5^e Chambre

ARRÊT N° 145

R.G : 14/02018

M. X Z

M^me F G épouse Z

C/

XXX

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 MAI 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Madame Marie-D D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

L M, lors des débats et D E lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2016

devant Monsieur LACHAL et Madame Marie-D D’ARDAILHON MIRAMON, magistrats rapporteurs, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Mai 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur X Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Emilie HUBERT- LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e DESDOITS-MARCHAND de la SCP DESDOITS-MARCHAND, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

Madame F G épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Emilie HUBERT- LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e DESDOITS-MARCHAND de la SCP DESDOITS-MARCHAND, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Commune deMUZILLAC Représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville

Mairie

XXX

Représentée par M^e Loïc GOURDIN de la SELARL JOUANNO- MAIRE-TANGUY- SVITOUXHKOFF- HUVELIN- GOURDIN- NIVAU LT, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 28 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de Vannes, qui a :

jugé M. & M^me X et F Z-G mal fondés en leur action tendant à faire prononcer la résiliation du bail les liant à la commune de Muzillac et les a débouté de l’ensemble de leurs demandes ;

condamné M. & M^me X et F Z-G à payer à la commune de Muzillac la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la société Rolland Jouanno Maire Tanguy Svitouxkhoff Huvelin Gourdin, du barreau de Vannes, conformément à l’article 699 du même code ;

Vu les dernières conclusions, en date du (pas indiquée), de M. & M^me Z-G, appelants, tendant à :

réformer le jugement déféré ;

vu l’article 1712 du code civil,

prononcer la résiliation du bail signé par les époux Z avec la commune de Muzillac pour les causes sus énoncées ;

condamner la commune de Muzillac à indemniser les concluants de leur préjudice à hauteur de :

—  86 085, 33 € au titre de la perte de leur fonds de commerce

—  30 000 € au titre de la perte de l’acheteur de la crêperie

—  12 365, 28 € au titre des loyers durant la période d’immobilisation de la roue d’août 2010 à octobre 2011

dire que M. & M^me Z ne seront tenus au paiement d’aucun loyer d’octobre 2011 à la date de la résiliation ;

condamner la commune de Muzillac à leur verser les sommes suivantes :

—  149 443, 36 € au titre du surplus des travaux réalisés

—  5 000 € au titre du préjudice moral

—  4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la commune de Muzillac aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions, en date du 22 juillet 2014, de la commune de Muzillac, intimée, tendant à :

rejeter l’ensemble des prétentions des époux Z ;

confirmer purement et simplement le jugement déféré ;

condamner les époux Z à verser à la commune de Muzillac la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les époux Z aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la société Bazille Tessier Preneux sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 janvier 2016 ;

Vu la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formée par M. et M^me Z par lettre du 23 février 2016;

Vu l’opposition à cette demande formée par la commune de Muzillac selon lettre du 2 mars 2016';

SUR QUOI, LA COUR

M. et M^me Z ont sollicité par simple lettre une demande de report de la clôture des débats. La cour ne peut être saisie que par des conclusions écrites régulièrement notifiées et il n’y a pas lieu de statuer sur une demande faite par lettre simple.

La commune de Muzillac est propriétaire, depuis 1969, d’une parcelle sur laquelle est édifié un bâtiment dit 'Le XXX’ situé sur le barrage qui retient les eaux de l’étang de Pen Mur.

Suivant acte notarié reçu le 9 janvier 1986, la commune de Muzillac a donné ce bien à bail commercial pour quinze ans à compter du 1^er novembre 1985 à M. X Z et à M^me F G, le moulin devant être consacré exclusivement et à titre principal à la fabrication, l’exposition et la vente de papier artisanal, avec autorisation donnée au locataire d’y adjoindre accessoirement une activité de crêperie. Le loyer annuel était de 12 000 francs.

En contre-partie de la durée du bail, la commune a obligé les locataires qui l’ont accepté, à effectuer dans la bâtisse des travaux décrits et chiffrés dans un état des lieux annexé au bail, dans une limite de 500 000 francs minimum à 700 000 francs maximum.

Les locataires ont fait fabriquer et installer une roue à eau en bois permettant d’actionner une pile à maillets.

Selon acte reçu le 20 septembre 2002, la commune de Muzillac a donné à bail à titre commercial le même bien à M. et M^me X Z-G pour une durée de neuf années à compter du 1^er novembre 2001, moyennant un loyer annuel de 7 317,55 €, exceptionnellement réduit à 5 122,29 € jusqu’au 31 octobre 2005 en raison de la situation financière de l’entreprise en règlement judiciaire.

Ce bail s’est prolongé par tacite reconduction à partir du 1^er novembre 2010.

Se plaignant principalement de l’impossibilité de fonctionnement de la roue du fait de la non alimentation du moulin en eau en 2005 et depuis le mois d’août 2010, les époux Z ont fait assigner, par acte du 7 février 2012, la commune de Muzillac aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et la condamnation de celle-ci à les indemniser de leurs divers préjudices.

Le tribunal les a déboutés de leurs demandes, estimant qu’ils ne rapportaient pas la preuve que la commune de Muzillac était propriétaire de la digue et des ouvrages qui y sont intégrés tels que la vanne d’alimentation en eau et que cette dernière n’avait pas manqué à son obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle était louée, les demandeurs n’ayant pas démontré que l’alimentation en eau de la roue du moulin et l’accès à l’usage de la vanne étaient nécessaires à l’activité du moulin. Il a rappelé que les décisions de fermer totalement la vanne qui alimente la roue motrice du moulin n’étaient pas des décisions unilatérales et arbitraires de la commune mais résultaient de l’application conjointe d’un arrêté préfectoral motivé par un état de sécheresse et d’une convention quadripartite de 1989 opposable aux locataires.

Le tribunal a également considéré qu’il n’y avait pas eu manquement du bailleur à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien pendant la durée du bail au motif que les époux Z ne rapportaient pas la preuve d’une entrave à l’accès au moulin par ses visiteurs et au motif que les travaux de comblement et de dégagement de la vanne en 2005, ainsi que l’obturation de la vanne alimentant le moulin en 2010 et l’interdiction de man’uvrer la vanne imposée par arrêté préfectoral en 2011 en raison des dégradations constatées sur la digue-barrage étaient imputables à des tiers.

1. Les appelants prétendent que le réaménagement de la roue était prévu au bail initial et que la vanne permettant d’alimenter en eau la roue du moulin est propriété de la commune de Muzillac par accession, en vertu des dispositions de l’article 546 du code civil et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, un moulin ne pouvant se passer de sa prise d’eau ou que le moulin est titulaire de la prise d’eau par titre et que tant la vanne que la roue ont été donnés à bail ainsi qu’il ressort de la désignation manuscrite du bien loué dans le bail du 20 septembre 2002.Ils indiquent qu’ils ont réalisé les travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment délabré mais aussi à la reconstruction de la roue indispensable au fonctionnement de la pile à maillets qui broie les chiffons, feuilles et autres matériaux nécessaires à la confection du papier.

L’intimée rétorque qu’elle n’est aucunement propriétaire ni de la digue ni de la vanne qui y est intégrée au vu de son titre de propriété et du procès verbal de délimitation du 27 janvier 1997, que M. et M^me Z ont fait réaliser des travaux de réhabilitation de la vanne sans aucune autorisation particulière et que l’état des travaux à exécuter par le locataire annexé au bail de 1986 ne prévoyait aucunement l’installation d’une roue à eau, la fabrication de papier artisanal n’impliquant pas la mise en 'uvre d’une telle roue.

Sont regardées comme fondées en titre ou ayant une existence légale, les prises d’eau sur des cours d’eaux non domaniaux qui, soit ont fait l’objet d’une aliénation comme bien national, soit sont établies en vertu d’un acte antérieur à l’abolition des droits féodaux. Une prise d’eau est présumée établie en vertu d’un acte antérieur à l’abolition des droits féodaux dès lors qu’est prouvée son existence matérielle avant cette date. Aucune loi n’a depuis remis en cause ce régime privilégié, les titulaires des prises fondées en titre ne sont pas tenus de formuler de demande de renouvellement d’autorisation. La preuve de l’existence de ce droit fondé en titre peut être rapportée par tout moyen notamment par sa localisation sur la carte de Y datant du 18^e siècle.

Dans une lettre adressée le 26 juillet 2012 à M. et M^me Z, le conseil général du Morbihan a indiqué': «' le département est propriétaire de l’étang, du barrage et de ses organes tandis que seule la commune de Muzillac, bénéficiaire de la servitude du droit fondé en titre attaché au moulin, est responsable à ce jour de la gestion et de l’entretien de la vanne meunière.'» Le préfet du Morbihan le reconnaît également dans sa lettre du 29 juin 2011.

Toutefois, M. et M^me Z ne justifient pas, malgré leurs allégations, que le moulin figure sur la carte de France établie par M. Y et soit fondé en titre.

En revanche, il est exact de prétendre que le propriétaire d’un moulin est présumé propriétaire des éléments utiles à son existence et à son fonctionnement tels les canaux d’amenée et de fuite, les vannages et déversoirs, par accession, en vertu des dispositions de l’article 546 du code civil aux termes desquels la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière donne le droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

La présomption instituée par cet article suppose en l’espèce que l’ouvrage soit d’origine artificielle et soit créé ou aménagé dès l’origine à l’usage exclusif du moulin et qu’il n’y ait pas eu désaffection du moulin.

Il ressort des différents dépliants touristiques et autres bulletins d’informations municipales de Muzillac dont le bulletin intitulé «' Muzillac cité papetière, cartonnière et graphique'» versés aux débats que l’édification de la digue créant un étang sur la rivière Saint-Eloi et la construction du moulin datent du XVème siècle et qu’en 1942 un éditeur parisien a eu l’idée de monter un moulin de papier à la cuve dans l’ancien moulin à eau de Pen Mur qui était inoccupé depuis longtemps. Il a procédé à la reconstruction de la force motrice et à la recherche de matériel papetier. Le moulin a cessé son activité en 1965 et a été repris en 1985 par les époux Z alors qu’il était à l’état d’abandon.

Il s’en évince qu’il existe un ensemble artificiel constitué de l’étang, du moulin en contrebas et du système de vanne passant sous la digue destiné à fournir au moulin une force motrice et il n’est pas soutenu par la commune de Muzillac que la vanne d’alimentation du moulin en eau qui traverse cette digue serve à un autre usage. Par ailleurs, si le moulin a été à plusieurs reprises abandonné, il n’a jamais été désaffecté.

La commune de Muzillac ne rapporte pas la preuve contraire à cette présomption de propriété de la vanne par le propriétaire du moulin alors que le département ne revendique que la propriété de la seul digue et reconnaît que la commune est responsable à ce jour de la gestion et de l’entretien de la vanne meunière.

La commune de Muzillac avait d’ailleurs bien conscience, dès l’origine de la relation contractuelle, qu’elle avait la charge de l’entretien de la vanne puisqu’elle avait prévu dans le bail initial du 9 janvier 1986 au titre des conditions particulières que « la roue du moulin, les réparations de la vanne et les ouvrages qui en sont les accessoires indispensables seraient compris dans les travaux prescrits aux locataires » dans la clause relative aux travaux imposés à M. et M^me Z, en contre-partie de la durée du bail.

Le 20 juillet 1989, la compagnie générale des eaux, gérant l’usine d’eau potable de Pen Mur prélevée dans l’étang du même nom, a alerté le président du syndicat des eaux de Muzillac, avec copie de sa lettre au maire et au service compétent de la préfecture du Morbihan, de la réalisation de travaux par le locataire du moulin sur une vanne qui, incluse dans la digue barrage de l’étang, permettrait à la roue à aube d’être à nouveau alimentée en eau vive. Elle a manifesté son inquiétude de voir par ces travaux ouverte la possibilité à des tiers d’abaisser le niveau de l’eau à une cote qui ne permettrait plus d’effectuer les prélèvements nécessaires à l’usine.

Dès le 26 juillet suivant, le maire de Muzillac a simplement demandé à M. Z de surseoir à tous travaux sur cette vanne destinés à permettre à la roue d’être à nouveau alimentée en eau, dans l’attente de l’autorisation des services compétents mais sans les interdire aucunement, ce qui est parfaitement logique puisqu’ils les avaient, au contraire, imposés aux termes du bail.

Il sera encore relevé qu’elle a pris en charge le coût des travaux de la réparation de la vanne en octobre 2011.

Il sera jugé, au vu de ces éléments, que la commune de Muzillac est propriétaire de la vanne d’alimentation par accession.

Par ailleurs, les premiers juges ont considéré à tort que le réaménagement de la roue n’était pas prévu au bail de 1986 et n’était pas nécessaire puisque le papier pouvait être fait avec la pile électrique dite hollandaise que M. et M^me Z avaient également achetée, alors que la clause précitée prévoyait expressément que la roue du moulin devait être restaurée par les locataires.

M. et M^me Z relèvent à juste titre que dans le premier bail la condition essentielle et déterminante de la conclusion du bail pour la commune était expressément sa destination à savoir la fabrication, l’exposition et la vente de papier artisanal et ce, afin de redonner au moulin sa vocation initiale de moulin à eau, cette activité étant encore exercée dans les années soixante ainsi qu’il ressort de l’acte d’achat du moulin par la commune. Le second bail a d’ailleurs repris la condition essentielle et déterminante prévue dans le bail initial et les travaux réalisés ont été pris en compte puisqu’il a été précisé de façon manuscrite dans la clause relative à la désignation du bien que «l’ensemble comprend le bâtiment et ses annexes construites et les équipements immeubles nécessaires au fonctionnement du moulin.»

Il s’en évince que tant la roue que la vanne d’alimentation du moulin en eau étaient des éléments faisant partie du bien loué selon bail consenti en 2002.

2. Les époux Z soutiennent que leur bailleresse était tenue de leur délivrer chacun des éléments loués et de veiller à ce qu’ils puissent en disposer et jouir paisiblement selon l’article 1719 du code civil et qu’ayant failli, ils sont fondés à demander la résiliation du bail à ses torts exclusifs et la dispense du paiement de tout loyer depuis octobre 2010.

M. et M^me Z reprochent, en premier lieu, à la commune d’avoir entravé l’accès du moulin par une signalétique incohérente, de ne pas avoir entretenu les lieux environnants (parking, déversoir) et de ne pas faire la promotion touristique mais la commune réplique à juste titre que ces obligations ne relèvent pas de ses obligations contractuelles en qualité de bailleur. Elle démontre au surplus avoir mis en place une signalétique adéquate, élaboré un trajet susceptible d’être emprunté par les bus, réalisé depuis 1992 des travaux importants d’aménagement du site et promu le site dans ses différents bulletins et revues d’information. Par ailleurs, la commune justifie qu’elle a entrepris les travaux de voirie nécessaires après la réfection du barrage par le conseil général et les travaux de réfection du parc de stationnement partiellement emporté par le courant d’eau situé à proximité immédiate et qu’elle n’est pas impliquée dans les travaux de creusement entrepris par la société Véolia à la demande du conseil général aux fins d’analyser l’origine des fuites du barrage en août 2012. Elle n’est responsable d’aucun manquement à ce titre.

Les locataires soutiennent, en second lieu, que la commune de Muzillac a obturé la vanne par des planches dès octobre 2010, puis a isolé la vanne par un batardeau empêchant le courant de pouvoir actionner la roue et ce, jusqu’à sa sa réfection en 2011 puis lui a interdit l’utilisation de la vanne, celle-ci étant encerclée d’une grille avec portillon cadenassé jusqu’en janvier 2013 et la remise de la clé ou manivelle permettant de l’actionner ne lui ayant été proposée qu’en février 2013, remise qu’ils ont estimé inutile tant que la roue endommagée par les travaux n’était pas réparée par la commune. Ils font aussi valoir que depuis 2005, ils n’ont jamais pu jouir paisiblement du moulin puisqu’à de maintes reprises, ils ont subi des interdictions d’alimentation de leur moulin en eau sans que la commune bailleresse n’intervienne ou ne propose une solution permettant l’exploitation normale du moulin. Ils lui reprochent d’avoir entravé le fonctionnement du moulin même après la levée des interdictions préfectorales, sans que la commune ne réagisse ni n’accepte de suspendre le paiement du loyer. Ils ajoutent que l’exploitation est aujourd’hui impossible puisque la roue a été asséchée et décentrée du fait de la fermeture contrainte de la vanne et est devenue inutilisable selon l’entreprise spécialisée consultée.

La commune répond que les circonstances dans lesquelles le moulin n’a pu être alimenté en eau ne relèvent pas de sa responsabilité mais de celle du SIAEP voire du préfet ou encore du conseil général puisqu’elle n’est pas propriétaire du barrage et n’a aucun pouvoir quant à la gestion du stock d’eau potable. Elle fait valoir que les restrictions de prélèvement d’eau au cours des étés 2005 et 2010 relèvent d’arrêtés préfectoraux dont M. et M^me Z n’ont jamais contesté la légalité et qui s’imposaient à tous et que M. Z, en sa qualité de locataire s’était engagé lui-même dans une convention signée le 26 décembre 1989 à fermer sa vanne et arrêter la roue lorsque le niveau d’eau n’était plus suffisant dans le déversoir. Elle ajoute que les travaux de comblement de la vanne en 2005 n’ont pas été effectués par elle mais par la compagnie générale des eaux, gestionnaire de l’usine d’eau potable laquelle devait remettre les lieux en l’état après la levée de l’interdiction préfectorale au 30 septembre 2005, tiers dont elle ne doit pas assumer la responsabilité comme le prévoit l’article 15 du bail et l’a jugé le premier juge. Elle estime de la même façon que la vanne n’a été obstruée en septembre 2010 qu’en exécution de l’arrêté préfectoral du 5 août 2010 et jusqu’au 1^er novembre suivant, après vaine mise en demeure par la bailleresse à son locataire de fermer la vanne le 13 août suivant. Elle reconnaît que l’obturation de la vanne n’a pas été retirée par la suite dès lors que la vanne était en panne et laissait échapper un volume d’eau menaçant le niveau d’eau de l’étang servant de réserve d’eau potable, que des travaux provisoires puis définitifs ont été effectués et qu’en mai 2012 des travaux ont été effectués sur le barrage par le conseil général et qu’avant leur réalisation le niveau d’eau a du être réduit à compter de septembre 2011 pour diminuer la pression de l’eau sur l’ouvrage ce qui relève d’un cas de force majeure, de sorte que le fait que les époux Z n’ont pas eu accès à la vanne n’a aucune incidence et qu’au surplus ceux-ci ont refusé de se voir remettre une manivelle de la vanne.

Elle ajoute que la détérioration de la roue n’est pas prouvée et que son entretien incombait aux locataires et qu’en tout état de cause le moulin pouvait fonctionner avec une pile hollandaise alimentée électriquement..

Par acte des 26 décembre 1989 et 2 février 1990, la commune de Muzillac, le conseil général du Morbihan, le syndicat intercommunal d’adduction en eau potable ( SIAEP) de Muzillac et les locataires du moulin ont signé une convention aux termes de laquelle ces derniers se sont engagés «' à réduire le temps d’ouverture selon la hauteur d’eau de l’étang en se basant sur le niveau du trop plein passant sur le déversoir':

— lorsque le niveau reste supérieur au sommet du déversoir, c’est à dire – lorsque le trop plein se déverse en aval, la vanne motrice peut être ouverte,

lorsque le niveau atteint le sommet du déversoir ou se situe en dessous, c’est à dire lorsque le trop plein ne se déverse plus en aval, la vanne motrice doit être fermée et la roue arrêtée'».

Cette convention n’est pas produite aux débats mais chacune des parties en reprend les termes dans ses conclusions en termes identiques.

La commune de Muzillac soutient à juste titre que les époux Z ne peuvent soutenir que ladite convention est devenue caduque au motif que le niveau du déversoir a été relevé puisque ce rehaussement leur profite.

Le 27 juin 2005, le service de l’environnement dépendant de la préfecture du Morbihan a émis un avis favorable à la fermeture de la vanne motrice du moulin et à l’arrêt de la roue, conformément aux dispositions de cette convention des 26 décembre 1989 et 2 février 1990. Le jour même la vanne a été comblée par le déversement de terre par la compagnie générale des eaux ce qui a entraîné l’arrêt de la roue, sans qu’il soit prouvé que les époux Z en aient été avertis.

Par arrêté du 18 juillet suivant, le préfet du Morbihan a interdit tout prélèvement d’eau à usage domestique, industriel ou agricole dans les cours d’eau ou plan d’eau du département, afin de préserver l’alimentation en eau potable à la veille d’une sécheresse annoncée. Cet arrêté a été abrogé par un arrêté du 22 juillet suivant qui a repris la même interdiction en l’assortissant d’autorisations particulières dont aucune n’était susceptible de concerner le moulin de Pen Mur. Ces mesures de restriction étaient prescrites jusqu’au’ 30 septembre 2005 mais la vanne n’ a été débouchée que le 27 octobre suivant.

Aucun manquement ne peut être reproché à la commune de Muzillac à ce titre puisque l’alimentation en eau a été interrompue en vertu de la convention citée et de l’arrêté préfectoral sauf pour la période du 1^er octobre au 27 octobre 2005 mais les époux Z ne justifient pas d’un préjudice précis subi au titre de cette seule période.

Par arrêté du 5 août 2010, le préfet du Morbihan a, pour faire face aux conséquences de la sécheresse et au risque de pénurie d’eau, interdit sur l’ensemble du département, les man’uvres des vannes des biefs, en particulier des moulins, jusqu’au 31 octobre 2010.

Au visa de cet arrêté et de la convention quadripartite des 26 décembre 1989 et 2 février 1990, le maire de la commune de Muzillac a sur demande du SIAEP, mis en demeure son locataire de fermer totalement la vanne alimentant la roue motrice du moulin, par lettre du 13 août 2010.

Des planches ont alors été posées à cette date devant la vanne pour empêcher l’eau de s’écouler lesquelles ont été maintenues jusqu’à fin juin 2011, date où un batardeau a été mis en place, dans l’attente de travaux de réfection de la vanne qui ne pouvait plus être manipulée que très partiellement, lesquels devaient débuter à l’automne suivant. Ces travaux ont été effectués par la société Celt’Océan à la demande de la commune de Muzillac pour un montant de 28 464,80 € et réceptionnés en janvier 2012.

Parallèlement, le préfet a pris un nouvel arrêté de limitation ou suspension des prélèvements d’eau, le 1^er juin 2011, interdisant de man’uvrer les vannes pouvant influencer le réseau hydrographique, en particulier les vannes de biefs des moulins. Cet arrêté a été abrogé par arrêté du 22 septembre suivant.

Dans une lettre au nom du préfet du Morbihan adressée au SIAEP de la région de Muzillac datée du 29 juin 2011, le directeur départemental des territoires et de la mer explique la raison de ces travaux en ces termes':

«' Le stock d’eau brute qui alimente l’usine de production d’eau potable et constitue l’essentiel de la ressource de votre syndicat est contenu dans la retenue de Pen Mur.

Le maintien du niveau de la retenue avant la période estivale est devenu aujourd’hui difficile car un important volume d’eau s’échappe par la vanne de prise du moulin qui est adossée au barrage, cette vanne ne pouvant plus être man’uvrée. Le moulin, appartenant à la commune est fondé en titre et sa roue utilise toujours la force motrice pour fabriquer du papier. Cette activité est exercée par le locataire du moulin. La digue quant à elle est la propriété du département. Vous souhaitez donc entreprendre en urgence les travaux de réparation et d’étanchement de la vanne, le procédé retenu étant de mettre en place préalablement un batardeau isolant la vanne du plan d’eau.

Je vous informe que compte-tenu des dispositions indiquées dans l’arrêté du 1^er juin 2011 et de la priorité qu’il convient de donner à l’alimentation en eau potable par rapport aux autres usages, je ne suis pas opposé à la réalisation des travaux demandés sur la vanne du moulin et à vous substituer ainsi au propriétaire du moulin.

Vous informerez le propriétaire des pertes d’usage de la force motrice qu’il est susceptible de connaître aussi longtemps que l’impose ces travaux et la situation hydrologique pour préserver la ressource en eau pour la production d’eau potable.

L’application stricte de la convention tripartite signée le février 1990 entre le SIAEP, le locataire et la mairie de Muzillac devra ainsi être rappelée.'»

Si d’août à fin octobre 2010, il ne peut être reproché aucune faute à la commune de Muzillac puisque l’alimentation en eau du moulin était interrompue du fait de l’arrêté préfectoral et de la convention quadripartite signée par les locataires, il n’en est pas de même pour la période qui s’est écoulée à compter de cette date où la mesure de restriction a été levée jusqu’en janvier 2012, puisqu’il apparaît que la vanne a été rendue inutilisable par la seule faute de la commune qui devait mais n’a pas fait effectué les travaux de réparation de la vanne, le SIAEP ayant du se substituer à elle sans que la commune ne puisse se retrancher derrière la clause du bail stipulant qu’ « en cas de trouble apporté à la jouissance du locataire par la faute de tiers, quelle que soit leur qualité, sauf si ce ou ces tiers relèvent de la responsabilité du bailleur, le locataire devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur ».

De même, de janvier 2012 à février 2013, les époux Z n’ont pas eu accès à la manivelle actionnant la vanne par la faute de la commune.

Il est suffisamment prouvé par le rapport et les photographies annexées que la société Chantier du Guip, spécialisée en la matière a établi le 21 novembre 2011 que lors du remplacement de l’ancienne vanne en bois par une nouvelle vanne en acier, un lâcher d’eau accompagné de pierres a provoqué des dommages importants à l’ensemble des parties tournantes du moulin , des éléments de la roue à aube, de l’arbre moteur et de l’arbre à cannes ayant été cassés, bloqués ou déformés. Cette société a a chiffré le coût de réparation à la somme de 6 886,66 €. le 21 juillet 2012, cette même société a effectué un second examen de la roue et indiqué que la fermeture de la vanne et le manque d’humidification de l’ensemble tournant allaient créer des dégradations importantes et coûteuses à réparer.

Ce manquement par la bailleresse aux obligations de l’article 1719 du code civil justifie la résiliation du bail à compter du 31 octobre 2010 dans la mesure où il importe peu que le papier ait pu être fabriqué avec une pile électrique dite hollandaise puisque la vocation du moulin était de fabriquer du papier en utilisant la roue à eau qui actionnait une pile à maillet.

3. M. et M^me Z chiffrent leur préjudice de la façon suivante':

— la perte de leur fonds de commerce liée à la résiliation du bail pour un montant de 86 085,53 €,

— la perte de l’acheteur de la crêperie pour un montant de 30 000 €,

— les loyers payés malgré l’immobilisation de la roue d’août 2010 à octobre 2011 pour un montant de 12 365,28 €,

— les loyers d’octobre 2011 à ce jour, la roue étant inutilisable et la manivelle actionnant la vanne non remise,

— les travaux réalisés au delà du plafond non remboursé pour un montant de pour un montant de 149 443,36 €,

— un préjudice moral évalué à 5 000 €.

S’agissant de la perte du fonds de commerce, celle-ci apparaît indéniable dans la mesure où le bail est résilié à compter d’octobre 2010 et que le moulin n’a pu fonctionner selon sa vocation depuis cette date.

La commune de Muzillac soutient que la demande ne repose sur aucun élément probant quant à la perte du chiffre d’affaires alors que leur situation était déjà précaire lors de l’établissement du bail de 2002.

M. et M^me Z ne peuvent chiffrer cette perte en faisant simplement la moyenne des chiffres d’affaires des années 2008, 2009 et 2010. L’appréciation de cette perte sera limitée, compte-tenu de la spécificité de ce type de fonds de commerce, à 50 % de ce chiffre d’affaires moyen et évaluée à la somme arrondie de 43 000 €.

S’agissant du refus de réponse par la commune de Muzillac au souhait de M. Le Cloarec de reprendre l’activité de crêperie en 2012, la bailleresse rétorque à juste titre qu’ elle n’avait aucune obligation d’accepter une cession partielle du droit au bail pour permettre la cession de l’activité de crêperie alors que cette activité n’était qu’accessoire à l’activité principale et que le bail prévoyait expressément qu’elle ne pourrait en être disjointe sans l’autorisation du bailleur. La demande à ce titre sera rejetée.

Il ressort de décompte de la créance de loyers réclamée par la trésorerie de La roche-Muzillac arrêté au 13 février 2014 que M. et M^me Z ont payé leur loyer jusqu’au 31 octobre 2011. Ils sont dès lors bien fondés à en réclamer le remboursement pour un montant de 12 365,28 € mais seront déboutés de leur demande pour la période postérieure.

S’agissant du paiement des travaux réalisés en exécution du bail du 9 janvier 1986 pour lesquels M. et M^me Z réclament le remboursement de leurs dépenses supérieures au plafond fixé, les premiers juges ont justement rejeté cette demande puisque le bail prévoyait expressément qu’ «' au cas où les travaux viendraient à dépasser le chiffre maximum fixé ci-dessus soit sept cent mille francs hors taxe ( 700 000 F), le supplément de la dépense ne pourra donner lieu à aucune indemnité ni aucun remboursement de la part de la commune.'»

M. et M^me Z qui avaient à c’ur de maintenir un savoir faire ancien dans l’intérêt du public justifient d’un préjudice moral qui sera indemnisé par l’octroi de la somme de 3 000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement ;

Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de la commune de Muzillac à compter du 31 octobre 2010 ;

Condamne la commune de Muzillac à payer à M. et M^me X Z :

la somme de 43 000 € au titre de la perte de leur fonds de commerce ;

la somme de 12 365,28 € en remboursement des loyers payés d’août 2010 au 31 octobre 2011 ;

la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la commune de Muzillac aux dépens et à payer à M. et M^me X Z la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT