1^re Chambre

ARRÊT N°283/2019

N° RG 17/04266 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OAHM

M^me I B H veuve X

C/

M. C X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JUIN 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame L-M N, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2019

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Juin 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame I B H veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christian COLOMBIER de la SCP BCF ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

Monsieur C X

né le […] à PARIS

[…]

[…]

Représenté par M^e Maëlle KERMARREC de la SELARL MGA, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représenté par M^e Christian BOST, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

M. D X et M^me I B-H se sont mariés après avoir adopté le régime de la séparation de biens avec société d’acquêts par contrat de mariage reçu le 23 octobre 1948. De leur union sont issus quatre enfants :

— C X, né le […],

— E X épouse Y, née le […],

— F X épouse Z, née le […],

— G X, né le […].

M. D X est décédé au mois de mai 1991.

Suivant acte reçu par M^e Charrier, notaire à Melun, le 18 septembre 1981, M^me I B-H a fait donation à ses enfants, à parts égales, de la nue-propriété d’un immeuble d’un seul tenant situé à La Baule (44) comprenant une maison d’habitation et un terrain, le tout d’une contenance totale d’un hectare seize ares et huit centiares qui lui appartenait en propre. Elle a conservé l’usufruit de ce bien, avec réserve au conjoint survivant, l’acte comportant une clause portant interdiction d’aliéner ainsi qu’un droit de retour conventionnel.

A la suite de la volonté exprimée par M. C X de faire construire une maison à La Baule, les consorts X ont régularisé, le 9 février 1991, un acte aux termes duquel la totalité de la nue-propriété de la parcelle BO 302 issue de la division d’une partie du fonds, d’une contenance de 63 ares 49 centiares, dont la nue-propriété était évaluée à 80 000 frs (12.195,92 euros), a été accordée à M. C X en contrepartie de l’abandon par lui d’une partie de ses droits en nue-propriété sur le surplus de la propriété. Par le même acte, M^me I B-H O

gracieusement à l’usufruit, évalué à 20 000 frs, sur la parcelle BO 302 dont M. C X obtenait ainsi la pleine propriété.

L’acte comportait un chapitre intitulé 'CONDITIONS PARTICULIÈRES’ ainsi rédigé :

'Il est expressément convenu ce qui suit entre les parties :

M. C X, attributaire de l’immeuble cadastré après division section […], s’engage :

- à n’édifier sur le terrain qu’une seule construction à usage d’habitation, avec éventuellement des dépendances (remises, garages…).

Il ne pourra être édifié durant la vie de M. et M^me X/B-H, qu’une seule construction principale sur ce terrain.

Cette maison d’habitation ne pourra être implantée qu’à l’intérieur d’un périmètre, reproduit en teinte rouge au plan ci-annexé après mention.

M. C X ne pourra du vivant de M. et M^me X/B-H, diviser de quelque façon que ce soit ce terrain, directement ou indirectement.

Toutefois, une division entraînant la réalisation d’une mutation au profit d’un descendant, pourra être réalisée.

Il est précisé qu’aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale, ne pourra être exercée dans les lieux.

La partie reproduite en teinte blanche au plan ci-annexé ne pourra supporter aucune construction.

Toutefois des aménagements de caractère sportif ou de loisirs (piscine, tennis, portique…) pourront être réalisés, [mention manuscrite] 'à l’exclusion de toute construction'.

- à planter sur son terrain le long de l’immeuble cadastré section BO n° 190 une haie de conifères d’espèce et de variété identique à ceux existant actuellement en limite des deux propriétés, devant présenter les caractéristiques ci-après :

Haie haute, d’une hauteur au moins égale à trois mètres.

Le long de la partie constructible résultant du plan ci-annexé.

Haie basse sur le surplus de cette limite côté sud,

Avec un passage libre.'

Un ajout manuscrit en marge prévoyait la possibilité pour M. C X, son conjoint et ses descendants, d’exercer une action de nature professionnelle ou commerciale à l’exclusion de tout magasin.

M. C X n’a jamais entrepris la construction projetée mais a consenti le 27 décembre 2012 une promesse unilatérale de vente portant sur la parcelle BO 302 au profit de la SCI 3 F Tremeac qu’il avait constituée avec son épouse et ses enfants, et ce pour le prix de 950 000 euros. Il a ensuite tenté d’obtenir de sa mère une renonciation à l’interdiction d’aliéner et au droit de retour conventionnel et de ses frère et soeurs une renonciation au bénéfice de l’action en réduction des articles 921 et suivants du code civil. Estimant que l’acte de 1991 n’avait été consenti que pour lui

permettre d’édifier un immeuble unique à son profit, M^me I B-H et les frères et soeurs de M. C X ont refusé de signer l’acte qui leur était soumis et ont tenté de parvenir à un règlement amiable du litige. Par lettre du 23 avril 2014, M. C X a avisé ses frère et soeurs de ce qu’il avait décidé de surseoir à sa décision de vente.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2015, M^me I B-H a assigné M. C X devant le tribunal de grande instance de Saint Nazaire sur le fondement de l’article 953 du code civil aux fins de voir ordonner la révocation de la donation de l’usufruit consentie le 9 février 1991.

Par jugement du 23 mars 2017, le tribunal de grande instance de Saint Nazaire a :

— débouté M^me I B H de toutes ses demandes,

— dit que chaque partie supportera les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans l’instance,

— condamné M^me I B H aux dépens.

M^me B a relevé appel de ce jugement, demandant à la cour de l’infirmer et de :

— constater que C X a, dans un acte du 9 février 1991, bénéficié d’une renonciation de sa mère I B-H, épouse X, à l’usufruit dont elle disposait pour la parcelle BO 302, comme suite à un acte improprement qualifié de « donation partage » et établi le 18 septembre 1981 ;

— constater que cet usufruit auquel il a été renoncé sur la parcelle BO 302 a été valorisé à 20 000 francs ;

— constater que, comme suite à cette renonciation à usufruit, C X a recueilli la pleine propriété de la parcelle BO 302 ;

— constater qu’elle révèle une intention libérale qui a été acceptée par son bénéficiaire ;

— dire et juger en conséquence que la renonciation à usufruit consentie par elle, dans l’acte du 9 février 1991 au seul bénéfice de son fils C X, s’analyse comme une donation ;

— dire et juger que l’acte du 18 septembre 1981 imposait une interdiction d’aliéner la parcelle BO 302 ainsi qu’un droit de retour conventionnel ;

— dire et juger que la renonciation à son usufruit sur la parcelle BO 302 n’a pas entraîné la renonciation à l’inaliénabilité ainsi qu’au droit de retour conventionnel ;

-dire et juger en ce sens que la promesse de cession à une SCI tiers, constitue un manquement à cette interdiction d’aliéner la parcelle BO302 ;

— constater que la renonciation à usufruit était assortie des conditions restrictives personnelles suivantes :

• édification d’une seule construction à titre de maison d’habitation avec éventuellement des dépendances, implantée à l’intérieur d’un périmètre annexé à l’acte,

• interdiction de construction hors périmètre,

• interdiction de division du terrain directement ou indirectement,

• interdiction d’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, sauf activité professionnelle ou commerciale, à titre personnel ou en qualité d’associé d’une personne morale, à l’exclusion de tout magasin,

• obligation de planter une haie de conifères d’au moins 3 mètres de haut ;

— dire et juger que la promesse de cession au bénéfice d’une SCI tiers était en contradiction directe avec les restrictions imposées par l’acte du 9 février 1991 en ce qu’elle ne permet pas d’en assurer la traçabilité ni l’application effective ;

— constater l’échec de toute tentative pour parvenir à une solution amiable ;

— dire et juger qu’au vu de l’interdiction d’aliéner la parcelle B0302 et des restrictions personnelles imposées à C X par les actes du 19 septembre 1981 et 9 février 1991, sa décision de céder en décembre 2012 le bien, objet de la donation, à une SCI donc à un tiers, constitue un manquement aux obligations imposées ;

- révoquer, à ce titre, la donation de l’usufruit sur la parcelle BO 302 consentie par I B-H, épouse X, à son fils C X dans l’acte du 9 février 1991 ;

— dire et juger que la cause déterminante ayant conduit M^me B H à consentir à l’acte du 9 février 1991 était la construction par M. C X d’une maison à usage d’habitation sur la parcelle BO 302 ;

— constater que la construction d’une maison à usage d’habitation n’a, à ce jour, pas été réalisée ;

- dire et juger que la cause déterminante de la libéralité consentie à l’acte du 9 février 1991 n’a pas été exécutée par M. C X ;

- révoquer, à ce titre, la donation de l’usufruit sur la parcelle BO 302 consentie par I B-H, épouse X, à son fils C X dans l’acte du 9 février 1991.

A titre subsidiaire

— constater que l’acte du 9 février 1991 ne permettait plus d’assurer le maintien de l’équilibre entre les droits des copartageants.

— dire et juger que M^me B-H a consenti à l’acte du 9 février 1991 avec la conviction erronée que cet acte permettrait d’assurer le maintien de l’équilibre entre les droits de ses enfants ;

-prononcer l’annulation de l’acte du 9 février 1991 ;

— en tout état de cause, rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées, condamner M. C X à lui payer une somme de 12 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En réponse, M. X demande à la cour, au visa des articles 900-1 et 953 du code civil, de :

— dire et juger que l’interdiction d’aliéner imposée par l’acte du 18 septembre 1981 avait pour intérêt sérieux et légitime la réserve d’usufruit au profit de M^me B-H et que l’acte du 9 février 1991 emportant renonciation à usufruit a rendu caduque cette interdiction d’aliéner ;

— dire et juger qu’aucune inexécution des conditions particulières de la donation du 9 février 1991 ne peut lui être reprochée ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me B-H veuve X de l’intégralité de ses demandes

— lui donner acte qu’il s’abstient en l’état de réclamer une condamnation de M^me B-H veuve X au titre des frais irrépétibles car elle est victime d’une instrumentalisation par M^me E X épouse Y, M^me F X épouse Z et M. G X ;

— condamner M^me B-H veuve X aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par M^me B-H le 12 janvier 2018 et par M. X le 13 novembre 2017.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Dans l’acte de donation du 18 septembre 1981, improprement qualifié de donation-partage dès lors qu’il ne comportait pas d’attribution privative mais seulement des quote-parts indivises, était insérée une clause de réserve du droit de retour ainsi rédigée :'M^me B-H, donatrice, réserve expressément à son profit le droit de retour prévu par l’article 951 du code civil, sur l’immeuble par elle donné, ou sur celui qui en serait la représentation, pour le cas où les donataires ou l’un d’eux, viendraient à décéder avant elle, sans enfant ni descendant d’eux, et pour le cas encore où les enfants ou descendants desdits donataires viendraient eux-mêmes à décéder sans postérité avant la donatrice.'

Cette clause révèle la volonté de la donatrice de maintenir le bien dans le giron familial mais n’est pas, à elle seule, incompatible avec une aliénation dès lors qu’elle prévoit que le droit de retour peut s’exercer sur le bien qui viendrait en représentation du bien donné. Néanmoins, la donatrice, ayant stipulé concomitamment une clause d’interdiction d’aliéner le bien donné, conservait ainsi la possibilité d’en maîtriser le sort futur et de prendre, si nécessaire, des dispositions pour assurer l’effectivité de son droit de retour conventionnel.

En effet, l’acte du 18 septembre 1981 comportait également une clause portant interdiction d’aliéner ainsi rédigée : 'En raison de la réserve d’usufruit ci-dessus stipulée à son profit et au profit de M. D X en cas de survie, M^me B-H, donatrice, interdit formellement aux donataires qui s’y soumettent, de vendre, aliéner ou hypothéquer l’immeuble compris aux présent pendant la vie de la donatrice et celle de son époux, à peine de nullité des ventes, aliénations ou hypothèques et de révocation des présentes.'

L’acte du 9 février 1991 n’annulait pas et ne rendait pas caduc pour l’avenir l’acte du 18 septembre 1981 avec lequel il formait au contraire un tout indissociable. Il ne portait pas renonciation du donateur à se prévaloir de la clause d’interdiction d’aliéner dont l’existence y était au contraire rappelée. Il n’est dès lors pas possible de déduire du fait que cette clause n’ait pas été expressément réitérée dans ce second acte, ce qui aurait été redondant, la volonté de la donatrice de renoncer à son bénéfice.

M. C X soutient néanmoins que la formulation employée révèle que la clause d’inaliénabilité était uniquement motivée par la réserve d’usufruit de sorte que l’abandon de celui-ci la privait d’utilité et entraînait sa caducité.

Mais l’article 900-1 du code civil, selon lequel les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime, explique à lui seul la rédaction litigieuse. En effet afin d’assurer l’efficacité de la clause et d’éviter toute velléité de contestation, il était logique que le notaire y ait été inséré le motif imparable pouvant la justifier à la date où elle était convenue dès lors que le projet présenté dix ans plus tard n’était alors ni envisagé, ni même prévisible.

Il s’ensuit que l’on ne peut déduire de cette rédaction, la renonciation de M^me B-H à se

prévaloir de la clause en cas d’abandon partiel de son usufruit dès lors que l’intérêt pour elle de la clause d’interdiction d’aliéner n’était pas anéanti par cette renonciation. Au contraire, cette clause constituait le support indispensable à l’effectivité des conditions particulières insérées à l’acte du 9 février 1991. En effet, ces clauses qui, tout comme l’usufruit, ne devenaient caduques qu’à compter du décès du survivant des époux X-B, n’engageaient que M. C X de sorte qu’elles n’auraient pu être imposées à un tiers acquéreur. Or les énonciations de l’acte révèlent que plus encore que de conserver la valeur de son usufruit, la donatrice était mue par la volonté de préserver son cadre de vie, le caractère du fonds dans son ensemble et son maintien dans sa famille, la donation ne s’expliquant que par la perspective de bénéficier en contrepartie de la présence à proximité de son fils et de renforcer la cohésion familiale.

Dans ce contexte, le rappel que l’existence de la clause (mais non sa motivation) dans l’acte du 9 février 1991 ne présentait de sens et d’utilité que pour réaffirmer sa validité en dépit de la modification de la situation juridique résultant de cet acte. Dans le cas contraire plutôt que de rappeler son existence, M^me B-H n’aurait pas manqué de préciser, à l’instigation de son fils bénéficiaire, particulièrement vigilant s’agissant du contenu de l’acte ainsi que le révèle notamment la mention manuscrite qu’il y a fait rajouter, que l’abandon d’une partie de son usufruit s’accompagnait de l’abandon concomitant, à due concurrence, de l’interdiction d’aliéner grevant la donation précédemment consentie.

Contrairement à ce que soutient M. X, la clause d’inaliénabilité continuait à remplir les conditions énoncées par l’article 900-1 du code civil puisqu’elle était temporaire et qu’elle était justifiée par un intérêt sérieux et légitime, à savoir la nécessité de faire respecter les conditions particulières qui lui étaient imposées, lesquelles se substituant à l’usufruit, avaient comme celui-ci, pour objectif de protéger le cadre de vie et le patrimoine des époux et de conserver le caractère familial de l’entière propriété leur vie durant.

Ainsi, étant rappelé que la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer, il n’est pas possible de déduire des énonciations de l’acte de 1991 la renonciation par M^me B-H à l’interdiction d’aliéner les biens donnés alors que toute l’économie de cet acte reposait sur le maintien de cette interdiction, dont le seul aménagement résidait dans la possibilité d’une unique division aux fins de mutation au profit d’un descendant laquelle était compatible avec le maintien de la clause d’inaliénabilité dès lors qu’elle n’écartait pas la nécessité d’obtenir l’accord préalable de la donatrice mais limitait les pouvoirs de celle-ci de le refuser.

En sollicitant de sa part la renonciation à cette clause, M. X a d’ailleurs clairement reconnu que dans la commune intention des parties à l’acte, celle-ci subsistait nonobstant la renonciation à l’usufruit, seule la naissance du présent litige l’ayant conduit par pure opportunité à soutenir tardivement qu’elle était caduque. Ainsi dans le cadre de l’actuelle procédure, dans ses conclusions du 22 février 2016 devant les premiers juges, il reconnaissait encore : 'l’acte du 18 septembre 1981 contient une interdiction d’aliéner du vivant du donateur. C’est la raison pour laquelle M. C X a informé tous les participants à l’acte de son projet de cession de la parcelle BO 302 à la SCI 3F TREMEAC aux fins d’obtenir l’accord nécessaire'.

Il est en revanche inexact de sa part de soutenir qu’il s’est borné à une simple information 'dans un souci de paix familiale' alors que le projet d’acte de cession, qu’il a tenté de faire accepter par surprise, via l’obtention de procurations en blanc pré-rédigées, contenait à titre de condition suspensive au profit de l’acquéreur, la renonciation de la donatrice à son droit de retour conventionnel et à toute interdiction d’aliéner.

Il s’ensuit que le rappel de cette clause dans l’acte de 1991, formant avec celui de 1981 un tout indissociable, avait pour effet de l’intégrer aux conditions de cet acte de sorte que non seulement elle restait en vigueur mais encore que sa violation constituait une atteinte aux charges assortissant le dit

acte.

M^me B-H conclut à la révocation de la libéralité qu’elle a consentie par l’acte du 9 février 1991sur le fondement de l’article 953 du code civil qui énonce : ' La donation entre vifs ne pourra être révoquée que pour cause d’inexécution des conditions sous lesquelles elle aura été faite.' Elle soutient qu’en cédant irrévocablement le fonds à une SCI, les conditions suspensives ayant été stipulées dans le seul intérêt de cette dernière, et en exprimant ainsi sa volonté de ne pas affecter le bien à l’usage pour lequel il avait été donné, son fils n’a pas respecté les engagements qui constituaient la condition fondamentale déterminante de cette donation, laquelle sous-tendait toutes les obligations particulières destinées à l’encadrer.

Il est constant que l’acte du 9 février 1990 procède de la seule initiative de M. C X qui en a en outre contrôlé la rédaction, y compris en fixant la valeur des droits à lui concédés. Il a obtenu l’accord de ses parents et de ses frère et soeurs à la réalisation d’un projet précis qui est clairement énoncé dans la lettre à eux adressée le 17 avril 1990. Après y avoir rappelé la donation du 18 septembre 1981et la division du fonds opérée ensuite, il indiquait : 'Aujourd’hui, je voudrai construire une maison à La Baule. Pour un certain nombre de raisons, j’aimerai le faire sur la parcelle 191… Les parents à qui j’ai fait part de ce projet n’y voient aucun inconvénient et préfèrent de beaucoup cette solution, plutôt que je fasse construire à un autre endroit sur la côte altantique'.
L’emploi du futur et non du conditionnel et la référence à un projet alternatif exprimaient, sans ambiguïté possible, sa détermination à faire édifier sans délai une maison d’habitation particulière et le fait que l’avantage qu’il sollicitait ne se justifiait que par la réalisation de cette opération future mais certaine et non par une simple éventualité. Ceci résulte également du certificat d’urbanisme obtenu en préalable à l’acte, lequel précisait qu’il s’agissait d’un certificat exigé avant toute division de terrain destinée à l’implantation de bâtiments mais ne constituant pas un lotissement, ce qui impliquait moins de trois lots. L’engagement qui sous-tendait l’acte expliquait enfin la modicité du prix attribué au lot s’agissant d’un terrain destiné à l’édification d’un seul immeuble d’habitation. L’opération de construction qui a seule motivé l’acte entrait dès lors dans le champ conventionnel et constituait la condition fondamentale de la donation qui était accordée à M. X.

L’affection, la confiance et la solidarité qui président aux relations familiales n’autorisaient sa mère ni à mettre en doute sa sincérité et sa bonne foi, ni à lui imposer des délais contraignants pour la réalisation de l’opération immobilière, ce qui aurait revêtu un caractère suspicieux, blessant, voire injurieux, incompatible avec le contexte dans lequel la libéralité était consentie. Il n’en demeure pas moins que l’acte trouvait sa seule justification dans l’engagement contracté par M. C X d’affecter le bien qu’il sollicitait à la construction d’une maison individuelle isolée dans des conditions strictement définies qui interdisaient de facto une future affectation à une opération de promotion immobilière et de lotissement, telle celle révélée par le prix de cession du bien à la SCI.

L’affectation du bien à la construction d’un immeuble d’habitation isolé était en outre seule de nature à assurer l’équilibre de l’opération. Ceci conditionnait tant la valeur attribuée à l’usufruit abandonné que l’égalité du partage entre ses quatre enfants auquel il n’est pas contesté que M^me B-H n’a jamais voulu porter atteinte.

M. X le reconnaît dans sa lettre écrite au notaire le 22 mars 2015 dans laquelle il expose que sa mère avait consenti les actes en 'toute équité', sans avoir la volonté de l’avantager. Il se justifie de l’évolution déséquilibrée de la valeur des biens par des circonstances indépendantes de la volonté des parties. Mais la progression exponentielle de la valeur des biens reçus par lui (en 21 ans, 6.231,55 % de la valeur attribuée à la pleine propriété de la parcelle dans l’acte) ne résulte pas de l’évolution du marché immobilier à La Baule mais du non-respect des conditions de la donation consentie en 1991. En effet, le respect de l’engagement qui sous-tendait l’avantage qu’il sollicitait aurait suffi à assurer l’équilibre du partage puisque l’édification d’un immeuble d’habitation selon les modalités strictes prescrites, équivalentes à celles existant sur le fonds restant, supprimait de facto la possibilité et l’intérêt de l’affecter ensuite à une opération de spéculation immobilière. Ainsi la construction qu’il

devait porter suffisait à garantir que la valeur du terrain nu des deux parcelles bâties évoluerait dans les mêmes proportions.

La volonté de la donatrice est confirmée par la lettre qu’elle a écrite le 13 avril 2013 à son fils, lui rappelant que l’acte de 1991 avait pour unique objectif de lui laisser la possibilité de construire sa propre maison. Contrairement à ce que soutient M. X, ce document n’est pas le résultat d’une manipulation des autres enfants, le certificat médical produit au dossier révélant que la rédactrice dispose de la pleine maîtrise de ses capacités intellectuelles. La volonté y rappelée est au contraire en parfaite cohérence avec le contenu de l’acte du 9 février 1991 et avec ses propres écrits insistant sur le fait que l’opération qu’il sollicitait ne porteraient pas atteinte à l’égalité entre les enfants.

Il est ainsi établi avec certitude que M^me B-H aurait refusé de consentir la libéralité litigieuse si elle avait eu connaissance du fait que son fils ne construirait pas la maison d’habitation pour l’édification de laquelle il avait obtenu cet avantage. L’affectation du bien à la construction de cet immeuble destiné à un usage purement familial constituait en effet la condition fondamentale et déterminante de la libéralité dont les modalités particulières n’étaient que l’expression.

En s’engageant définitivement, par la promesse irrévocable de vente du 27 décembre 2012 à céder à la SCI qui, pour avoir une composition actuellement familiale, se présentait néanmoins au regard de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation comme un acquéreur professionnel, M. X a violé l’interdiction de cession du bien qui assortissait l’acte de 1981 et régissait également celui de 1991 qui en constituait le complément indissociable. Le fait que la SCI ait renoncé au moins temporairement ( lui-même évoquant un sursis au dit projet) à la promesse de vente qui lui était consentie, ce qu’il ne pouvait imposer, n’efface pas la violation qu’il a commise.

Par cet engagement, il a manifesté sa décision de s’affranchir irrévocablement de son engagement de construire un bien immobilier individuel sur le fonds selon les conditions stipulées à l’acte assortissant la renonciation de sa mère à son usufruit et partant de la condition essentielle et déterminante de la libéralité, à savoir l’affectation du bien qui en était l’objet à la construction d’un seul immeuble d’habitation réservé à un usage familial. Il est en effet établi par les écritures des parties et les pièces produites qu’il n’a aucune intention d’y procéder. M^me B-H est dès lors fondée à obtenir la révocation de la libéralité qui ne trouvait sa justification que dans cette opération.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

Infirme le jugement rendu le 23 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire ;

Statuant à nouveau,

Révoque la donation de l’usufruit sur la parcelle BO 302 consentie par I B-H, épouse X, à son fils C X par l’acte du 9 février 1991 ;

Condamne M. C X à payer à M^me B-H la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. C X aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT