1^re Chambre

ARRÊT N°187/2020

N° RG 18/07407 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PJUF

M. AF-AG D

MMA IARD

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

C/

M. AF-AG D

M. AF-AI X

M^me M Z épouse X

M. G Y

M^me N A épouse Y

SCP O P G Y

SA MMA IARD

SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Société ALLIANZ IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame F-AJ AK, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS ET INTIMES :

Monsieur AF-AG D

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard F et Alexandre Oyon

[…]

ès- qualités d’assureurs de la responsabilité civile professionnelle de la SCP O P – F AB P et Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), Notaire à […]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard F et Alexandre Oyon

[…]

ès- qualités d’assureurs de la responsabilité civile professionnelle de la SCP O P – F AB P et Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), Notaire à […]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial O P – F AB P – Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur AF-AI X

né le […] à […]

43 rue Saint-Nicolas

[…]

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Madame M X née Z

née le […] à […]

43 rue Saint-Nicolas

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Monsieur G Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Corentin PALICOT, avocat au barreau de RENNES

Madame N Y née A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Corentin PALICOT, avocat au barreau de RENNES

La Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial O P -F AB P – Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard F et Alexandre Oyon

[…]

ès- qualités d’assureurs de la responsabilité civile professionnelle de la SCP O P – F AB P et Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), Notaire à […]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard F et Alexandre Oyon

[…]

ès- qualités d’assureurs de la responsabilité civile professionnelle de la SCP O P – F AB P et Q R (anciennement dénommée la SCP P Y), Notaire à […]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La Société ALLIANZ IARD, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline DEMAY de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocat au barreau de RENNES

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 17 novembre 2011, rédigé par M^e G Y, notaire associé au sein de la SCP P & Y, titulaire de l’office de Montfort sur Meu, M. AF-AG D a vendu, sous diverses conditions suspensives et moyennant le prix de 430'000 euros, à M. AF-AI X et à M^me M Z épouse X un immeuble à usage d’habitation formant l’une des deux ailes d’un hôtel particulier, sis à Montfort sur Meu, […], l’autre aile étant la propriété de M. G Y (le notaire) et M^me N A épouse Y.

Cette vente a été réitérée en la forme authentique par acte reçu le 6 avril 2012 par M^e G Y.

Une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés a été stipulée et le vendeur a, par ailleurs, expressément indiqué, dans une autre clause, qu’à sa connaissance l’immeuble n’était pas contaminé par des champignons de type mérule ou autre.

Ayant chacun subi un dégât des eaux, les époux X, d’une part, et les époux Y, d’autre part, ont fait procéder en 2016 à la réfection de la couverture (commune) de l’immeuble. Lors de ces travaux, la présence de mérule a été découverte dans chacune des ailes. Les époux X ont alors fait réaliser des diagnostics et dresser un constat d’huissier puis sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes la désignation d’un expert judiciaire. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 27 octobre 2016 rendue au contradictoire de M. D, de la SCP P & Y, des époux Y, de la compagnie Allianz, assureur des époux X, et de différents constructeurs intervenus en 2005 et 2010, lors de précédents travaux.

L’expert, M. T H, a déposé son rapport le 11 mai 2018. Il a notamment confirmé la présence de mérule et d’insectes xylophages, faisant état d’une contamination très ancienne, antérieure à la vente.

Au vu du travail de l’expert, les époux X ont fait assigner leur assureur, la société Allianz Iard, M. D, la SCP P & Y et ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles devant le tribunal de grande instance de Rennes en payement in solidum des sommes suivantes :

— au titre des travaux de réparation des désordres : 323'959,08 euros,

— au titre des frais de relogement : 13'204,47 euros, outre une provision de 725,10 euros par mois à compter du 1^er mai 2018 jusqu’à l’achèvement des travaux,

— au titre du préjudice de jouissance et d’usage : 10'500 euros,

— au titre du préjudice financier : 50'518,70 euros,

— au titre du préjudice moral : 10'000 euros.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire du 12 novembre 2018, le tribunal a :

A. condamné in solidum M. AF-AG D, la SCP Y P, ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, à verser :

— à M. AF-AI X et M^me M Z épouse X ensemble 311'637,24 euros,

— à M. X et M^me Z épouse X chacun 2'700 euros,

B. condamné M. D à verser :

— à M. X et à M^me Z épouse X ensemble la somme de 34'626,36 euros,

— à M. X et à M^me Z épouse X chacun 300 euros,

C. dit que ces sommes produisent intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ceux-ci pouvant être capitalisés lorsqu’ils sont échus depuis plus d’un an en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

D. dit sans objet les demandes de M. D sur la saisie conservatoire de créances,

E. reçu l’intervention volontaire de M. et M^me Y,

F. condamné in solidum M. et M^me X à verser à M. et M^me Y ensemble la somme de 4'238,64 euros,

G. condamné in solidum M. D, la SCP Y P, la société MMA Iard et la société Iard Assurances Mutuelles à garantir M. et M^me X de cette condamnation à hauteur de 90 % soit 3'814,78 euros,

H. condamné M. D seul à garantir M. et M^me X du reliquat de 10 % soit 423,87 euros,

I. rejeté toute demande visant la société Allianz Iard,

J. condamné M. D, la SCP P Y et la société MMA Iard et société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum à supporter les dépens de l’instance qui comprennent ceux de la procédure de référé et les honoraires de l’expert,

K. condamné M. D, la SCP P Y et la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles in solidum à verser, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. et M^me X la somme de 6'000 euros,

— la société Allianz Iard la somme de 1'000 euros,

L. condamné in solidum la SCP Y P, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir M. D de l’ensemble de ses condamnations dans la limite de 50 %,

M. rejeté toute autre demande.

Le tribunal a écarté la garantie des vices cachés estimant que la connaissance du vice (présence de mérule) au moment de la vente par le vendeur n’était pas établie, mais a retenu que ce dernier avait

fait preuve de réticence dolosive en communicant des informations erronées (relatives au AC STRB effectué en 2005) et en retenant des informations de première importance (travaux réalisés et à réaliser). S’agissant du notaire, le tribunal a considéré qu’il avait commis plusieurs fautes lors de ses interventions tant au stade de la promesse de vente comme de l’acte de vente, en insérant une clause relative à la mérule qu’il savait dépourvue de pertinence du fait de la présence de mérule décelée dans sa partie d’immeuble en 2005, en n’exigeant pas du vendeur la communication des factures de travaux alors qu’il savait que des travaux avaient été effectués et en omettant de préconiser un diagnostic parasitaire.

M. D a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 novembre 2018, intimant les époux X, les époux Y, la SCP P et Y, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles et la société Allianz Iard. Cet appel porte sur l’ensemble du dispositif du jugement à l’exception des points F et I (cf. supra).

La SCP P et Y, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 26 décembre 2018, intimant M. D, les époux X, les époux Y et la société Allianz Iard. Cet appel porte sur les points suivants du dispositif du jugement : A, C, G, J, K, L et M.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 28 janvier 2020.

Aux termes de ses dernières écritures (31 janvier 2020), M. D demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu applicable la clause de non-garantie des vices cachés conformément à l’article 1643 du Code Civil,

— infirmer le jugement dont appel pour le surplus,

— dire qu’il n’est pas rapporté la preuve que le foyer de mérule dénoncé par les époux X ait une origine antérieure à leur acquisition,

— dire qu’il n’existe aucun élément intentionnel de sa part de cacher la réalité des travaux réalisés dans son immeuble et ce d’autant qu’il a remis l’intégralité des factures des travaux réalisés par la Société STRB,

en conséquence,

— dire qu’il n’a commis aucune réticence dolosive,

— débouter les époux X de toutes leurs demandes indemnitaires à son encontre,

— dire qu’il ne saurait être tenu à la garantie de quelque indemnité que ce soit au profit des époux Y,

subsidiairement,

— dire que la perte de chance des époux X ne saurait excéder 50%,

si par extraordinaire, sa responsabilité était retenue,

— dire que la Société O P F AB P et Q R, anciennement SCP O P et G Y, et leur assureur, la société MMA Iard, devront le garantir intégralement de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— dire n’y avoir lieu à sa condamnation à des frais irrépétibles au profit de la société Allianz Iard, partie qu’il n’a pas assignée et à qui il n’a rien demandé,

— condamner in solidum la société O P F-AB P et Q R, anciennement SCP P & Y, et la société MMA Iard à lui payer une indemnité de 10'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société O P F-AB P et Q R, anciennement SCP P & Y, et la société MMA Iard aux entiers dépens.

M. D conclut à la confirmation du jugement s’agissant de la garantie des vices cachés. Il précise que la question de la mérule a été abordée lors de la signature de la promesse de vente à l’issue de laquelle il a remis les factures, notamment de la société STRB, factures que les acquéreurs n’ont pas examinées. Il ne conteste pas que l’immeuble ait subi une attaque de mérule traitée en 2005 et soutient que rien ne lui permettait de supposer que le bien était encore atteint en 2011. Il ajoute que l’infestation découverte en 2016 est sans doute récente et résulte de la fuite du chéneau qui n’a pas été traitée.

Il conteste, en revanche, le jugement en ce qu’il a retenu une réticence dolosive, au demeurant contradictoire avec la bonne foi retenue pour valider la clause exonératoire de la garantie des vices. Il admet ne pas avoir évoqué avec les acquéreurs le dégât des eaux survenu en 2010, pris en charge par l’assureur, et indique que la réparation du chéneau effectuée à cette occasion a été provisoire en raison du souhait des époux Y de retarder une réfection complète.

Il ajoute que la réticence qui lui est reprochée ne consiste qu’en une perte de chance d’obtenir un état parasitaire sans lien avec l’importance des sommes allouées qui aboutissent à une indemnisation à 100 %. Il estime que la perte de chance subie ne peut être supérieure à 50 %.

En tout état de cause, il sollicite la garantie totale du notaire qui connaissait l’existence chez lui d’un foyer actif de mérule et qu’il a renoncé à traiter en totalité en connaissance de cause. Il estime que le notaire, qui s’est abstenu dans cette circonstance de préconiser un état parasitaire, a commis une faute d’une importance telle qu’elle absorbe la sienne.

S’agissant des époux Y, il soutient que son appel est recevable dès lors qu’il est condamné à garantir les époux X, eux mêmes condamnés à les indemniser.

Aux termes de leurs dernières écritures (29 janvier 2020), les sociétés MMA Iard, MMA Iard Assurances Mutuelles et la SCP O P, F-AB P et Q R (anciennement SCP O P & G Y) demandent à la cour de :

— rejeter le moyen d’irrecevabilité de l’appel qu’elles ont interjeté, soulevé par M. G Y et M^me N Y,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 12 novembre 2018 en ce qu’il a :

* jugé que la SCP P Y avait commis des fautes de nature à engager sa responsabilité,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à verser aux époux X ensemble 311'637,24 euros et à M. et M^me X chacun 2'700 euros,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à garantir M. et M^me X à hauteur de 90 % (soit 3'814,78 euros) de la

condamnation de 4'238,64 euros prononcée à leur encontre au bénéfice des époux Y,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à supporter les dépens de l’instance qui comprennent ceux de la procédure de référé et les honoraires de l’Expert,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile à M. et M^me X la somme de 6'000 euros, à la société Allianz Iard la somme de 1'000 euros,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à garantir M. D de l’ensemble de ses condamnations dans la limite de 50 %,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre,

— débouter M. D de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre,

— débouter la société Allianz Iard de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formulées à leur encontre,

— débouter M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions formulées à leur encontre,

— condamner M. D et/ou tout succombant à leur payer une somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. D et/ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles soutiennent, en premier lieu, que contrairement à ce que prétendent les époux Y, leur appel à leur encontre est bien recevable non seulement au regard des dispositions de l’article 547 du code de procédure civile mais encore en leur qualité de partie succombante, notamment aux dépens ce dont elles ont relevé appel.

Elles contestent que M^e Y, notaire, ait commis une faute, rappelant que l’établissement d’un état parasitaire n’est pas obligatoire, que la question de la mérule a été évoquée et qu’il a informé les acquéreurs de ce que sa partie de l’immeuble avait subi une attaque en 2005 et avait fait l’objet d’importants travaux de AC, et de ce qu’alors, il avait incité son voisin à effectuer des sondages, ce qui a été fait, M. D précisant qu’il avait fait réaliser un AC préventif, la présence de la mérule n’ayant pas été relevée. Elles ajoutent quant au lien de causalité que l’exécution d’un diagnostic n’aurait pas permis de mettre en évidence la présence de mérule puisque celle-ci n’a été découverte que grâce à la réalisation de sondages destructifs, exclus en matière de diagnostic. Elles rappellent, en tout état de cause, que le défaut de mise en garde s’analyse en une perte de chance qui ne saurait être évaluée comme l’a fait le tribunal à 90 %, que la condamnation prononcée aboutit à condamner le notaire à rembourser une partie du prix ce qui est impossible et que les sommes réclamées sont pour partie injustifiées et excessives.

Sur la demande de garantie de M. D, elles font valoir que le notaire n’avait pas le pouvoir de vérifier ses déclarations erronées quant aux travaux effectués, ce d’autant que les factures de travaux n’ont pas été transmises par son intermédiaire. Elles rappellent que celui qui cache un vice connu ou commet un dol ne peut être garanti par le notaire instrumentaire. Elles concluent donc à l’infirmation

de ce chef et au rejet de la demande de garantie.

Elles sollicitent enfin le rejet de la demande en garantie de la société Allianz qui n’est motivée ni en fait ni en droit.

Aux termes de leurs dernières écritures (29 janvier 2020), les époux X demandent à la cour de :

— débouter M. AF-AG D de son appel,

— débouter SCP P P R ainsi que les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de leur appel incident,

— confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 12 novembre 2018 en ce qu’il a :

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à leur verser ensemble 311'637,24 euros et à chacun d’eux 2'700 euros,

* condamné M. D à leur verser ensemble la somme de 34'626,36 euros, à chacun d’eux 300 euros,

* dit que ces sommes produisent intérêt au taux légal à compter du présent jugement, ceux-ci pouvant être capitalisés lorsqu’ils sont échus depuis plus d’un an en application de l’article 1343-2 du Code civil,

* condamné in solidum M. et M^me X à verser à M. et M^me Y ensemble la somme de 4'238,64 euros,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à les garantir à hauteur de 90 % (soit 3'814,78 euros) et condamné M. D seul à les garantir du reliquat de 10 %, soit 423,87 euros,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à supporter les dépens de l’instance qui comprennent ceux de la procédure de référé et les honoraires de l’Expert,

* condamné in solidum M. D, la SCP P Y et les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles à leur verser en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 6.000 euros,

— dire et juger recevables et bien fondés leur appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la société Allianz,

— condamner en conséquence la société Allianz in solidum avec M. D, la SCP P P R, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à leur verser les sommes suivantes : 346.263,60 euros au titre des travaux de réparation et indemnisation des préjudices consécutifs, 6'000 euros au titre de leur préjudice moral et 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Allianz à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. et M^me Y,

— condamner in solidum M. D et la société Allianz aux dépens d’appel ainsi qu’à leur verser

une indemnité de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Ares en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux X confirment, que lors de la signature du compromis, le notaire les a informés de ce que sa partie avait subi en 2005 une attaque de mérule portée à la connaissance de son voisin qui a déclaré s’être assuré qu’il n’y avait pas de champignon chez lui et avoir fait procéder à un AC préventif, affirmation qu’ils n’avaient aucune raison de mettre en doute. Ils précisent que les factures de travaux, promises, ne leur ont été remises qu’après la signature de l’acte de vente.

Ils ajoutent n’avoir découvert l’existence d’un AC AE en 2005, au demeurant insuffisant pour être garanti, qu’après qu’ait été mise en évidence une infestation massive par la mérule en 2016, suite à un dégât des eaux provenant du chéneau nord.

Soutenant que M. D est vendeur de mauvaise foi puisqu’il savait que l’immeuble avait été contaminé, ils concluent à la confirmation du jugement en ce qui le concerne, éventuellement par substitution de motif, estimant que la garantie des vices cachés est due, la mérule étant exclue du champ d’application de la clause d’exonération de la garantie et M. D étant de surcroît de mauvaise foi, ayant eu connaissance de la présence de champignons et des limites du AC réalisé. Ils sollicitent, le cas échéant, la confirmation du jugement sur le dol du vendeur et rappellent que la réparation de telles fautes est intégrale et ne se résout pas par une perte de chance.

Ils estiment que le notaire a commis une faute en s’abstenant de préconiser un diagnostic parasitaire alors qu’en sa qualité de propriétaire de la maison voisine, il connaissait le risque puisqu’il y avait été lui même exposé.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement s’agissant de leur assureur, la société Allianz, dans la mesure où les manifestations du dommage sont apparues pendant la période de validité du contrat, eux mêmes ignorant tant la présence de mérule dans l’immeuble que les infiltrations par le chéneau lorsqu’ils ont acquis l’immeuble.

Aux termes de ses dernières écritures (10 mai 2019), la société Allianz Iard demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toute ses dispositions et y additant,

— constater l’absence de mobilisation des garanties souscrites auprès d’elle,

— débouter toute partie de leur demande, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— la mettre hors de cause,

à titre éminemment subsidiaire,

— condamner in solidum M. D, la SCP P & Y et ses assureurs, les MMA Assurances Mutuelles à la relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— constater la qualité de partie succombante en première instance de M. D,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. D in solidum à lui verser la somme de 1'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. D à lui verser une indemnité de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamner M. D ou tout autre succombant aux entiers dépens.

La société Allianz Iard conclut à la confirmation du jugement qui a retenu l’antériorité de la contamination à la conclusion du contrat. Elle rappelle que l’infiltration à partir du chéneau est identifiée depuis 2005 et n’a pas été traitée. Elle relève que l’expert fait état d’une contamination généralisée, sans lien spécifique avec le dégât des eaux, ancienne et antérieure à la souscription de son contrat.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que l’impéritie et la duplicité du vendeur et le déficit d’information et de conseil du notaire justifient une condamnation in solidum avec ceux-ci.

Aux termes de leurs dernières écritures (22 janvier 2020), les époux G et N Y demandent à la cour de :

— constater qu’ils n’ont formulé aucune demande à l’encontre de M. D en première instance, et qu’inversement aucune demande n’était formée à leur encontre par M. D,

— constater que la déclaration d’appel de M. D ne vise pas le chef de jugement ayant condamné les époux X à indemniser les préjudices qu’ils ont subis du fait du trouble anormal de voisinage,

— constater que M. D, ni aucune autre partie, ne formule de quelconques demandes à leur encontre ou demandent la réformation du jugement en ce qu’il a condamné les époux X à indemniser leurs préjudices du fait du trouble anormal de voisinage,

— constater que les époux X demandent la confirmation de leur condamnation vis-à-vis d’eux,

— constater que leur intervention volontaire, conformément à l’article 329 du code de procédure civile, est recevable,

en conséquence,

— dire et juger que l’appel de M. D à leur encontre est irrecevable et en tout état de cause non soutenu et non fondé,

— dire et juger qu’aucune partie ne remet en cause la condamnation des époux X à indemniser leurs préjudices subis du fait du trouble anormal de voisinage,

— confirmer le jugement rendu le 12 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Rennes en ce qu’il a condamné les époux X à indemniser leurs préjudices subis du fait du trouble anormal de voisinage, à savoir en ce qu’il a « reçu l’intervention volontaire de M. et M^me Y » et « condamné in solidum M. et M^me X à verser à M. et M^me Y ensemble la somme de 4'238,64 euros »,

— condamner M. D à leur payer, outre les dépens, la somme de 4'000 euros au titre du des frais irrépétibles,

Ils soulèvent in limine litis l’irrecevabilité de l’appel de M. D, les parties n’ayant formé aucune demande l’une contre l’autre en première instance et M. D n’ayant même pas fait appel du chef de jugement condamnant les époux X à les indemniser. Ils sollicitent également que soit déclaré irrecevable l’appel du notaire et de ses assureurs, mais cette prétention ne figure pas au dispositif de leurs écritures. Au fond, ils précisent que l’efficacité du AC effectué chez les époux X a supposé que le AC soit étendu chez eux ce qui a engendré un trouble anormal de voisinage

dont ils ont obtenu réparation, point non contesté devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2020.

SUR CE :

Sur l’exception d’irrecevabilité de l’appel soulevée par les époux Y :

À titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 954 al 3 du code de procédure civile, «'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'».

En l’occurrence, si dans la partie «'discussion'» de leurs écritures, les époux Y évoquent l’irrecevabilité de l’appel interjeté à leur encontre par la SCP P, P et R et par les sociétés MMA IARD et MMA Assurances Mutuelles IARD, ce point n’est pas repris au dispositif de leurs dernières conclusions de sorte que la cour n’est valablement saisie d’aucune demande d’irrecevabilité de cet appel.

S’agissant de l’appel interjeté par M. D à l’encontre des époux Y, l’exception d’irrecevabilité soulevée ne peut qu’être rejetée. En effet, si ces derniers fondent leur argumentation sur l’article 546 du code de procédure civile («'le droit d’appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n’y a pas renoncé'») et excipent de l’absence de toute demande formée en première instance par l’un contre les autres et réciproquement, il suffit de rappeler que M. D a été condamné in solidum avec les autres défendeurs à supporter l’ensemble des dépens y compris ceux afférents à l’intervention volontaire des époux Y ce qui suffit à caractériser un intérêt au sens de l’article précité et qu’il résulte de l’article 547 du même code que tous ceux qui ont été partie en première instance peuvent être intimés.

Sur la responsabilité de M. D à l’égard des acquéreurs :

Le premier juge a retenu que M. D avait, lors de la vente de l’immeuble litigieux, commis un dol en s’abstenant de révéler aux acquéreurs des éléments essentiels concernant la situation de l’immeuble vendu.

Il ressort des déclarations (désormais) concordantes des parties (vendeur / acquéreurs / notaire) que, lors de la signature du compromis (17 novembre 2011), M^e Y a fait état de ce que la partie de l’ensemble immobilier lui appartenant (située à l’est) avait été l’objet d’un foyer de mérule en 2004 et de ce que ce foyer avait été traité en 2005. M. D a alors indiqué, qu’informé par son voisin de cette situation, il avait eu recours aux services de la même entreprise pour faire procéder à un AC préventif. Il a ajouté ce qui est repris, tant dans le compromis que dans l’acte de vente, que le bien cédé, n’était, à sa connaissance, pas contaminé par la mérule.

Il est constant que les factures relatives à ce AC n’ont pas été communiquées lors de la signature du compromis mais l’ont été postérieurement, M. D soutenant qu’elles le furent avant la signature de l’acte authentique ce que contestent formellement les époux X, indiquant qu’elles ne leur ont été remises qu’après la vente, avec l’ensemble des autres factures concernant l’immeuble cédé. En tout état de cause, elles n’ont pas été jointes à l’acte authentique.

Il résulte, en effet, des pièces communiquées par les parties et de l’expertise réalisée par M. H qu’au cours de l’automne 2004, à la suite d’un dégât des eaux, un foyer de mérule a été découvert dans l’aile est de l’immeuble, propriété des époux Y.

Les époux Y ont alors fait intervenir une société spécialisée dans les pathologies du bois et le AC de la mérule, la société STRB, à laquelle M. D, informé par ses voisins, a

également fait appel.

L’expert précise dans son rapport, pages 17 à 19, que cette société a diagnostiqué la présence de mérule en façade nord :

— à gauche de la porte d’entrée, sur toute la hauteur, chez les époux Y,

— en haut à droite de la façade, dans les combles chez M. D ainsi que dans le sous sol, et a procédé en juin 2005 à un AC AE de la mérule dans les deux maisons, que cependant «'M. D a supprimé des devis certaines zones à traiter, ce qui n’a pas permis à la société STRB de réaliser le AC AE de la mérule selon les règles de l’art'».

M. H relève à cet égard qu’en juin 2005, la société STRB a transmis de nouveaux devis en précisant les zones complémentaires à traiter et en indiquant la distance minimale de sécurité pour garantir le AC de la mérule et relève que les travaux complémentaires qui concernaient les deux parties de l’immeuble n’ont été réalisés ni par M. D ni par les époux Y.

Enfin il constate que, dans un rapport du 27 octobre 2005 adressé à M. D, la société STRB a fait état de la présence d’infiltration d’eau au niveau des deux fenêtres et de la présence de champignon lignivore en façade Sud, dans la cage d’escalier.

Les devis établis par la société STRB ne sont malheureusement pas produits devant la cour. Leur existence n’est cependant pas contestée et l’expert a pu en prendre connaissance puisqu’ils lui ont été communiqués par le conseil de cette société (ainsi qu’il ressort de la liste des annexes énumérées en pages 66 à 68 du rapport).

Dans le cadre de son intervention chez M. D, la société STRB a établi cinq factures, toutes honorées, dont il ressort les éléments suivants :

—  facture FA041111 du 30 novembre 2004 de 899,63 euros TTC : AC insecticide AE et préventif réalisé hors prescription CTB A+ et hors garantie (laine de verre non déposée), concernant les combles (ensemble des bois apparents de la charpente en toiture). Au verso, il est indiqué en caractères gras et soulignés : «'nature de la pathologie : présence caractéristique d’insectes à larves xylophages : petite et grosse vrillette'» mais également en caractères soulignés : «'attention, présence de mérule dans le sous-sol (voir devis n° DE41126A et B)'»,

—  facture FA041110 du 30 novembre 2004 de 1'100,37 euros TTC : AC insecticide AE et préventif réalisé suivant les prescriptions CTB A+ et bénéficiant d’une garantie décennale, concernant le sous-sol (27 solives dans la cave, 4 solives dans le hall et 4 solives dans la chaufferie). Au verso, il est indiqué : « nature de la pathologie : présence caractéristique d’insectes à larves xylophages : petite et grosse vrillette» mais également : attention, les pièces de bois marquées à la peinture seront à vérifier par un homme de l’art (charpentier) O = pièce à changer et X pièce à renforcer. 2 solives à renforcer, 1 solive à couper et à renforcer »,

—  facture FA051030 du 31 octobre 2005 de 749,05 euros : dégradage des murs et dépose du parquet,

—  facture FA051028 du 31 octobre 2005 de 685,75 euros : « AC AD AE réalisé HORS prescription CTB A+ et HORS garantie décennale (périmètre de sécurité non atteint côté gauche dans le hall d’entrée au rez-de-chaussée) » concernant le sous-sol (2 m² de murs, 1,60 m² de voûte en brique et linteau béton) et le rez-de-chaussée (1 m² de mur).

La facture précise le mode opératoire : « passage à la flamme (par tout moyen approprié) de la voûte, linteau et des murs afin de détruire tout organe du champignon : mérule, fructifications, filaments mycéliens, brossage et grattage des joints des murs, forage de puits suivant un quadrillage sur toute la surface à traiter, introduction de produit AD (produit KOATEC KOATMERULE) dans les puits forés préalablement, application de surface d’un produit AD (produit KOATEC KOATMERULE) sur les murs le linteau et la voûte ».

Enfin, cette facture mentionne en bas de page : « nature de la pathologie : présence caractéristique de champignons lignivores : mérule (champignon des maisons). Rapport après intervention : n’ayant pu atteindre le périmètre de sécurité, nous ne pouvons appliquer notre garantie »,

—  facture FA051029 du 31 octobre 2015 de 825,80 euros : « AC AD AE réalisé HORS prescriptions CTB A+ et HORS garantie (périmètre de sécurité non atteint à la demande de M. D) »,

concernant les combles, pièce n° 1 , 2 solives, 5,85 m² de murs bas et 1,30 m² de cloisons et 1^er étage chambre n° 2, 1 m² de murs bas (seuils). Cette facture fait notamment état des interventions suivantes : « Passage à la flamme des murs afin de détruire tout organe du champignon lignivore, Brossage des murs, Forage de puits suivant quadrillage sur toute la surface à traiter, Introduction de produit AD (produit KOATEC KOATMERULE) dans les puits forés préalablement, Application de surface d’un produit AD (produit KOATEC KOATMERULE) sur les murs »,

Enfin, il est précisé au verso sous la rubrique en caractères gras et soulignés « Nature de la pathologie : Présence caractéristique d’insectes à larves xylophages : petites et grosses vrillettes, Présence caractéristique de champignons lignivores : Pourriture Cubique, […], Mérule (champignon des maisons) ».

La facture fait également état de la nécessité de faire vérifier par un homme de l’art certaines pièces de bois et « chambre 2 au 1^er étage : présence de pourriture fibreuse et de grosses vrillettes au niveau des deux seuils de fenêtres déposés. Infiltration d’eau importante. Présence de champignons lignivores au niveau de la cage d’escalier fenêtre entre le rez-de-chaussée, le 1^er étage et le 2^e étage (après sondage) ».

Enfin, il est indiqué « n’ayant pu atteindre le périmètre de sécurité, nous ne pouvons appliquer notre garantie ».

La société STRB a également établi le 28 octobre 2005 un rapport destiné à M. D dans lequel elle lui indique que « Les pièces de bois marquées à la peinture nécessitent le passage d’un spécialiste (charpentier) afin de procéder aux réparations suivantes :

- combles : deux solives à renforcer à chaque extrémité et une solive de rive à changer,

- chambre 2 au 1^er étage : présence de pourriture fibreuse et de grosses vrillettes au niveau des 2 seuils de fenêtres déposées par nos soins. Infiltration d’eau importante,

- présence de champignons lignivores au niveau de la cage d’escalier fenêtre entre le rez-de-chaussée, le 1^er étage et le 2^e étage (après sondage) ».

Il résulte du rapport de l’expert que M. D a fait procéder en 2006 au remplacement des menuiseries fuyardes par M. I (aucune facture n’a été produite), qu’en 2010 une nouvelle infiltration d’eau est survenue (dressing, 2^e étage), en provenance du même chéneau, au droit de la zone insuffisamment traitée en 2005, qu’à la suite de cette infiltration, il a, d’une part, confié à un couvreur des travaux de réparation provisoire du chéneau qui ont été effectués en deux temps (moyennant un coût de 68,31 euros TTC en octobre 2010, puis, après nouvelle apparition d’humidité, par la pose de bandes étanches sur les soudures, pour un coût de 160,89 euros TTC, en décembre 2010, l’artisan, M. J indiquant qu’il s’agissait d’une réparation provisoire dans l’attente du

remplacement à court terme du chéneau vétuste, qu’il n’était pas équipé pour le remplacer et qu’il convenait de recourir aux services d’une entreprise spécialisée, déclaration verbale de l’artisan non contestée, page 20 du rapport de l’expert) et, d’autre part, fait procéder à l’assèchement des murs et la réfection des embellissements (avril 2011).

M. H indique qu’après de nouveaux dégâts des eaux toujours en provenance du même chéneau, d’abord constatés, en août 2015, chez les époux Y puis, en novembre 2015, chez les époux X, de nouveaux foyers de mérule ont été découverts dans les deux parties du bâtiment. Un diagnostic parasitaire a été effectué par la société CHB-Yadis (pièce n° 4 des époux X) dans lequel il est notamment relevé qu’une fuite, identifiée en 2005 par la société STRB, n’avait pas été traitée (page 21 du rapport). La société Assnet (pièce n° 7), mandatée pour procéder à une recherche de fuites, a constaté que le chéneau (côté nord de la maison), fuyard, présentait, au niveau des soudures, des défauts d’étanchéité lesquels avaient été réparés au moyen de silicone.

Des sondages destructifs effectués au cours de l’expertise ont permis de découvrir la présence de mérule non seulement en façade Nord, comme la société CHB Yadis l’avait relevé, mais également en façade Sud, au niveau de l’escalier (linteau au 2^e étage et sous la tablette, au 1^er étage), M. D ayant fait remplacer des pièces de bois (huisseries) sans faire intervenir d’entreprise de AC, malgré les recommandations explicites de la société STRB (page 24 du rapport).

Les zones infestées sont décrites dans le rapport en pages 23 à 36.

L’expert indique (page 40) qu’il n’existe pas de méthode scientifique de datation précise de la contamination par la mérule et que son analyse, pour établir s’il s’agit d’une contamination ancienne ou récente, s’appuie sur ses constats visuels et la présence de différents types de contamination. Il relève, s’agissant de l’aspect des bois dégradés, que « la dégradation avancée des linteaux par des insectes à larves xylophages indique que plusieurs cycles de développement larvaire d’insectes à larves xylophages se sont produits. Ces bois étant naturellement durables (bois de feuillus chêne ou châtaignier), le développement de vrillettes n’est possible qu’après une dégradation par un champignon de pourriture » et, s’agissant de la localisation des contaminations que « la dégradation la plus importante des éléments en bois se situe sous le chéneau et se poursuit dans une moindre importance jusqu’au plancher haut du rez-de-chaussée. Or le chéneau n’a pas été réparé après le AC réalisé en 2005 ». Il conclut donc qu’à la date de la vente « la mérule existait malgré qu’aucun agent pathogène des bois n’a été constaté de 2006 à 2015. La contamination est très ancienne et aurait été mises en évidence par les sondages complémentaires préconisés par la société STRB en 2005 pour garantir le AC. L’origine du désordre provient d’infiltrations d’eau récurrentes et de faible importance à partir du chéneau et des menuiseries situées dans la cage d’escalier. Selon l’historique de l’immeuble et des constats, nous considérons que la contamination est antérieure à 2005 :

- AC partiel de la mérule en 2005 et complet en 2017,

- chéneau vétuste, diagnostiqué fuyard en 2005 qui n’a été réparé que ponctuellement en 2010 à la suite d’un dégât des eaux et remplacé en 2016 ».

Aux termes de l’article 1116 du code civil (dans sa rédaction applicable au présent litige), « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ». Constituent des man’uvres au sens de ce texte tant le mensonge que la réticence dès lors qu’ils ont déterminé le consentement du contractant, trompé sur les qualités substantielles de la chose vendue.

En l’occurrence, au moment de la signature du compromis, lorsque M^e Y a fait état d’un foyer de mérule apparu dans sa partie de l’immeuble en 2004, M. D a indiqué que tel n’avait pas été le cas dans la sienne, mais qu’il avait néanmoins fait procéder à un AC préventif. Or, une telle déclaration, fausse, était de nature à rassurer les acquéreur sur l’état sanitaire de l’immeuble alors que non seulement, le bien vendu avait été l’objet d’une infestation de mérule et que si un AC AE avait été effectué, celui-ci avait été incomplet ce que le vendeur savait parfaitement non seulement parce que ce point était mentionné sur plusieurs des factures énumérées ci-dessus avec exclusion de garantie, mais surtout parce qu’en présence de devis signalant la nécessité d’atteindre des périmètres de sécurité, M. D a fait le choix, pour des raisons sans doute financières (réalisation d’embellissements récents), de ne pas suivre les préconisations de l’entreprise STRB et de limiter le AC au minimum.

Ces préconisations n’ont pas davantage été suivies quant à la nécessité de changer ou de renforcer les pièces de bois signalées (cf. rapport du 18 octobre 2005). De même, au moment de remplacer les fenêtres de l’escalier façade sud, aucun AC n’a été effectué contre la mérule dont la présence avait pourtant été mentionnée.

Par ailleurs, M. D n’a pas davantage informé les acquéreurs de l’impérieuse nécessité de remplacer le chéneau, fuyard depuis des années, à l’origine de la première infestation et réparé très provisoirement, alors même que cet élément se trouvait à l’origine d’une nouvelle (et importante) infiltration survenue environ un an seulement avant la signature du compromis et que l’humidité est l’un des facteurs nécessaires au développement de la mérule.

Si l’appelant soutient qu’il avait oublié que le AC effectué en 2005 était AE et non simplement préventif, cette allégation n’est pas crédible au regard non seulement de la gravité de cette pathologie du bâtiment, mais surtout dans la mesure où l’intervention de la société STRB, qui s’est étendue du mois de novembre 2004 au mois d’octobre 2005, a fait l’objet de multiples documents (devis, factures, rapport final) et nécessairement d’une discussion au moment du choix du périmètre du AC (M. D ayant retiré, en connaissance de cause, des devis certaines zones dont le AC était nécessaire pour obtenir une garantie décennale). Elle l’est d’autant P en raison de la réticence concernant l’événement survenu en 2010 (et l’absence de réfection du chéneau), un an seulement avant la signature du compromis de vente. Le mensonge (absence de foyer actif) doublé de réticences concernant le chéneau permet de caractériser l’intention du vendeur.

Par ailleurs, si M. D fait valoir qu’il a remis les factures de la société STRB, attestant ainsi de sa bonne foi, le moment de cette remise, en tout état de cause postérieure à la signature du compromis, est discuté. Au demeurant et ayant reçu l’assurance que la partie de l’immeuble cédé n’avait fait l’objet d’aucun foyer de mérule mais avait, au contraire, été traitée préventivement, les acquéreurs n’avaient aucune raison de procéder à un examen attentif des factures pour rechercher la preuve contraire.

C’est, dès lors, à bon droit que le tribunal a retenu que M. D avait commis un dol par mensonge et réticences portant sur des informations essentielles concernant le bien vendu et avait, de ce fait, engagé sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

Le tribunal a donc considéré, à juste titre, que ce dol avait conduit les époux X à acquérir le bien dans l’ignorance d’un foyer de mérule imparfaitement traité (périmètre de sécurité non atteint) et alors que, d’une part, deux sources d’infiltrations d’eau dans l’immeuble existaient, l’une par le chéneau, vétuste et provisoirement réparé, et la seconde en façade sud par les fenêtres de l’escalier et que, d’autre part, des pièces de bois altérées signalées par la société STRB n’avaient été ni changées pour certaines, ni renforcées pour d’autres. Il est évidement que si ces informations essentielles leur avaient été communiquées, les époux X auraient, a minima, exigé du vendeur des vérifications complémentaires comprenant un diagnostic avec sondages destructifs (au regard de la gravité de la pathologie, connue des acquéreurs puisque l’un d’eux exerce la profession d’huissier de justice) puis négocié le prix sensiblement à la baisse, compte tenu de l’aléa existant, faute de renoncer, plus vraisemblablement, purement et simplement à cette acquisition.

Le contractant, victime d’un dol, peut à son choix, poursuivre la nullité du contrat ou solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi.

En l’occurrence, les époux X ont fait le choix de la seconde solution, sollicitant d’être indemnisés de leur préjudice.

Contrairement à ce que M. D considère, ce préjudice ne consiste pas en une perte de chance, mais se résout par la réparation intégrale des dommages subis.

Le préjudice subi comprend comme l’a retenu le premier juge, le coût des travaux de AC de la mérule, les frais de déménagement et de relogement, les frais financiers et les préjudices annexes (jouissance / moral).

Sur la responsabilité du notaire :

Il convient de rappeler que M^e G Y a rédigé, dans un premier temps, le compromis de vente puis l’acte authentique. Il est constant que lorsqu’un notaire prête son concours à la rédaction d’un acte, il doit notamment éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de cet acte ainsi que sur les risques encourus.

Les époux X comme M. D, reprochent au notaire de ne pas les avoir incités à faire établir un diagnostic parasitaire portant sur les pathologies du bois (mérule et autres champignons lignivores alors qu’il savait que l’immeuble présentait à cet égard des risques particulièrement importants). Ils observent que d’ailleurs, lorsque M^e Y a acquis, en 2002, la partie est de l’immeuble, un tel diagnostic avait été établi.

Si la SCP P, P et R (anciennement P Y) et ses assureurs font valoir qu’un tel diagnostic n’était pas obligatoire ' ce qui est parfaitement exact ' et qu’en tout état de cause, il n’aurait pas permis de déceler la présence de mérule puisque celle-ci n’était pas apparente et que les diagnostics réalisés dans ce cadre ne sont pas destructifs, il convient :

— d’une part, de rappeler que le devoir de conseil ne se limite évidemment pas à la vérification de l’accomplissement de l’ensemble des diligences obligatoires mais porte également sur la suggestion d’autres diligences lorsque le notaire sait que le bien vendu présente des risques particuliers. Or, en l’espèce tel était incontestablement le cas. En effet, M^e Y savait, en sa qualité de propriétaire de la partie est, que l’immeuble, situé dans un secteur contaminé, avait fait l’objet six années auparavant d’un foyer actif de mérule (ce qu’il a d’ailleurs indiqué lors de la signature du compromis) mais également que le AC n’avait été qu’imparfait en raison du choix qu’il avait alors effectué de ne pas atteindre le périmètre de sécurité (ce qui ressort clairement des factures de la société STRB du 22 juillet 2005, cf. rapport de l’expert, pages 19, 23 et 68). Ce risque particulier, parfaitement connu du notaire, aurait dû l’inciter à conseiller l’établissement d’un tel diagnostic parasitaire,

— d’autre part, de relever que si le notaire avait effectivement conseillé, en sa qualité de professionnel de l’immobilier averti des risques présenté par ce bien, l’établissement d’un diagnostic auquel les parties auraient très certainement eu recours, M. D aurait remis au diagnostiqueur les factures de la société STRB, comme il les a remises à l’acquéreur. Or, à la lecture de ces factures, le diagnostiqueur aurait évidemment relevé l’imperfection du AC effectué en 2005 (non couvert par la garantie décennale) de par la volonté du maître de l’ouvrage, et préconisé d’effectuer des prélèvements destructifs en limite des zones traitées afin de vérifier si la mérule s’était ou non propagée.

En ne préconisant pas un tel diagnostic ' et ce nonobstant le fait qu’il n’était pas obligatoire'' le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le premier juge a également relevé, à juste titre, que le notaire n’avait pas exigé que les factures STRB relatives au AC prétendument préventif de la mérule soient jointes à l’acte de vente alors qu’une telle précaution aurait eu le mérite d’informer en temps utile l’acquéreur sur le risque particulier d’exposition à la mérule présenté par l’immeuble.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est à l’origine pour les époux X d’une perte de chance, celle de ne pas contracter, en tous cas dans les conditions qui ont été celles de l’acte tel qu’il a été signé.

Cette perte de chance, directe et certaine, c’est à dire réelle et sérieuse, est très élevée et doit être fixée à 90 %, comme l’a considéré la décision dont appel.

L’assiette du préjudice est identique à celle engendrée par les fautes commises par le vendeur. En effet, si le notaire avait exercé son devoir de conseil, les préjudices allégués n’auraient sans soute pas été subis, en tous cas dans les mêmes conditions, par les acquéreurs.

Sur les préjudices subis par les époux X :

L’expert a examiné, en pages 42 à 45, de son rapport les interventions nécessaires au AC de la mérule (qui affectent la quasi totalité des murs périphériques et les deux salles de bain) et les travaux de réfection des aménagements intérieurs, dégradés par ce AC, ainsi que les conséquences financières de ces interventions.

L’ampleur des travaux répertoriés par l’expert ne fait l’objet d’aucune discussion de la part des parties. Leur coût est discuté par le notaire et ses assureurs lesquels se fondent sur un rapport de vérification effectué par un économiste de la construction (société B2M Economiste) qui estime qu’un certain nombre de postes du devis accepté de la société Jerenove.com sont injustifiés, excessifs ou majorés (dépose et repose des radiateurs, prix des linteaux, prix des renforts de solives, prix des créations d’air, coût de l’échafaudage, carrelage, peinture, assurance DO calculée au prorata et donc discutée d’autant). Cependant les coûts estimés par ce cabinet ne repose sur aucun devis mais seulement sur une estimation effectuée par leurs soins, sur papier et non in situ, comme l’a relevé l’expert, sans tenir compte des difficultés particulières de ce chantier (page 56 du rapport). Les estimations B2M Economistes ne sont de fait, en appel, corroborées par aucun devis.

Le coût des travaux, validé par l’expert au vu des devis acceptés et factures produits sera retenu, étant précisé que les travaux sont, à ce jour, réalisés. À juste titre, ont été déduits les travaux d’amélioration sans lien avec le litige (isolation et terrasse côté jardin).

Le coût total des travaux s’élève, ainsi que l’a retenu le premier juge par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, à la somme de 317 953,81 euros (sociétés Jerenove.com, STRB, Toits Brétiliens, Sarl W AA, Espace Emeraude, assurance dommage ouvrage).

Au coût des travaux, s’ajoute évidemment le coût du déménagement et du relogement des époux X puisque par son ampleur, l’exécution des travaux a exclu la possibilité pour ces derniers de demeurer sur place. Ce coût, également vérifié dans le cadre de l’expertise (13 204,47 euros, sauf mémoire concernant les frais de garde meubles et le loyer de l’habitation), s’élève à la somme de 15 675,26 euros. Le notaire et ses assureurs discutent un poste, celui de l’assurance multirisque habitation qui s’élèverait à la somme de 350 euros au lieu de 464, et omettent de tenir compte de la totalité des postes figurant pour mémoire. S’agissant du premier point, la pièce produite (n° 31 des appelants) fait bien état d’une cotisation de 464 euros. Cette somme a donc été prise en compte à juste titre. Il doit, par ailleurs, être tenu compte de la totalité du loyer du local de relogement de même que de la totalité des frais de garde meubles. La somme de 15 675,26 euros sera donc validée.

Le premier juge a encore retenu les postes de préjudice suivants :

— frais générés par la maison inoccupée : 1 854,53 euros,

— préjudice de jouissance (sur la base de 500 euros par mois) : 7 000 euros,

— préjudice financier (lié à la souscription d’un prêt, mensualité d’anticipation) : 3 780 euros,

— préjudice moral lié au stress généré par la découverte de l’infestation parasitaire : 3 000 euros pour chacun des époux.

La société notariale et ses assureurs contestent le préjudice de jouissance et le préjudice moral (étant observé que le préjudice financier, limité par le jugement, à une mensualité d’anticipation n’est plus discuté en appel). Sur le premier point, ils considèrent que la somme de 700 euros par mois retenue par le tribunal est excessive et, sur le second, ils estiment que les époux X n’ont subi aucun préjudice moral.

Il convient de rappeler que les époux X ont été privé de la jouissance de leur maison (maison bourgeoise de huit pièces) pendant plus d’un an (quatorze mois), qu’ils ont été contraints de déménager, avec leurs deux enfants, pour habiter dans une maison de moindre standing, sise à Bedée et prise en location (cf attestation de valeur locative de la propriété X, Square Habitat, pièce n° 12 des époux X). Le premier juge a considéré que le préjudice de ce chef devait être estimé à la somme de 500 euros par mois (étant ici précisé que la demande portait sur la somme de 700 euros par mois, correspondant au différentiel entre la valeur locative estimée de leur maison et le loyer de celle prise à bail) laquelle somme, raisonnable, correspond au préjudice subi et doit être approuvée.

Le préjudice moral des époux X est incontestable et résulte des éléments produits aux débats. En effet, la découverte de la contamination quasi généralisée de leur maison acquise seulement quatre années auparavant, la nécessité de financer des travaux importants, de déménager avec leurs enfants pendant la durée de ces travaux ont engendré un stress ainsi qu’il résulte des certificats médicaux versés aux débats :

— le docteur K a constaté des troubles anxieux depuis 2016 chez M. X (certificat du 25 juillet 2018, pièce n° 31)

— alors que le docteur L a relevé chez M^me Z X un stress réactionnel avec troubles du sommeil important depuis le mois de janvier 2018.

La somme de 3'000 euros allouée à chacun des époux en réparation de ce préjudice doit donc être approuvée.

Ainsi le préjudice global s’élève pour M. et M^me X à la somme de 346'263,60 euros à laquelle s’ajoute pour chacun d’eux une somme de 3'000 euros.

Le jugement qui a condamné M. D à leur payer les dites sommes, in solidum avec avec la SCP O P, F-AB P et Q R et ses assureurs MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles Iard dans la limite de 90 % (cf. supra) sera confirmé, leurs fautes respectives ayant concouru à la réalisation du même préjudice.

Sur le recours en garantie formé par M. D à l’encontre de la SCP P P R (anciennement SCP Y P) et son assureur la société MMA IARD :

Le premier juge a condamné le notaire et ses assureurs à garantir M. D des sommes mises à sa charge à hauteur de 50 %.

Le notaire et ses assureurs s’opposent à cette demande, faisant valoir qu’il est constant que celui qui

commet une faute dolosive ne peut être garanti, au titre de la contribution à la dette par celui qui commet un simple manquement contractuel, qu’au contraire et à l’inverse l’auteur d’un dol ou d’une faute dolosive doit garantir en totalité les autres co-obligés, éventuellement coupables seulement de négligences.

Il sera, en premier lieu, observé que la SCP P P et R (anciennement SCP Y P) et ses assureurs n’ont pas sollicité en première instance et ne sollicitent pas davantage en appel la garantie de M. D.

En second lieu, il est constant que lorsque le juge prononce une condamnation in solidum entre différents responsables d’un dommage, il doit, sur le recours en garantie dont il est saisi, déterminer la contribution de chacun des coauteurs dans la répartition du dommage, cette contribution étant déterminée en considération de la gravité des fautes respectives de chacun.

Le dol, en raison de son caractère intentionnel, est une faute particulièrement grave qui, en fonction des éléments de la cause, permet de laisser à son auteur la charge définitive de l’entier dommage (Cass. Civ. 3, 21 juin 2018, n° 17-18408) ou de limiter la condamnation de l’officier public à une contribution partielle (Cass. Civ. 1, 18 juin 2002, Bull I n° 168).

En l’occurrence, s’il est établi que le vendeur, M. D, a menti quant à l’existence d’un foyer de mérule actif dans l’immeuble vendu et quant à la nature du AC effectué et qu’il a retenu des informations essentielles quant à la nécessité de certains travaux (chéneau notamment), M^e Y avait une connaissance particulière du bien dont s’agit puisqu’il était propriétaire de l’autre partie du bâtiment, qu’il savait cet immeuble particulièrement exposé au risque «'mérule'» puisque lui même avait subi une attaque, traitée imparfaitement à sa demande expresse (périmètre de sécurité non atteint ' ce dont l’acquéreur n’a été informé) et qu’il savait que le chéneau devait être a minima révisé puisque selon M. D il en aurait sollicité le report.

Au regard des fautes respectivement commises par les parties, la garantie ne sera accordée à M. D qu’à hauteur de 30 % des condamnations prononcées, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la demande de M. D concernant sa condamnation à garantir les époux X du chef des époux Y :

Il suffit de rappeler que la garantie du AC de la mérule dans la partie du bâtiment propriété des époux X était subordonné à l’exécution d’un AC (périmètre de sécurité) débordant dans l’autre partie de l’immeuble, propriété des époux Y. Ces travaux, destructifs, ont engendré chez ces derniers des dégradations qu’il a fallu reprendre.

Les époux X ont été condamnés, en première instance, la décision étant définitive sur ce point faute d’appel, à en supporter le coût qui s’élève, préjudice de jouissance inclus, à la somme de 4 238,64 euros.

Le tribunal a condamné M. D (in solidum avec la SCP notariale dans la limite de 90'%) à les garantir de ce chef. Cette condamnation ne peut qu’être confirmée comme étant l’une des conséquences du dol reproché à l’appelant.

Sur la demande des époux X contre leur assureur, société Allianz Iard et le recours en garantie de celle-ci :

La demande en garantie des époux X contre leur assureur, la société Allianz Iard, a été rejetée par le tribunal qui, suivant l’assureur dans son raisonnement, a considéré que celui-ci n’avait pas vocation à garantir un risque déjà réalisé au jour de la souscription du contrat puisqu’à la date de la prise d’effet du contrat (30 juin 2012), le bien vendu était, selon l’expert, contaminé par la mérule

laquelle avait pu se développer grâce à des infiltrations d’eau récurrentes et de faible importance à partir du chéneau et des menuiseries de l’escalier.

Les époux X se fondent, pour contester cette analyse, sur l’article L 125-15 (L 121-15 ') du code des assurances, ou plus exactement sur l’interprétation jurisprudentielle des dispositions de l’article L 121-15.

Il convient préalablement de rappeler que le contrat d’assurance est par nature un contrat aléatoire (article 1964 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige), l’aléa étant caractérisé dès lors qu’au moment de la formation du contrat, les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain (Cass. Civ.1, 8 juillet 1994, Bull 1994 I n° 235).

La jurisprudence considère que l’aléa doit être appréciée subjectivement et donc que le contrat peut porter sur un risque putatif mais à la condition essentielle que l’assuré ignore la réalisation éventuelle du risque, la garantie ne pouvant jouer lorsque l’assuré avait connaissance de faits dommageables susceptibles d’entraîner des réclamations. Le point essentiel, pour apprécier si la mobilisation de la garantie est possible, porte donc sur la connaissance ou l’ignorance de l’assuré quant à la réalisation du risque (par ex. Cass. Civ. 2, 15 avril 2010, n° 08-20377).

En l’occurrence, il est incontestable qu’au jour de la signature du contrat d’assurance, les époux X ignorait tant l’existence d’un foyer de mérule dans l’immeuble acquis que les sources d’infiltration qui ont favorisé sa propagation.

Dès lors, la condition liée à l’existence d’un aléa est satisfaite et la compagnie Allianz Iard doit sa garantie sous réserve des franchises et des plafonds de garanties qui ont pu être stipulées au contrat.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a déboutés les époux X des demandes formées à l’encontre de leur assureur qui ne conteste pas, fût-ce subsidiairement, le montant des indemnités allouées en première instance, à l’exclusion de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Allianz Iard, si celle-ci est amenée à régler toute ou partie des condamnations prononcées, sera garantie in solidum par M. D et la société titulaire de l’office (et ses assureurs) responsables du préjudice subi.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. D, la SCP O P, F-AB P et Q R et ses assureurs les société MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles Iard seront condamnées aux dépens.

Ils devront verser aux époux X une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D, contre lequel cette demande est formée, devra verser à la société Allianz Iard une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux Y de l’appel de M. D en ce

qu’il est dirigé contre eux et déclare cet appel recevable.

Dit que la cour n’est pas régulièrement saisie de la même exception en ce qu’elle concerne l’appel de la SCP O P, F-AB P et Q R et ses assureurs les société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles en ce qu’il est dirigé contre les époux Y.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Rennes du 12 novembre 2018 sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. D, la SCP P Y (devenue SCP P P R) et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir M. D de l’ensemble de ses condamnations dans la limite de 50 %,

— débouté les époux X de leurs demandes contre la société Allianz Iard,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Condamne in solidum la SCP O P, F-AB P et Q R P (anciennement SCP P Y), la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir M. D de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui par le jugement déféré dans la limite de 30 %,

Condamne la société Allianz Iard, dans les limites de son contrat, in solidum avec M. D, la SCP O P, F-AB P et Q R (anciennement SCP Y P), les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser aux époux X les sommes suivantes :

1. ensemble la somme de 346'263,60 euros,

2. à chacun d’eux la somme de 3'000 euros.

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. AF-AG D, la SCP O P, F-AB P et Q R (anciennement SCP P Y) et les sociétés MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir la société Allianz Iard de la condamnation prononcée ci-dessus.

Déboute les époux X du surplus de leur demande.

Condamne in solidum M. AF-AG D, la SCP O P, F-AB P et Q R (anciennement SCP P Y) et les sociétés MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir demander provision.

Les condamne à verser sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à M. AF-AI X et M^me M Z épouse X une somme de 6 000 euros et à la société Allianz Iard une somme de 1 500 euros.

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT