4^e Chambre

ARRÊT N° 301

R.G : 14/04968

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 JUIN 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Avril 2016

devant Madame Sylvie REBE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Juin 2016 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 16 Juin 2016 prorogée au 23 Juin 2016

****

APPELANTE :

Société CTM PROMOTION

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean DUVAL, Avocat Plaidant

INTIMÉE :

SAS AXEVA

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat en date du 8 mars 2011, la société CTM PROMOTION a confié à la société AXEVA la commercialisation de 15 lots, situés lotissement de Kérizur à Z, comportant chacun une maison individuelle. Cette opération immobilière avait pour architecte la société KSI.

Par ordonnance en date du 23 juillet 2012, le tribunal de commerce de Y a désigné un expert judiciaire qui a conclu que le chantier faisait l’objet de nombreuses malfaçons, justifiant la démolition de l’existant.

Par ordonnance de référé en date du 15 mars 2012, la société CTM PROMOTION a été condamnée à payer à la société AXEVA, une provision de 160.000 €.

Par acte en date du 27 août 2013, la société CTM PROMOTION a assigné la société AXEVA devant le tribunal de commerce de Y pour obtenir le remboursement de cette somme et des dommages et intérêts pour fautes dans l’exécution du contrat.

Par jugement du 23 mai 2014 le tribunal de commerce de Y a:

— débouté la société CTM PROMOTION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmé l’ordonnance de référé du 15 mars 2012 fixant à 160 000 € le montant des honoraires dus par la société CTM PROMOTION à la société AXEVA et constaté leur paiement ;

— débouté la société AXEVA de sa demande de dommages et intérêt ;

— condamné la société CTM PROMOTION au versement à la société AXEVA de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— condamné la société CTM PROMOTION aux entiers dépens lesquels comprennent notamment les frais de greffe liquidés pour le présent jugement à la somme de 70,20 € ;

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Appelante de cette décision le 18 juin 2014, la société CTM PROMOTION , par ses dernières conclusions transmises le 24 février 2016 demande à la cour de:

— déclarer l’appel de la société CTM PROMOTION recevable et bien fondé, y faisant droit;

— constater qu’en jugeant 'que la mission confiée à la société AXEVA s’apparente à une mission générale d’étude, d’assistance et de commercialisation, telle que la retient la jurisprudence » alors qu’il résulte des pièces du dossier que l’agent immobilier n’avait reçu qu’une mission consistant à prêter son concours à la vente des biens construits par le promoteur, à l’exclusion de toute mission d’étude, de conception ou d’assistance relative à l’opération immobilière, le tribunal de commerce de Y a violé les dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, et dénaturé les termes de l’article 8 du contrat;

— constater qu’en posant comme principe premier la jurisprudence développée par la société AXEVA écartant les dispositions de la loi HOGUET et son décret d’application en cas de mission générale d’étude et de conception et ce, peu importe les circonstances particulières qui entourent le dossier CTM PROMOTION C/ la Société AXEVA, le tribunal de commerce de Y a méconnu les dispositions de l’article 5 du Code civil;

— infirmer le jugement rendu le 23 mai 2014 par le tribunal de commerce de Y en toutes ses dispositions;

Et statuant a nouveau,

— dire et juger que le contrat de commercialisation exclusif n°050172 et convention d’honoraires en date du 8 mars 201 1 relève des dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, et ce conformément à la volonté des parties telle qu’il est indiqué à l’article 8 du contrat;

— voir la Cour dire et juger au besoin constater que la dissimulation de la prise en charge de la rémunération de l’intermédiaire, la société AXEVA, en infraction à l’article 6 de la loi n° 70- 9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 est de nature à invalider et rendre nulle de nullité absolue, s’agissant de textes d’ordre public, les contrats passés par la société AXEVA en vertu de son mandat du 8 mars 201 1 et à l’appui desquels elle a demandé et obtenu paiement à titre provisionnel de la somme de 160 000 € par

ordonnance de référé du tribunal de commerce de Y du 15 mars 2012.

— juger en conséquence que le paiement de cette somme de 160 000 € était non avenu et condamner la société AXEVA à la restitution de ladite somme avec intérêt de droit au taux légal à compter du jour où elle fut payée par la société CTM PROMOTION, contrainte et forcée;

— condamner la société AXEVA à payer à la société CTM PROMOTION la somme de 160 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance de référé du 15 mars 2012 ayant ordonné le paiement à titre provisionnel de ladite somme;

— voir la Cour dire et juger, au besoin constater que la société AXEVA ne pouvait prétendre à aucune rémunération conformément à l’article 4 du mandat dès lors qu’une condition suspensive I’en empêchait du fait de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue dans le cadre du contrat de vente notarié des lots considérés, à savoir la liquidation judiciaire de CEB qu’elle ne pouvait ignorer;

— voir la Cour dire et juger, au besoin constater que la société AXEVA s’est fautivement affranchie de I’obligation d’information et de loyauté due à chacun des réservataires en leur faisant souscrire un acte de réservation dépourvu de toute information d’ordre technique, qualitative, administratives qui ne leur furent communiquées que postérieurement à la passation de l’acte ainsi qu’il est établi;

— débouter la société AXEVA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— faisant application de I’article 700 du code de procédure civile, condamner la société AXEVA au paiement de la somme de 15 000 € ainsi qu’aux entiers dépens de référé et la présente instance au fond dont distraction au profit de la SCP GAUVAIN – DEMIDOFF, avocats au Barreau de RENNES.

Elle soutient pour l’essentiel que :

— le contrat de mandat de vente a été dénaturé,

— la convention est soumise aux dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et la société AXEVA est intervenue en tant qu’intermédiaire professionnel rémunéré pour mettre en relation des acquéreurs avec la société CTM PROMOTION, propriétaire des biens immobiliers,

— l’obligation d’information et l’obligation de loyauté du réservataire ont été négligées,

— à la lecture de la pièce n°8, nul ne sait à qui incombe la charge de payer les honoraires de commercialisation de la société AVEXA. Il s’agit d’une infraction aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 sanctionnée par la nullité des contrats dont se prévaut la société AXEVA,

— la société AXEVA et Madame X se sont désintéressées du sort de la construction des lots dont elles étaient supposées assurer la commercialisation. Cela est en contradiction avec l’article 3 du contrat du 8 mars 2011.

— ce n’est pas la société AXEVA qui a procédé à l’enregistrement de la marque VILLAS B. L’intimée ne peut se prévaloir d’un droit de propriété sur cette marque puisque cette demande a été rejetée par l’INPI.

Par ses dernières conclusions transmises le 19 février 2016, la société AXEVA demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Y le 23 mai 2014 et débouter en conséquence la société CTM PROMOTION de toutes ses demandes, fins et conclusions;

— condamner la société CTM PROMOTION à verser à la société AXEVA une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la société CTM PROMOTION aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SCPA G A R N I E R , B O I S , D O H O L L O U , S O U E T , A R I O N , A R D I S S O N , G R E N A R D , L E V R E L , G U Y O T – V A S N I E R , C O L L E T , B O U L O U X – P O C H A R D , L E DERF-DANIEL.

Son argumentation est pour l’essentiel la suivante :

— la réglementation issue de la loi HOGUET est inapplicable à la mission générale et complexe de la commercialisation qui va au-delà d’une simple mission d’entremise,

— l’objet du contrat qui a été signé entre les parties ne relève pas de l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970; dès lors, la société CTM PROMOTION ne peut s’en prévaloir,

— il ne s’agissait pas d’un mandat exclusif de vente mais d’un contrat de commercialisation exclusif et convention d’honoraires,

— la société AXEVA a effectué une mission de conception, d’assistance et de commercialisation, sa mission ne se limitait pas à une simple entremise.

— la charge de la rémunération ne souffre d’aucune discussion, il incombe au promoteur qui reçoit le prix TTC de payer le montant de la commission contractuellement prévue, soit 12 % HT.

— la société AXEVA était en droit de réclamer le paiement de la rémunération prévue puisqu’elle a rempli sa mission.

Pour un plus ample exposé de la cause, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions susvisées.

L’instruction a été déclarée close le 1^er mars 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En première instance, la société CTM PROMOTION demandait d’une part la restitution de la somme de 160.000 € versée à la société AXEVA en application de l’ordonnance de référé du tribunal de commerce de Y du 15 mars 2012, d’autre part le paiement de la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices résultant des fautes contractuelles commises par la société AXEVA.

En cause d’appel, la société CTM PROMOTION demande l’infirmation de la décision déférée et la condamnation de la société AXEVA au paiement de la somme de 160.000 €, au motif que le contrat liant les parties n’est pas soumis à la loi du n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, sans maintenir sa demande indemnitaire à hauteur de 250.000 €.

La loi du 2 janvier 1970 s’applique aux personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours même à titre accessoire aux opérations portant sur les biens d’autrui, relatives notamment, à l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location en nu ou meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis. L’activité ainsi définie par la loi est une activité d’entremise qui consiste pour le mandataire à rechercher un cocontractant pour le mandat, rapprocher les deux contractants, ou réaliser leur mise en présence, pour l’achat ou la vente d’immeubles et il s’ensuit que la loi Hoguet ne peut trouver application lorsque la mission donnée à l’agent immobilier excède la simple entremise et s’étend notamment à l’assistance et la commercialisation d’un programme immobilier.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties est qualifié de 'contrat de commercialisation exclusif et convention d’honoraires'.

L’article 3 de ce contrat prévoit que

— 'le mandataire s’engage à apporter son concours au mandant, pour la mise au point de la conception commerciale et le suivi des dossiers des futurs acquéreurs des lots désignés à l’article 1.

— Le mandataire rend compte de sa mission à son mandant au fur et à mesure des diligences qu’il effectue et dont il doit justifier de l’accomplissement.

— Dans le cadre de sa mission, le mandataire s’engage à mettre en place une organisation capable d’assurer, sous sa responsabilité, les prestations nécessitées par la nature et l’importance de l’opération et ses contraintes, tant administratives que commerciales.

— Le mandataire peut, si cela est utile pour mener à bien sa mission, faire appel au concours de tous réseaux, agents commerciaux, agent immobilier agréé, agences françaises et étrangères, dont les actions et les démarches resteront conformes au présent contrat. Dans ce cas, le mandataire fera son affaire personnelle de toute rémunération autre, impliquant des tiers engagés par lui et porte-fort du respect par ces tiers des termes régissant ce contrat.

— À l’issue des négociations avec les acquéreurs potentiels des lots, par mesure d’efficacité, le mandant autorise le mandataire à procéder en son nom et pour son compte à la signature du contrat de compromis de vente d’un ou plusieurs des lots désignés à l’article premier avec l’acquéreur final du ou des lots pour un prix supérieur ou égal à ceux indiqués dans la grille de prix jointe au contrat en annexe 1 et à des conditions qui devront être approuvées par le mandant qui ne saurait être tenu vis-à-vis d’éventuels acquéreurs par des engagements qui ont été pris sans son accord exprès par le mandataire.

L’article 4 de ce contrat prévoit en outre la rémunération de la mission du mandataire fixé à 12 % hors taxes du prix de vente total immobilier TTC du ou des lots vendus considérés.

Enfin, l’article 8 de cette convention relative à l’attribution de juridiction et droit applicable prévoit: 'les parties font attribution de juridiction aux tribunaux du ressort des biens vendus. Le contrat est soumis au droit français et notamment à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.'

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en jugeant que le contrat liant les parties n’est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet et en confirmant que la société CTM PROMOTION était tenue au paiement à la société AXEVA des honoraires contractuellement prévus.

En effet, la société AXEVA justifie avoir déposé à l’INPI, avec monsieur C D le concept A B, peu important que cette démarche n’ait pas aboutie, avoir assisté la société CTM PROMOTION dans la mise au point administrative et financière du projet ( relations avec la banque CIO concernant les prêts des futurs acquéreurs ), avoir mis en place la diffusion de flyers, organiser un cocktail pour présenter le programme de vente et ses conditions financières.

Ces démarches excèdent le simple rôle d’entremise et ne relèvent donc pas de l’application de la loi Hoguet mais caractérisent l’assistance et la commercialisation d’un programme immobilier.

La société CTM PROMOTION ne caractérisent pas en outre les éventuelles fautes contractuelles commises par la société AXEVA, alors d’une part que les lots ont été

vendus et d’autre part qu’elle a renoncé à toute action indemnitaire à son encontre.

Enfin, le fait que le contrat fasse référence au titre du droit applicable, à la loi Hoguet 'notamment’ n’est pas exclusif de l’application d’autres dispositions du droit français.

Le jugement déféré sera donc confirmé.

Succombant en son recours, comme telle tenue aux dépens, la société CTM PROMOTION, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sera condamnée à indemniser la société AXEVA à hauteur de 2.500 € .

PAR CES MOTIFS

La cour, après rapport à l’audience, statuant en audience publique, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré .

Y ajoutant :

Condamne la société CTM PROMOTION à payer à la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Condamne la société CTM PROMOTION au paiement des dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT