ARRET N°

du 30 mars 2021

R.G : N° RG 20/00589 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E2SB

S.A.R.L. SYNDIC HORIZON

c/

S.A.R.L. CG2M

[…]

Formule exécutoire le :

à

 :

M^e Olivier PINCON

M^e Marine CENS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 30 MARS 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 05 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS

S.A.R.L. SYNDIC HORIZON

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier PINCON, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

S.A.R.L. CG2M

société à responsabilité limitée au capital de 2.000 euros, inscrite au RCS de REIMS sous le numéro 490 387 073, dont le siège social est sis […], […], prise en la personne de son gérant, Monsieur X Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Marine CENS, avocat au barreau de REIMS

[…]

agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur Z A, domicilé de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel ZAJARA, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Nadine DEL PIN, vice-présidente placée (rédactrice)

GREFFIERS :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors de débats

Madame Frédérique ROULLET, greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 16 février 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Madame Frédérique ROULLET, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2014, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a donné à bail commercial à la SARL CG2M, exploitant un commerce de biscuiterie, un local commercial d’une superficie de 80m2 situé au rez de chaussée du bâtiment T, cellule B26/2 ainsi que 953/100000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, au sein de l’ensemble immobilier situé 19bis Esplanade Fléchambault à REIMS (51), moyennant un loyer en principal de 10.200 euros par an, indexable.

En février 2017, la clé de la porte d’entrée de l’immeuble dont la société CG2M était en possession, a été remplacée par des badges.

La société CG2M n’ayant pas été destinataire de ce badge, elle en a fait la demande auprès du propriétaire bailleur et du syndic de l’immeuble, la société SYNDIC HORIZON mais en vain.

La société CG2M a mis en demeure la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT de lui procurer les bips d’accès en exécution de son obligation de délivrance, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2017, en avisant le syndic.

Par lettres des 25 mars et 1^er juin 2017, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a demandé à la société SYNDIC HORIZON de fournir un badge permettant l’accès à la société CG2M aux parties communes. Ces demandes ont été infructueuses.

En l’absence de solution amiable, par acte d’huissier du 8 février 2018, la société CG2M a fait assigner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON devant le tribunal de grande instance de REIMS, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1240 du Code civil aux fins de délivrance des badges d’accès aux parties communes sous astreinte, subsidiairement, de diminution du loyer, et en tout état de cause de remboursement d’un trop perçu de charges et indemnisation.

Par d’ultimes conclusions notifiées par voie électronique du 22 février 2019, la société CG2M a demandé au tribunal, de :

A titre principal,

— ordonner à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT de donner les badges d’accès aux parties communes et ce, sous astreinte de 100 euros par jour pendant 3 mois passé un délai de 8 jours après signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer à la somme de 600 euros mensuels en considération de la perte de jouissance des parties communes et de l’augmentation des risques pour la SARL CG2M,

En tout état de cause,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT à lui payer la somme de 1.015, 27 euros au titre du trop-perçu de charges, en deniers ou quittances, déduction à faire de la somme de 939, 69 euros,

— débouter la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la SARL SYNDIC HORIZON de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT in solidum avec la SARL SYNDIC HORIZON à lui verser la somme de 5.000 euros pour résistance abusive,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT in solidum avec la SARL SYNDIC HORIZON à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT aux dépens.

Par d’ultimes conclusions notifiées par voie électronique du 19 décembre 2018, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a demandé au tribunal de débouter la société CG2M de toutes ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

En substance, elle soutient que le bail ne conférait pas un droit particulier sur les parties communes de l’immeuble de copropriété ; que la société CG2M avait accès au local sans avoir à passer par les parties communes ; que le preneur disposait d’un disjoncteur individuel sans avoir à utiliser le disjoncteur général ; que l’accès au local poubelles n’était pas nécessaire dès lors qu’il existe un dépôt possible au coin de l’immeuble ; que l’accès au badge relevait d’une décision de la copropriété et non du bailleur et qu’enfin, le preneur devait se conformer aux décisions de la copropriété.

Selon des dernières conclusions, la société SYNDIC HORIZON a demandé au tribunal le rejet des prétentions de la SARL CG2M et la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

et des dépens.

Suivant un jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance de REIMS a :

— ordonné à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT de délivrer à la société CG2M le ou les badges nécessaire(s) à l’accès des parties communes desservant le compteur général d’électricité de l’immeuble en copropriété situé […]

— assorti cette obligation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement pour une période de trois mois,

— condamné la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON in solidum à payer à la société CG2M la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

— débouté la société CG2M de sa demande de remboursement d’un trop perçu de charges,

— débouté la société SYNDIC HORIZON de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— rejeté les demandes de la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et de la société SYNDIC HORIZON au titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamné la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON in solidum à payer à la société CG2M la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le tribunal a estimé que :

— la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT était le cocontractant de la société CG2M de sorte que dans ses rapports avec cette dernière elle ne pouvait pas s’abriter derrière les obligations de la copropriété pour s’exonérer de ses propres obligations de bailleur,

— en application des clauses du contrat de bail, la société CG2M ne pouvait exiger plus que le respect des obligations découlant de l’exécution du bail conclu avec la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT, conformément aux prescriptions du règlement de copropriété,

— le bail stipulait que le bien loué comprenait une partie des parties communes,

— le règlement de copropriété déterminait la composition des parties communes en distinguant celles générales à tous les copropriétaires sans exception de celles spéciales à certaines catégories d’entre eux et à ce titre :

* les entrées et halls comme l’accès au local de vide ordures étaient des parties communes à tous les copropriétaires d’appartement et de caves dans un bâtiment, la société CG2M ayant un accès privatif, ne peut en bénéficier,

* les parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception, et notamment les locaux à usage commercial, comprenant les compteurs généraux d’électricité ;

— la demande de trop versé par la société CG2M n’était pas justifiée,

— le refus de donner un badge devait donner lieu à indemnisation en raison de la faute contractuelle de la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la faute délictuelle du SYNDIC HORIZON.

Suivant une déclaration au greffe du 13 mars 2020, la SARL SYNDIC HORIZON a relevé appel à l’encontre de cette décision.

Selon des conclusions notifiées par voie électronique du 20 juillet 2020, la SARL SYNDIC HORIZON demande à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 5 novembre 2019 en ce qu’il a condamné in solidum la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON à payer à la société CG2M la somme de 500 euros de dommages et intérêts, celle de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter la société CG2M de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société SYNDIC HORIZON,

— la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— condamner CG2M à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT devra la garantir de toutes condamnations dès lors que le succès partiel de la société CG2M trouve son origine dans le bail consenti,

Dans tous les cas,

— condamner la société CG2M ou toute partie succombante au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

— laisser les dépens de première instance et d’appel à la société CG2M.

Au soutien de son appel et en substance, la SARL SYNDIC HORIZON fait grief au tribunal de l’avoir condamnée in solidum avec le propriétaire bailleur à verser une indemnité à la société CG2M alors qu’elle n’était pas concernée, en tant que syndic aux obligations issues du contrat de bail et qu’elle devait faire respecter le règlement de copropriété et qu’en cas de confirmation du jugement entrepris, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT devra la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre dès lors que le succès des prétentions de la société locataire trouverait son origine dans la rédaction du bail consenti et non dans les dispositions du règlement de copropriété.

Selon des conclusions notifiées par voie électronique du 17 juin 2020, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT demande à la Cour de :

— déclarer mal fondée l’appel de la SARL SYNDIC HORIZON et de l’en débouter,

— la déclarer recevable en son appel incident et bien fondée,

— infirmer le jugement de toute les dispositions lui faisant grief,

— dire et juger qu’elle n’est pas tenue de remettre le ou les badges à la société CG2M permettant l’accès au compteur général,

— dire et juger qu’en tout état de cause le syndic a engagé sa responsabilité en refusant de remettre le ou lesdits

badges,

— par conséquent dire et juger que la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT ne peut être tenue à des dommages et intérêts ou à l’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger qu’en tout état de cause que dans la réparation, la société SYNDIC HORIZON devra garantir ladite SCI de toutes condamnations,

— dire et juger que la société SYNDIC HORIZON devra rembourser à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT la somme de 1.500 euros régler à la société CG2M

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

— débouter la société CG2M de ses demandes aux fins d’injonction de faire et de remise des badges concernant les parties communes générales et les parties communes spéciales,

— débouter la société CG2M de sa demande de diminution de loyer présentée à titre subsidiaire

— déclarer irrecevable en appel la demande de 1.500 euros au titre du préjudice subi

A titre subsidiaire,

— déclarer mal fondée cette demande,

— débouter la société G2M de sa demande de solde de rappel de charges et d’indemnité au titre de l’artcile 700 du Code de procédure civile.

Selon d’ultimes conclusions notifiées par voie électronique du 17 juillet 2020, la société CG2M demande à la Cour de :

— déclarer la SARL SYNDIC HORIZON mal fondée en son appel et la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT mal fondée en son appel incident,

— les en débouter,

— déclarer la SARL CG2M recevable et bien fondée en son appel incident,

A titre principal,

— ordonner à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT de donner tous les badges d’accès aux parties communes ce, sous astreinte de 100 euros par jour pendant trois mois passé un délai de 8 jours après signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, et en cas de confirmation de la décision sur l’octroi d’un accès partiel,

— fixer le loyer à la somme de 600 euros mensuels en considération de la perte de jouissance des parties communes et de l’augmentation des risques pour la SARL CG2M

ou

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT à payer à la SARL CG2M la somme de 1.500 euros au titre du préjudice subi du fait de la diminution de ses droits

En tout état de cause,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT à lui payer la somme de 1.015, 27 euros au titre du trop-perçu de charges, en deniers ou quittances, déduction à faire de la somme de 939, 69 euros,

— débouter la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la SARL SYNDIC HORIZON de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT in solidum avec la SARL SYNDIC HORIZON à lui verser la somme de 5.000 euros pour résistence abusive,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT in solidum avec la SARL SYNDIC HORIZON à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT aux dépens.

Suivant une ordonnance du 26 janvier 2021, l’affaire a été clôturée et renvoyée à plaider à l’audience du 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de délivrance des badges d’accès aux parties communes

S’agissant des obligations stipulées dans le contrat de bail

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Au soutien de son appel incident et réitérant ses demandes de première instance, la société CG2M sollicite les badges lui permettant d’accéder à l’entrée générale, au local poubelles et au compteur d’électricité aux motifs que la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT manquerait à son obligation de délivrance stipulée dans le bail en ne lui donnant pas les badges pour accéder aux parties communes de l’immeuble alors qu’initialement elle avait la clé ; que l’accès à l’entrée générale faciliterait l’exercice de leur commerce, notamment pour le transport des marchandises, en raison de la situation de handicap du gérant et de sa fille ; que si le local commercial bénéficiait d’un inter différentiel et d’un mini disjoncteur, elle devait avoir accès au compteur général et que l’accès au local poubelle était indispensable pour ne pas conserver les poubelles dans le magasin sous peine de ne pas respecter les normes d’hygiène.

S’appuyant sur un plan manuscrit réalisé par ses soins, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT prétend, à nouveau, que le contrat de bail ne conférait aucun droit particulier sur les parties communes et que le local loué bénéficiait d’un accès privatif sans avoir à passer par les parties communes ; qu’elle aurait découvert le handicap du gérant et de sa fille au cours de la procédure; que la tolérance accordée de l’utilisation de la clé pour accéder à l’entrée générale n’est pas constitutive d’un droit aux termes du contrat ; que la délivrance des badges pour accéder aux parties communes incombait au syndic et que le locataire devait respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée des copropriétaires.

Il est établi que le 19 mai 2014, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a consenti un bail commercial à la SARL CG2M pour une durée de neuf années portant sur le lot n° 372 situé dans un ensemble immobilier situé à REIMS, […] pour une contenance de 64a et 9ca.

La Cour relève que s’agissant de la désignation du local loué, le contrat stipule clairement et précisément qu’il s’agit d’un local commercial d’une superficie d’environ 80m2 situé au rez-de-chaussée du bâtiment T, cellule B26/2. Et les 953/100 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Dès lors, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a donné à bail à la SARL CG2M le local commercial

mais aussi des tantièmes sur les parties communes.

Aussi, comme l’a fort justement relevé le premier juge, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT, cocontractant de la SARL CG2M, ne peut s’exonérer de ses propres obligations de propriétaire bailleur en s’abritant derrière celles de la copropriété et doit assurer à son locataire la jouissance tranquille des lieux dans termes du contrat sus-rappelés.

En application du contrat de bail, la SARL CG2M s’est vue attribuer des tantièmes sur les parties communes, elle se doit alors et corrélativement de respecter le règlement de copropriété et ce, d’autant plus que l’article 9 5° stipule « S’il existe ou s’il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l’immeuble, le preneur devra s’y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l’assemblée des copropriétaires ».

Il en résulte donc que la SARL CG2M ne peut pas revendiquer plus de droits que ceux prévus au règlement de copropriété et la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT se doit d’exécuter les clauses du contrat aux termes duquel il est prévu à son locataire un accès aux parties communes ; le tout conformément au règlement de copropriété.

S’agissant des obligations stipulées au règlement de copropriété

Au soutien de son appel incident, la SARL CG2M réclame les badges lui donnant accès à l’entrée principal et au local vide ordure ; demande à laquelle s’opposent la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la SARL SYNDIC HORIZON, en vertu du règlement de copropriété.

L’article VII du règlement de copropriété intitulé « Composition des parties communes » explique que les parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires suivant qu’elles font l’objet d’un usage commun à la totalité des copropriétaires ou à des groupes de copropriétaires. Cet article définit ensuite la composition des parties communes en distinguant celles générales à tous les copropriétaires sans exception de celles spéciales à certaines catégories d’entre eux.

Ainsi, les alinéas 1° et 7° de l’article VII-B2 prévoient que les entrées et les halls des parties communes et le local vide ordures sont réservés à tous les copropriétaires d’appartements et de cave dans un même bâtiment.

Dès lors, la société CG2M qui bénéficie non pas d’un appartement mais d’un local commercial, avec un accès direct et privatif ne peut pas exiger le bénéfice d’un badge pour accéder à l’entrée principale ou au local vide ordure.

Certes, lors de la conclusion du contrat de bail, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT lui a remis une clé de l’entrée de l’immeuble comme atteste l’état des lieux d’entrée du 1^er septembre 2014 (pièce n° 4 produite par CG2M).

Cependant, la société CG2M ne saurait se prévaloir de cette tolérance passée et contraire au reglement de copropriété pour obtenir un badge dès lors que l’article 15 intitulé « TOLERANCE » du contrat de bail stipule "Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur ou de son mandataire relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni comme génératrices d’un droit quelconque ; le bailleur ou son mandataire pourra y mettre fin par tous moyens".

Dans ces conditions, la Cour confirmant le jugement entrepris déboutera la société CG2M de sa demande de badge pour accéder à l’entrée principal et au local vide ordures.

En revanche, la Cour accordera un badge à la société CG2M pour accéder aux parties communes desservant le compteur général d’électricité en application de l’article VII-A lequel le prévoit expressement et clairement en

ces termes :

«  A/ PARTIES COMMUNES GENERALES A TOUS LES COPROPRIETAIRES SANS EXCEPTION :(…)

3°) les compteurs généraux d’eau et d’électricité, (…) " .

La Cour confirmant le jugement entrepris ordonnera à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT de délivrer à la société CG2M de délivrer le badge nécessaire à l’accès des parties communes desservant le compteur général d’électricité de l’immeuble en copropriété situé 19bis esplanade Fléchambault à REIMS.

Le badge ayant été remis après le prononcé de la décision de première instance, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Par voie de conséquence et en application de l’article 15 du contrat de bail sus-rappelé, lequel constitue la loi des parties, la société CG2M sera déboutée de ses demandes de diminution du montant du loyer ou d’une indemnité de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi dès lors qu’elle a bénéficié d’un accès aux parties communes de 2014 à 2017 au mépris du règlement de copropriété.

Sur la demande de remboursement d’un trop perçu de charges

Selon l’article 14-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté".

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SARL CG2M persiste à demander le remboursement de la somme de 1.015, 27 euros correspondant à des charges acquittées en trop pour la période du 1^er octobre 2014 à septembre 2017 en soutenant que les appels de charges seraient opaques et nullement justifiés tandis que la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT conteste le montant sollicité et justifie lui avoir rendu la somme de 939, 69 euros.

Aux termes de l’article 8 du contrat de bail, le preneur remboursera au bailleur les taxes locatives et les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires.

Il ressort des décomptes de charges établis par le syndic de copropriété pour la période concernée et pour le local commercial loué par la société CG2M que les charges dues par cette dernière se sont élevées à 2.693, 87 euros TTC.

Pour contester le montant des charges dues, elle fait état d’un trop perçu de 709,48 euros apparaissant sur le décompte du syndic au titre de l’année 2016.

Cependant, à l’examen de ce décompte, il apparaît clairement qu’il ne s’agit pas de la quote-part réelle des charges du locataire mais du trop versé par le bailleur lequel a versé 2.120 euros alors qu’il n’était redevable que de 1.410, 52 euros. Ce moyen sera dès lors écarté.

La SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT verse dans le débat un décompte récapitulatif des charges versées pour la période de septembre 2014 à septembre 2017 (pièce n° 8) lequel établit que les charges acquittées par le locataire se sont élevées à 3.709, 14 euros (soit 1.770 + 1.053, 66 + 885, 45 = 3.709.14 euros).

Dès lors, les charges trop versées s’élèvent à 1.015, 27 euros ( 3.709, 14 – 2.693, 87 = 1.015, 27) et non pas à 865, 27 euros comme retenu à tort par le premier juge.

Il n’est pas contesté que pendant le cours de la procédure, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a adressé un chèque d’un montant de 939, 69 euros à la SARL CG2M de sorte qu’elle demeure redevable de la somme de 75, 58 euros (1.015, 27 – 939,69 = 75, 58).

La Cour infirmant la décision entreprise de ce chef condamnera la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT à verser à la société CG2M la somme de 75, 58 euros.

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1147 du Code civil applicable au présent litige dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, tous les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT conteste tout manquement aux obligations du contrat de bail ajoutant que seul le syndic avait l’obligation de remettre le badge en application du règlement de copropriété tandis que la société SYNDIC HORIZON soutient qu’elle n’est tenue d’aucune obligation contractuelle vis-à-vis des locataires d’immeuble et qu’aucune faute ne serait établie à son encontre.

Compte tenu des termes clairs et précis du contrat de bail et de l’étendue des lieux loués incluant des parties communes, la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT a commis une faute en ne remettant pas un badge à son locataire lui causant un préjudice de jouissance.

De même, en refusant de manière catégorique de remettre un badge à la SARL CG2M, pour accéder au local électrique malgré les termes clairs et précis du règlement de copropriété, la société SYNDIC HORIZON a commis une faute de nature extra-contractuelle à l’origine du trouble allégué.

La Cour confirmant la décision entreprise de ce chef condamnera in solidum la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON à verser à la SARL CG2M la somme de 500 euros en indemnisation du préjudice subi.

En conséquence de quoi, la société SYNDIC HORIZON sera déboutée de sa demande indemnitaire pour procédure abusive.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive de la SARL CG2M :

La résistance à une action en justice ou à des démarches de résolution amiable d’un différend ne saurait être caractérisée de fautive qu’à la condition que soit démontré le caractère abusif de cette résistance et son préjudice.

L’abus dans la résistance se révèle dans la mauvaise foi d’une partie ce qui suppose la démonstration de l’intention de nuire de celle-ci.

Tel n’est pas le cas de l’absence de réponse aux courriers adressés par la SARL CG2M à la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON ou de l’impossibilité de trouver une solution amiable au différend les opposants.

Enfin, la société CG2M ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà réparé ci-dessus.

La cour déboutera donc la société CG2M de cette demande injustifiée en droit et en fait.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et la société SYNDIC HORIZON aux dépens et à verser une indemnité au titre des frais irrépétibles à la SARL CG2M.

Succombant en son appel, la société SYNDIC HORIZON sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La Cour confirmant la décision entreprise laissera à la charge de la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT et de la société CG2M ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 5 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS en toutes ses disposition sauf en ce qui concerne la condamnation au titre des charges trop perçues;

INFIRME le jugement de ce seul et dernier chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI SAINT REMY FLECHAMBAULT à payer à la SARL CG2M la somme de 75, 58 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société SYNDIC HORIZON aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente