R.G. : 19/01398

ARRÊT N°

du : 17 mars 2020

CM/FJ

M. Z X

C/

Etablissement Public Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat (OPAC Reims)

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 17 MARS 2020

APPELANT :

d’un jugement rendu le 19 avril 2019 par le tribunal d’instance de Reims (RG 1118000441)

M. Z X

[…]

[…]

Comparant, concluant par la SELARL CTB Avocats et Associés, avocats au barreau de Reims

INTIMÉE :

Etablissement Public Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat (OPAC Reims)

[…]

[…]

Comparant, concluant par la SELARL Raffin Associés, avocats au barreau de Reims

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Pety, président de chambre

M^me Lefèvre, conseiller

M^me Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M. Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 février 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Pety, président de chambre, et par M. Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2014 la société Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat (ci-après Reims Habitat) a consenti à M. Z X un bail portant sur un appartement de type 2, […] à Reims moyennant un loyer de 338,30 € par mois, outre les charges.

Cet appartement se situe au rez-de chaussée d’un immeuble et dispose d’une terrasse entourée d’un muret. Il est adapté pour une personne à mobilité réduite, M. X étant reconnu travailleur handicapé.

Par acte en date du 1^er mars 2018, M. X a assigné son bailleur devant le tribunal d’instance de Reims aux fins de le voir condamner à réaliser des travaux de mise en sécurité de son logement et en indemnisation de divers préjudices.

Il a sollicité du tribunal :

— d’enjoindre Reims Habitat de prendre les mesures nécessaires afin d’assurer la mise en sécurité de son logement (clôture et vidéo-surveillance) sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision,

— à titre subsidiaire de désigner un expert aux fins de procéder à l’examen du logement et d’évaluer les travaux de sécurisation nécessaires,

— la condamnation de Reims Habitat à lui payer la somme de 4.200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre 1.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Reims Habitat a demandé au tribunal de débouter M. X de toutes ses demandes, et à titre subsidiaire de réduire le montant de son préjudice à 27,50 €, et de le condamner, outre aux dépens, à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 19 avril 2019, le tribunal d’instance de Reims a débouté M. X de ses demandes, et l’a condamné, outre aux dépens, à payer à la requérante la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles.

M. X a régulièrement interjeté appel de cette décision, appel portant sur l’ensemble du dispositif.

Aux termes de ses écritures du 20 septembre 2019, il demande à la cour de :

— dire et juger que Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat a délivré à M. Z X un logement insuffisamment protégé,

— dire et juger que Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat a failli à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués par M. Z X,

— dire et juger que Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat a commis une faute du fait de sa passivité à l’origine du préjudice de M. Z X,

en conséquence,

— enjoindre Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat de prendre les mesures nécessaires afin d’assurer la mise en sécurité du logement de M. Z X (clôture de la terrasse et vidéo-surveillance des communs), sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire,

— désigner un expert judiciaire aux fins de procéder à l’examen du logement de M. X et d’évaluer les travaux de sécurisation nécessaires,

en tout état de cause :

— condamner Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat à payer à M. Z X la somme de 4 200 € de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— condamner Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat à payer à M. Z X la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Reims Habitat Champagne-Ardenne Office Public de l’habitat aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Suivant conclusions du 20 décembre 2019, Reims Habitat poursuit la confirmation du jugement et, en conséquence, demande de débouter M. X de toutes ses prétentions.

A titre subsidiaire, si la cour estimait que la responsabilité de Reims Habitat était engagée, il demande de réduire le montant du préjudice de M. X à une indemnisation à hauteur de 27,50 €.

Il demande en tout état de cause la condamnation de l’appelant, outre aux dépens, à lui payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2020.

Sur ce, la cour,

I – Sur le principe de la responsabilité du bailleur

Par application de l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, obligation encore rappelée par l’article 1719 3° du code civil.

L’article 1725 du code civil énonce que 'le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel'.

Nonobstant cette disposition, le bailleur est susceptible d’engager sa responsabilité si le trouble causé par le tiers résulte d’une faute qu’il a lui-même commise.

A l’appui de son recours, M. X indique :

— que rapidement après son entrée dans les lieux il a rencontré des difficultés avec des jeunes du quartier entrant dans la cour et dégradant sa terrasse,

— qu’il a déclaré les dommages subis et intervenus le 6 juin 2015 (jets de projectiles) à son assurance qui lui a indiqué que ces dommages n’étaient pas couverts par son assurance habitation mais qu’il convenait d’établir la responsabilité de l’auteur des dommages afin que l’assureur de celui-ci l’indemnise,

— qu’il s’est donc rapproché de Reims Habitat afin d’indiquer qu’il avait fait l’objet de jets de projectiles sur sa terrasse et qu’il souhaitait qu’un grillage soit posé,

— que Reims Habitat lui a alors conseillé de déposer une plainte et précisé qu’il ne serait pas donné de suite favorable à sa demande de pose de grillage,

— que suite à cette correspondance, il a déposé une plainte concernant des faits de provocation non publique à la discrimination et de dégradation ou détérioration qui a été classée sans suite pour défaut d’identification du ou des auteurs,

— que le 16 décembre 2016, son logement de nouveau fait l’objet de vandalisme par un groupe d’individus qui ont enjambé le muret de la terrasse et tenté de pénétrer dans son domicile en forçant la porte fenêtre de la chambre, l’imprimante se trouvant derrière cette fenêtre ayant été projetée sur le sol,

— que le muret entourant la terrasse ne mesure qu’un mètre de hauteur et est aisé à escalader, tout comme le portillon placé à l’entrée de la résidence,

— qu’il a mis en demeure Reims Habitat de mettre en sécurité son logement par courrier recommandé du 26 décembre 2016,

— que sa plainte a été classée sans suite pour défaut d’identification de l’auteur,

— que parallèlement, la Macif a missionné un expert afin que les préjudices de M. X soient chiffrés, que s’agissant des dégradations aux biens situés sur la terrasse non garantis, l’expert a retenu un enjeu financier de 100 €,

— que faute pour Reims Habitat d’avoir pris les mesures nécessaires, le 28 juin 2017, des individus se sont introduits dans la cour de la résidence et ont insulté M. X, que les services d’ordre sont intervenus et ont contrôlé l’identité de l’un des individus reconnus par M. X comme étant celui qui avait détérioré sa fenêtre quelques mois auparavant,

— que cette nouvelle plainte est toujours en cours d’instruction par le Parquet de Reims,

— que suite à ces problèmes d’insécurité, il a été reconnu prioritaire pour un relogement d’urgence par la Commission de médiation de la Marne le 17 octobre 2017 mais que malgré cette décision, aucune proposition de relogement adaptée à sa situation ne lui a été faite, et surtout, aucun travaux de

sécurisation n’ont été réalisés,

— qu’enfin, le 8 juillet 2018, son logement a de nouveau fait l’objet de vandalisme par ses voisins, ce dont il a immédiatement informé Reims Habitat et les services de l’ordre,

— que malgré ces informations, Reims Habitat s’est obstiné à refuser toute intervention se limitant à établir une note auprès des locataires pour une prise de conscience de chacun et n’a pas donné suite à ses réclamations légitimes,

— qu’après l’intervention de l’assureur de M. X, l’envoi d’un courrier de mise en demeure en recommandé et plusieurs échanges, Reims Habitat a finalement procédé à la réparation d’un volet roulant endommagé sans toutefois mettre en place de mesure de sécurisation de la terrasse,

— qu’il fait l’objet de jets de projectiles ou d’immondices sur la terrasse et d’agressions en raison de son handicap et de ses origines,

— que d’autres immeubles alentours comportent des palissades autour des terrasses en rez-de-chaussée.

M. X souligne par conséquent le défaut de sécurisation de l’immeuble, soutenant que Reims Habitat n’a apporté aucune solution aux atteintes répétées qu’il a subies, cette carence rendant possible de nouvelles incivilités.

Il estime que, peu important que les auteurs des incivilités en cause soient ou non identifiés comme occupants ou non de l’immeuble, Reims Habitat a commis une faute en délivrant un local insuffisamment protégé et en faisant preuve de passivité.

Il produit aux débats, notamment, le constat d’huissier qu’il a fait établir le 21 novembre 2018 par M^e Y dont il ressort que la hauteur du muret coté terrasse est de 106 ou 108 centimètres. Il insiste sur le fait que ce muret n’offre aucune protection contre les regards ou les passages alors que son appartement est entièrement équipé de portes-fenêtres vitrées jusqu’au sol.

M. X justifie avoir, dès janvier 2016, demandé à être relogé, demande formulée auprès de divers bailleurs sociaux (pièce n°27) et renouvelée depuis lors en 2017 et 2018 (pièces n°29 et 30). Cette demande est empressement motivée par des 'problèmes d’environnement ou de voisinage' et de 'logement non décent, insalubre ou dangereux ou local impropre à l’habitation' (pièce n°29 page 3 'liste de motifs des la demande de logement social'). Il n’a pas obtenu de réponse positive à ce jour.

Reims Habitat fait valoir qu’en sa qualité de bailleur, il ne saurait répondre que des faits consécutifs à l’exercice des droits locatifs qu’il a consenti, c’est-à-dire uniquement les faits qui sont en relation avec le contrat de bail. L’intimé souligne qu’il appartient au locataire victime d’agissements de tiers de se retourner contre ceux-ci, et qu’il n’est en l’espèce démontré aucune faute du bailleur comme étant la cause du préjudice subi par M. X.

L’intimé fait encore valoir que l’action de M. X n’a pour dessein que de lui faire supporter une indemnisation car ses plaintes ont été classées sans suite et que son assureur a refusé de prendre en charge les sinistres.

La réalité des désagréments répétés subis par M. X entre 2015 et 2018 n’est pas sérieusement contestable au vu des multiples courriers adressés soit à son assureur soit à son bailleur (pièces n°5, 8, 9, 16, 19, 21 ou plaintes produites (pièces n°7,11,12, 25, 26), quand bien même celles-ci auraient été classées sans suites. Ces classements sans suites résultent non pas du fait que la matérialité des faits ne serait pas établie, mais uniquement de l’absence d’imputabilité à un auteur.

Reims Habitat n’en a d’ailleurs jamais contesté la réalité comme en témoignent ses courriers en réponse (pièces n°6 et 22) lesquels, sans apporter satisfaction à son locataire, prennent néanmoins acte des faits et lui conseillent de déposer plainte.

La cour s’étonne dans ce contexte de certains propos du bailleur, qui, implicitement, reproche à M. X de ne pas rapporter la preuve relative 'à la terrasse litigieuse dont il s’agissait' ou indique que 'le logement appartenant à Monsieur X semble comporter des portes-fenêtres' (conclusions page 8) alors même qu’en sa qualité de propriétaire des lieux, Reims Habitat en connaît nécessairement très exactement la disposition.

En tout état de cause, et au vu des photographies produites par l’appelant (pièces n°3, 17 et 32) et du constat d’huissier (pièce n°33), il apparaît clairement que le logement de M. X dispose effectivement d’une terrasse, entourée d’un muret, point qui ne saurait être sérieusement mis en doute.

Pour débouter M. X de ses demandes, le premier juge a considéré que Reims Habitat ne pouvait se voir reprocher une faute dès lors que le bailleur justifiait avoir fait réparer les volets roulants endommagés dans les meilleurs délais suite aux voies de fait commises le 8 juillet 2018, que le bailleur avait donc respecté son obligation d’assurer le clos et le couvert du logement et de préserver la sécurité du locataire, soulignant qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’imposait à un bailleur d’assurer le clos d’un jardin ou d’une terrasse, et qu’il était par ailleurs établi que la porte d’entrée de la copropriété était surmontée d’une caméra de vidéo-surveillance.

Pour autant, dans le contexte susvisé d’un locataire fragilisé, manifestement cible d’incivilités répétées, facilitées par le fait que le muret de la terrasse soit très bas et permette tout à la fois de servir de banc, de passer par-dessus ou de jeter toutes sortes d’immondices sur la terrasse, il appartient au bailleur, dûment avisé et de façon répétée, d’envisager d’y apporter une solution.

Indépendamment des fautes commises par les tiers non identifiés à ce jour, la carence du bailleur dûment avisé, et alors même que le simple fait de surmonter le muret d’un grillage ou d’une palissade permettait de mettre fin aux troubles, constitue une faute ayant permis aux troubles de perdurer au préjudice du locataire, auquel le bailleur se doit d’assurer une jouissance paisible des lieux.

Le jugement est par conséquent infirmé et il y a lieu de retenir la responsabilité du bailleur par application des textes susvisés.

Il résulte des motifs ci-dessus, et sans qu’il y ait lieu de recourir à une expertise aux fins d’évaluer les travaux de sécurisation nécessaires, que la pose d’un dispositif de mise en sécurité de la terrasse du logement loué par M. X, rendant l’espace inaccessible aux tiers comme aux projections diverses, est de nature à réduire substantiellement les nuisances subies par celui-ci, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter la pose d’une nouvelle caméra de surveillance.

Si Reims Habitat 'entend faire observer qu’elle est copropriétaire de cet immeuble et qu’elle ne peut effectuer de tels travaux de clôture sans l’autorisation de la copropriété', se référant à sa pièce n°2 (état descriptif de division), cette pièce, incomplètement produite, mentionne pourtant Reims Habitat comme unique propriétaire. A supposer même que l’intimé serait copropriétaire de cet immeuble, rien n’indique qu’il serait dans l’impossibilité d’obtenir une telle autorisation de la copropriété.

Il sera par conséquent enjoint à Reims Habitat d’y procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification du présent arrêt.

II – Sur les préjudices

Le préjudice de jouissance de M. X, en lien avec la faute retenue ci-dessus à l’égard du bailleur,

résulte, à l’évidence, du fait qu’il ne peut jouir paisiblement de sa terrasse.

Il sera indemnisé de ce préjudice à hauteur de la somme de 500 €.

Le préjudice moral de M. X, en lien avec la faute retenue ci-dessus à l’égard du bailleur, est suffisamment étayé par l’ensemble des constats ci-dessus mentionnés, l’appelant soulignant qu’il vit dans la crainte perpétuelle de nouvelles intrusions.

Ce préjudice sera réparé par l’octroi d’une indemnité de 1.000 €.

III – Sur les frais irrépétibles et les dépens

Reims Habitat succombe au terme du présent recours. L’équité commande de condamner l’intimé à verser à M. X la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Reims Habitat est tenu aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs,

Infirme le jugement rendu le 19 avril 2019 par le tribunal d’instance de Reims,

Statuant à nouveau,

Enjoint Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat de procéder, sous astreinte de 100 € par jour de retard commençant à courir deux mois après la signification du présent arrêt, à la mise en place d’un dispositif de mise en sécurité de la terrasse du logement loué par M. Z X, rendant l’espace inaccessible aux tiers comme aux projections diverses,

Condamne Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat à payer à M. Z X la somme de 500 € au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat à payer à M. Z X la somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral,

Condamne Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat à payer à M. Z X la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne Reims Habitat Champagne Ardenne Office Public de l’Habitat aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT