par m², soit 603 000 euros, soit donc une valeur vénale de 1 900 000 euros.

Elle sollicite la restitution des sommes consignées et le versement, soit de la somme de 29 909 euros augmentée des intérêts moratoires si le jugement est confirmé, soit de celle de 59 909 euros augmentée des intérêts moratoires s’il est fait droit à son appel, rappelant que l’administration fiscale qui avait engagé une procédure de rectification au titre de la taxe de 3% et retenu conservatoirement la somme de 30 795 euros, a abandonné ses poursuites de ce chef.

La direction générale des finances publiques, brigade de la fiscalité immobilière et la direction des finances publiques , direction départementale des finances publiques des Alpes Maritimes, aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 12 décembre 2017, demandent à la cour de :

— débouter la société Octica Invest SA de l’ensemble de ses prétentions et déclarer les impositions fondées,

— confirmer la régularité de la procédure de rectification,

— confirmer la valeur vénale fixée par l’administration à 3 027 000 euros,

— se déclarer incompétente en ce qui concerne la saisie conservatoire de la somme de 30 795 euros,

— allouer à l’administration une indemnité de 1 00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Octica Invest SA aux dépens.

Elle répond ainsi à la société Octica Invest SA :

1- sur la procédure : rien n’oblige l’administration à poursuivre un débat contradictoire au-delà de l’envoi de sa réponse aux observations du contribuable ; elle n’a pas à communiquer spontanément la copie des actes de mutation constituant les termes de comparaison et elle les a remis en l’espèce au conseil du contribuable le 14 septembre 2010, soit bien avant la séance de la commission départementale du 10 février 2011 et bien avant l’avis de mise en recouvrement du 14 mai 2012 ; il n’existe aucun délai devant la commission départementale ; la proposition de rectification est suffisamment motivée en ce qu’elle décrit les termes de comparaison et indique les références de publication des actes, ce qui permettait à la société Octica Invest SA de se prononcer sur la pertinence des termes retenus ;

2 – sur l’évaluation : la valeur est déterminée par application de la méthode par comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires ; il appartient au contribuable de prouver le défaut de pertinence des éléments de comparaison invoqués par l’administration ; les quatre termes retenus présentent des surfaces de terrain voisines, voire inférieures, sont de catégorie cadastrale identique voire inférieure, et présentent des conditions de similarité suffisantes, les inconvénients dénoncés par la société Octica Invest SA quant à la propriété 'La Bergerie’ existant de la même façon pour ces quatre propriétés proches ;

3- sur l’abattement : la société Octica Invest SA ne démontre pas l’état de vétusté de la propriété au moment de la cession, des travaux de rénovation ayant été effectués dix ans avant celle-ci ; les travaux qu’elle a fait réaliser ne renseignentpas sur l’état du bien, s’agissant essentiellement de travaux de restructuration et de modification intérieure de la maison, et de démolition et construction d’une nouvelle piscine ; l’abattement de 20% pratiqué par le tribunal n’a donc pas lieu d’être ;

4- l’administration a exécuté le jugement et prononcé un dégrèvement de 30 795 euros en droits et 4 720 euros au titre de l’intérêt de retard ; mais le JEX du tribunal de grande instance de Grasse a autorisé l’administration à saisir la somme de 30 795 euros à titre conservatoire, une procédure de rectification ayant été engagée concernant l’impôt sur les sociétés ; au demeurant, seul le JEX est habilité à trancher les difficultés nées de l’exécution d’une décision de justice.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 décembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Attendu qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées dans les conclusions sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions qui y sont énoncées ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que la société Octica Invest SA demande à la cour, dans le dispositif de ses écritures, d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu une valeur vénale fixée à 2 421 970 euros et de statuer sur l’évaluation de la villa 'La Bergerie’ en retenant une valeur de 1 900 000 euros avec toutes conséquences de droit ; qu’il n’y est pas demandé l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté la régularité de la procédure de rectification de l’administration des impôts ;

Que dès lors, même si les parties présentent d’assez longs développements dans les motifs de leurs écritures sur la régularité de la procédure suivie par l’administration, il doit être constaté que la cour n’est pas saisie de cette question, absente du dispositif des conclusions de l’appelante, et qu’elle n’a

donc pas à statuer sur ce point qui n’entre pas dans les dispositions du jugement contestées en appel ;

Sur le fond :

Attendu que la détermination de la valeur vénale d’un immeuble pour la perception des droits d’enregistrement doit s’opérer au regard du prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché immobilier local réel, sans considération d’une éventuelle valeur de convenance ; qu’elle est pratiquée selon la méthode de comparaison, au regard de l’analyse rigoureuse des prix constatés dans des mutations intervenues portant sur des biens intrinsèquement similaires, dans le temps, dans l’espace et dans l’environnement, au bien objet du litige, ce qui n’implique pas que ceux-ci soient identiques ; que cette analyse permet ainsi, en opérant une moyenne des prix pratiqués, de dégager les tendances dominantes du marché et un prix au m² ;

Qu’en l’espèce, le bien en cause est ainsi décrit : il s’agit d’une propriété sise Cap d’Antibes, 9005 chemin de l’Aureto, cadastré […], constituée d’un terrain de 1473 m² sur lequel est édifiée une villa ancienne élevée de deux niveaux de 201 m² de surface utile totale, outre une terrasse de 28 m², avec une piscine de 40 m², un abri de piscine et un garage de 20 m², libre de toute occupation à la date de la cession, classée en catégorie cadastrale 04 ;

Que les termes de comparaison cités par l’administration sont au nombre de quatre ; qu’il s’agit de mutations passées entre le 27 janvier 2006 pour la plus ancienne et le 8 février 2007 pour la plus récente, soit entre 15 mois et 3 mois avant la cession litigieuse ; que les biens en cause sont situés au Cap d’Antibes, à proximité immédiate du bien concerné, trois d’entre eux étant placés dans la même section cadastrale CN et l’un chemin de l’Aureto, au n° 81 de la section CL (vente du 27 janvier 2006) ; que les quatre biens sont classés en catégorie cadastrale 04, voire 05, soit dans une catégorie identique voire inférieure au bien acquis par la société Octica Invest SA ; qu’ils présentent des superficies construites comparables (120 m² pour la plus petite, 151 m², 196 m² et 225 m² pour la plus grande) sur des terrains d’assiette de superficie du même ordre (848 m² pour le plus modeste et 2420 m² pour le plus vaste, situé chemin du Crouton) et que les villas sont toutes de facture ancienne, avec terrasse et piscine de 32 à 34 m², sauf l’une ;

Qu’au regard du caractère tout à fait similaire, tant dans le temps que dans l’espace, et que dans les caractéristiques de superficie et de standing de ces propriétés avec la villa 'La Bergerie', il apparaît que ces quatre mutations ont été justement retenues comme constituant des éléments de comparaison permettant de déterminer le prix moyen au m² sur le marché local du Cap d’Antibes à la date de la cession ; qu’il en ressort un prix moyen au m² de 15 062 m² de bâti, et qu’ainsi la valeur de la propriété acquise par la société Octica Invest SA peut être évaluée, à la date de la cession, à la somme de 15 062 x 201 m² = 3 027 462 euros ;

Attendu que la société Octica Invest SA prétend que la valeur de la propriété qu’elle a acquise devrait être affectée d’un coefficient de minoration à raison de facteurs défavorables : exiguïté du terrain, caractère ancien de la construction, nuisances sonores liées au passage des voitures, absence de vue mer et existence de vis à vis sur trois côtés ;

Mais qu’il a été vu que les termes de comparaison portent sur des propriétés de superficie équivalente, seule l’une d’elles (chemin du Crouton) disposant d’un terrain plus vaste (2420 m²) mais ne jouissant pas d’une piscine ; que le cadastre comme la vue aérienne du secteur établissent que la propriété se situe en effet, comme les termes de comparaison, dans une zone résidentielle comportant des lots bâtis de surface moyenne ; qu’en outre, la configuration du terrain d’assiette de la villa est tout à fait favorable puisque l’emprise du bâti est située en bordure du chemin d’accès et exposée de manière dominante Sud/Est, que l’expert X, mandaté par la société Octica Invest SA, indique qu’il s’agit d’un terrain quasiment plat, correctement arboré, avec notamment des arbres de haute tige, un pin, petit palmie, des cyprès et des arbres et arbustes d’ornementation d’essences diverses ce qui en fait un joli terrain d’agrément ;

Que, dans ce secteur, situé à proximité immédiate du port de la Gallice, le bâti est constitué de maisons individuelles anciennes et que la villa 'La Bergerie’ ne se démarque pas de ce fait de celles objets des quatre mutations retenues à titre de comparaison, édifiées au début du XX ème siècle ;

Que le chemin de l’Aureto, le long duquel la villa est édifiée, est décrit par l’expert X comme une voie qui semble de nature privée, à sens unique, très incommode d’usage (page 6 du rapport), de sorte que la société Octica Invest SA est mal fondée à soutenir que la villa 'La Bergerie’ supporterait des nuisances sonores particulières liées au passage de voitures ;

Qu’enfin, si la villa ne jouit pas d’une vue mer directe, elle dispose d’une vue dégagée ouvrant largement sur le jardin, la terrasse et la piscine ; que, certes, il existe des vis à vis sur trois côtés, mais que ceux-ci sont le corollaire de la surface moyenne du terrain et de sa situation dans un quartier résidentiel bâti à proximité du port, et que les constructions périphériques sont toutes des maisons individuelles ; qu’il n’y a donc pas de facteur de moins-value résultant de cette situation ;

Attendu que la société Octica Invest SA prétend ensuite que la vétusté de la maison et la nécessité pour elle d’y entreprendre de lourds travaux de rénovation justifieraient l’application d’un abattement de 20 % ; qu’il est constant que la villa est une maison de style provençal de construction ancienne et que la lecture du constat d’huissier réalisé le 5 septembre 2008 permet de constater que la présentation générale était un peu vieillotte et que le mur de clôture comportait des fissures, rien n’étant cependant indiqué sur l’état de l’intérieur de la maison ; qu’il est également constant que la société Octica Invest SA a fait réaliser de très importants travaux pour une dépense totale de 1 481 689 euros ;

Mais que ces travaux ont consisté, d’une part en une restructuration totale de l’architecture de la maison vouée à répondre au goût du nouvel acquéreur plus qu’à une nécessité de mettre le bien aux normes, la villa ayant fait l’objet de travaux de modernisation dix ans avant la cession, d’autre part en la création d’un nouveau bassin, plus esthétique que la piscine existante ; qu’ainsi, ont été engagés pour près de 700 000 euros de travaux de maçonnerie et pour 166 000 euros de travaux de piscine ; que dès lors, l’abattement de 20% pratiqué par le tribunal sera réduit, en considération du chiffrage des seuls travaux rendus nécessaires pour améliorer le confort de la maison et la rendre conforme au standing d’une maison individuelle de sa catégorie, à 10% ;

Qu’ainsi, la valeur vénale de la villa 'La Bergerie’ sera fixée à :

15 062 x 201 m² = 3 027 462 euros x 0,9 = 2 724 715,80 euros arrondie à 2 724 715 euros ;

Qu’il y a lieu d’ordonner la rectification des droits d’enregistrement sur cette base ;

Attendu que c’est vainement que la société Octica Invest SA demande que l’administration fiscale soit condamnée à lui restituer la totalité du trop versé au titre des sommes qu’elle a consignées pour répondre à la rectification ;

Qu’en effet, l’administration fiscale a prononcé un dégrèvement de 30 795 euros en droits et 4 720 euros au titre des intérêts de retard en exécution du jugement du 16 février 2016, mais que, par ordonnance du 19 avril 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse a autorisé le comptable du service des impôts des entreprises d’Antibes à saisir à titre conservatoire entre ses mains la somme de 30 795 euros à restituer à la société Octica Invest SA; que seule la mainlevée de cette saisie prononcée par le juge compétent permettra à la société Octica Invest SA de prétendre au paiement de cette somme, sous réserve du nouveau calcul des droits d’enregistrement dus suite à l’évaluation de l’immeuble aujourd’hui retenue par la cour;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Constate que la société Octica Invest SA ne sollicite pas, dans le dispositif de ses écritures devant la cour, la réformation du jugement en ce qu’il a déclaré la procédure de rectification régulière ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu un abattement de 20% sur la valeur vénale de la villa 'La Bergerie’ et fixé cette valeur à la somme de 2 421 970 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe la valeur vénale de la villa 'La Bergerie’ à la somme de 2 724 715 euros et dit que l’administration fiscale devra recalculer le montant de la rectification des droits d’enregistrement, en droits et intérêts, sur la base de cette valeur ;

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Octica Invest SA de sa demande de condamnation de la direction générale des finances publiques à lui restituer le trop perçu, en l’état de la saisie conservatoire autorisée par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse sur la somme de 30 795 euros due par l’administration fiscale en exécution du jugement ;

Condamne la société Octica Invest SA à payer à la direction générale des finances publiques une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT