REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15206 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAOAZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

Société civile SOGESHOPS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de sous le numéro 428 143 226

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Bruno BARRILLON de l’ASSOCIATION LEGRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R054, avocat plaidant

INTIMEE

SARL LE BERRY IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 393 570 213 24, […]

[…]

Représentée par M^e Jean-Philippe BAUR de la SELARL BAUR ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0471

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Avril 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous-seing privé du 10 octobre 2006, la SARL le Berry Immobilier, représentée par M. A X, a donné à bail commercial à la société Agence de Développements Immobiliers (ci-après société ADI) représentée par M^me B C les lots de copropriété n°2 et 27 de l’ensemble immobilier situé 1 rue de Clamart à Boulogne-Billancourt, cadastré BF 32 et BF 35. Le bail, d’une durée de neuf ans à compter du 1^er juin 2006, prévoyait un loyer annuel, hors charges et hors taxes de 15.600 euros.

Par acte d’huissier de justice du 28 novembre 2014, la SARL le Berry Immobilier a notifié à la société ADI un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er juin 2015, moyennant un nouveau loyer mensuel de 2.600 euros hors taxes.

Si le renouvellement du bail a été accepté par le preneur, ce dernier a refusé la modification du loyer proposée par le bailleur.

Le 2 mai 2017, la SARL le Berry Immobilier et la SCI Sogeshops ont conclu un compromis de vente portant sur les lots de copropriété n° 1, 2, 17, 27 et 32 dudit ensemble immobilier au prix de 700 000 euros. La vente a été régularisée par acte authentique du 4 juillet 2017.

Par acte d’huissier de justice du 18 juillet 2017, la SCI Sogeshops a notifié à la société ADI un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er avril 2018, moyennant un nouveau loyer annuel hors charges de 36.960 euros.

Par jugement en date du 8 octobre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a rappelé que la société ADI avait produit le congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1^er juin 2015 et sa propre demande de renouvellement du bail au 1^er juin 2016 qu’elle avait adressée le 1^er décembre 2014. Elle en a conclu 'qu’en l’absence d’action introduite dans le délai de deux ans, le bail s’est renouvelé aux conditions du bail expiré et l’action en fixation du loyer renouvelé est irrecevable'.

Suivant acte d’huissier de justice du 26 février 2018, la SCI Sogeshops a assigné la SARL le Berry

Immobilier devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamnation en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté la demande de condamnation de la SARL le Berry Immobilier au paiement de la somme de 163.521 euros';

— Rejeté la demande de condamnation de la SCI Sogeshop au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision ;

— Condamné la SCI Sogeshops à payer à la SARL le Berry Immobilier la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamné la SCI Sogeshops aux dépens.

Par déclaration en date du 23 juillet 2019, la société SOGESHOPS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 21 octobre 2019, la société SOGESHOPS demande à la Cour de :

Vu les dispositions de l’article 1112-1 du Code Civil,

Vu l’acte de vente en date du 4 juillet 1997 (sic) et le bail commercial en date du 10 octobre 2006,

— Réformer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris';

— Dire et juger que la société LE BERRY IMMOBILIER n’a pas respecté l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du Code Civil';

— Condamner la société LE BERRY IMMOBILIER à payer à la société SOGESHOPS en réparation du préjudice subi résultant du défaut de respect de l’obligation d’information, la somme de 163.521 ' avec intérêts de droit à compter de l’acte introductif de la présente instance';

— Condamner la société LE BERRY IMMOBILIER à payer à la société SOGESHOPS, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 3.000'' en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance';

— Condamner la société LE BERRY IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 janvier 2020, la SARL LE BERRY IMMOBILIER demande à la Cour de :

Vu les articles 1112-1, 1244-1du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les statuts de la société SOGESHOPS,

Vu l’acte de vente en date du 04 juillet 1987 et les documents annexés,

Vu les documents versés au débat,

Vu l’attestation de Maître BRUNGS,

— Confirmer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Paris,

En conséquence,

— Déclarer la procédure engagée par la société SOGESHOPS irrecevable et mal fondée';

— Débouter la société SOGESHOPS de sa demande de condamnation de la société LE BERRY IMMOBILIER à lui verser la somme de 163.521 ' avec intérêt de droit pour la réparation d’un préjudice inexistant';

À titre reconventionnel,

— Condamner la société SOGESHOPS au paiement de la somme de 37 500 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive';

— Condamner la société SOGESHOPS au paiement de la somme de 6 000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens';

À titre reconventionnel,

— Condamner la société SOGESHOPS au paiement de la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. (sic)

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2021.

MOTIFS

Sur la faute

L’appelante expose, au visa de l’article 1112-1 du code civil, que la société LE BERRY IMMOBILIER ne pouvait ignorer l’importance de l’information qu’elle lui a dissimulée, à savoir la délivrance du congé avec offre de renouvellement en date du 28 /11/2014 à effet du 01/06/2015 sans qu’aucun accord ne soit intervenu entre les parties sur le prix ; ni ignorer que l’action en fixation du prix était prescrite à la date de la vente ; que la venderesse est une professionnelle de l’immobilier à qui elle faisait confiance pour lui donner toute information sur la situation locative. La société SOGESHOPS fait valoir que le fait qu’elle soit professionnelle de l’immobilier n’exonérait pas la société LE BERRY IMMOBILIER de son obligation d’information alors qu’elle a été tenue dans l’ignorance de la délivrance du congé de sorte qu’elle a pu légitimement croire que le bail se prolongeait tacitement. Elle ajoute que l’information relative au montant du loyer et à la durée du bail était essentielle et déterminante de son consentement ; que le bail étant à usage exclusif de bureaux, elle aurait pu légitimement mettre en oeuvre les dispositions de l’article R 145-11 du code de commerce prévoyant que le prix du bail est fixé à la valeur locative par références aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Elle conclut que le vendeur avait l’obligation de l’informer de la délivrance du congé et de l’absence de toute action en fixation du loyer dans le délai de deux ans entraînant la prescription de cette action.

L’intimée conteste qu’elle était une professionnelle au moment de la vente exposant que si M. X, ancien gérant était bien un professionnel de l’immobilier, tel n’est pas le cas de M^me Y

dont il a divorcé en 2014 et qui était gérante au moment de la vente ; que la société a un caractère familial. Elle soutient avoir porté à la connaissance de la société SOGESHOPS, les documents nécessaires à son information ; que celle-ci étant un professionnel de l’immobilier, elle avait l’obligation de s’informer ; qu’elle avait les compétences suffisantes pour apprécier la portée exacte des informations qui lui étaient délivrées ; que la société SOGESHOPS était en possession du bail et des quittances de loyer ; que s’agissant plus précisément du grief relatif à la prescription de l’action en fixation du loyer, n’étant pas une professionnelle du droit comme l’a relevé le jugement entrepris, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir délivré d’information sur la prescription.

S’agissant du manquement de la société LE BERRY IMMOBILIER à l’obligation d’information pré-contractuelle, la cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qu’elle adopte. Il y sera ajouté que l’obligation d’information pré-contractuelle au sens de l’article 1112-1 du code civil pèse sur la société LE BERRY IMMOBILIER venderesse, qu’elle ait ou non la qualité de professionnelle, et que celle-ci étant à l’origine de la délivrance du congé proposant le renouvellement du bail pour un nouveau prix, prix refusé par la locataire, ne pouvait ignorer l’importance de cette information tenant aux conditions du bail commercial portant sur les lots 2 (local commercial) et 27 (cave) objets de la vente. Par ailleurs, si la qualité de la société SOGESHOPS de professionnelle de l’immobilier n’est pas contestée et que celle-ci avait les compétences suffisantes pour apprécier les informations qui lui étaient données concernant la situation locative du bien immobilier objet de la vente, il n’est pas établi qu’elle aurait été informée de la délivrance d’un congé portant renouvellement du bail antérieurement à ladite vente, ni d’ailleurs du désaccord de la locataire sur le prix proposé par la bailleresse, désaccord que celle-ci avait bien notifié à la société LE BERRY IMMOBILIER par lettre recommandée avec accusé de réception du 20/01/2015. M. A X, ancien gérant de la société LE BERRY IMMOBILIER, atteste certes avoir informé la société SOGESHOPS 'de l’intégralité de la situation locative des deux locaux commerciaux', mais il ne précise pas l’étendue de l’information ainsi donnée. Quant à l’attestation de M^me Z qui déclare que la société SOGESHOPS a été informé sur 'le montant du loyer et les conditions de mon bail commercial', M^me Z est la représentante de la société AEDES, locataire du second local commercial objet de la vente (lots 1 et 17) pour laquelle un bail a été conclu par acte du 30/04/2014 de sorte que cette attestation est dénuée de pertinence.

La société LE BERRY IMMOBILIER a fourni à l’acquéreur le contrat de bail et les quittances mentionnant un loyer mensuel d’un montant de 1 562,92 euros, correspondant au prix du bail ; l’attestation immobilière du notaire et l’acte notarié de vente qui contient la mention selon laquelle l’acquéreur 'atteste avoir obtenu copies des baux dès la signature de l’avant-contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire’ et le vendeur 'déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire'.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société SOGESHOPS pouvait légitimement penser qu’elle avait reçu une information exhaustive des conditions de location et qu’il n’y avait pas eu de délivrance d’un congé de sorte que, comme l’a retenu le jugement entrepris, il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir demandé plus d’informations ; qu’elle a légitimement pu en déduire qu’en l’absence de congé, le bail s’était prolongé tacitement en application des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce et qu’il pouvait y être mis fin à tout moment en respectant les délais prévus audit article ; que d’ailleurs elle a délivré pour le 31/03/2018 un congé portant renouvellement du bail en proposant un nouveau prix au visa des articles L145-9 et R 145-11 du code de commerce par acte d’huissier en date du 18/07/2017.

Les conditions du bail applicables et notamment des modalités de modification du loyer de l’un des deux biens immobiliers vendus étaient donc sensiblement différentes, en particulier parce que la société SOGESHOPS pouvait légitimement croire que le bail commercial portant sur les lots 2 et 27 était en tacite prorogation et était susceptible de faire l’objet d’un nouveau loyer à l’occasion de son renouvellement ; que cette information était donc déterminante de son consentement puisque la vente portait précisément sur des locaux donnés à bail commercial et exploités.

Par conséquent, la société LE BERRY IMMOBILIER a failli à son obligation d’information précontractuelle.

Sur le préjudice subi

La société SOGESHOPS soutient que, si elle avait été informée du congé avec offre de renouvellement délivré sur le bail, elle n’aurait pas contracté aux mêmes conditions dans la mesure où la prescription de l’action en fixation du loyer renouvelé l’empêchait d’obtenir toute augmentation du loyer en cours ; qu’elle est bien fondée à réclamer des dommages et intérêts. Elle rappelle avoir sollicité un nouveau prix du bail dans le congé avec offre de renouvellement délivré le 18/07/2017 d’un montant en principal de 36 960 euros, soit 660 euros x56m², se fondant sur un arrêt de la cour d’appel de Versailles de 2011 concernant la fixation du loyer du bail renouvelé au 01/01/2007 pour une agence immobilière située en face des locaux donnés à bail, précisant que la commercialité de la zone est restée stable depuis 2007. Elle prétend avoir subi un manque à gagner sur le revenu locatif et sur le prix de vente ; que la valeur vénale d’un local commercial est fonction du montant du loyer ; que son manque à gagner est de 163.521(différentiel entre le loyer du bail de 18 791 euros et le loyer à la valeur locative de 36 000 euros x 9 ans).

La société LE BERRY IMMOBILIER réplique qu’il est constant que le préjudice résultant d’un manquement à une obligation précontractuelle ne peut pas être constitué de la perte d’une chance d’obtenir les gains attendus, ni aux pertes subies ; que c’est de manière justifiée que le jugement entrepris a rejeté la demande d’indemnisation faute de lien de causalité entre la faute et le préjudice sollicité.

Il est admis que le préjudice résultant du manquement à une obligation précontractuelle d’information est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par une perte d’une chance d’obtenir les gains attendus.

Il s’ensuit que le préjudice ne peut pas résulter en une perte de chance de n’avoir pas perçu les revenus locatifs espérés mais il s’agit d’une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ce qui est en lien direct et certain avec le défaut d’information précontractuelle précité.

En effet, comme le fait justement remarquer la société SOGESHOPS, le bail stipule que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage exclusif de bureaux pour l’exploitation de toutes activités immobilières ; par conséquent, le loyer aurait pu être fixé, lors du renouvellement du bail, dans les conditions de l’article R. 145-11 du code de commerce applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux. Il s’ensuit que le défaut d’information tenant à la délivrance du congé portant offre de renouvellement par acte du 28/11/2014 a privé la société SOGESHOPS de la possibilité de contracter à des conditions plus avantageuses puisqu’elle l’a conduite à verser un prix supérieur à celui qu’elle aurait donné si elle avait su qu’elle ne pouvait pas obtenir une fixation à la valeur locative du loyer.

Il en résulte une perte de chance qui sera évaluée à 5% du montant du prix de vente des biens acquis par la société SOGESHOPS, la cour rappelant que la vente d’un montant de 700 000 euros concernaient deux locaux commerciaux, l’acte de vente ne faisant apparaître aucune ventilation entre les biens immobiliers, soit la somme de 35 000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société SOGESHOPS pour le défaut d’information à l’obligation précontractuelle.

La société LE BERRY IMMOBILIER sera donc condamnée à régler à la société SOGESHOPS la somme de 35 000 euros à ce titre avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance.

En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société LE BERRY IMMOBILIER en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive eu égard à la solution du litige.

Sur les demandes accessoires

Le jugement étant principalement infirmé, il le sera également sur les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’équité commande de condamner la société LE BERRY IMMOBILIER à régler à la société SOGESHOPS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la société LE BERRY IMMOBILIER succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la société LE BERRY IMMOBILIER de sa demande pour procédure abusive ;

Le confirme sur ce seul chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la société LE BERRY IMMOBILIER à payer à la société SOGESHOPS en réparation du préjudice subi résultant du défaut de respect de l’obligation d’information précontractuelle, la somme de 35 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance ;

Condamne la société LE BERRY IMMOBILIER à payer à la société SOGESHOPS la somme de 3 000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société LE BERRY IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE