4^e Chambre

ARRÊT N° 398

R.G : 11/07804

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2014

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur H A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Rémi BASCOULERGUE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Monsieur J B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Rémi BASCOULERGUE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Maître Bruno E

né le XXX à XXX

Le Campus

XXX

XXX

Représenté par la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Maître CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Société Z SARL

XXX

XXX

44600 SAINT-C

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carole CADORET-TOUSSAINT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige :

Messieurs B et A sont propriétaires respectivement d’une maison et d’un appartement au sein de la copropriété « XXX

La copropriété voisine «Villa Sainte Marie » comprend un lot 111 consistant en une piscine et ses dépendances, mis à la disposition des résidents des deux copropriétés. Les charges relatives à cet équipement sont appelées annuellement pour le compte d’une Association syndicale libre « Villa Sainte Marie » (ci après ASL), par la société Z, auprès des copropriétaires des deux résidences.

Le lot 111 de la copropriété « Villa Sainte Marie » a été cédé à l’ ASL pour un euro, par acte authentique du 5 février 2009 au rapport de Maître E, qui a reçu les ventes initiales et établi les règlements de copropriétés des deux résidences.

Par acte du 15 février 2010, Messieurs B et D ont fait assigner la société Z devant le tribunal d’instance de St C en répétition des charges réglées au titre de l’entretien de la piscine sur le fondement des articles 1235, 1376, 1382 du code civil, paiement à chacun de 3000€ de dommages et intérêts et d’une indemnité de 1500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 11 janvier 2011, la société Z a appelé Maître E en garantie.

Par jugement du 14 septembre 2011, le tribunal a débouté les parties de toutes leurs demandes et condamné Messieurs B et A aux dépens.

Ces derniers ont interjeté appel par déclaration déposée le 10 novembre 2011 contre la société Z APROLIS VI. Par assignation du 12 avril 2012, la société Z a régularisé un appel provoqué à l’encontre de Maître E .

Par conclusions transmises le 21 août 2014, les appelants au visa des articles 1235,1376 et 1382 du code civil demandent à la cour de :

— réformer le jugement,

— déclarer les appels de charges concernant la piscine de la Résidence du Golf » émis par la société Z entre le 1^er juillet 2000 et le 2 février 2008 nuls,

déclarer les appels de charges concernant la piscine de la Résidence du Golf » émis par la société Z postérieurement au 2 février 2008 nuls,

— condamner le syndic Z au paiement de 1743€ à Monsieur B au titre des règlements indus,

— condamner le syndic Z au paiement de 1258,72€ à Monsieur A au titre des règlements indus,

— condamner le syndic Z à verser au titre des frais de recherche auprès de la conservation des hypothèques 98,78€ à Monsieur B et 63 € à Monsieur A,

— condamner le syndic Z à verser aux appelants une somme de 6000€ de dommages et intérêts outre 3000€ de frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Les appelants font valoir que le tribunal a considéré que l’ASL gérait le lot litigieux depuis 1993, sans énoncer les éléments de preuve au soutien de cette décision ; que si les actes de vente mentionnaient effectivement l’adhésion de droit des copropriétaires de l’ensemble « Villa Sainte Marie » et pour les acquéreurs des logements édifiés sur les parcelles contiguës à l’ASL chargée de la gestion de la piscine, force est de constater que l’ASL n’a pas eu d’existence légale avant au plus tôt le 2 février 2008, date à laquelle a été publiée en préfecture sa constitution. Ils ajoutent de plus que l’acte du 5 février 2009 n’emporte pas cession du lot 111 à l’ASL, mais lui en accorde seulement un droit de jouissance exclusive. Ils en déduisent que depuis 2000 la société Z sollicite indûment des charges d’entretien d’une piscine au nom d’une ASL sans capacité juridique et qui n’en a jamais eu la propriété ; qu’au regard des actes successifs passés, la propriété de ce lot n’est pas certaine.

Ils ajoutent que la parcelle où se trouve le bien de Monsieur B n’est pas mentionnée au périmètre de l’ASL, que l’indication d’une adhésion de plein droit est donc sans valeur.

Par ailleurs, ils relèvent que l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et son décret d’application, obligeaient les ASL constituées sous l’empire de la loi du 21 juin 1865 à mettre leurs statuts à jour, mise à jour dont il n’est pas justifié, de sorte que les statuts sont caducs et que la structure n’a plus d’existence .

Par conclusions transmises le 15 mai 2012, la société Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner Messieurs B et A à lui verser une indemnité de 3000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter l’ensemble des dépens,

— subsidiairement de condamner Maître E à garantir les condamnations prononcées à son encontre.

Elle rappelle que la SNC PIEROCEAN dans le cadre de la ZAC créée en 1985, a fait édifier une première résidence « Villa Sainte Marie » comprenant la piscine et ses équipements ; que cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété du 15 décembre 1992, modifié par un document du 24 novembre 1998 ; que dès l’origine était prévue la création d’une ASL entre les propriétaires de la résidence et ceux dépendant d’immeubles restant à construire, cette association ayant pour objet l’entretien de la piscine et des équipements le tout formant le lot 111 de l’état descriptif de division ; que cette ASL a donc été créée le 15 décembre 1992 pourvue de statuts ; que la SCI BEGONIA devenue propriétaire des parcelles voisines sur lesquelles a été édifiée la « Résidence du Golf » a demandé et obtenu son adhésion à l’ASL, dont les copropriétaires sont devenus membres de droit. Elle est déduit que l’ASL a été constituée en 1992.

Elle explique qu’elle a exercé les fonctions de syndic des deux résidences et celle de directeur de l’ASL jusqu’en 2002 ; qu’ensuite la société FONCIA est devenue syndic de la copropriété Résidence du Golf, tandis que lors de l’assemblée générale du 7 décembre 2002, elle était de nouveau élue directeur de la ASL.

Elle conteste l’affirmation selon laquelle l’ASL n’a jamais été créée puisqu’elle a été constituée en 1992 et a fonctionné depuis. Elle fait valoir que cette entité est un contrat et se constitue sans intervention administrative ; que ses décisions sont opposables à ses membres ; que l’absence des formalités de publicité a pour seule conséquence l’inopposabilité aux tiers et une incapacité d’accomplir certains actes. Elle observe que les appelants sont membres de plein droit de l’ASL, de sorte que les décisions de l’ASL leur sont parfaitement opposables, comme l’a justement retenu le premier juge ; qu’il est justifié des procès-verbaux d’assemblée générale de 2002 à 2010, qui démontrent que chaque année les comptes ont été approuvés et qu’il lui a été donné quitus de sa gestion.

Elle soutient que le fait que l’ASL ne soit pas propriétaire de la piscine est indifférent et que les propriétés des appelants se situent bien dans la périmètre de l’ASL, puisque l’assiette de la copropriété Résidence du Golf n’a pas été modifiée et que seule a changé la numérotation des parcelles. L’intimée en déduit que les appels de fond étaient légitimes.

Elle ajoute qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat dont l’ASL l’avait chargé, ayant justifié des comptes annuellement.

Subsidiairement, elle demande la garantie du notaire, dont elle observe qu’il n’a réalisé les formalités de publicité de l’ASL qu’en 2007 et 2008 malgré plusieurs relances.

Par conclusions du 12 juin 2012, Maître E demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter la société Z de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

— condamner la partie succombante à lui verser une indemnité de 2000€ de frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que l’adhésion écrite des copropriétaires est la seule exigence formelle de constitution d’une ASL, que son existence résulte du consentement de ses membres et n’est pas conditionnée à l’accomplissement des formalités de déclaration ou de publicité.

Il observe qu’en qualité de membres de l’ASL les appelants ont bénéficié d’un équipement pour lequel ils sont en contrepartie , obligés de payer des charges, que l’absence de transfert effectif de la propriété des équipements à l’ASL ne permet pas d’exonérer ses membres du paiement des charges.

Il fait observer en outre que le moyen tiré de l’absence d’intégration dans le périmètre de l’ASL des parcelles sur lesquelles sont édifiées leurs propriétés est inopérant dans la mesure où le règlement de copropriété du 15 décembre 1992 vise les propriétaires des appartements dépendant des immeubles édifiés sur les terrains contigus, qu’il en est de même de la nature du droit cédé en 2009, droit de jouissance exclusive et non propriété, puisque cet élément n’a aucune conséquence sur la régularité des appels de fonds.

Il excipe enfin de l’absence de faute susceptible de lui être imputée dans l’accomplissement des formalités de déclaration et de publicité.

L’instruction a été déclarée close par ordonnance du 2 septembre 2014 .

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visés ci-dessus.

Motifs :

Sur l’existence et le fonctionnement de l’ASL Villa Sainte Marie :

Le règlement de copropriété de la Villa Sainte Marie du 15 décembre 1992 rédigé à l’initiative de la société PIEROCEAN promoteur de l’opération, énonce en son article 135 que le lot n°111défini dans l’état descriptif de division, comme « la jouissance exclusive et particulière d’une parcelle de terrain d’une superficie de 830m² environ, sur laquelle sera édifiée une piscine avec sa plage, ses locaux et équipements techniques » devait être cédé à une association syndicale libre, dont les statuts étaient établis le même jour ; association créée entre les propriétaires des appartements de cette copropriété et ceux d’appartements dépendant d’immeubles édifiés ultérieurement sur les parcelles contiguës, alors cadastrées S XXX,196 et 199. Ce même article prévoit une adhésion de plein droit pour les acquéreurs des appartements de la copropriété et ceux des logements édifiés sur les parcelles contiguës par le même promoteur et une adhésion sur demande des copropriétés voisines regroupant la totalité des copropriétaires, construites par un autre promoteur ayant acquis le terrain directement à la ville. Il est justifié de statuts de l’ASL également datés du 15 décembre 1992.

Il se déduit de ces dispositions que l’ASL a pris naissance à partir de la première vente d’un lot de la copropriété Villa Sainte Marie, pour être valablement formée entre le promoteur et le premier acquéreur puis les acquéreurs successifs. En effet, la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales alors applicable posant le principe de l’existence de l’ASL du seul fait du consentement de ses adhérents n’exige de formalités de déclaration ou de publicité, que pour lui permettre d’accomplir les actes les plus graves comme ester en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter, hypothéquer. En conséquence, si l’absence d’exécution des formalités de déclaration et de publication avant 2008 ne lui a pas permis d’acquérir le lot 111 dès sa constitution, cette situation ne peut remettre en cause, les décisions conformes à son objet qui ont été régulièrement prises par ses membres antérieurement et qui s’imposent à eux, au nombre desquelles les décisions relatives à la gestion de la piscine et de ses équipements et la répartition des charges s’y rapportant.

L’objet de la ASL rappelé à l’article 1.2 des statuts se rapporte essentiellement aux opérations d’entretien et de gestion de la piscine et de ses équipements, dans leurs aspects immobiliers et financiers. Si se trouve mentionnée dans cet article l’appropriation des dits biens, celle-ci constitue l’un des éléments de l’objet de l’association, mais non un préalable à la réalisation de ses autres missions et à un fonctionnement régulier. Sur ce point, il convient d’observer que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Villa Sainte Marie, évoque uniquement une cession du lot 111 qui concerne un droit de jouissance mais non de propriété sur le terrain où est construite la piscine. L’absence de propriété du terrain où est située la piscine ou d’acquisition du lot 111 avant 2008 ne peut donc être utilement opposée par les appelants pour remettre en cause les appels de fond .

Sur l’assiette de l’ASL et la qualité d’adhérents des appelants :

Les appelants et notamment Monsieur B soutiennent que leurs lots bien que dépendant de la copropriété Résidence du Golf ne sont pas situés dans le périmètre de l’ASL et qu’ils n’en sont donc pas adhérents.

Le périmètre de l’ASL prévu dans les statuts reprend les dispositions du règlement de la copropriété Villa Sainte Marie relatives à l’appartenance de plein droit des propriétaires d’appartements dépendant de programme immobilier édifiés sur des parcelles contiguës cadastrées section XXX, 196 et 199. Le règlement de copropriété de la Résidence du Golf de mars 1999 révèle que les lots ont été construits sur une parcelle n° 249 qui, comme le montrent les pièces produites par les appelants, inclut des parcelles visées dans les statuts 193, 196 devenue 242 et des parcelles BE 95 et 97. Cependant les appelants ne fournissent aucun élément permettant de corréler la situation de leurs lots aux parcelles BE 95 et 97.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de la Résidence du Golf, document de nature contractuelle à l’égard des copropriétaires et qui s’applique à l’ensemble des lots, énonce que les copropriétaires sont membres de droit de l’ASL qui gère la piscine suite à une demande expresse du promoteur la SCI BEGONIA. Cette adhésion est d’ailleurs portée sur les actes de vente des différents lots comme le montre la lecture du titre de Monsieur B, point non discuté par Monsieur A qui ne verse pas aux débats son acte de vente et a donc ainsi fait l’objet d’un accord de la part des acquéreurs. En conséquence, les appelants sont mal fondés à contester leur qualité d’adhérents de l’ASL. Le jugement sera confirmé sur ce point.

De la même façon, Messieurs X et A ne peuvent invoquer le défaut de mise en conformité des statuts de l’ASL avec les dispositions de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006, l’article 60 de l’ordonnance, ne sanctionnant pas le défaut de mise en conformité des statuts dans le délai requis par la caducité des statuts qu’ils invoquent.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que Messieurs X et A ne peuvent soutenir ne pas être tenus du paiement des charges relatives à la piscine et à ses équipements pour en obtenir remboursement, alors qu’elles ont été régulièrement votées par l’assemblée générale de l’ASL et recouvrées par la société Z dûment désignée comme directeur de l’association, ce dont attestent les procès-verbaux produits aux débats, peu important que les intéressés n’utilisent pas cet équipement, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’ils se trouvent privés de la possibilité d’y accéder . Au surplus, ils ne peuvent prétendre obtenir contre la société Z sur le fondement de la répétition de l’indu, le remboursement de charges qui ne lui ont été versées qu’en sa qualité de mandataire de l’ASL et qu’elle n’avait pas vocation à conserver en tant que créancier ; non plus que sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en l’absence de démonstration d’une faute de l’intimée dans l’exécution de ses obligations de mandataire à l’origine du paiement de ces sommes.

Les appelants seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes et le jugement confirmé de ce chef. Il en résulte que l’appel en garantie de la société Z contre Maître E est dépourvu d’objet.

L’équité commande que la société Z APROLIS VI comme Maître E ne conservent pas à leur charge les frais qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs arguments devant la cour, Messieurs B et A seront condamnés à verser à chacun une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d’appel, la décision du premier juge étant confirmée quant aux frais de première instance.

Succombant en leur recours, ils supporteront les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y additant,

Condamne Messieurs B et A à payer tant à la société Z APROLIS VI qu’ à Maître Y, une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Messieurs B et A aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,