Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 01 FEVRIER 2007

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/07505.

Sur l’arrêt de renvoi de la Cour de cassation du 14 mars 2006 (n° 376F-D) après cassation d’un arrêt du 25 novembre 2004 de la Cour d’appel de Paris (R.G. n° 04/02819) rendu sur appel d’un jugement du 2 novembre 2003 du Tribunal de grande instance de Créteil (R.G. n° 199909434).

DEMANDEURS À LA SAISINE :

APPELANTS :

— Monsieur C X

XXX

— Madame D E épouse X

XXX

représentés par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour,

assistés de Maître Patrick TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1082.

DEFENDEUR À LA SAISINE :

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires DU CLOS DES TOURNELLLES XXX

représenté par son syndic, le Cabinet Y, ayant son siège XXX lui-même pris en la personne de ses représentants légaux,

représenté par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour,

assisté de Maître Pierre HENRI substituant Maître Charly BENSARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E 131.

DEFENDEUR À LA SAISINE :

INTIMÉ :

Cabinet Y

pris en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège XXX

représenté par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Cour,

assisté de Maître Brigitte BEAUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : A372.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 décembre 2006, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame RAVANEL, conseiller de la 23^e Chambre B, faisant fonction de Président,

Madame LEBE, Conseiller de la 21^e Chambre C, désignée par l’ordonnance de remplacement en date du 12 décembre 2006,

Madame THEVENOT, conseiller de la 18^e Chambre E, désignée par l’ordonnance de remplacement en date du 12 décembre 2006,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par Madame RAVANEL, faisant fonction de Président.

— signé par Madame RAVANEL, faisant fonction de président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

Monsieur C X et Madame D E, son épouse, sont propriétaires des lots 809 et 814 dans l’ensemble immobilier Le Clos des Tournelles à l’Hay les Roses (Val de Marne), ayant pour syndic le Cabinet Y.

Ils ont, le 2 août 1999, fait assigner le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Y devant le Tribunal de grande instance de Créteil.

Devant ce Tribunal, ils ont demandé que soit prononcée la nullité du mandat de syndic du Cabinet Y, la nullité des assemblées des 3 mai et 7 juin 1999 et, subsidiairement, la nullité des résolutions concernant l’approbation des comptes de quitus de gestion, les travaux d’électricité des bâtiments l’Hay 1, l’élection des membres du Conseil syndical, de voir dire que le Cabinet Y ne pouvait faire réaliser les travaux sur le mur mitoyen avec la CPAM sans autorisation de l’assemblée, ni procéder à des achats supérieurs à 20.000 francs, soit 3.048,98 €, sans autorisation préalable du Conseil syndical.

Ils demandaient, la condamnation du Cabinet Y au remboursement de ces dépenses et subsidiairement à leur rembourser leur quote part de celles-ci et également la condamnation du Cabinet Y à leur payer 30.000 francs, soit 4.573,47 €, en réparation des préjudices subis du fait de l’annulation des assemblées et de la réalisation des travaux sans autorisation, ainsi que 20.000 francs, soit 3.048,98 €, au titre de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Les défendeurs ont, à titre principal, soulevé l’irrecevabilité de l’action.

Par jugement du 2 décembre 2003, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tournelles à l’Hay les Roses de sa demande en nullité de l’assignation pour défaut de constitution d’avocat pour les demandeurs,

— déclaré nulle et de nul effet l’assignation du 2 août 1999 pour irrégularité de forme portant sur les noms des demandeurs,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tournelles et le Cabinet Y de leurs demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné Monsieur et Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tournelles la somme de 1.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile et débouté le Cabinet Y de sa demande du même chef.

Sur l’appel des époux X, la Cour d’appel de Paris, par arrêt du 25 novembre 2004, a :

— confirmé le jugement en toutes ses dispositions,

— condamné les époux X à payer 2.000 € au syndicat des copropriétaires du Clos des Tournelles et 2.000 € au Cabinet Y au titre des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Saisie d’un pourvoi formé par Monsieur et Madame X, la Cour de cassation, par arrêt du 14 mars 2006, a :

— cassé et annulé, sauf en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tourelles à l’Hay les Roses de sa demande en nullité de l’assignation pour défaut de constitution d’avocat pour les défendeurs, l’arrêt rendu le 25 novembre 2004 et renvoyé les parties devant la Cour d’appel de Paris autrement composée,

— rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et du Cabinet Y fondées sur les dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

Vu la déclaration de saisine après renvoi formée le 3 avril 2006 par les époux X,

Vu les conclusions :

— du syndicat des copropriétaires du Clos des Tournelles du 3 octobre 2006,

— des époux X du 29 novembre 2006,

— du Cabinet Y du 7 décembre 2006.

Vu l’ordonnance de clôture du 7 décembre 2006,

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires du Clos des Tournelles du 11 décembre 2006,

Vu les conclusions d’irrecevabilité de ces dernières conclusions prises par les époux X le 12 décembre 2006.

L’ordonnance de clôture étant intervenue le 7 décembre 2006, il convient d’écarter les conclusions postérieures.

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Le Tribunal de grande instance de Créteil a relevé que l’assignation des époux X délivrée le 2 août 1999 avait été au nom de Monsieur et Madame 'F’ X, au lieu de 'C’ X et considéré que si dans leurs conclusions postérieures du 23 mai 2001, Monsieur et Madame C X avaient régularisé la mention erronée en indiquant leur identité exacte et en produisant un certificat de propriété, cette régularisation était intervenue passé le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que la forclusion étant intervenue, aucune régularisation n’était plus possible.

L’assignation des époux X devant le Tribunal de Créteil a été délivrée au nom de Monsieur et Madame F X, au lieu de C X.

Elle portait mention de leur adresse mais ne précisait pas leurs dates de naissance.

Il ressort des dispositions des articles 114 et 115 du Nouveau code de procédure civile que la nullité d’un acte de procédure n’est prononcée qu’en cas de grief prouvé et qu’elle est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En l’espèce, dans la mesure où le nom de famille des copropriétaires était correct et leur adresse exacte, le syndicat des copropriétaires, d’une part, et son syndic, le Cabinet Y, de l’autre, ne sauraient sérieusement soutenir que les irrégularités des mentions relatives aux demandeurs contenues dans l’assignation leur aient occasionné un quelconque grief, les copropriétaires étant répertoriés par leur nom de famille et localisés par leur adresse.

En l’absence de grief, aucune nullité n’était encourue. Ainsi, la régularisation effectuée au-delà du délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans lequel les contestations des décisions des assemblées générales sont enfermées, n’est pas de nature à rendre irrecevable l’assignation des époux X, la contestation ayant bien été effectuée dans le délai de l’article 42.

Par ailleurs, les demandes présentées par les époux X ne visaient pas seulement la contestation des assemblées générales. Ils reprochaient ainsi au syndic d’avoir commis une faute en faisant procéder à des travaux de réfection d’un mur de clôture mitoyen avec l’immeuble de la CPAM sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La décision des premiers juges sera infirmée en ce qu’elle a déclaré nulle l’assignation des époux X.

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La demande des époux X formée en première instance portait sur l’annulation des assemblées générales des 3 mai et 7 juin 1999.

Ils affirment que le Cabinet Y n’a jamais justifié des avis de réception des convocations aux assemblées générales pour les deux copropriétaires et concluent à la nullité des assemblées pour défaut de convocation.

La demande tendant à l’annulation des assemblées, le moyen pris de l’absence d’avis de réception des convocations à chacune d’entre elles ne constitue pas une demande nouvelle aux sens des dispositions de l’article 564 du Nouveau code de procédure civile.

Les intimés justifient des envois en recommandé délivrés à 'Mr ou M^me X C’ par le Cabinet Y portant mention A 3/05/99 et C 07/06/99 présentés les 26 avril et 25 mai 1999 et reçus les 30 avril et 26 mai 1999.

Les correspondances adressées aux époux X portaient, de même que les appels de charges, la mention 'Mr ou M^me X'.

Un courrier est versé aux débats, écrit par Monsieur X au Cabinet Y le 14 mai 1999, posté en recommandé le 17 mai 1999. Si la fiche porte comme nom d’expéditeur 'Meur X C’ la lettre est établie au nom de 'Meur et M^me X C'.

Il y a lieu de considérer que Monsieur C X a toujours agi comme mandataire de son épouse.

Il est d’ailleurs d’usage que dans une copropriété, pour éviter des frais superflus une seule convocation adressée à 'Monsieur ou Madame’ soit expédiée aux copropriétaires mariés. Il ne pourrait en aller différemment que si les époux étaient propriétaires de lots différents.

Les feuilles de présence aux assemblées produites sont établies à raison d’une case de présence par couple.

Les convocations aux assemblées générales des 3 mai et 7 juin 1999 ont été régulièrement effectuées quant à leurs destinataires et la déclaration de Madame X selon laquelle elle n’a assisté à aucune assemblée générale est sans incidence sur la régularité des convocations.

En ce qui concerne les délais de convocation, il convient à titre liminaire, de considérer que cette demande ne peut être considérée comme nouvelle, dans la mesure où elle constitue seulement un moyen à l’appui de la demande d’annulation des assemblées présentée en première instance.

Il ressort des dispositions de l’article 46 du règlement de copropriété versé aux débats que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Il ressort de l’accusé de réception concernant l’assemblée générale du 3 mai 1999 que la date de convocation y figurant est le 12 avril 1999.

Aux termes de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, soit en l’espèce à compter du 13 avril 1999.

L’assemblée du 3 mai qui a eu lieu le 21^e jour à compter du 13 avril 1999 s’est donc tenue dans le délai prévu au règlement de copropriété.

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Les époux X affirmant que le compte de charges n’a pas été signifié dans les délais prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, concluent à l’annulation de l’assemblée générale du 3 mai 1999 à titre principal et, subsidiairement, de la résolution n° 1 relative à l’approbation des comptes de gestion arrêtés au 31 décembre 1998.

Ils affirment que les documents visés au décret du 17 mars 1967, à savoir le compte des recettes et dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et des créances, la situation de la trésorerie ainsi que, s’il existe, un compte bancaire ou postal séparé et le montant de ce compte, qui devaient être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour ne l’ont pas été.

Ils affirment que la mention au compte 'recettes dépenses’ du poste 'charges 1998 : 3.219.834,21F’ est insuffisante pour apprécier la nature des charges et des dépenses engagées durant l’exercice écoulé et que la proposition de budget pour l’exercice 1999 ne reflète pas la réalité des dépenses engagées.

La convocation à l’assemblée générale du 3 mai 1999 comportait en pièces jointes un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie au 31 décembre 1998, un état des copropriétaires débiteurs au 31 décembre 1998, le rapport annuel du conseil syndical proposant un budget de fonctionnement de 3.126.000 francs, soit 476 555,63 €, la proposition de budget pour l’exercice 1999 et le devis des travaux d’électricité envisagés.

Dans la proposition de budget 1999 jointe à la convocation, la somme de 3.219.834 francs, soit 490.860,53 €, considérée comme constituant une information insuffisante par les époux X représente en fait le total de quinze rubriques de charges clairement évaluées.

Les pièces expédiées sont celles requises par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, le syndic précisait sur la convocation :'Nous vous précisons que, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent consulter les comptes à notre siège, 71 rue de Provence, en prenant préalablement rendez-vous avec la responsable du secteur comptable'.

Les époux X produisent un 'livret des charges du 1^er janvier au 31 décembre 1998 détaillant de façon très précise les charges immeuble par immeuble, escalier par escalier, en charges récupérables et non récupérables.

La totalité des dépenses y est mentionnée qu’il s’agisse de la fourniture de 12 panneaux 'interdit aux chiens', de la fourniture de 40L de produit d’anti-graffiti, des étrennes aux éboueurs, du 'remplacement du robinet puisage dans le local femme de ménage’ ou des frais d’électricité d’eau ou d’assurances.

Le document de 33 pages en comporte 6 d''état récapitulatif des charges', ce qui correspond à 269 lots – ce qui, compte tenu du nombre de lots, relativise considérablement les observations des appelants qui regrettent que le syndic ait offert 3.000 francs, soit 457,35 €, pour les étrennes des éboueurs sans que l’assemblée se soit prononcée sur ce montant.

Cette pièce avait bien pour objet comme l’indique le syndicat des copropriétaires, de régulariser la quote-part de chaque copropriétaire pour l’exercice.

Ainsi cette information complémentaire pour bienvenue qu’elle soit, n’était pas indispensable au regard des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et pouvait n’être expédiée que, comme l’indiquent les époux X quatre jours avant la tenue de l’assemblée générale.

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Il a été procédé, lors de l’assemblée générale du 3 mai 1999, à l’élection des membres du conseil syndical.

Vingt trois personnes ont été élues et il ressort du compte rendu qu’elle l’ont été à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, à l’exception de Messieurs X et A, qui se sont abstenus.

Les époux X affirment que Monsieur X a voté contre cette résolution.

Ils produisent trois attestations de copropriétaires présents à l’assemblée générale du 3 mai 1999 qui indiquent que le vote sur l’élection des membres du conseil syndical a eu lieu en bloc à main levée.

L’un des attestataires déclare qu''il n’a pas été demandé ceux qui étaient pour ou contre ou qui se sont abstenus, comme pour la précédente assemblée’ 'le nom des opposants n’a pas été demandé'.

Cette affirmation n’est pas incompatible avec le contenu du procès-verbal affirmant que Monsieur X s’était abstenu lors du vote, le rédacteur du procès-verbal pouvant tout à fait identifier les copropriétaires sans avoir à demander leur nom.

Un doute, au surplus, plane sur la bonne foi des époux X dans la mesure où ils ont, dans un premier temps, produit une attestation de Madame H-I B, datée du 10 mai 2001 où elle indique qu’au cours de l’assemblée générale du 3 mai 1999, le vote relatif à l’élection des membres du conseil syndical a eu lieu à main levée sans demander le nom des votants pour ou contre, et abstentionnistes, alors qu’il s’avère à la lecture du procès-verbal que Madame B était absente lors de l’assemblée dont elle parle.

Il convient de considérer que Monsieur X n’était pas opposant, mais abstentionniste, lors du vote sur l’élection des membres du conseil syndical.

Les époux X ne sont donc pas recevables à contester la résolution concernant cette élection.

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Les appelants contestent une dernière résolution, relative aux travaux d’électricité prise lors de l’assemblée générale du 3 mai 1999.

Cette résolution concerne 'la réfection et la mise en conformité de l’électricité des sous-sols de l’ensemble des bâtiments de l’Hay'.

Il est mentionné au procès-verbal qu’elle a été votée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

Monsieur et Madame X affirment qu’en réalité la résolution a fait l’objet d’un vote par bulletins sans que la majorité requise ait été obtenue et que la résolution repoussée a immédiatement fait l’objet d’un vote à main levée, le secrétaire de séance ne mentionnant pas les copropriétaires qui avaient voté contre.

Ils soutiennent que la résolution ayant été repoussée au premier vote aurait dû être représentée à une autre assemblée générale et non en seconde lecture, et qu’en outre, les travaux n’étaient pas indispensables.

Ils affirment qu’il n’y a donc eu aucun vote le 3 mai 1999.

Les époux X ne contestent pas avoir voté pour la résolution relative à l’électricité dans les caves, ce qui ressort d’ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale où il est indiqué que les travaux ont été votés à l’unanimité.

Ils produisent deux attestations rédigées de façon absolument identique, l’une datée du 19 décembre 2000, dix neuf mois après l’assemblée du 3 mai 1999 et l’autre du 13 juin 2001, vingt cinq mois après les faits, selon lesquelles '- sur le vote de la douzième résolution concernant la réfection et la mise en conformité des installations électriques des sous-sols des bâtiments de l’Hay, j’atteste que le vote par bulletin a été négatif et que le syndic a tenté de faire adopter cette résolution par un vote à main levée'.

L’un des attestataires complétait la formule ainsi recopiée en précisant 'sans demander le nom des votants, pour ou contre. S’ils avaient été demandés j’aurais voté contre'.

La nature sibylline de la phrase permet toutefois de comprendre que le signataire avait voté 'pour’ puisqu’il n’en aurait été autrement que si son nom avait été demandé.

Du fait de leur caractère nébuleux, les deux déclarations rédigées pour l’essentiel en termes identiques très longtemps après les faits qu’elles relatent, n’apportent pas la preuve contraire au contenu du procès-verbal de l’assemblée du 3 mai 1999 faisant état de l’unanimité des votants quant à la décision de faire procéder aux travaux d’électricité.

La demande d’annulation de la résolution relative aux travaux d’électricité sera rejetée.

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Les époux X concluent également à l’annulation de l’assemblée générale du 7 juin 1999 pour non respect du délai de convocation.

L’assemblée générale du 3 mai 1999 n’ayant pas voté la résolution sur le renouvellement du Cabinet Y comme syndic à la majorité des voix de tous les copropriétaires (48.090 voix sur 100.000) prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il a été décidé qu’une deuxième assemblée générale serait réunie pour un nouveau vote dans les conditions de l’article 24 de la loi (décisions à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

Une autre résolution portant sur la fermeture de la résidence aux véhicules par la pose de cinq barrières et sur leur financement a également été refusée.

La nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 7 juin 1999 afin de délibérer sur les deux points précédents.

Un troisième figurait à l’ordre du jour sous la rubrique 'rappel du règlement de copropriété’ portant :

— sur la création par Madame B d’une véranda non conforme aux autorisations données et le mandat à donner au conseil syndical et au syndic pour obtenir de Madame B la mise en conformité de son installation et, le cas échéant, pour engager une procédure à son encontre,

— sur le remplacement de fenêtres non conformes par Monsieur X et le mandat à à donner au conseil syndical et au syndic pour obtenir de sa part la mise en conformité de son installation et, le cas échéant, pour engager une procédure à son encontre.

Le premier point de l’ordre du jour a fait l’objet d’un vote favorable et le syndic a été renouvelé dans ses fonctions.

L’assemblée générale a décidé de ne pas faire procéder aux travaux relatifs aux barrières.

La question des fenêtres de l’appartement de Monsieur et Madame X n’a pas été traitée. Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 1999, qu’après sa convocation, Monsieur X avait mis ses installations en conformité.

La résolution relative à la véranda de Madame B a fait l’objet d’un vote négatif.

Le règlement de copropriété de la résidence du Clos des Tournelles prévoyait – comme le fait l’article 19 du décret du 17 mars 1967 – la réunion d’une deuxième assemblée générale avec un délai de convocation de huit jours.

La convocation a été présentée le 25 mai 1999.

La question portant sur la nomination du syndic pouvait indiscutablement être à nouveau soumise à l’assemblée générale convoquée dans un délai de convocation réduit.

La question de l’ordre du jour portant sur la fermeture de la résidence aux véhicules avait été soumise aux copropriétaires lors de l’assemblée du 3 mai 1999.

Les époux X soutiennent que cette question ne pouvait pas être soumise à une nouvelle assemblée convoquée avec un délai réduit.

Les dispositions de l’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 ne s’opposent aucunement à une nouvelle convocation dans ce délai dans la mesure où la notification des pièces versées avec la convocation à la première assemblée traitant du même point a déjà été faite, mettant les copropriétaires à même de se forger une opinion.

La demande visant les fenêtre des époux X – si elle figurait à l’ordre du jour – n’a pas fait l’objet de délibérations, étant devenue sans raison d’être.

Les rubriques portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 juin 1999 sous le titre 'Rappel du règlement de copropriété 1/ Véranda 2/ Changement de fenêtre’ relèvent quant à leur nature des question diverses qu’il est toujours possible de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée sans incidence sur la validité de l’assemblée générale.

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 7 juin 1999.

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Les époux X font grief au Cabinet Y d’avoir refusé de porter à l’ordre du jour de l’assemblée du 7 juin 1999 les questions complémentaires dont ils demandaient l’ajout par courrier du 26 mai 1999.

Par lettre de ce jour, Monsieur X demandait au syndicat de porter à l’ordre du jour les questions :

'1) En cas de non renouvellement du Cabinet Y SA comme syndic :

Nomination de la Société de Gestion Immobilière syndic de copropriétés. Honoraires selon contrat syndic joint.

2) Ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé'.

Le Cabinet Y répondait le 4 juin suivant que l’assemblée générale à venir étant une assemblée se tenant en seconde lecture il ne pouvait être fait droit à sa demande.

Si la question portant sur la candidature d’un autre syndic est bien en rapport avec le point de l’ordre du jour proposant son renouvellement, il n’en reste pas moins que l’assemblée du 7 juin 1999 était, comme l’avait relevé le syndic, une assemblée générale tenue en application des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont le délai de convocation était réduit à 8 jours en application de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 et que le choix d’un nouveau syndic n’avait pas été envisagé à l’ordre du jour de la première assemblée générale du 3 mai 1999.

L’étude de ce point impliquait celle du document annexé au courrier de Monsieur X demandant l’inscription, consistant en un contrat de syndic proposé par la Société de Gestion Immobilière.

Dès lors du fait du délai de convocation abrégé, les copropriétaires n’auraient pu bénéficier du délai normal de premier examen fixé à 21 jours par le règlement de copropriété.

Ainsi le syndic a-t-il justement refusé la question complémentaire relative à la nomination d’un autre syndic.

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La deuxième question proposée par Monsieur X portait sur l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé.

La copropriété à qui ce point avait été soumis lors de l’assemblée générale du 3 mai 1999 avait décidé de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, Monsieur X s’étant abstenu au moment du vote.

Les appelants soutiennent qu’il y aurait lieu de prononcer la nullité du mandat du syndic pour n’avoir pas soumis à l’assemblée du 7 juin la décision d’ouvrir ce compte.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction du 31 décembre 1985 applicable à l’espèce disposait que le syndic devait soumettre au vote de l’assemblée générale, 'lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d’ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat'.

Les époux X affirment de façon erronée que la décision sur le renouvellement du syndic s’assimile à une première nomination et que l’article 18 impose un vote concomitant sur le renouvellement ou la désignation du syndic et la résolution relative à la décision d’ouverture.

En fait les dispositions de l’article 18 ancien de la loi du 10 juillet 1965 n’entraînent que l’obligation pour le syndic de soumettre à l’assemblée la décision d’ouvrir un compte séparé lors de sa nomination et, par la suite, au moins tous les trois ans.

La loi n’impose aucunement que cette décision soit prise en même temps que celle du renouvellement du syndic.

La décision sur le compte bancaire a été régulièrement prise lors de l’assemblée générale du 3 mai 1999.

Le moyen tendant à voir prononcé la nullité du mandat du syndic sera rejeté.

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Les appelants demandent l’annulation de la résolution tendant à la désignation du Cabinet Y en qualité de syndic compte tenu du vote effectué le 7 juin 1999 en même temps sur l’élection du syndic et le vote de ses honoraires.

Ils visent l’article 17 'du règlement’ du 17 mars 1967.

Dans sa rédaction applicable jusqu’au 31 août 2004, le décret du 17 mars 1967 déclarait que le procès-verbal comportait le texte de chaque délibération, indiquait le résultat de chaque vote et précisait le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Ce texte n’interdit aucunement de voter dans une même résolution sur la réélection du syndic et le montant de ses honoraires, chaque question étant indissociable de l’autre et relevant de la même majorité de l’article 24 de la loi, s’agissant d’un deuxième vote.

Les époux X seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution tendant à la désignation du Cabinet Y en qualité de syndic.

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Les appelants présentent une demande de nullité de la résolution concernant l’approbation des comptes du syndic, aux motifs que le Cabinet Y ne pouvait faire réaliser des travaux sur le mur, non mitoyen mais appartenant à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie voisine, sans autorisation de l’assemblée ni procéder à des achats supérieurs à la somme de 3.048,98 € sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Ils demandent en conséquence la condamnation du Cabinet Y à rembourser ces dépenses au syndicat des copropriétaires et subsidiairement à leur rembourser la quote-part afférente à ces dépenses.

Le syndic est tenu, aux termes des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de pourvoir à la conservation de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Le litige porte sur la remise en état d’un mur séparant la copropriété de la Caisse Primaire d’Assurance Maladie.

Les appelants soutiennent que le mur n’est pas mitoyen, mais n’en apportent aucune preuve.

Le syndicat des copropriétaires ni le Cabinet Y n’apportent pas la preuve contraire.

Toutefois, si l’on regarde la photographie de l’ancien mur versée aux débats par les époux X, prise à partir de la copropriété, l’on observe que le mur est recouvert d’une protection qui apparaît soit plate, soit inclinée vers la copropriété mais qui, compte tenu de l’angle de la prise de vue n’est en aucun cas dirigée vers la CPAM.

Il en va de même de la partie réparée.

La nature de la couverture du mur laisse présumer à l’observation le caractère mitoyen du mur

Celui-ci ressort aussi de la prise en charge par la CPAM de la moitié de la réparation.

Le caractère urgent des travaux a été reconnu par le conseil syndical de la résidence Le Clos des Tournelles lors de sa réunion du 9 septembre 1998.

Il était rappelé dans la lettre rédigée par le conseil syndical à l’intention des copropriétaires le 21 septembre 1998.

Ceux-ci ont donc été informés de l’existence de travaux urgents à réaliser.

Les travaux ont fait l’objet d’une facture de l’entreprise FUENTES du 13 octobre 1998.

Il ne peut être reproché au syndic d’avoir fait procéder à des travaux reconnus urgents par le conseil syndical.

Sur la demande de Monsieur X en date du 20 avril 1999, le Cabinet Y a fait parvenir à chaque copropriétaire un additif à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 mai 1999 'à la demande de Monsieur C X, selon document ci-joint'.

Etait joint le courrier de Monsieur X demandant que soient inscrites à l’ordre du jour les rubriques :

'- Espaces verts (élagages et abattage d’arbres, achat de la tondeuse autoportée).

— Mur de séparation avec la Sécurité Sociale'.

L’assemblée générale, si elle n’a pas expressément traité de ces deux questions, a ratifié l’action du syndic en lui donnant quitus pour sa gestion.

Il ressort du compte rendu de la réunion du conseil syndical en date du 5 mai 1998 que les deux tondeuses de la copropriété avaient été achetées l’une en 1990, l’autre en 1995, que le coût de leur entretien s’était déjà élevé à 15.000 francs, soit 2 286,74 €, et que d’autres interventions étaient estimées à 8.000 francs, soit 1.219,59 €.

Une longue explication suit sur les achats envisagés qui ont été votés à l’unanimité.

Ils ont, compte tenu de la reprise des deux tondeuses anciennes, coûté 19.587,16 francs, soit 2.986,04 €, à la copropriété.

Le Cabinet Y, ce faisant a assuré une gestion correcte des intérêts de la copropriété qui lui a donné quitus en considérant ainsi.

Les demandes dirigées par les appelants contre le Cabinet Y seront toutes rejetées.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la condamnation des époux X à lui payer 7.700 € à titre de dommages et intérêts.

Il n’établit pas la volonté dolosive de ceux-ci. Dès lors, le simple exercice du droit d’agir en justice des appelants n’est pas de nature à entraîner leur condamnation à des dommages et intérêts.

Le Cabinet Y conclut également à l’attribution de dommages et intérêts, demande qui sera rejetée pour les mêmes raisons.

Il apparaît en revanche inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de la totalité de ses frais irrépétibles et les époux X seront condamnés à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 1.500 € au Cabinet Y sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Ecarte des débats les conclusions déposées après l’ordonnance de clôture du 7 décembre 2006 ;

Infirme le jugement en ce qu’il a déclaré nulle l’assignation délivrée par les époux X le 2 août 1999 et en ses dispositions relatives à l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

Le confirme dans ses autres dispositions ;

Le complétant,

Déboute les époux X de toutes leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tournelles à l’Hay les Roses et la SAS Cabinet Y de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne les époux X à payer 4.000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tournelles à l’Hay les Roses, ainsi que 1.500 € au Cabinet Y sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes des parties ;

Condamne les époux X aux dépens de première instance et d’appel comprenant ceux de l’arrêt cassé ;

Dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Nouveau code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,