Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/20320

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 09 Septembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de
PARIS – RG n° 12/16962

APPELANTE

SCI LES TANTES DE ZOE, prise en la personne de ses représentants légaux,

RCS de Paris N° : 393 411 145

XXX

XXX

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Carole
BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS, toque : E1472

INTIMEE

SARL M & L Distribution France anciennement SARL
RELAIS L’OCCITANE, prise en la personne de ses représentants légaux

RCS de Manosque N° : 317 097 350

Zone Industrielle Saint Maurice

XXX

Représentée et ayant pour avocat plaidant Me
Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de
PARIS, toque : C0081

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame X Y, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Z A, Présidente de la chambre,

Madame B C,

Madame X Y, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— s i g n é p a r M a d a m e C h a n t a l B A R T H O
L I N , p r é s i d e n t e d e l a c h a m b r e , e t p a r Madame F G, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juin 1997, la SCI Les Tantes de Zoé, a donné à bail à la société Relais de L’Occitane, devenue la société M & L Distribution France par changement de dénomination sociale, divers locaux commerciaux comprenant une boutique en rez-de-chaussée ainsi que trois locaux de stockage situés en sous-sol et sur cour situés 27 rue du Commerce et 32 rue
Letellier, dans le 15^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf années à compter du 27 juin 1997 moyennant un loyer initial de 30.489,80 euros hors taxes et hors charges.

Par avenant en date du 8 octobre 2009, les parties sont convenues du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années, commençant à courir le 24 juin 2009, moyennant un loyer annuel porté à la somme de 50.000 euros, hors taxes et hors charges à compter du 23 juin 2011.

En mars 2011, le preneur a souhaité réaliser des travaux de rénovation, qui ont débuté le 1^er août 2011. En déposant le faux-plafond, les travaux ont révélé le mauvais état des poutres, et des travaux de confortation ont été effectués par le Syndicat des Copropriétaires et réceptionnés le 16 septembre 2011.

Par exploit en date du 28 décembre 2011, la société Relais L’Occitane, arguant de travaux complémentaires que la bailleresse a dû effectuer postérieurement au 16 septembre 2011 en raison de l’état de délabrement des solives et d’une absence de bacula découverte sur une partie du plancher haut, a fait citer devant le Tribunal de Commerce de Paris la société Les Tantes de Zoé, aux fins notamment de voir juger que cette dernière ne lui aurait pas fourni, un local commercial conforme à l’usage pour lequel il était loué ainsi que la voir condamner à lui verser une somme de 128.000 euros au titre du préjudice résultant de la privation de jouissance des lieux loués pendant onze semaines.

Par jugement en date du 23 novembre 2012, le tribunal de commerce de Paris s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de
Paris.

Par jugement en date du 9 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a:

rejeté la demande d’irrecevabilité,

condamné la société les Tantes de Zoé à payer à la société Relais L’Occitane une somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts,

débouté la société les Tantes de Zoé de sa demande de remboursement des travaux et de sa demande de dommages-intérêts,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

condamné la société les Tantes de Zoé aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 2. 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes d’indemnités pour frais hors dépens.

La société Les Tantes de Zoé a relevé appel de ce jugement le 8 octobre 2014. Par dernières conclusions signifiées le 13 juin 2016 au visa des articles 1134, 1719, 1720, 1724 et suivants du code civil, elle demande à la Cour de:

— infirmer le jugement rendu le 9 septembre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— condamner la société intimée à lui rembourser la somme de 12.000 euros qu’elle lui a versée au titre de l’exécution provisoire, et ce avec intérêts de droit à compter du 27 octobre 2014, date du paiement entre les mains de l’intimée.

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles envers son locataire commercial, la société M & L Distribution
France,

— déclarer la société M & L Distribution
France irrecevable en tous les cas mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— constater que la société M & L Distribution
France ne justifie d’aucun préjudice consécutif à une faute quelconque de son bailleur, ni du quantum des sommes réclamées,

— débouter de plus fort, la société M & L
Distribution France de ses prétentions,

— condamner la société M & L Distribution
France à lui payer une somme de 1.788,46 euros, en remboursement des travaux qui lui sont imputables et qui ont été financés par le bailleur,

— condamner la société M & L Distribution
France à lui payer une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour procédure manifestement abusive et dolosive en application des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile.

— condamner la Société M & L Distribution
France à lui verser une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société intimée, en tous les dépens.

Par dernières conclusions signifiées le 13 juin 2016 au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la société Relais L’Occitane devenue la société M & L Distribution France demande à la
Cour de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la société Les Tantes de Zoé avait manqué à son obligation de délivrance,

— la déclarer bien fondée dans ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement sur le quantum de l’indemnisation allouée au titre de la perte de marge brute,

Sur l’appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté toute demande d’indemnisation au titre de la perte des coûts d’occupation de la boutique et de la perte des coûts salariaux,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Les Tantes de Zoé à lui payer une somme de 2.520 euros au titre des coûts d’occupation de la boutique et 3.873 euros au titre des coûts salariaux,

— débouter la société Les Tantes de Zoé de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris de sa demande tendant au paiement de la somme de 1.788,46 euros,

— condamner la société Les tantes de Zoé à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les Tantes de Zoé aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

Sur la recevabilité des pièces communiquées par la SARL M&L Distribution France :

La SCI Les Tantes de Zoé fait valoir que les premiers juges ont méconnu les règles régissant le droit de la preuve et l’article 1315 du code civil qui interdit à une partie de se constituer une preuve à elle-même, notamment en fondant leur décision sur un simple constat d’huissier établi non contradictoirement le 22 septembre 2011 à la demande de la société intimée, et demande en conséquence que les propres courriers de la locataire ou celui de son maître d’oeuvre, ses constats d’huissier et l’attestation de son commissaire aux comptes soient déclarées irrecevables.

En l’espèce, ne constitue pas une preuve faite à soi-même des constats établis par huissiers de justice, commis en leur qualité d’officier public ministériel pour effectuer des constatations purement matérielles.

De même, les courriers échangés par les parties, et les documents écrits émanant de tiers, architecte, syndic ou commissaire aux comptes, même s’ils sont mandatés par l’une ou l’autre des parties, sont parfaitement recevables au regard des dispositions des articles 9 du Code de Procédure Civile et 1315 du Code Civil.

Sur l’obligation de délivrance

La SCI Les Tantes de Zoé conteste le jugement qui a retenu sa responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Elle fait valoir que le tribunal a méconnu les textes relatifs aux obligations du bailleur vis-à-vis de son preneur en soutenant que si les obligations tirées de l’article 1719 du code civil sont d’ordre public, il n’en va pas de même pour les obligations prévues aux articles 1720 et suivants du code civil auxquelles les parties sont libres de déroger.

Elle dénonce ainsi l’interprétation étendue de l’obligation de délivrance qui s’infère des dispositions législatives en cause. Elle soutient que l’obligation de délivrance stricto sensu de l’article 1719-1°

n’est pas continue et ne peut être confondue, lato sensu ni avec l’obligation d’entretien pour l’usage convenu telle que prévue par l’article 1719-2°, ni même avec l’obligation de réparer la chose en cours de bail de l’article 1720 du code civil et que la délivrance de la chose louée libère le bailleur de son obligation de délivrance dès lors qu’il a remis les clefs à son preneur, que les premiers juges ont fait une appréciation inexacte des faits alors qu’elle a délivré un local en parfait état lors de la remise des clefs, le local loué en 1997 ne présentant à l’époque ni défaut, ni vice structurel dans le plancher haut de la boutique et que rien ne laissait présager l’évolution des poutres et solives dissimulées sous les faux plafonds installés par le preneur qui en raison de l’utilisation des locaux ont présenté des défauts.

Elle expose que les travaux confortatifs de faible ampleur réalisés par le syndic au mois d’août 2011 par précaution l’ont été avec sérieux, efficacité et diligence, que les travaux postérieurs réalisés par le preneur entre le 19 et le 21 septembre 2011, à savoir la démolition en force et sans autorisation d’un mur porteur, sans en informer ni le propriétaire ni l’assemblée des copropriétaires et le curetage intempestif des baculas adjacents qui solidarisent les solives avec les poutres de la charpente notamment, alors que les compte-rendus de chantier précis et exhaustifs émanant de l’architecte de la copropriété, M H ainsi que les inspections et vérifications, effectuées par un
Bureau d’Etudes
Techniques et un Bureau de Contrôle indépendants démontrent que les travaux réceptionnés le 16 septembre 2011 s’avéraient suffisants et conformes aux règles de l’art.

La société appelante fait également valoir que la clause du le bail commercial en date du 25 juin 1997 fait obligation au preneur de supporter sans indemnité les travaux de grosses réparations utiles ou nécessaires, et qu’en application de l’article 1724 du code civil, le preneur n’est donc pas recevable à solliciter autre chose qu’une diminution de loyer à proportion du temps et de la partie de la chose dont il aura été privé, et à condition au surplus de démontrer que les réparations ont duré plus de quarante jours, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

La société Relais de L’Occitane devenue la société M & L Distribution France fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, qui emporte également obligation de sécurité des lieux loués, et ce pendant toute la durée du bail en ne lui permettant pas de bénéficier de l’usage paisible du local puisqu’elle a été contrainte d’interrompre son activité commerciale plusieurs semaines du fait de lourds travaux réalisés qui se sont avérés nécessaires, alors que les travaux d’aménagement initialement prévus, qui devaient se terminer le 27 août 2011, ne se sont achevés que le 16 octobre 2011.

Le preneur reproche également au bailleur d’avoir manqué à son obligation d’entretenir la chose en état de servir à son usage tirée de l’article 1720 du code civil, en ne réalisant pas les travaux nécessaires dans le local et mettant ainsi en péril son commerce.

Il réplique que l’article 1724 du code civil ne s’applique pas en cas de privation totale de jouissance des locaux et met en avant le fait que l’obligation de délivrance est de l’essence même du bail et qu’aucune clause de souffrance ne peut en exonérer le bailleur en présence d’une impossibilité totale d’utiliser les locaux.

La SARL M & L Distribution France considère que le bailleur a également manqué à son obligation de sécurité relative aux lieux loués quant à la solidité de leur structure dont la défaillance met en péril la sécurité des personnes, en l’espèce, les poutres, masquées par le faux plafond et le bacula, qui étaient vermoulues et qui menaçaient de s’effondrer, ce qui n’a pas manqué de survenir dans le cadre de simples travaux de sondage.

L’historique des faits tels qu’exposé par les deux parties est le suivant :

— la société Relais de L’Occitane devenue la SARL M & L Distribution France a souhaité effectuer des travaux de rénovation de sa boutique, consistant à créer une réserve coupe-feu 1 heure en fond de

boutique, floquer le plancher haut pour assurer un degré coupe-feu vis-à-vis des tiers, refaire les faux-plafonds en BA 13 et les doublages en périphérie, installer un nouveau mobilier, un nouvel éc1airage, un nouveau système de climatisation et réaliser une nouvelle façade, sous la direction de
M Fairerol, architecte associé au sein de IN&DIT architecture, ces travaux ayant débuté le 1^er août 2011 devant s’achever le 27 août 2011;

— en déposant le faux-plafond au droit de l’entrée de la boutique à droite, l’architecte a découvert une absence de bacula sur une partie du plancher haut et la présence d’une poutre en bois en très mauvais état, prête à s’effondrer, ce qu’établit le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 2 août 2011;
l’architecte a donc fait installer en urgence six étais pour maintenir le plafond et prévenir tout effondrement;

— informée de cette situation, la bailleresse s’est rendue sur les lieux le 4 août 2011 et a saisi le Syndic de la copropriété, lequel a organisé des réunions sur site les 8, 9 et 10 août en présence de l’architecte de la copropriété M H, d’un
BET les 9 et 10 août, mais hors la présence du bureau de contrôle
Socotec, contrairement à ce que soutient la bailleresse;

— les travaux de confortation ont débuté le 29 août 2011 et ont été réceptionnés le 16 septembre 2011 par l’architecte de la copropriété et le syndic, maître d’ouvrage, et contresignés par le bureau
Socotec;

— les clés ont été remises le 16 septembre au locataire, qui a fait constater le même jour par huissier de justice l’état du plafond à l’issue des travaux, à savoir :

' la présence de poutres en bois remplacées, notamment le long de la façade, à droite de l’entrée de la boutique et également en fond de boutique,

' l’existence de poutres ayant été flasquées, c’est à dire ayant fait l’objet d’une pose de résine et fer plat et ce au niveau du premier quart de la boutique,

' une partie du faux-plafond n’a pas été déposée en fond de boutique à gauche,

' le faux-plafond n’a pas été déposé sur toute la largeur de la dernière partie en fond de boutique.

M Fairerol, maître d’oeuvre de la SARL M&L
Distribution France, indique dans son courrier du 2 novembre 2011, avoir déposé la cloison en plaque de placo-plâtre située en fond de boutique, laquelle n’était ni un mur porteur ni semi-porteur comme le soutient l’appelante, puis avoir sondé le bacula aux endroits où le faux-plafond n’avait pas été déposé. Il relate que c’est dans ces conditions que le bacula s’est effondré en laissant apparaître l’état de délabrement des solives, qui menaçaient de se désolidariser du plafond.

Bien que l’architecte de la copropriété, qui a repris les travaux de confortation de l’ensemble du faux-plafond le 22 septembre 2011, reproche à M Fairerol d’avoir 'touché au bacula’ lequel fait partie intégrante de la structure du plancher haut, il n’en demeure pas moins que ce sont les sondages effectués par ce maître d’oeuvre qui ont permis la découverte de solives en état de délabrement, justifiant la mise en oeuvre de travaux de reprise de l’intégralité du plancher haut, le procès-verbal de constat d’huissier du 22 septembre venant conforter l’existence d’une poutre vétuste et vermoulue tombée au sol.

Il s’ensuit que l’immeuble loué était affecté de désordres structurels, notamment concernant l’état des poutres vermoulues, masqués par les faux-plafonds, et que ce ne sont pas les travaux de rénovation entrepris, ni le curetage des baculas par le preneur qui en sont la cause.

L’exécution de l’obligation de délivrance, prévue par l’article 1719 du Code Civil, qui doit être celle d’une chose en bon état de réparations de toute espèce comme l’article 1720 du même code le précise,

ne doit pas s’apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire et de remise des clés, mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur.

Et c’est en vain que la bailleresse se prévaut de la clause du bail en vertu de laquelle « le preneur devra supporter sans indemnité, interruption, ni diminution de loyer, quelles qu’en soient l’importance et la durée, cette dernière excédât- elle 40 jours, tous travaux de grosses réparations ou d’améliorations qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il devra dans les mêmes conditions supporter tous travaux exécutés sur la voie publique, sauf à faire valoir son recours contre la collectivité publique concernée », pour s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués, une telle clause ne pouvant trouver application en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

En conséquence, la SCI les Tantes de Zoé est tenue d’indemniser le préjudice de jouissance subi par la SARL M & L Distribution France du fait des travaux, prévus pour se terminer le 27 août, qui se sont achevés le 12 octobre 2011, soit un mois et demi plus tard.

Sur les demandes indemnitaires du preneur

La SCI Les Tantes de Zoé soutient que les demandes indemnitaires du preneur sont irrecevables, arguant que le preneur ne peut cumuler une indemnisation de la part du bailleur et de son assurance perte d’exploitation, pour laquelle il ne justifie pas ne pas avoir été indemnisé.

Elle soulève les dispositions de l’article 1724 du Code
Civil pour faire échec aux demandes d’indemnisation, en rappelant que le preneur n’est pas recevable à solliciter autre chose qu’une diminution de loyer à proportion du temps et de la partie de la chose dont il aura été privé, et à condition au surplus de démontrer que les réparations ont duré plus de quarante jours, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Elle ajoute que le preneur ne produit aucun document comptable pertinent de nature à corroborer ses demandes pour perte de marge brute à hauteur de 12.000 euros, qui devrait se limiter uniquement à la perte de bénéfice net.

La SARL M & L Distribution France affirme n’avoir reçu aucune indemnité de son assurance et sollicite dès lors la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué une indemnité au titre de la privation de jouissance de ses locaux notamment en ce qui concerne la perte de marge brute pour un montant de 12.000 euros . Elle forme appel incident pour se voir indemniser du coût d’occupation de la boutique sur la même période, ayant été totalement privée de la jouissance des locaux et pour se voir rembourser des paiements effectués au titre des loyers et charges à hauteur de 2.520 euros correspondant à un préjudice d’un mois et demi, ainsi que des coûts salariaux pour un montant de 3.873 euros.

La SARL M & L Distribution France justifie par une attestation de son assureur n’avoir reçu aucune indemnité pour perte de jouissance.

L’article 1724 du Code Civil ne saurait trouver application en ce qu’il vise les travaux privant le preneur d’une partie de la chose louée, alors que l’intimée s’est trouvée dans l’impossibilité totale d’utiliser les locaux.

La société locataire verse aux débats une attestation de son commissaire aux comptes, selon laquelle pour la période du 1^er août au 31 octobre sa perte d’exploitation en marge brute s’élèverait à 24.278, les coûts salariaux seraient de 7.748 et les coûts d’occupation de la boutique (loyers, maintenance, électricité et eau) serait de 5.041.

En l’état de ces éléments, le préjudice subi par la SARL M & L Distribution France sera réparé par l’allocation de la somme de 16.000 euros, étant souligné que les travaux intialement envisagés devaient se terminer fin aout en sorte qu’elle n’aurait pu en tout état de cause exploiter les locaux avant le 1° septembre .

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur :

Le bailleur forme des demandes reconventionnelles en sollicitant des dommages et intérêts pour procédure abusive et conduite déloyale d’un procès à hauteur de 15.000 euros, ainsi que le remboursement des sommes qu’il a dû exposer du fait des travaux nécessaires pour réparer les conséquences des manquements aux règles de l’art du preneur, à savoir une somme supplémentaire de 1.788,46 euros réglé au titre de ses charges de copropriétaires.

La société Les Tantes de Zoé succombant en ses demandes, la procédure diligentée par la SARL M & L Distribution France ne revêt pas de caractère abusif.

Les travaux rendus nécessités par les graves défauts inhérents à l’immeuble et réalisés par le Syndicat des Copropriétaires, incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance, et non pas au preneur. La demande de remboursement de ces travaux sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la
SARL M&L Distribution France. La somme allouée en première instance à ce titre sera confirmée et il lui sera allouée la somme complémentaire de 4.000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement, à l’exception de sa disposition relative aux dommages et intérêts dus par la
SCI Les Tantes de Zoé à la SARL M&L Distribution
France ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE recevables l’ensemble des pièces communiquées aux débats ;

CONDAMNE la SCI Les Tantes de Zoé à verser à la SARL M & L Distribution France la somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Les Tantes de Zoé à verser à la SARL M & L Distribution France la somme complémentaire de 4.000 euros en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI Les Tantes de Zoé aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure
Civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

S. G C. A