Cour d'appel de Limoges, Chambre sociale, 2 mars 2022, n° 20/00446

TGI 26 mai 2020

CA Limoges
Infirmation partielle 2 mars 2022

Arguments

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Accepté
Déplafonnement du loyer
La cour a considéré que la valeur locative des locaux était favorable et a fixé le loyer à un montant supérieur à celui précédemment établi, en tenant compte des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité.
Accepté
Remboursement du loyer provisionnel
La cour a jugé que le remboursement du différentiel était justifié, car le loyer fixé était inférieur au montant précédemment payé par La Halle.
Accepté
Confirmation des autres dispositions
La cour a confirmé les autres dispositions du jugement, considérant qu'elles étaient justifiées.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. soc., 2 mars 2022, n° 20/00446
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	20/00446
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 26 mai 2020
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Pierre-Louis PUGNET, président
Avocat(s) :	Aurore MORAAnne DEBERNARD-DAURIACSéverine VALADEChristofer CLAUDE
Cabinet(s) :	REALYZEBARBIER ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. MAG INVESTISSEMENT c/ S.E.L.A.R.L. AXYME, S.C.P. BTSG BECHERET SENECHAL GORRIAS, S.A.S. LA HALLE

Texte intégral

ARRÊT N° ;

N° RG 20/00446 – N° Portalis DBV6-V-B7E-BIDU3

AFFAIRE :

S.A.R.L. MAG INVESTISSEMENT

S.A.S. LA HALLE, S.C.P. A B C D représentée par Maître D Es qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société LA HALLE,

S.E.L.A.R.L. AXYME représentée par Maître COURTOUX es qualité de mandataire judiciaire LA HALLE

PLP/MLM

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

G à M^e Mora et M^e Debernard-Dauriac, le 2/03/22

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

------------

ARRÊT DU 02 MARS 2022

-------------

A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le deux Mars deux mille vingt deux a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

S.A.R.L. MAG INVESTISSEMENT Représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège dont le siège social est […]

représentée par M^e Christofer Y de la SELAS REALYZE, avocat plaidant, inscrit au barreau de PARIS, vestiaire : R175, et par M^e Sabine MORA, avocat postulant, inscrit au barreau de BRIVE

APPELANTE d’un jugement rendu le 26 Mai 2020 par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de BRIVE

ET :

1. – S.A.S. LA HALLE, dont le siège social est […]

2. – S.C.P. A B C D représentée par Maître D Es qualité de mandataire liquidateur judiciaire désigné par jugement du 30 octobre 2020 du Tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la conversion de la procédure en redressement judiciaire en liquidation judiciaire à l’encontre de la société LA HALLE, dont le siège social est […]

3. – S.E.L.A.R.L. AXYME représentée par Maître COURTOUX es qualité de mandataire judiciaire désigné par jugement du 30 octobre 2020 du Tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la conversion de la procédure en redressement judiciaire en liquidation judiciaire à l’encontre de la société LA HALLE dont le siège social est […]

représentées par M^e Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat plaidant, inscrit au barreau de PARIS, vestiaire : C0987, et par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC, avocat postulant, inscrit au barreau de LIMOGES

INTIMEES

---==oO§Oo==---

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 Novembre 2021, après ordonnance de clôture rendue le 3 novembre 2021, la Cour étant composée de Monsieur E-F G, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistés de Monsieur Y Z, Greffier, Monsieur E-F G, Président de Chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Monsieur E-F G, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 17 janvier 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 9 février 2022 puis au 2 mars 2022.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

La société Mag investissement est propriétaire de deux locaux commerciaux dépendants d’un ensemble immobilier situé 10 avenue Jean Charles Rivet à Brive-la-Gaillarde.

Par acte sous-seing privé en date du 4 janvier 1996, elle a donné à bail à la société Groupe André, aux droits de laquelle vient la société La Halle, lesdits locaux pour une durée de 12 ans à courir à compter du 4 janvier 1996 et devant se terminer le 31 décembre 2007.

La société La Halle exploite dans ces deux locaux contigus deux commerces de détail sous les enseignes « La Halle mode et accessoires » et « La Halle chaussures et maroquinerie », les deux locaux étant tous deux propriété de la société Mag investissement.

Par exploit d’huissier en date du 11 juillet 2007, la société La Halle a fait signifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail afférent aux locaux à l’enseigne « La Halle mode et accessoires » à effet au 1er janvier 2008.

***

Suivant acte extra-judiciaire en date du 9 septembre 2016, la société La Halle a fait délivrer à la société Mag Investissement une demande de renouvellement de bail commercial à compter du 1er janvier 2017.

Par le jeu des indices, à la date du 1 er janvier 2017, le loyer annuel, hors charges et hors taxes, était d’un montant de 157.113,40 €.

Par lettre recommandée en date du 16 mai 2018, la société La Halle a notifié à sa bailleresse un mémoire en demande, tendant à la fixation du loyer à compter de la date du 1er janvier 2017 à hauteur de 90.400 € HT et HC, par an.

Par exploit d’huissier du 16 août 2018 la société La Halle, a fait assigner la société Mag investissement devant le juge des loyers commerciaux de Brive-la-Gaillarde, relativement aux locaux où est exploité un commerce de vêtements, en fixation du loyer du bail commercial renouvelé avec effet au 1er janvier 2017, à la somme de 90.400 € par an, à effet du 1er janvier 2017.

Par un jugement du 22 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. X en qualité d’expert. Ce dernier a déposé son rapport le 7 juin 2019.

Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 114 140,52 € l’an à compter du 1er janvier 2017, hors taxes et charges ;

- condamné la société Mag investissement à rembourser à la société La Halle le différentiel entre le loyer provisionnel versé depuis le 1er janvier 2017 et le loyer fixé ci-dessus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

- dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la société La Halle et la société Mag investissement aux dépens et dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ;

- ordonné l’exécution provisoire.

La société Mag investissement a interjeté appel de la décision le 7 août 2020. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement.

Par un jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 21 avril 2020, la société La Halle a été placée sous procédure de sauvegarde judiciaire, procédure convertie en redressement judiciaire par une décision du 2 juin suivant.

Suivant courrier recommandé du 28 juillet 2020, les administrateurs judiciaires de la société ont informé la société Mag investissement de la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2020 en l’absence de repreneur.

Par jugement du 30 octobre 2020, la même juridiction a converti la procédure en liquidation judiciaire, la SCP A et la SELARL Axyme étant désignées en qualité de mandataires liquidateurs.

Le 4 décembre 2020 la société Mag Investissement a fait assigner la S.C.P. A, représentée par Maître Stéphane D et la S.E.L.A.R.L. Axyme, représentée par Maître Didier Courtoux devant la présente juridiction, en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la société La Halle.

Les liquidateurs et leur administrée ont régularisé leurs conclusions d’intimé le 08 janvier 2021.

L’intimée a saisi le Conseiller de la mise en état d’une demande de radiation de l’appel de la société Mag Investissement.
La société Mag Investissement a saisi de son côté le Premier Président de la Cour d’appel d’une demande de suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance entrepris. Par ordonnance du 23 mars 2021, le Premier Président a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

***

Aux termes de ses écritures en date du 12 octobre 2021, la société Mag investissement demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, de sa demande tendant à voir fixer la valeur locative à la somme de 86 000 € par an HC et HT ;

- le confirmer en ce qu’il a écarté les demandes de la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, d’abattements relatifs à la taxe foncière et aux réparations locatives ;

- infirmer le jugement dont appel pour le surplus ;

En conséquence, de :

- fixer le loyer à la valeur locative, soit à titre principal : 194 296,72 € par an HT et HC ; et, à défaut, si la cour retient la pondération de 1 144,45 m²p, fixer le loyer à la valeur locative de : 194 670,94 € par an HT et HC ;

- à titre infiniment subsidiaire, fixer le loyer à 153 868,58 € par an HT et HC ;

- condamner la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, au paiement de la somme 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance, en ce compris les frais d’expertise ;

- débouter la même de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant, de :

- condamner la société La Halle, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, au paiement de la somme 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Mora, avocat, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Mag investissement soutient qu’un déplafonnement du loyer est parfaitement fondé et légitime au regard de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. En effet, elle fait valoir que les locaux loués sont de bonne qualité et disposent d’équipement récents. De même, les locaux loués sont situés dans une zone commerciale très attractive et très bien desservie (proximité de l’A20 et présence d’autres enseignes autour). Concernant la surface des locaux, la société indique que la surface pondérée retenue sera celle calculée par l’expert judiciaire (coefficient de pondération de 1 pour la surface de vente et de 0,5 pour les annexes), la charte de l’expertise visée par la société La Halle n’ayant aucune valeur légale. A titre subsidiaire sur ce point, elle indique que la valeur plafond du loyer (soit 153 868,58 €) pourra être retenue en application de la clause d’indexation (art. 7) du contrat de bail.

En outre, elle conteste qu’un quelconque correctif puisse être appliqué au loyer, aucune charge exorbitante n’ayant été mise à la charge du preneur et les abattements sollicités (au titre des réparations locatives, des travaux prescrits par l’administration, de l’impôt foncier ou des honoraires du gestionnaire de l’immeuble et primes d’assurance du bailleur) étant des charges inhérentes à la qualité de preneur ou des pratiques courantes. Cependant, elle demande à ce que l’avantage accordé au bailleur de pouvoir sous-louer les locaux à une autre société du groupe auquel elle appartient implique une majoration du loyer.

Aux termes de leurs écritures en date du 8 janvier 2021, la société La Halle, ensemble les sociétés A et Axyme, ès qualités, demandent à la Cour, sous réserve de la radiation de l’appel interjeté par la société Mag investissement, de :

- confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a condamné la société Mag investissement à rembourser à la société La Halle le différentiel entre le loyer provisionnel versé depuis le 1er janvier 2017 et le loyer fixé dans leurs conclusions, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

- l’infirmer en ce qu’il a :

- fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 114 140,52 € l’an à compter du 1er janvier 2017, hors taxes et charges ;

- dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la société la Halle et la société Mag investissement aux dépens et dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ;

Et statuant de nouveau, de :

- débouter la société Mag investissement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 86 000 € l’an à compter du 1er janvier 2017, hors taxes et charges, dont bénéficie la société la Halle sur les locaux situés 10 avenue Jean Charles Rivet à Brive-la-Gaillarde ;

- condamner la société Mag investissement au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et autoriser Maître Debernard-Dauriac, avocat, à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que le loyer doit nécessairement être revu à la baisse, en ce que la valeur locative est inférieure au plafond légal. En effet, ne s’agissant pas d’un déplafonnement, ils soutiennent qu’il n’appartient pas au locataire de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative. En l’espèce, ils considèrent que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné (calculé sur la base de l’indice trimestriel des loyers commerciaux) en ce que celui-ci s’établi à 153 868,58 € l’an, soit plus que la valeur locative qui est par ailleurs faussée en l’absence de toute pondération des surfaces par l’expert contrairement aux prévisions de l’article R. 145-7 du code de commerce et à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. Ainsi, ils indiquent que la commercialité de la zone est faible et que le local est une construction sommaire liée à un bail spécialisé et limité à l’équipement de la personne, tous éléments devant nécessairement être pris en compte.

En outre, ils estiment que divers abattements et déductions doivent être appliqués au regard des nombreuses charges exorbitantes qui sont celles de la société La Halle dans le cadre de ce bail commercial. Ainsi, ils contestent la mise à la charge de la société du paiement de la taxe foncière, du remboursement des primes d’assurance au bailleur, celle des honoraires du gestionnaire de l’immeuble, l’avance des fonds de trésorerie appelés par le syndic, ainsi que celle de certains travaux du fait des stipulations du bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 3 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L145-33 du code du commerce :

' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

Chacun de ces critères fera donc l’objet d’un examen, étant rappelé que lorsque le locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du plafonnement, il convient de vérifier le montant de la valeur locative, le plafond du loyer résultant de l’indice d’indexation n’étant qu’un maximum qui ne s’applique pas lorsque la valeur locative est inférieure mais qui peut être dépassé lorsque le propriétaire rapporte la preuve d’un motif de déplafonnement, conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce.

Les caractéristiques du local considéré s’apprécient en considération, notamment, des éléments suivants (article R 145-3 et R 145-4 alinéa 2 du code du commerce) :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

1/ Les caractéristiques du local considéré :

En l’occurrence les locaux commerciaux donnés à bail à la société La Halle sous l’enseigne ' LA HALLE Modes et Accessoires ' sont situés à 10 avenue Jean-Charles Rivet à Brive-La-Gaillarde (19 100).

La construction industrielle a été édifiée vers 1990 sur un niveau. Elle abrite également un autre commerce exploité par La Halle, dans un magasin contigu, à l’enseigne 'LA HALLE chaussures et maroquinerie '. Le terrain est empierré et goudronné et comporte des parkings matérialisés en façade. La visibilité est excellente depuis l’avenue. Les murs ainsi que la toiture, la charpente métallique, les menuiseries en aluminium sont en bon état, à l’instar de l’isolation.

L’intérieur est en bon état général. Le magasin est exposé au sud et comporte une vitrine de 12 mètres linéaires, deux double portes, une porte de secours et le sol est un plancher flottant.

Selon l’expert la surface utile du magasin est de 1 060 m² et les surfaces annexes de 164,50 m² comprenant deux réserves, des sanitaires, 3 WC, un bureau et un local social.

L’expert précise qu’il n’y a pas eu, durant la période du bail, de 2009 à 2017, une modification notable des caractéristiques de ce local.

2/ La destination des lieux :

L’article R145-5 du Code de commerce dispose que « La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L 145-55 et L. 642-7»

En l’occurrence selon le contrat de bail ces lieux sont destinés strictement, à la « vente de tous articles concernant l’équipement de la personne, et notamment chaussures et/ou vêtements, textiles, prêt-à-porter, maroquinerie, accessoires. »

Il s’agit donc d’un usage étendu favorable au preneur.

3/ Les facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R 145-6 du code du commerce, ' Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire' (C. com., art. R. 145-6).

Il convient de rechercher leur incidence sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

Le magasin est situé en première ligne le long d’une avenue à double sens de circulation particulièrement fréquentée ce qui lui confère une excellente visibilité, dans une zone commerciale située à proximité des accès autoroutiers (A20) et qui connaît un très fort développement ces dernières années avec l’implantation de grandes enseignes. L’exploitation contiguë d’un magasin de vêtements de la même enseigne constitue également une situation favorable au preneur.

C’est à juste titre que le juge des loyers commerciaux a considéré que les facteurs locaux de commercialité étaient favorables.

4/ Les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Selon l’article R145-7, il s’agit des ' prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.'

Pour parvenir à une moyenne des prix pratiqués dans le voisinage à hauteur de 10,02 € le m² utile, l’expert s’est référé à 18 baux dont la surface utile varie de 130 m² à 2 000 m². Celle des locaux en question s’élevant à 1 060 m², afin de procéder à une comparaison la plus fiable possible, sachant que le prix du m² varie en fonction de la surface (à la baisse ou à la hausse) il y lieu d’exclure les références relatives à des surfaces trop différentes.

En retenant les prix des baux portant sur des surfaces utiles comprises entre 381 et 2 000 m² (c’est la surface de l’unique local référencé comportant une surface supérieure à celle du magasin en question), et en excluant les baux comportant à la fois un rez de chaussée et un étage, situation particulière incomparable, quatre références permettent de retenir un prix moyen du m² de 9,51 € HT, soit un loyer annuel HT arrondi de 139 740 € (1224,50 x 9,51 x 12).

Afin de conserver une cohérence de comparaison avec les prix de référence retenus par l’expert, aucune pondération ne sera appliquée pour les locaux annexes dès lors que l’expert a indiqué dans son rapport que les prix de comparaison qu’il retenait correspondaient à la totalité de la surface utile mais sans pondération, précisant qu’elle comprenait les réserves, les sanitaires, les bureaux et les locaux sociaux. L’application d’une pondération fausserait donc automatiquement la valeur de comparaison avec les prix pratiqués dans le voisinage et en l’absence de connaissance de la surface des annexes pour les baux de référence, la cour ne dispose pas des moyens qui lui permettraient d’effectuer elle-même des comparaisons intégrant la pondération.

5/ Sous-synthèse partielle :

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont que l’un des critères qui doivent être pris en considération pour déterminer la valeur locative d’un bien.

En fonction des autres critères appréciés jusqu’à présent (caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité) et dont il a été indiqué qu’ils étaient favorables au preneur, il y a lieu de fixer la valeur locative du bien en cause à la somme de 155 000 €, sans qu’il soit utile de se référer à un barème quelconque qui ne saurait remplacer les éléments concrets d’évaluation de cette valeur en application des dispositions de l’article L 145-33 du code du commerce.

6/ Les obligations respectives des parties :

L’article R145-8 énonce que ' du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.'

6/1 L’impôt foncier :

Le bail impose au preneur de rembourser au bailleur la taxe foncière, ce qui constitue une disposition présentant un caractère exorbitant.

Avec raison, compte tenu de la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème civile 20 Décembre 2018 N° 17-27.654), le premier juge a-t-il considéré qu’il n’y avait pas lieu de déduire l’impôt foncier effectivement reversé au bailleur dans la mesure où dans les baux retenus à titre d’éléments de référence par l’expert, la taxe foncière était également supportée par les locataires.

6/2 La prime d’assurance :

Aux termes du bail, La Halle doit supporter les charges afférentes aux polices d’assurances souscrites par la SARL Mag Investissement sur l’immeuble loué.

Dans la mesure où cette charge incombe normalement au propriétaire et qu’il s’en décharge en l’occurrence sur le preneur sans contrepartie, elle doit venir en déduction de la valeur locative, comme l’a considéré avec pertinence le juge des loyers commerciaux.

En 2017, La Halle a réglé 978,90 € H.T au titre de l’assurance du bailleur (pièce n°9).

La valeur locative, après déduction du montant de l’assurance du bailleur s’élève donc à :

155 000 € – 978,90 € = 154 021,10 €

6/3 Les travaux de mise en conformité :

Selon le contrat de bail, La Halle doit supporter les travaux de mise en conformité de l’immeuble et de ses installations : « Pour l’exploitation de son activité, le Preneur se soumettra aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s’y appliquer et se conformera scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnance en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l’hygiène et la sécurité, l’inspection du travail, de façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché ».

Les travaux de mise en conformité relèvent de l’obligation de délivrance du propriétaire et sont donc normalement à la charge du bailleur. Le fait que ce dernier puisse mettre à la charge du locataire ce type de travaux lorsqu’ils ne relèvent pas de l’article 606 du Code civil ne fait pas disparaître le caractère exorbitant de ce transfert de charges.

Le premier juge était donc fondé à appliquer un abattement de 7 % sur la valeur locative, ce qui ramène le loyer annuel à la somme de 144 307, 83 € (154 021,10 – 9 713,27).
6/4 Les avances permanentes de trésorerie :

Le bail stipule que La Halle doit faire l’avance permanente de trésoreries appelées par le syndic. les charges sont appelées par provisions et font ensuite l’objet d’une régularisation, soit en faveur du bailleur, soit en faveur du locataire.

Le versement d’une provision pour charges constitue une pratique conforme aux usages dans ce type de baux commerciaux qui ne présente pas un caractère exorbitant et le jugement entrepris doit être infirmé de ce chef.

6/5 Les honoraires de gestionnaire de l’immeuble :

Selon le contrat de bail le preneur remboursera les honoraires du gestionnaire de l’immeuble. Il s’agit d’une charge qui incombe normalement au bailleur et dont le caractère exorbitant perdure.

C’est donc à juste titre que le premier juge a déduit de la valeur locative la somme de 6.103,32 € H.T que la SAS LA HALLE justifie avoir réglée au bailleur à ce titre en 2017, ce qui ramène la valeur locative annuelle à la somme de 138 204,50 € (144 307,83 – 6 103,32).

6/6 La faculté de sous-location :

Le jugement mérite d’être confirmé en ce qu’il a débouté la SARL MAG INVESTISSEMENT de sa demande de majoration du loyer en raison de la possibilité pour le locataire de sous-louer les locaux dès lors que le bail est à cet égard particulièrement restrictif puisqu’il interdit toute mise en location gérance et restreint à une société du même groupe, et sous réserve de l’accord du bailleur, la faculté de sous-location.

7 / Synthèse :

En définitive il ressort de l’ensemble de ces éléments que la valeur locative du bail renouvelé qui unissait les parties s’élevait à la somme de 138 204,50 € l’an à compter du 1er janvier 2017, et le jugement entrepris sera réformé ce chef.

Cette valeur locative n’excède pas le montant du loyer plafonné et il n’y a donc pas lieu à examiner l’existence d’un motif de déplafonnement.

Le loyer contractuel facturé à la date de renouvellement le 1er janvier 2017 était d’un montant de 157.113,40 € l’an, ce qui rend justifiée la décision du premier juge de condamner la SARL MAG INVESTISSEMENT à rembourser la SAS LA HALLE du différentiel entre le loyer provisionnel versé depuis le 1er janvier 2017 et le loyer judiciairement fixé, assorti des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Chaque partie n’obtient gain de cause que de manière partielle et c’est à juste titre que le jugement déféré a fait assumer par chacune d’entre elles la moitié des dépens et a dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles. Il en ira de même s’agissant de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 114 140,52 € l’an à compter du 1er janvier 2017, hors taxes et charges ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 138 204,50 € l’an à compter du 1er janvier 2017, hors taxes et charges ;

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, sauf à mentionner l’intervention, aux côtés de la société LA HALLE, de la SCP A représentée par son gérant, Maître Stéphane D, désigné mandataire liquidateur judiciaire par jugement du 30 octobre 2020 rendu par le tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la conversion de la procédure en redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la société LA HALLE et de la SELARL Axyme représentée par son gérant, Maître Didier COURTOUX, désigné mandataire liquidateur judiciaire par jugement du 30 octobre 2020 rendu par le tribunal de commerce de Paris ayant prononcé la conversion de la procédure en redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la société LA HALLE ;

Y ajoutant ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande en paiement ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Y Z. E-F G