ORDONNANCE N°

DOSSIER N° : N° RG 24/00046 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSRU-16

[H] [N]

c/

[R] [I]

[O] [K]

Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

M^e Richard DELGENES

M^e Isabelle COLINET

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ,

Et le 26 mars,

A l’audience des référés de la cour d’appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Christophe REGNARD, Premier Président, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier,

Vu l’assignation délivrée par Maître VERRIER commissaire de justice à [Localité 4] en date du 20 décembre 2024,

A la requête de :

Monsieur [H] [N]

né le 03 Mars 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

DEMANDEUR

à

Monsieur [R] [I]

né le 14 Décembre 1969 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Isabelle COLINET, avocat au barreau des ARDENNES

Madame [O] [K]

née le 02 Juin 1946 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle COLINET, avocat au barreau des ARDENNES

DÉFENDEURS

d’avoir à comparaître le 8 janvier 2025, devant le premier président statuant en matière de référé, l’affaire ayant été renvoyée au 12 février 2025.

A ladite audience, le premier président a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025,

Et ce jour, 26 mars 2025, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :

EXPOSE DES FAITS, DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ordonnance de référé du 22 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

déclaré recevables les demandes formées par les demandeurs au titre de l’astreinte et de l’indemnisation du trouble de jouissance,

rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [N],

autorisé M. [I] à suspendre le paiement du loyer de l’appartement dont il est locataire, situé [Adresse 2] jusqu’à parfaite exécution, par son propriétaire, des travaux propres à remédier aux désordres intérieurs ou extérieurs, privatifs ou collectifs, constatés par le service communal de l’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] dans son courrier du 11 février 2022,

condamné M. [N] à restituer à M. [I] la somme de 600 euros au titre des loyers indûment versés sur la période courant du mois d’octobre 2023 au mois de février 2024 inclus,

débouté M. [N] en sa demande tendant à la remise des quittances de loyer ou justificatifs des récapitulatifs sur cette même période d’octobre 2023 à février 2024,

ordonné la remise par M. [N] à M. [I] des clefs du logement loué, à l’issue des travaux à réaliser, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard à compter de la fin des travaux, pendant le délai de 2 mois au-delà duquel il sera de nouveau statué,

ordonné la remise par M. [N] à M. [I] des récapitulatifs des comptes de charges et des pièces justificatives afférentes, sur la période antérieure au mois d’octobre 2023, dans la limite de 3 ans à compter de l’acte d’assignation,

condamné M. [N] à verser à M. [I] la somme de 4 000 euros, à titre provisionnel, en indemnisation du trouble de jouissance qu’il a subi,

autorisé Mme [K] à consigner le montant des loyers dus à compter de la notification de la présente décision jusqu’au terme des travaux à réaliser par son propriétaire, s’agissant de ceux énoncés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] et ceux relatifs au raccordement de son logement à la pompe à chaleur, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations,

ordonné à Mme [K], pour la réalisation des travaux ci-dessus mentionnés, d’autoriser l’accès à son logement à toute entreprise mandatée par son bailleur,

dit que s’agissant des travaux relatifs au raccordement de la pompe à chaleur, ils devront être réalisés dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision,

dit que passé ce délai, faute pour Mme [K] d’autoriser l’accès de son logement, elle sera condamnée au paiement d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, pendant une durée de 2 mois au-delà de laquelle il sera de nouveau statué,

condamné M. [N] à payer à Mme [K] une provision de 1 000 euros en indemnisation du trouble de jouissance qu’elle a subi,

ordonné la remise par M. [N] à Mme [K] des quittances de loyer pour les mois courant de janvier 2023 à avril 2024 et des récapitulatifs annuels des comptes de charges, avec les justificatifs afférents, sur les 3 années précédant l’assignation,

rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

condamné M. [N] à payer à M. [I] et à Mme [K] chacun une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties en leurs autres demandes,

condamné M. [N] aux dépens lesquels comprendront les frais des constats d’huissiers réalisés à l’initiative de Mme [K] et de M. [I] ainsi que la sommation interprétative du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2024, M. [N] sollicite la suspension de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 22 novembre 2024. Il demande, à titre subsidiaire, d’ordonner la consignation des sommes allouées en compte CARPA et la condamnation des consorts [Z] in solidum à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par conclusions et à l’audience, M. [N] fait valoir que les demandes de dommages et intérêts sont irrecevables devant le juge des référés et qu’une demande d’indemnisation du préjudice relève de la compétence du juge du fond. Il soutient également qu’une demande d’astreinte qui ne prévoit ni point de départ ni durée est irrecevable et que le juge des référés a tranché des questions de fond qui ont des conséquences quant au bailleur.

M. [N] expose que le juge des référés ne se prononce pas sur la nullité du congé et relève que le demandeur ne développe aucun moyen lui permettant de prétendre à la nullité du congé qu’il invoque. Il soutient que le juge ne statue donc pas sur la demande formulée de nullité pour la dire bien ou mal fondée et se contente de retenir qu’elle n’est pas motivée.

M. [N] expose également que le juge a statué ultra petita dans la mesure où il considère, sans que cela ne lui soit demandé, qu’un bail verbal s’est substitué au bail résilié en dehors de toute demande. Il fait valoir que le juge créé et reconnaît un droit qui relève de la seule compétence du juge du fond.

Il soutient qu’à l’origine, M. [I] demandait une consignation des loyers et que suite à la communication du congé, il décidait d’en demander la nullité sans raison. Dès lors, M. [N] expose que le juge ne pouvait que constater l’absence de motifs de nullité invoqués contre le congé pour en obtenir une nullité or le juge ne statue pas sur la nullité, reconnaît qu’il n’existe pas de motif de nullité et d’autorité décide de créer un nouveau bail verbal.

Il fait également valoir que le juge a statué ultra petita sur la demande d’astreinte dans la mesure où il n’a pas à décider d’autorité des débuts et fins d’astreinte si le demandeur ne le demande pas.

M. [N] expose que le juge des référés a alloué des dommages et intérêts manifestement disproportionnés en accordant l’équivalent de plus de 2 ans de loyers de dommages et intérêts à titre de provision pour un occupant sans droit ni titre. Il soutient que le juge a alloué une somme de 4 000 euros à M. [I] alors qu’il n’occupait plus le local, qu’un congé était délivré et que pour reconnaître un droit à indemnité provisionnelle il fallait nécessairement statuer au fond sur la validité du congé et à défaut, statuer au fond sur l’existence d’un nouveau bail verbal.

Il indique également que l’ordonnance a pour effet de créer un droit de bail au profit de M. [I] de sorte que le congé, dont le juge n’a pas prononcé la nullité, demeure valable.

Il soutient également que le bail verbal reconnu par le juge des référés n’a pas de loyer, ni de charges ni d’état des lieux d’entrée après travaux et il n’existe aucun accord sur un montant de loyer. Ainsi, M. [N] fait valoir que le juge des référés a créé au fond un loyer verbal de 150 euros par mois alors même que M. [I] avait donné un accord par écrit pour un loyer supérieur en cas de nouveau bail après travaux.

Enfin, M. [N] soutient qu’il est ordonné le versement de sommes conséquentes supérieures à 2 ans de loyers et des consignations de loyers alors que les intimés n’ont aucune source de revenus et qu’il n’existe aucune possibilité de savoir si les fonds pourront être restitués en cas d’infirmation par la cour d’appel.

Par conclusions et à l’audience, M. [I] et Mme [K] sollicitent l’irrecevabilité de la demande de M. [N] tendant à voir suspendre l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 22 novembre 2024 et l’irrecevabilité de la demande nouvelle de M. [N] sollicitant la consignation des sommes allouées en compte CARPA. Ils demandent, en outre, la condamnation de M. [N] à leur payer la somme de 2 500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que le bailleur n’avait rien à reprocher à M. [I] qui a respecté toutes ses obligations locatives. Ils soutiennent que le bailleur ne respectait pas ses obligations, tel que cela a été constaté par le service communal d’hygiène et de la santé de la ville de [Localité 4].

Ils exposent que le seul fait pour M. [I] et Mme [K] d’avoir osé faire valoir leurs droits de locataire est exclusivement à l’origine de leurs difficultés avec leur bailleur. Ils indiquent qu’il n’est contesté par aucune des parties au litige que M. [I] est dans l’impossibilité, du fait de l’opposition de son bailleur, d’habiter son logement depuis le mois d’octobre 2023 au motif que ce dernier lui avait demandé de quitter les lieux loués provisoirement afin qu’il puisse réaliser les travaux prescrits par le service communal.

Ils font valoir que le bailleur a modifié la serrure du logement de son locataire afin de lui en interdire définitivement l’accès et que M. [I] a continué de payer son loyer au moyen d’un virement mensuel espérant pouvoir y résider de nouveau. Ils soutiennent que le bailleur a continué d’encaisser le paiement des loyers.

Ils indiquent également que le congé, dont M. [I] a eu connaissance dans le cadre de la présente procédure, était frauduleux puisqu’à cette époque, aucun des travaux exigés par le service communal d’hygiène et de santé n’avaient été réalisés.

Ils exposent aussi que l’argument selon lequel les concluants auraient demandé une astreinte sans formuler ni date de début ni date de fin est erroné dans la mesure où il résulte du « PAR CES MOTIFS » des conclusions du 3 avril 2024 que ces derniers ont demandé la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution de l’intégralité des travaux de remise en conformité sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Dès lors, ils soutiennent que le premier juge a débouté le bailleur de ce chef en lui rappelant que l’astreinte est une mesure accessoire à une demande principale dont le principe de fixation et ses modalités relèvent de l’appréciation souveraine du juge.

M. [I] et Mme [K] font valoir que l’argument selon lequel le premier juge n’était pas compétent pour allouer la somme de 4 000 euros à titre provisionnel sans avoir préalablement jugé du fond du litige est infondé dès lors que le juge des référés est compétent pour allouer des dommages et intérêts à titre provisionnel en présence d’un dommage évident et incontestable. Ils soutiennent que le quantum de la somme précitée n’est manifestement pas excessif par rapport au préjudice supporté par M. [I] qui s’est vu interdire l’accès à son logement à compter d’octobre 2023 jusqu’à aujourd’hui et l’obligeant à être hébergé par sa mère, Mme [K] qui réside dans un appartement de type F1.

Ils exposent également que le bailleur ne démontre pas l’insolvabilité de ses locataires dans la mesure où il ne démontre pas que le risque de non remboursement aurait pour lui des conséquences financières manifestement excessives. Ils font valoir qu’ils disposent de modestes revenus mais qu’ils ne sont pas insolvables. Ils soutiennent que Mme [K] est en retraite depuis de nombreuses années et qu’elle perçoit un revenu mensuel de 1 865 euros. Ils indiquent que M. [I] est salarié et qu’il perçoit un revenu mensuel de 1 847 euros. Ils exposent que leur situation financière est identique depuis plusieurs années et qu’elle n’a pas été révélée postérieurement à la décision de première instance.

Enfin, ils soutiennent que M. [N] ne communique aucun justificatif relatif à sa situation financière. Ils exposent qu’il serait propriétaire d’un très important parc immobilier situé dans les Ardennes et la Marne et qu’il est propriétaire de l’immeuble litigieux et d’une maison d’habitation.

Par conclusions en réponse et soutenues oralement, M. [N] fait valoir que la question du congé était bien invoquée en première instance puisque M. [I] invoquait l’existence d’un congé délivré avec effet au 1er octobre 2022.

Il soutient également que le congé a bien été communiqué en référé puisque c’est suite à la communication du congé que M. [I] décidait d’en demander la nullité sans raison. Il expose que M. [I] modifiait ses demandes et sollicitait en référés la nullité du congé à titre principal sans expliquer en quoi le congé serait nul.

M. [N] expose également qu’à compter de l’ordonnance de référé, le juge des référés a tranché une question de fond en mélangeant la question de la nullité du congé avec celle d’un nouveau bail verbal. Il soutient que le juge des référés a fait une appréciation de fond et rendu une décision de fond qui n’était pas sollicitée par M. [I] dans la mesure où il n’invoquait pas de nouveau bail.

Il fait également valoir que le juge des référés a ordonné des travaux sous astreinte pour des travaux réalisés alors même que Mme [K] refuse la mise en route de la pompe à chaleur.

M. [N] indique que l’ordonnance de référé a également pour effet de créer un droit de bail au profit de M. [I] de sorte que le congé, dont le juge n’a pas prononcé la nullité, demeure valable. Il expose que les intimés limitent les conséquences manifestement excessives à l’aspect pécuniaire alors que le nouveau bail verbal n’a pas de loyer, ni de charges ni d’état des lieux d’entrée après travaux et il n’existe aucun accord sur un montant de loyer par le juge des référés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, « en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

En l’espèce, la décision déférée à la cour est une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 22 novembre 2024 relevant du régime de l’exécution provisoire de droit prévu par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 entré en vigueur le 1er janvier 2020.

Il convient également de constater que dans ses conclusions de première instance, M. [N] n’a fait valoir aucune observation pour s’opposer à l’exécution provisoire.

Le demandeur à la présente procédure ayant comparu en première instance, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article susvisé lui sont applicables.

Il appartient dès lors à M. [N] de rapporter la preuve, si la décision venait à être exécutée, de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision du 22 novembre 2024.

Or, les arguments dont se prévaut M. [N] à savoir que les intimés n’auraient aucune source de revenus et qu’il n’existerait aucune possibilité de savoir si les fonds pourraient être restitués en cas d’infirmation par la cour d’appel, sont des éléments déjà connus de M. [N] antérieurement à la décision.

En effet, la situation financière des concluants est la même depuis des années et n’a pas été révélée postérieurement à la décision de première instance.

De plus, M. [N] ne justifie ni de sa situation financière ni de son patrimoine immobilier et des revenus locatifs y afférents depuis le 22 novembre 2024.

En conséquence, M. [N] ne justifie pas de conséquences manifestement excessives qui soient intervenues postérieurement à la décision du 22 novembre 2024.

M. [N] apparaît irrecevable en sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire en application de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Dès lors que l’existence de circonstances manifestement excessives est une condition cumulative avec l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision de première instance, il n’est pas utile de rechercher l’existence de ces moyens sérieux de réformation, en l’absence de circonstances manifestement excessives.

2/ Sur la demande subsidiaire de consignation des sommes,

Aux termes de l’article 521 du code de procédure civile, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.

De jurisprudence constante, l’autorisation de consignation des sommes dues, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée ou qu’elle est de plein droit, est un pouvoir discrétionnaire du premier président. Les parties qui demandent la consignation n’ont pas à démontrer l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, ni un risque de conséquences manifestement excessives.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [N] se contente d’affirmer, sans le démontrer, que Mme [K] et M. [I] seraient dans l’incapacité de rembourser les sommes versées dans l’hypothèse d’une infirmation de la décision de première instance.

Il est, en revanche, produit par Mme [K] et M. [I] leur déclaration d’impôt au titre des revenus 2023 (pièces A et B) qui font apparaître leurs revenus et leur solvabilité.

Les éléments produits par Mme [K] et M. [I] démontrent que dans l’hypothèse d’une infirmation de la décision de première instance, ils seraient en capacité de rembourser les sommes perçues.

Dès lors la demande d’autorisation des sommes mises à la charge de M. [N] par la décision de première instance sera rejetée.

3/ Sur l’article 700 et les dépens,

L’équité commande que M. [N] soit condamné à payer à Mme [K] et M. [I] la somme de 1 000 euros chacun soit 2 000 euros au total sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] sera également condamné aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

DECLARONS irrecevable la demande de M. [N] d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 22 novembre 2024,

DEBOUTONS M. [N] de sa demande de consignation des sommes,

CONDAMNONS M. [N] à verser à Mme [K] et M. [I] la somme de 1 000 euros chacun soit 2 000 euros au total sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [N] aux entiers dépens de la présente instance.

Le greffier Le premier président