4^e Chambre

ARRÊT N° 392

R.G : 10/06040

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur André CHAPELLE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2013

devant Madame Olivia JEORGER-LE GAC, magistrat rapporteur, et Madame Christine GROS, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Septembre 2013 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Y C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL GOURVES/D’ABOVILLE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Philippe OSMONT, Plaidant, avocat au barreau de REIMS

Madame G H épouse C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GOURVES/D’ABOVILLE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Philippe OSMONT, Plaidant, avocat au barreau de REIMS

Société DES VIVIERS SCI

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GOURVES/D’ABOVILLE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Philippe OSMONT, Plaidant, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Monsieur T-M B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Xavier MOAL, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame Q R S épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Xavier MOAL, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur M B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Xavier MOAL, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Selon promesse synallagmatique de vente datée du 1^er Août 2006 et rédigée par la SCP X et Coat, notaires à Plougastel Daoulas, Monsieur et Madame Y C ainsi que la SCI des Viviers ont vendu à Monsieur et Madame M B ainsi qu’à Monsieur T-M D un ensemble immobilier situé lieudit « XXX », chemin du bord de mer à Plougastel-Daoulas, pour un prix total de 850.000 euros.

Cet ensemble immobilier, d’une surface totale de 5.387 m², était composé d’une ancienne exploitation ostréicole et de deux appartements.

La promesse synallagmatique était conclue sous deux conditions suspensives :

l’obtention d’un prêt de 860.900 euros avant le 15 Septembre 2006, l’acquéreur devant notifier au notaire au plus tard à cette date les offres faîtes à lui ou les refus opposés, sous peine de caducité de la vente,

l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation de plusieurs logements, le permis devant être déposé avant le 1^er Octobre 2007 et obtenu avant le 31 Décembre 2007 sous peine de caducité de la vente.

La réitération de la vente était prévue pour le 31 Mai 2008, délai à partir duquel l’une des parties pouvait sommer l’autre de réitérer la vente.

Aucun dépôt de garantie n’a été versé par les acquéreurs et aucune clause pénale n’a été insérée à l’acte pour le cas où l’une des parties refuserait de respecter ses engagements.

La demande de permis de construire a été déposée au mois de Février 2007.

Selon avenant du 29 Mai 2007 rédigé par la SCP Kerhas et Coat, afin d’indemniser les vendeurs de la perte de loyers consécutive à l’immobilisation de leur bien, les consorts D ont versé aux vendeurs une somme de 17.460 euros correspondant à neuf mois de perte de revenus locatifs, cette somme étant un acompte sur le prix de vente :

devant être déduite du prix de vente si la vente se réalise,

devant être restituée aux acquéreurs si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas,

étant acquise aux vendeurs si l’acquéreur refuse de réitérer la promesse de vente malgré la réalisation des conditions suspensives.

Le 12 Juin 2007 le permis de construire a été accordé pour la construction d’une résidence de dix logements et pour deux maisons.

Le 26 Octobre 2007, lors d’un rendez-vous en l’étude de la SCP X-Coat, les parties ont signé un avenant rédigé par le notaire selon lequel les parties convenaient d’annuler purement et simplement le compromis, les époux C s’engageant à restituer la somme de 17.460 euros lorsqu’ils auraient vendu leur propriété.

Après la vente de leur bien, les époux C et la SCI des Viviers, estimant avoir été trompés par les consorts D, ont refusé de restituer la somme de 17.460 euros.

Ils ont été assignés devant le Tribunal de Grande Instance de Brest par les consorts D.

Par jugement du 28 Avril 2010, le Tribunal de Grande Instance de Brest a :

débouté la SCI des Viviers, Monsieur et Madame C, de l’ensemble de leurs prétentions,

condamné in solidum les époux C à payer aux consorts D la somme de 17.460 euros en remboursement des sommes versées en exécution des sommes versées en exécution de l’avenant du 29 Mai 2007,

condamné in solidum les époux C à payer aux consorts D la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamné in solidum les époux C au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Appelants de ce jugement, les époux C et la SCI des Viviers, par conclusions du 17 Mai 2013, ont sollicité que la Cour, sur le fondement des articles 1108, 1116 et 1131 du code civil, et subsidiairement sur celles des articles 1382 et 1383 :

— infirme le jugement déféré,

— déclare nul le protocole du 26 Octobre 2007, et déclare nulle leur obligation de restituer la somme de 17.460 euros,

— déboute les consorts B de leurs prétentions,

— les condamne à leur payer :

—  30.000 euros au titre du préjudice subi suite à la non-réalisation de la vente,

—  17.460 euros au titre de la perte locative subie du 1^er Janvier au 30 Septembre 2007 (pour le cas où la restitution de la somme aurait été ordonnée),

—  13.580 euros pour la perte locative subie du 1^er Octobre 2007 au 29 Avril 2008,

—  40.000 euros au titre de la perte de valeur de l’immeuble,

— les condamne au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les condamne au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l’avance.

Par conclusions du 03 Mars 2011, les consorts B ont sollicité que la Cour confirme le jugement déféré et condamne les époux C à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 28 Mai 2013.

Par conclusions du 29 Mai 2013, les consorts B ont conclu au fond puis demandé le rejet des écritures adverses du 17 Mai 2013.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rejet des conclusions du 17 Mai 2013 des consorts C et de la SCI des Viviers:

Cette demande étant présentée à l’issue de conclusions développant au préalable une défense au fond, elle est irrecevable par application des dispositions de l’article 74 du Code de Procédure Civile, et était au demeurant non fondée, s’agissant de conclusions déposées neuf jours avant la clôture et ne contenant aucune demande nouvelle.

Sur le litige :

Les époux C concluent à l’annulation de l’acte aux termes duquel ils ont renoncé au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente en arguant avoir été trompés tout au long des quinze mois qui se sont écoulés entre la signature de la promesse synallagmatique de vente et l’acte du 26 Octobre 2007 aux termes duquel ils renonçaient à s’en prévaloir, et dont ils demandent l’annulation.

La Cour relève que les trois conventions conclues entre les parties ont été rédigées par un notaire et conclues devant lui, même si aucune n’a eu le caractère d’un acte authentique et regrette l’absence à la cause de leur rédacteur.

L’examen de la promesse synallagmatique du 1^er Août 2006 démontre que ses conditions sont inhabituellement défavorables aux vendeurs ; aucun dépôt de garantie n’est prévu, aucune clause pénale n’est mentionnée pour le cas où l’une des parties refuserait d’exécuter ses engagements, et aucune indemnité d’immobilisation n’est envisagée, alors même que l’acte prévoit que le bien va être immobilisé durant plusieurs mois sans qu’il soit certain que l’opération aboutisse : un délai de quatorze mois est accordé aux acquéreurs pour qu’ils déposent leur demande de permis de construire et un délai de 22 mois est au total prévu avant que les vendeurs puissent mettre en demeure les acquéreurs de réitérer la vente.

Pour autant cette seule constatation est insuffisante à démontrer une quelconque faute ou contrainte et peut s’expliquer par l’existence d’un rapport de force économique défavorable aux vendeurs : le bien est coûteux, et quoique situé en bord de mer, nécessite de lourds travaux pour être valorisé.

D’autre part, un contrat de vente est un contrat uniquement subordonné à l’existence d’un accord sur la chose et sur le prix, ce dont il résulte que la qualité des acquéreurs est indifférente à sa conclusion et que le débat sur le point de savoir si les acquéreurs se sont présentés comme des professionnels de la vente immobilière ou des particuliers est sans incidence sur le litige ; en outre, une société civile familiale qui rénove un bien pour le destiner ensuite à la vente ou la location n’est pas ipso facto une professionnelle de la promotion immobilière.

La promesse synallagmatique de vente du 1^er Août 2006 contenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 860.900 euros « d’ici le 15 Septembre inclus et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée et l’avant contrat caduc ( '). L’acquéreur devra notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, au plus tard au terme du délai sus-indiqué, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ».

Les époux C soutiennent qu’ils ont été maintenus dans la croyance inexacte de ce que le financement de l’opération était acquis et qu’ils n’ont découvert que le 26 Octobre 2007 que tel n’était pas le cas, tandis que pour leur part, les consorts B indiquent les avoir avisés de ce que leur financement ne leur serait accordé qu’après commercialisation d’une partie des lots dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Selon l’attestation rédigée par le Crédit Agricole, Monsieur T-M B a formé une demande de prêt le 04 Octobre 2006 soit trois semaines après la date à laquelle les consorts B s’étaient engagés à obtenir l’offre de prêt, et a été immédiatement averti d’un refus, la banque se refusant à instruire la demande sans pré-commercialisation préalable des lots.

A l’examen de la condition suspensive susvisée, il appartenait aux acquéreurs de notifier à Maître X le refus opposé à leur demande de prêt et la Cour relève que les consorts B ne justifient pas avoir accompli cette formalité.

L’acte du 28 Mai 2007 formant avenant à la promesse synallagmatique ne contient aucune clause afférente à la condition suspensive d’obtention du prêt : il n’est pas dit que cette clause est caduque, il n’est pas dit que les acquéreurs renoncent à en bénéficier, et il n’est pas dit non plus que les époux C et la SCI Les Viviers acceptent d’en proroger les effets afin que les consorts Z puissent tenter une pré-commercialisation des lots.

Il est en revanche certain que nonobstant le refus apposé par la banque, la demande de permis de construire a été déposée, puis que le permis de construire a été accordé (le 12 Juin), et une pré-commercialisation mise en 'uvre.

Toutefois, aucune pièce du dossier ne permet de justifier que les époux C aient été avisés de ce qu’une fois le délai de recours des tiers expiré, la vente restait incertaine.

Les appelants versent notamment aux débats la copie de deux courriers recommandés adressés au notaire, avec les accusés de réception.

Le premier courrier est daté du 25 Juillet 2007 ; les époux C y indiquent avoir eu connaissance de l’octroi de permis de construire et du constat d’affichage, sans que celui-ci leur ait été confirmé ; ils concluaient par la phrase suivante « Nous souhaiterions avoir des précisions sur la date exacte à prendre en compte en cas de recours contentieux, et sur l’obtention de prêts sollicités par Messieurs B auprès de leurs banques, et ceci malgré votre assurance à ce sujet ».

Les époux C versent ensuite aux débats un courrier du 13 Septembre 2007 de Maître X leur adressant le constat d’huissier certifiant l’affichage du permis de construire ; ce courrier ne contient réponse à leur demande d’information sur les prêts.

Le second courrier est daté du 19 Octobre 2007 et indique « Cher Maître (') Nous avons pris note de la nouvelle date fixée par Madame A, soit le 26 Octobre prochain à 15 heures, afin de finaliser la vente de notre bien immobilier. Nous vous demandons de bien vouloir nous informer sur le maintien ou la modification de ce créneau horaire. En restant à votre disposition (').

Les consorts B n’ont jamais contesté que le rendez-vous du 26 Octobre 2007 ait eu pour objet de réitérer la vente et n’ont jamais sollicité de Maître X qu’il démente cette information par une attestation.

Il en résulte nécessairement que lorsque les époux C se sont rendus à ce rendez-vous, ils n’avaient pas connaissance de ce que les consorts B ne disposaient pas des financements nécessaires, ce que ces derniers ne peuvent certainement pas leur reprocher puisqu’ils étaient débiteurs de la délivrance de cette information à leurs co-contractants.

Lors du rendez-vous du 26 Octobre 2007, la promesse synallagmatique était caduque depuis le 04 Octobre 2006 puisque la banque avait déclaré le jour de la demande de prêt refuser de l’instruire à défaut de commercialisation.

Il en résulte que la clause rédigée de la main de Maître X sur la promesse elle-même, selon laquelle « Les parties aux présentes conviennent d’annuler purement et simplement à compter de ce jour le présent compromis » était dépourvue de cause : une convention caduque n’a pas à être annulée ; il en est de même de l’alinéa suivant, présenté comme la conséquence de l’annulation, aux termes de laquelle « Mr et M^me C s’engagent à rembourser la somme de 17.460 euros réglée le 29 Mai 2007 lors de la passation de la première vente ».

Ces motifs justifient que ces deux clauses soient annulées.

Ensuite, force est de constater que les consorts B ne justifient pas avoir réalisé les démarches figurant à la condition suspensive d’obtention de prêt : la demande de prêt a été déposée à une date postérieure à celle à laquelle le prêt devait être obtenu et le montant de la demande reste inconnu, ne permettant pas de vérifier qu’il correspond à celui figurant sur la promesse.

Il convient dès lors d’appliquer les dispositions de l’article 1178 du code civil selon lesquelles la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, un tel empêchement se déduisant de l’irrespect des conditions précises figurant à la clause précitée.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention de permis de construire s’étant réalisée et la condition d’obtention de prêt étant réputée accomplie, les époux C et la SCI des Viviers peuvent se prévaloir de la clause intitulée « réitération par acte authentique » figurant à la promesse et demander l’indemnisation du préjudice leur ayant été causé par le refus des consorts B de réitérer la vente.

Ils peuvent aussi se prévaloir de la clause figurant à l’avenant du 28 Mai selon laquelle la somme versée par les consorts B leur restera acquis si les conditions suspensives s’étant réalisées, l’acquéreur refuse de réitérer la vente.

S’agissant du préjudice, la Cour relève que le préjudice tenant à la perte de valeur de l’immeuble n’est pas un préjudice certain, la valeur vénale d’un bien immobilier n’étant pas une donnée invariable et restant propre à chaque acquéreur.

Ensuite, les époux C et la SCI des Viviers ne peuvent demander tout à la fois l’indemnisation pour immobilisation abusive de leur bien et une indemnité pour perte locative, ces deux préjudices étant identiques.

A cet égard, l’acte du 28 Mai 2007 formalisait la volonté des parties de reconnaître que la perte locative des vendeurs s’élevait à la somme de 1.940 euros par mois ayant couru à compter du 1^er Janvier 2007.

Celle-ci s’est poursuivie jusqu’au 26 Octobre 2007 pour atteindre un total de 19.400 euros.

Dès lors, les consorts B sont déboutés de leur demande de restitution de la somme de 17.460 euros déjà versée et condamnés à payer une somme supplémentaire de 1.940 euros aux époux C et la SCI des Viviers et le jugement déféré est infirmé.

Les consorts B, qui succombent, sont condamnés aux dépens et paieront aux époux C et la SCI des Viviers une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS:

La Cour, après rapport à l’audience:

Déclare irrecevable la demande visant à écarter des débats les conclusions du 17 Mai 2013 des consorts C et de la SCI des Viviers.

Infirme le jugement déféré.

Statuant à nouveau:

Prononce l’annulation des deux clauses rédigées et signées le 26 Octobre 2007.

Déboute les consorts B de leurs prétentions.

Condamne solidairement les consorts B à payer aux époux C et à la SCI des Viviers la somme de 1940 euros.

Déboute les époux C et la SCI des Viviers du surplus de leurs demandes.

Condamne solidairement les consorts B au paiement des dépens de première instance et d’appel avec droit de distraction pour ceux dont il a été fait l’avance.

Condamne solidairement les consorts B à payer aux époux C et à la SCI des Viviers la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, P/ Le Président empêché,

Christine GROS