5^e Chambre

ARRÊT N°351

R.G : 13/03823

XXX

C/

SARL LA TCHANQUETAS

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Aline DELIERE, Conseiller,

GREFFIER :

X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre-guillaume KERJEAN de la SCP SCP DENOUAL-KERJEAN-LE GOFF, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par M^e Barbara CAUCHOIS, Plaidant, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉE :

SARL LA TCHANQUETAS

XXX

XXX

Représentée par M^e Véronique LOTELIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

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Vu le jugement, aujourd’hui déféré à la cour, rendu le 19 mars 2013 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint-Malo qui a :

dit que le montant du loyer devait être déplafonné ;

fixé le montant du loyer à la somme de 17'170 € TTC à compter du 1^er février 2011 ;

condamné la SCI le port d’attache à rembourser à la SARL la Tchanquetas la somme de 459,56 € par mois à compter du 1^er février 2011 jusqu’à l’application de nouveau loyer et ce, avec intérêts au taux légal à compter du versement jusqu’au remboursement ;

condamné la SCI le port d’attache à payer à la SARL la Tchanquetas la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI le port d’attache aux dépens comprenant notamment les honoraires de l’expert judiciaire, les dépens de la procédure ayant abouti au jugement du 21 septembre 2011 et le coût de la réponse à congé (233,74 €).

Vu les dernières conclusions, en date du 18 novembre 2013, de la SCI le port d’attache, appelante, tendant à :

avant-dire droit, ordonner une contre-expertise et à titre subsidiaire un complément d’expertise ;

en tout état de cause,

infirmer la décision déférée ;

déplafonner à la hausse le loyer en le fixant à 28 800 € annuels a minima ;

condamner le locataire à régler la somme de 21'789,60 €, arrêtée au mois d’août 2013 et à parfaire, au titre des loyers non réglés ;

à titre subsidiaire, déplafonner à la hausse le loyer en le fixant à 24'300 € annuels selon indexation sur l’indice du coût de construction ;

condamner la SARL la Tchanquetas à régler à la SCI le port d’attache la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, en date du 19 septembre 2013, de la SARL la Tchanquetas, intimée, tendant à :

déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par la SCI le port d’attache tant en ce qui concerne la contre-expertise, le complément d’expertise, la fixation du loyer à 28'800 € et l’arriéré de loyer ;

subsidiairement, la débouter de toutes ses demandes ;

confirmer le jugement du 19 mars 2013 en toutes ses dispositions ;

y additant, condamner la SCI le port d’attache à payer à la SARL la Tchanquetas la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 juin 2014 ;

Sur quoi, la cour

Par acte sous-seing-privé en date du 1^er février 2002, la SCI le port d’attache a donné à bail commercial à la société La Pizz des locaux situés commune de XXX sur Mer composés de locaux commerciaux pour une superficie totale de 160,10 m², outre au premier étage d’un appartement, moyennant un loyer de 1500 € mensuel.

Au terme d’une procédure judiciaire ayant opposé les parties et par acte authentique du 28 décembre 2007, la cession du fonds de commerce à la SARL la Tchanquetas a été régularisée avec intervention de la SCI le port d’attache, comprenant exclusion du bail commercial des locaux du premier étage tout en maintenant le prix du loyer. Le montant du loyer annuel était alors de 20'084,16 €.

Le 26 juillet 2010, la bailleresse a fait délivrer congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 28'800 €. Le preneur à bail a contesté le loyer et estimé que celui-ci devait être ramené à la valeur locative par application de l’article L. 145 ' 33 du code de commerce, soit 13'500 €.

Par ordonnance en date du 21 septembre 2011, le juge des loyers a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1^er février 2011 et ordonné une expertise. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 mai 2012.

1. La SARL la Tchanquetas demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par la SCI le port d’attache. Elle explique qu’en première instance, l’appelante n’a sollicité aucune contre-expertise ni complément d’expertise, et que, de même, elle n’a réclamé que de voir porter la valeur locative à 18'300 € par an et qu’elle ne peut désormais prétendre à un loyer annuel de 28'800 €, cette prétention ayant été abandonnée dans les dernières écritures de première instance. La SCI le port d’attache répond que ces demandes ne sont pas des demandes nouvelles au sens de l’article 565 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

D’une part, la SCI le port d’attache a toujours contesté le rapport d’expertise judiciaire et une demande de contre-expertise ou de complément d’expertise ne peut être considérée comme une demande nouvelle en appel, s’agissant d’une simple mesure d’instruction laissée à l’appréciation de la juridiction saisie. D’autre part, si le montant de la demande du prix du loyer a été majoré en cause d’appel, il n’en demeure pas moins que les prétentions formulées devant le juge des loyers commerciaux, puis celles soumises à la juridiction d’appel, tendent à la même fin à savoir la fixation du montant du loyer. Dans ces conditions, les demandes formées par la SCI le port d’attache sont recevables.

2. La SCI le port d’attache soutient que le premier juge a fait une erreur de droit en fixant un loyer inférieur à celui pratiqué, l’amélioration des facteurs de commercialité devant entraîner une augmentation du loyer. Elle ajoute que le loyer amiablement fixé au début de bail est normalement égal à la valeur locative et que le loyer initial a été fixé assez bas en raison de la communauté d’intérêts du preneur et du bailleur ce qui a permis une exploitation florissante du commerce. Elle considère qu’il y a eu accord des parties lors de la vente du fonds et que le preneur ne peut solliciter une baisse.

La SARL la Tchanquetas répond que l’appelante commet une erreur de droit en soutenant qu’en aucun cas le loyer ne pourrait être fixé à une valeur inférieure à celle initialement fixée car le débat ne se situe pas dans le cadre d’une révision triennale de loyer en cours de bail mais dans celui de la fixation du nouveau loyer lors du renouvellement d’un bail expiré ce qui est totalement différent. Elle ajoute que lors de la cession du fonds de commerce, elle avait accepté le maintien du loyer initial uniquement durant la durée du bail en cours, soit jusqu’au 31 janvier 2008. Elle en déduit qu’elle est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L. 145 ' 33 du code de commerce pour que le loyer soit fixé à la juste valeur locative des biens loués même si cette valeur est inférieure au loyer plafonné ou même au loyer initial.

Aux termes de l’article L. 145 ' 33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Conformément aux dispositions de l’article L. 145 ' 34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4°de l’article L. 145 ' 33 énoncés ci-dessus, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Il s’en déduit, contrairement aux affirmations de la SCI le port d’attache, que le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative, même si celle-ci est inférieure au loyer en vigueur lors de renouvellement ou au loyer plafonné. Par ailleurs, cette valeur locative ne peut être retenue comme montant du loyer renouvelé ou révisé à une valeur supérieure au montant plafonné qu’en cas de motif de déplafonnement. Enfin, le loyer du bail renouvelé ou révisé sera égal au montant du plafond si la valeur locative est supérieure à ce plafond mais qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement.

Dès lors, il y a lieu d’établir la valeur locative des locaux commerciaux en cause et de retenir ou non celle-ci comme loyer selon les principes qui viennent d’être énoncés, étant précisé que, contrairement aux assertions de l’appelante, il est notoire que le loyer est habituellement fixé à une valeur supérieure à la valeur locative lorsque des liens d’intérêts existent entre le bailleur et le preneur, comme ce fût le cas entre la SCI le port d’attache et la société La Pizz.

La SCI le port d’attache reproche au premier juge d’avoir retenu la valeur locative calculée par l’expert alors que celui-ci n’a pas tenu compte du facteur de commercialité de l’esplanade extérieure qui double la capacité du restaurant . Elle ajoute que l’évaluation du loyer ne peut pas se fonder que sur les loyers voisins, le local étant d’une particulière attractivité et les éléments retenus comme base de calcul étant sans commune mesure avec le local loué. Elle sollicite une majoration des référentiels, un loyer de 1400 € étant sous-évalué pour un fonds ayant 58 couverts en salle et 42 couverts en terrasse. Elle précise que l’expert a exclu les travaux réalisés par le bailleur : cuisine refaite à neuf, devanture repensée par architecte. La SARL la Tchanquetas répond que la terrasse extérieure a bien été prise en compte par l’expert judiciaire comme cela résulte de son rapport et que l’appelante ajoute à la loi en demandant à l’expert de fonder son évaluation sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, qui n’est qu’un motif de déplafonnement. Elle précise quel’expert a bien examiné l’ensemble des éléments visés par l’article L. 145 ' 33 du code de commerce dont les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne constituent que l’un des composants. Elle souligne que la pizzeria n’est située qu’à un carrefour et qu’il n’y a aucune vue particulière hormis le passage des voitures. Elle relève que l’expert a motivé les raisons de l’exclusion des travaux. Elle mentionne que les motifs de déplafonnement ne sont pas contestés mais que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné.

L’expert judiciaire a repris point par point les dispositions de l’article R. 145 ' 3 du code de commerce, pour apprécier les caractéristiques propres au local en considération de la situation du local dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux , de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. Par ailleurs, selon les dispositions de l’article R. 145 ' 4, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’utilisation conjointe avec les locaux principaux. L’expert judiciaire a fait une analyse détaillée des locaux et a souligné que les possibilités d’accueil de la clientèle étaient accrues, notamment en période estivale, par une terrasse d’environ 60 m² exploitée sur le domaine public, moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 1732,50 € en 2011. Il y a lieu cependant de rappeler que le bail indique expressément que cette exploitation est autorisée suivant accord annuel délivré par la mairie de XXX, celle-ci étant précaire, révocable sans préavis et sans d’indemnité, la redevance annuelle n’ayant été que de 406,25 € en 2007.

Si des travaux ont été effectués avant l’entrée dans les lieux de la SARL la Tchanquetas, il n’est nullement démontré que ces travaux ont été réalisés et financés par la SCI le port d’attache et la facture de remplacement des menuiseries extérieures à l’étage, au nom de cette dernière, ne peut avoir incidence sur la valeur locative, l’étage n’étant plus loué au preneur.

Par ailleurs, les lieux loués ne comportent plus une partie affectée à l’habitation, contrairement au bail ayant lié la SCI le port d’attache et la société La Pizz. Cependant, le prix du bail n’ a pas pour autant été minoré lorsque la SARL la Tchanquetas a pris possession des lieux, étant rappelé que l’appartement se situe au premier étage sur l’ensemble du bâtiment.

Conformément à l’article R. 145 ' 8 du code de commerce, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. En l’espèce, une quote-part de l’impôt foncier est à la charge du preneur et le bail stipule que ce dernier doit prendre en charge la totalité des travaux visés à l’article 606 du code civil. En conséquence, le coefficient de minoration de 10 % retenu par l’expert, après observation des parties, doit être approuvé.

Les parties ne contestent aucunement l’analyse des facteurs locaux de commercialité contenue dans le rapport d’expertise.

Enfin, conformément à l’article R.145 ' 7 du code de commerce, le rapport d’expertise fait état de prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernant des locaux équivalents. À juste raison, l’expert a pris en considération notamment les références d’un commerce voisin de bar restaurant mais aussi de bars restaurants situés dans des communes balnéaires similaires à XXX, à savoir XXX et Erquy.

Dès lors, la demande de contre-expertise ou de complément d’expertise n’est aucunement justifiée.

De l’ensemble de ces éléments, l’expert judiciaire a justement retenu un prix de base au m² pondéré de 180 € qu’il a affecté de correctifs comme indiqué ci-dessus, ce qui donne une valeur locative annuelle de 17'170 €. Il n’est pas contesté que le loyer plafond est de 23'886 €. Dans ces conditions, les motifs de déplafonnement sont sans incidence et il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur le montant du loyer renouvelé, sur le compte entre les parties, sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la SARL la Tchanquetas la charge des frais exposés par lui non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner la SCI le port d’attache à lui verser une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes formées en appel par la SCI le port d’attache ;

Au fond,

Confirme le jugement déféré sur le montant du loyer renouvelé, sur le compte entre les parties, sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI le port d’attache aux dépens d’appel et à payer à la SARL la Tchanquetas une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,