4^e Chambre

ARRÊT N°242/2015

R.G : 14/01492

M^me D E

C/

M. J-K Z

M^me B I épouse Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JUIN 2015

COMPOSITION DE LA COUR DU DELIBERE :

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B G, lors des débats et Madame B C lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2015 devant Madame Christine GROS et Madame Sylvie REBE, magistrats rapporteurs, tenant seuls l’audience, sans oposition des représentants des parties , et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller faisant fonction de Président, le 04 juin 2015 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame D E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie POSTIC de l’AARPI PLMP AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur J-K Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Florence BAILLEUX de la SELARL BAILLEUX – BALK-NICOLAS – DOUBLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame B I épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Florence BAILLEUX de la SELARL BAILLEUX – BALK-NICOLAS – DOUBLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 20 janvier 2011, Monsieur et Madame Z ont vendu à Madame D E un immeuble sis à XXX.

Se plaignant de l’existence d’un certain nombre de désordres affectant la maison Madame D E en a informé Monsieur et Madame Z par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 août 2011 et a fait réaliser une expertise par le cabinet X qui a déposé un rapport le 30 mai 2011.

Faute d’accord entre les parties, par acte du 20 décembre 2011 Madame D E a assigné Monsieur et Madame Z devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de condamnation à lui payer le coût des travaux nécessaires pour faire cesser les nuisances affectant le bien immobilier sur le fondement des vices cachés et du dol.

Par jugement du 7 janvier 2014 le tribunal de grande instance de Quimper a :

— débouté Madame D E de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné Madame D E à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge a considéré que Madame D E ne démontrait pas que le bien immobilier était affecté de vices cachés diminuant tellement l’usage de cet immeuble qu’elle n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle les avait connus.

Il a rejeté l’action de Madame D E sur le fondement du dol celle-ci ne pouvant prétendre qu’à la nullité du contrat ou à sa rescision et non à une condamnation à réparer les désordres.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Appelante de cette décision le 25 février 2014, Madame D E par ses dernières conclusions transmises le 2 mars 2014 demande à la cour de :

— réformer la décision déférée,

— débouter Monsieur et Madame Z de toutes leurs demandes,

— constater que l’immeuble est affecté de vices cachés,

— lui déclarer inopposable la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique de vente du 20 janvier 2011.

À titre subsidiaire,

— dire que son consentement a été vicié par le dol commis par les vendeurs,

— condamner solidairement Monsieur et Madame Z à lui payer les sommes suivantes :

*7263,28 euros suivant devis TOUCHARD du 27 janvier 2015 pour remédier aux nuisances sonores affectant l’installation de chauffage,

*633 € au titre de la recherche de fuite suivant facture AFD,

*464,88 euros au titre de la réparation provisoire de la fuite d’eau suivant facture BONIZEC,

*2150,90 euros au titre de la réparation de la fuite d’eau suivant facture BONIZEC,

*3000 au titre du préjudice de jouissance qu’elle a subi en raison de l’existence de ces désordres,

*8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur et Madame Z aux dépens de première instance et d’appel .

Elle soutient avoir découvert après sa prise de possession des lieux, l’existence de nuisances sonores liées à la dilatation et à la rétractation des conduits de réseau de chauffage, compromettant la jouissance paisible du bien, que les vendeurs ne pouvaient ignorer compte tenu de l’ancienneté du phénomène.

Elle précise avoir fait appel à un expert acousticien, Monsieur A, lequel a conclu à l’existence de niveaux sonores trop élevés au regard de la réglementation acoustique.

Elle ajoute avoir découvert postérieurement à l’acquisition de l’immeuble l’existence d’une fuite d’eau ancienne sur le réseau la conduisant à réaliser des travaux et soutient que les vendeurs ne pouvaient en ignorer l’existence.

Elle fait enfin valoir que les vendeurs lui ont fourni des informations erronées et qu’en s’abstenant de lui indiquer l’état réel de l’immeuble ils se sont rendus coupables de dol.

Par leurs dernières conclusions transmises le 16 juillet 2014 Monsieur et Madame Z demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée,

— débouter Madame D E de toutes ses demandes,

— condamner Madame D E à leur verser la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Ils soutiennent que Madame D E ne rapporte la preuve ni de l’existence des vices, ni de leur antériorité, ni de la connaissance qu’ils en avaient préalablement à la vente, ni de l’existence des manoeuvres illicites intentionnelles qu’elle invoque.

Ils ajoutent que l’acte notarié comprend une clause de non garantie des vices cachés, opposable à Madame D E.

L’instruction a été déclarée close le 3 mars 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame D E fonde son action à titre principal sur l’application des dispositions de l’article 1641 du code civil .

La garantie des vices cachés permet d’assurer l’acquéreur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel il la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Ce vice, doit présenter une gravité suffisante pour que l’acquéreur, s’il avait été informé à temps, ait renoncé à la conclusion du contrat ou en ait rejeté les conditions financières. Il doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement cet usage.

La mauvaise foi du vendeur rend inefficace la clause restrictive de garantie.

Madame D E soutient que la chaudière à gaz équipant l’immeuble vendu par Monsieur et Madame Z n’apparaît pas adaptée aux canalisations équipant l’immeuble, ce qui génère des nuisances sonores , et que ce vice caché diminue l’usage de cet immeuble en raison de la gêne engendrée pour ses occupants.

Elle ajoute que ce vice était connu des vendeurs et lui a été dissimulé.

Monsieur et Madame Z ne contestent pas qu’un phénomène acoustique puisse se produire notamment lorsqu’est sollicitée pour la chaudière une importante variation du thermostat.

A l’appui de ses demandes, Madame D E produit en cause d’appel, le rapport de Monsieur A, expert acousticien qui a procédé à des mesures d’investigation dans l’immeuble le 6 mars 2014 et a relevé qu’au démarrage du chauffage le niveau sonore monte jusqu’à 49 dB(A) et qu’au fur et à mesure que les canalisations se réchauffent les claquements diminuent mais persistent .

Il précise que l’habitation construite en 1962 n’est pas soumise à la réglementation acoustique.

Il conclut que les niveaux sonores générés par l’installation de chauffage central au moment de sa mise en marche, sont trop élevés et dépassent largement le seuil admissible de 30 dB(A) qui est requis par la réglementation acoustique dans une pièce principale d’un logement et que la gêne est avérée si l’on se réfère aux critères d’émergence admissibles en période nocturne ou en période diurne.

Monsieur et Madame Z produisent quant à eux en cause d’appel une note de Monsieur Y, membre de l’organisation mondiale des experts conseils, qui commente ce rapport et donne son avis.

Selon Monsieur Y l’importante variation de température de 15 à 20° à laquelle il a été procédé au cours des mesures faite par Monsieur A, provoque une augmentation de la dilatation de la tuyauterie dans un espace temps très court et observe qu’un meilleur réglage permettrait d’éviter tous ces problèmes inévitables compte tenu de l’existence de tuyaux réalisés en acier.

Il conclut que malgré cela les bruits au sein de l’habitation sont de 20 dB(A) et que ceux enregistrés sont parfaitement acceptables puisque ce n’est qu’au démarrage de la chaudière, à la suite d’une baisse trop importante du réglage de la température, qu’ils sont compris entre 50 et 40 dB(A) soit une émergence inférieure à 30 dB(A).

Il résulte de ces deux analyses que la mise en route de la chaudière accompagnée de fortes variations de température génèrent au démarrage du chauffage, des bruits qui diminuent au fur et à mesure que les canalisations se réchauffent, mais persistent avec un niveau sonore variant entre 30 et 40 Db(A).

Madame D E n’établit pas que Monsieur et Madame Z lui ont sciemment dissimulé l’existence de ces bruits, alors que ces derniers faisaient un usage différent de la chaudière en ne provoquant pas des différences rapides de température ce qui par conséquent ne généraient pas un phénomène sonore tel que celui enregistré par Monsieur A qui a volontairement augmenté rapidement la température pour pratiquer des mesures.

En outre, l’habitation vendue n’est pas soumise à une réglementation acoustique particulière de sorte qu’il n’est pas démontré qu’après le démarrage de la chaudière lorsque la température requise est atteinte, le bruit généré constitue un vice affectant l’immeuble.

Enfin, Madame D E ne prouve pas que les bruits générés par la chaudière, notamment lors de son démarrage, rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuent fortement cet usage.

Madame D E soutient également que Monsieur et Madame Z lui ont volontairement dissimulé l’existence d’une fuite d’eau affectant l’immeuble vendu, qu’elle n’a découverte qu’après la vente en recevant une facture d’eau pour le mois de mars 2011 faisant état d’une surconsommation durant cette période.

D’une part la vente a eu lieu en janvier 2011 d’autre part Madame D E qui possédait les clés du logement depuis le 7 mars 2011, est entrée dans les lieux le 24 mars 2011, de sorte que la surconsommation alléguée correspond à sa propre consommation.

Les factures produites par Monsieur et Madame Z permettent d’établir que depuis 2007 leur consommation d’eau est comprise entre 55 m3 ( juillet 2009) et 121 m3 ( juillet 2007) étant précisé qu’ils affirment ne pas avoir logé de façon continue dans cet immeuble à ces périodes.

Ainsi la réalité d’une fuite d’eau pendant l’occupation par Monsieur et Madame Z du logement litigieux n’est pas prouvée.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré par Madame D E que les vendeurs avaient connaissance d’une fuite d’eau, dont l’existence avant la vente n’est pas rapportée.

La cour estime par conséquent que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en rejetant la demande de Madame D E fondée sur la garantie des vices cachés.

À titre subsidiaire, Madame D E fonde sa demande sur le dol.

Elle ne démontre ni l’existence de manoeuvres dolosives des vendeurs pour la contraindre à acheter ce bien, ni leur éventuel caractère déterminant dans sa décision d’acquisition.

En outre une telle action ne peut tendre qu’à la nullité du contrat ou à sa récision de sorte que les demandes de Madame D E qui ne tendent pas à cette fin mais à la réparation des désordres, sera rejetée et que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Succombant en son recours, comme telle tenue aux dépens, Madame D E, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sera condamnée à indemniser Monsieur et Madame Z à hauteur de 2.000 € .

PAR CES MOTIFS

La cour, après rapport à l’audience, statuant en audience publique, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Condamne Madame D E à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Condamne Madame D E au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier Le Président