4^e Chambre

ARRÊT N° 459

R.G : 13/04521

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Christine GROS,
Conseiller,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Septembre 2016

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur Z A

XXX

BP 211

XXX

Représenté par M^e Emmanuel LE VACON,
Plaidant/Postulant, avocat au barreau de
SAINT-BRIEUC

INTIMÉE :

SAS PROMO OUEST IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Paul MARTIN,
Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Les époux A sont propriétaires d’un terrain à PLENEUF SAINT ANDRE qu’ils ont donné à bail commercial le 24 novembre 2001 pour 9 ans à compter du 1^er novembre 2000 à la SARL
BOUJARD qui a elle-même consentie le 29 mars 2005 un contrat de location-gérance de fonds de commerce à la SARL VAL PLAISANCE.

En 2008, la société PROMO OUEST IMMOBILIER leur ayant fait savoir qu’elle était intéressée par l’acquisition du terrain libre de toute occupation pour y réaliser un ensemble immobilier, les époux
A ont mis un terme au bail de façon anticipée avec départ des occupants prévu au plus tard le 31 octobre 2010.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 20 mars 2008 sous diverses conditions suspensives et notamment, celle de l’obtention du permis de construire pour un bâtiment d’une
SHON minimale de 2500 m² que l’acquéreur s’engageait à demander au plus tard le 30 septembre 2008 avec prorogation éventuelle.

L’acte prévoyait une clause pénale (page 9) en ces termes : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cent mille euros (100'000 ) à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1126 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est précisé que la présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Il était aussi prévu la réitération de la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la libération des locaux par le locataire devant intervenir entre le 31 octobre 2009 et le 31 octobre 2010 et après la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives sauf prorogation ne pouvant excéder 15 jours pour réception des pièces administratives nécessaires la perfection de l’acte authentique.

L’acte prévoyait que la date d’expiration de ce délai n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Le refus de réitérer la vente était sanctionné en ces termes (page 17) : « […]si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de Justice, le tout dans un délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte et cette partie devra, en outre, payer à son cocontractant le montant de la clause pénale stipulée, nonobstant tous dommages-intérêts.

Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation, par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier.

Dans ce cas, il pourra immédiatement disposer du bien dont s’agit : il pourra le vendre à tout autre personne ou en faire tel usage qu’il avisera et il lui sera dû par l’acquéreur, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, déduction faite des frais de celles-ci. […] »

La première demande de permis de construire en date du 30 septembre 2008 a été refusée le 26 décembre suivant.

Une seconde demande déposée le 31 mars 2009 a fait l’objet d’une réponse positive le 22 juillet 2009.
L’arrêté a été transmis par la société PROMO OUEST IMMOBILIER au notaire et aux époux
A le 28 juillet 2009 en leur indiquant qu’elle procédait à son affichage.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2010, les époux
A ont fait signifier à la société
PROMO OUEST IMMOBILIER que le locataire en place avait quitté les lieux, que le bâtiment était libre de toute occupation en lui rappelant que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir dans le délai de 2 mois.

Par courrier du 7 février 2011, la société
PROMO OUEST IMMOBILIER a informé les époux
A qu’en raison de la crise financière de 2008, elle était contrainte de reconsidérer le projet dans son ensemble.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2011, les époux A ont mis en demeure la société PROMO OUEST IMMOBILIER de régulariser la vente par acte authentique.

Ayant refusé les dispositions contractuelles modificatives proposées par l’acquéreur, les époux
A ont, au visa des articles 1134, 1147 et 1168 du Code civil, fait assigner la société
PROMO OUEST IMMOBILIER le 5 mai 2011 aux fins de paiement de la clause pénale ainsi que de leur préjudice résultant de la perte des loyers au constat de son refus injustifié de réitérer la vente parfaite par acte authentique en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

La société PROMO OUEST IMMOBILIER a, à titre principal, invoqué la forclusion de l’action.

Par jugement en date du 2 avril 2013 le tribunal de grande instance de Rennes a, au visa de l’article 122 du code de procédure civile,

— dit que Madame et Monsieur A sont forclos ;

— déclaré leurs demandes irrecevables ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les demandeurs supporteront les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur Z A a interjeté appel de ce jugement le 19 juin 2013.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES
PARTIES

Vu les conclusions en date du 29 août 2013 de Monsieur Z A qui demande à la cour au visa des articles 1134, 1147 et 1168 et suivants du Code civil,

— de déclarer l’action en paiement de la clause pénale recevable et bien fondée ;

— de condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER à payer à Monsieur A au titre de la clause pénale la somme de 100'000 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER à payer à Monsieur A au titre de la perte de loyers, la somme de 17'561 pour la période du mois de janvier 2011 au mois de janvier 2013 et pour la période postérieure, à la somme de

731,72 euros par mois jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir ;

Subsidiairement,

— de dire qu’en rompant les relations contractuelles, nonobstant la levée de la condition suspensive d’obtention de permis de construire la société PROMO
OUEST IMMOBILIÈRE a commis une faute dont elle doit réparation ;

— d e l a c o n d a m n e r à p a y e r à M o n s i e u r C O I N T R E L l a s o m m e d e 1 0 0 ' 0 0 0 à t i t r e d e dommages-intérêts ;

— de condamner la société PROMO OUEST IMMOBILIER à payer à Monsieur A la somme de 5000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société PROMO OUEST
IMMOBILIÈRE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’argumentation de Monsieur Z
A est pour l’essentiel la suivante :

* Sur la recevabilité de la demande en paiement de la clause pénale

— le délai d’un mois pour saisir le tribunal est prévu au chapitre « réitération authentique » et ne s’impose que dans l’hypothèse où l’une des parties entend solliciter la réitération forcée par suite du refus de l’autre de passer l’acte nonobstant la levée des conditions suspensives,

— le très bref délai d’un mois ne s’explique que par la nécessité de faire connaître à l’autre partie sa décision de la contraindre à vendre ou à devenir propriétaire alors que qu’il ne peut s’expliquer lorsqu’il s’agit seulement de régler les conséquences financières de la défaillance fautive d’une des parties par le règlement de la clause pénale,

— le compromis prévoit que, à défaut de réitération par acte authentique à la date contractuellement prévue, le vendeur pourra TOUJOURS renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur par acte du huissier de son intention de solliciter le paiement de la clause pénale,

— l’assignation délivrée le 5 mai 2011 est donc recevable,

— en tout état de cause, en raison de son caractère obscur et faute d’indiquer de façon claire et nous n’équivoque la déchéance encourue, la stipulation du délai d’un mois ne peut produire d’effet.

* Sur le caractère parfait de la vente et le retrait fautif de la société PROMO OUEST
IMMOBILIER

— le promoteur acquéreur a obtenu un permis de construire conforme à sa demande après rejet d’une première demande dont il ne peut se prévaloir puisqu’elle n’était pas conforme à la SHON minimale dont il avait déclaré ce contenter dans le compromis,

— la société PROMO OUEST IMMOBILIER a choisi de déposer une seconde demande de permis de construire pour une surface inférieure à celle stipulée au compromis qui lui a été accordé et l’a satisfaite puisqu’elle a transmis l’arrêté municipal et a fait savoir à Monsieur A qu’elle procédait dès à présent l’affichage sur le terrain,

— la société PROMO OUEST IMMOBILIÈRE a renoncé à la condition suspensive relative à la dépollution faute d’avoir effectué les diligences contractuellement prévues,

— le déplacement du transformateur n’était ni une condition suspensive ni une condition de faisabilité du projet et, en tout état de cause, l’accord d’EDF n’avait lieu d’être envisagé qu’à partir du moment où il était acquis que l’opération de construction allait être engagée,

— la notification de la société PROMO OUEST
IMMOBILIER de se retirer de l’opération se contente d’invoquer « la crise financière » sans aucune demande préalable ou mise en demeure des époux
A de justifier de l’obtention de l’accord d’EDF,

* Sur le préjudice

— le montant de la clause pénale contractuelle n’est pas manifestement excessif eu égard au prix de vente fixé à 1'050'000 ,

— pour satisfaire l’exigence de la société PROMO
OUEST IMMOBILIER de libération des lieux, les époux A résiliaient le bail qui leur rapportait 731,72 euros par mois et sont parvenus à un accord avec les sociétés BOUJARD et VAL PLAISANCE pour qu’elles quittent les lieux,

— l’inoccupation du terrain depuis décembre 2010 justifie un préjudice de 17'561 jusqu’en janvier

2013,

* Sur la faute contractuelle de la société PROMO
OUEST IMMOBILIER

— même en cas d’irrecevabilité de l’action contractuelle en paiement de la clause pénale, la responsabilité contractuelle de droit commun de la société PROMO OUEST IMMOBILIER est engagée du fait de son retrait brutal injustifié de l’opération immobilière après une période de plusieurs mois de rupture de tout contact avec les époux
A qui ont été obligé d’immobiliser le terrain pendant près de 2 ans et à faire libérer les lieux par le locataire en place,

— cette faute contractuelle doit être indemnisée à hauteur de 100'000 .

Vu les conclusions en date du 24 octobre 2013 de la société PROMO OUEST IMMOBILIER qui demande à la cour

À titre principal,

— de constater que Monsieur et Madame A n’ont pas agi dans le délai imposé par le compromis de vente,

En conséquence,

— de dire et de juger que Monsieur A est forclos ;

— de dire et juger irrecevables les demandes fondées sur le compromis de vente ;

— de confirmer le jugement de première instance ;

À titre subsidiaire,

— de constater que 3 des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente n’ont pas été réalisées ;

En conséquence,

— de constater que le compromis de vente est caduc ;

— de débouter Monsieur A de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire,

— de constater le caractère manifestement excessive de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente ;

En conséquence,

— de réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions ;

— de débouter Monsieur A de sa demande de préjudice complémentaire ;

En tout état de cause,

— de dire et de juger que la société PROMO OUEST
IMMOBILIER n’a commis aucune faute contractuelle ;

— de débouter Monsieur A de sa demande subsidiaire fondée sur la responsabilité de droit commun ;

En toute hypothèse,

— de condamner Monsieur A en 5000 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le même aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société PROMO OUEST IMMOBILIER soutient pour l’essentiel que :

* Sur la recevabilité de la demande en paiement de la clause pénale

— le délai d’un mois est un délai extinctif du droit d’agir et s’applique non seulement à la saisine du tribunal pour faire constater la vente mais aussi à l’action demande en paiement de la clause pénale,

* A titre subsidiaire, le compromis de vente est caduc pour non réalisation de trois des conditions suspensives :

— le compromis est caduc puisque, d’une part la demande de permis de construire du 30 septembre 2008 pour une SHON de 2964 m² a été refusée et, d’autre part qu’en l’absence de lettre recommandée

avec accusé de réception informant expressément les époux A de sa volonté de poursuivre l’opération malgré une SHON inférieure à la
SHON minimale prévue au compromis de 2500 m², la société PROMO OUEST IMMOBILIER n’a pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive en demandant et obtenant un permis de construire pour une SHON de 2431 m²,

— la condition suspensive relative à la dépollution n’est pas réalisée puisque Monsieur A devait produire à la société PROMO OUEST IMMOBILIER et les sondages et études de sol remis par son locataire au jour de la prise d’effet de la résiliation permettant l’obtention d’un rapport attestant l’absence de pollution,

— Monsieur A n’a pas fait déplacer par EDF le transformateur situé en limite sud-ouest du terrain alors que ce déplacement était érigé en condition suspensive dans le compromis de vente sans être subordonné à l’obtention préalable du permis de construire,

* Sur les demandes de Monsieur A

— eu égard à la bonne foi de la société
PROMO OUEST IMMOBILIER et de l’absence de préjudice subi par les époux A, le montant de la clause pénale est excessif et doit être réduit,

— de la convention de résiliation de bail conclu le 28 février 2008 avait pour but de mettre fin au litige opposant les époux A aux sociétés BOUJARD et VAL PLAISANCE mais n’avait aucun lien avec le compromis de vente conclu postérieurement, étant précisé que les époux A avaient délivré le 14 avril 2006 une assignation à la SARL GARAGE DE L’AMIRAUTÉ aux fins d’obtenir la résiliation du bail aux torts du preneur ainsi que son expulsion,

— la perte de loyers n’est pas liée au litige avec la société PROMO OUEST IMMOBILIER,

* Sur l’absence de faute contractuelle de la société PROMO OUEST IMMOBILIER

— en renonçant à poursuivre l’opération immobilière sur la base d’une superficie inférieure au projet initial prévu dans le compromis de vente devenue caduc, la société PROMO OUEST IMMOBILIER n’a commis aucune faute contractuelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action des époux A

En page 9 de la promesse de vente du 20 mars 2008, la clause pénale stipulée prévoit que « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 100'000 à titre de clause pénale […] indépendamment de tous dommages intérêts.[…] »

En page 17 du même acte, au paragraphe intitulé « Réitération authentique », il est également prévu que « si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans un délai d’un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe […] » Cette date est la date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, c’est-à-dire le 16 février 2011, date d’expiration du délai de deux mois à compter de la libération des locaux par le locataire intervenue le 15 décembre 2010.

Les parties sont ainsi convenues, après mise en demeure, d’un délai d’action d’un mois à compter du 16 février 2011soit pour invoquer en justice le bénéfice de la clause pénale, soit pour agir en vente forcée.

Comme l’a pertinemment décidé le premier juge, cette clause s’analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin d’obtenir le bénéfice de la clause pénale en cas de refus de l’autre partie de réitérer la vente postérieurement au délai d’un mois après l’expiration de celui prévu pour la perfection de l’acte authentique.

Ce délai s’explique par la volonté des rédacteurs de la promesse de vente de permettre le dénouement rapide de la difficulté résultant de l’absence de réitération authentique de la vente tant par une action judiciaire visant à faire constater cette vente que par une action judiciaire visant à obtenir le paiement de la clause pénale et d’éventuels dommages intérêts.

Les termes « le tout dans un délai d’un mois » figurant dans la promesse synallagmatique de vente reproduits ci-dessus sont clairs, dénués d’ambiguïté et non susceptibles d’interprétation.
Ils ne permettent pas de restreindre l’application de ce délai à la seule action destinée à faire constater la vente en justice.

Ainsi, ayant vainement mis en demeure le 16 février 2011 la société PROMO OUEST
IMMOBILIER de régulariser la vente, les époux A, après avoir opté pour le bénéfice de la clause pénale, devaient agir en justice à cette fin avant le 17 mars 2011.

Au constat que l’assignation n’a été délivrée que le 5 mai 2011, la cour estime que les premiers juges ont, par une exacte application de l’article 122 du code de procédure civile, à bon droit déclaré forclose l’action des époux A en paiement de la clause pénale.

Sur l’action indemnitaire des époux A fondée sur la faute contractuelle de droit commun

Monsieur A soutient à titre subsidiaire le caractère fautif préjudiciable du refus

brutal injustifié de la société PROMO OUEST
IMMOBILIER d’exécuter ses engagements contractuels et demande sa condamnation au paiement d’une indemnité égale au montant de la clause pénale.

Cependant, il appartient à Monsieur A de rapporter la preuve d’une faute contractuelle imputable à la société intimée et du préjudice en résultant directement.

Cette preuve exige la démonstration du caractère parfait de la vente suite à la réalisation des conditions suspensives.

Or, la société PROMO OUEST IMMOBILIER fait à juste titre valoir que le compromis de vente est caduc du fait qu’elle n’a pas obtenu un permis de construire conforme à la condition suspensive qui soumettait la vente à l’obtention d’un permis de construire permettant la « construction d’un bâtiment d’une surface hors 'uvre nette (SHON) minimale de 2500 m² (accession libre) ».

En effet, l’acte prévoit (page 6) que « si le permis de construire est délivré, mais pour des superficies développées inférieures à celles qui ont été énoncées ci-avant, le présent avant-contrat sera caduc, à moins que le constructeur n’informe le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de trente jours après la notification de l’arrêté, qu’il entend malgré tout poursuivre l’opération. »

Force est de constater que la seule demande de permis de construire présentée le 30 septembre 2008 dans le délai contractuel conformément à la condition suspensive pour une construction « de deux

immeubles de 51 logements de 2964 m² de surface hors 'uvre nette » a été rejetée et qu’en l’absence de toute lettre recommandée avec demande d’avis de réception après notification de l’arrêté municipal de refus informant les époux A de sa décision de poursuivre l’opération, le compromis de vente est devenu caduc nonobstant l’obtention d’un permis de construire portant sur deux bâtiments comportant 39 logements pour une surface de 2431 m² inférieure à la surface minimale prévue dans la condition suspensive.

La promesse synallagmatique de vente n’imposait à la société PROMO OUEST LOGEMENT ni de déposer une demande de permis de construire portant sur la construction de logements d’une surface de 2500 m² alors que cette surface était prévue comme étant la surface minimale de l’opération immobilière envisagée par le promoteur, ni de poursuivre l’exécution du compromis de vente après le refus de délivrance d’un permis de construire conforme aux stipulations contractuelles.

Le fait, pour le promoteur, d’avoir déposé et obtenu un permis de construire pour une SHON inférieure à la surface minimale contractuelle prévue comme condition suspensive et d’avoir ensuite renoncé à cet opération immobilière réduite après avoir constaté son absence de rentabilité compte tenu de la crise immobilière, ne constitue pas une faute contractuelle que Monsieur A peut invoquer au soutien de sa demande indemnitaire.

En outre, la preuve de la faute de la société intimée n’est pas rapportée au constat de la caducité du compromis de vente faute pour Monsieur A d’avoir obtenu de la société EDF l’autorisation qu’il s’était contractuellement engagé à obtenir à titre de condition suspensive pour permettre le déplacement du transformateur situé en limite sud-ouest du terrain (page 15 du compromis de vente).

Monsieur A ne peut utilement s’exonérer en faisant valoir que le déplacement du transformateur n’était pas une condition de faisabilité du projet alors qu’il a accepté, le 20 mars 2008, d’ériger en condition suspensive l’accord d’EDF par une mention manuscrite régulièrement paraphée.

La cour déboutera donc les époux A de leur demande indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

Sur les autres demandes

Monsieur A partie perdante en cause d’appel sera condamné aux dépens de cette procédure ainsi qu’à payer à la société PROMO OUEST
IMMOBILIER la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 2 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Rennes;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur A à payer à la société PROMO OUEST IMMOBILIER la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais non répétibles d’appel ;

CONDAMNE Monsieur A au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,