CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 septembre 2021

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 618 F-D

Pourvoi n° T 20-10.929

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021

Mme [G] [M], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 20-10.929 contre l’arrêt rendu le 22 octobre 2019 par la cour d’appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l’opposant à M. [L] [C], domicilié [Adresse 2], pris en qualité de tuteur de Mme [W] [E], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Aldigé, conseiller référendaire, les observations de M^e Laurent Goldman, avocat de Mme [M], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. [C], ès qualités, après débats en l’audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 22 octobre 2019), rendu en référé, Mme [E], représentée par son tuteur M. [C], est propriétaire d’un logement donné à bail à Mme [M].

2. Après lui avoir délivré un commandement, visant la clause résolutoire, de payer des loyers et des charges, elle l’a assignée devant le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire.

3. La locataire a sollicité reconventionnellement la restitution des provisions sur charges.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

5. Mme [M] fait grief à l’arrêt de constater la résiliation du bail, de prononcer son expulsion et de la condamner au paiement à titre provisionnel d’un arriéré locatif, alors :

« 1°/ que dans ses conclusions d’appel, le bailleur prétendait que Mme [M] n’avait pas réglé le montant de 16,12 euros au titre de l’indexation du loyer de janvier 2015, et demandait en conséquence qu’il soit « retenu un arriéré au titre des seuls loyers d’un montant de 16,12 euros, contre 116,12 euros constaté par le juge des référés », de sorte qu’en retenant néanmoins, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, que les motifs du premier juge n’étaient pas remis en cause par les débats en appel et que la locataire était redevable au titre des seuls loyers d’un arriéré de 116,12 euros, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige et ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile ;

2°/ qu’en se contentant d’affirmer, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, que Mme [M] n’avait pas réglé l’arriéré de loyer au titre de l’indexation dont elle aurait admis être redevable dans un courrier du 15 janvier 2015, sans s’expliquer sur les mentions de ce courrier, ni sur les chèques qui lui étaient joints, qui étaient de nature à établir que cet arriéré, portant sur l’indexation du loyer de janvier 2015, avait bien été réglé, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. M. [C] conteste la recevabilité du moyen en sa deuxième branche. Il soutient que le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit.

7. Cependant, le moyen est né de l’arrêt.

8. Il est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 4 et 455 du code de procédure civile :

9. Selon le premier de ces textes, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Selon le second, tout jugement doit être motivé.

10. Pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la locataire au paiement de la somme de 116, 12 euros pour l’arriéré de loyer, l’arrêt retient que c’est par des motifs pertinents que le premier juge, après avoir relevé que les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, étaient applicables et que Mme [M] avait elle-même admis, dans une lettre de sa main du 15 janvier 2015, qu’elle était redevable d’un arriéré de loyer au titre de cette indexation et que cet arriéré n’avait pas été réglé, a constaté que, par l’effet de la clause résolutoire, le contrat de bail était résilié.

11. En statuant ainsi, alors que le bailleur demandait que soit retenu un arriéré au titre des loyers d’un montant de 16,12 euros et non de 116,12 euros, et sans analyser, même sommairement, la lettre du 15 janvier 2015 et les chèques produits par la locataire qui soutenait avoir réglé cette somme, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche

Enoncé du moyen

12. Mme [M] fait grief à l’arrêt de la condamner au paiement d’un arriéré locatif et de rejeter sa demande de restitution des provisions sur charges, alors « que les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; qu’en se bornant à constater, pour dire que Mme [M] était restée redevable de la somme de 572,04 euros au titre des charges récupérables et que la provision qui lui était réclamée était fondée, que le bailleur justifiait d’un décompte annuel des charges depuis 2012 jusqu’à 2017, ainsi que des causes de ce décompte annuel, c’est-à-dire les décomptes de répartition des charges entre copropriétaires ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de la taxe sur les ordures ménagères, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires et tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de l’ensemble des charges que celle-ci lui réclamait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

13. Selon ce texte, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai d’un mois, augmenté à six mois par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

14. Le paiement des charges locatives sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).

15. Pour accueillir la demande en paiement de charges, l’arrêt retient que le bailleur justifie d’un décompte annuel des charges depuis 2012 jusqu’à 2017, ainsi que des causes de ce décompte annuel, c’est-à-dire les décomptes de répartition des charges entre copropriétaires, ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

16. En statuant ainsi, sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des autres charges locatives figurant aux décomptes qu’il lui avait adressés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Et sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

17. Mme [M] fait grief à l’arrêt de la condamner à verser une indemnité d’occupation, alors « que si le juge des référés a le pouvoir d’allouer une provision, il ne peut, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; qu’en condamnant Mme [M] à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 891,64 euros du 1er septembre 2017 jusqu’à la libération des lieux, et non une provision à valoir sur une telle indemnité, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs et ainsi violé l’article 849 (ancien) du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 849 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

18. Selon ce texte, le juge du tribunal d’instance peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

19. Il en résulte que le juge des référés excède ses pouvoirs en allouant une indemnité d’occupation et non une provision (3e Civ., 11 mars 2021, pourvoi n° 20-13.639, en cours de publication).

20. L’arrêt confirme l’ordonnance ayant condamné Mme [M] à payer au bailleur la somme de 891,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2017 jusqu’à la libération des lieux.

21. En statuant ainsi, en allouant une indemnité d’occupation et non une provision, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

22. Selon l’article 624 du code de procédure civile, la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

23. Les moyens ne formulant aucune critique contre les motifs de l’arrêt fondant la décision de condamner sous astreinte Mme [M] à laisser visiter les lieux loués et de rejeter sa demande de provision sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, la cassation ne peut s’étendre à ces dispositions de l’arrêt qui ne sont pas dans un lien de dépendance avec les dispositions critiquées par les moyens.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il condamne sous astreinte Mme [M] à laisser visiter les lieux loués et rejette la demande de provision en indemnisation d’un préjudice de jouissance, l’arrêt rendu le 22 octobre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Poitiers ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne M. [C], és qualités, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C], és qualités et le condamne à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par M^e Laurent Goldman, avocat aux Conseils, pour Mme [M]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Mme [M] fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir constaté la résiliation du bail du 9 mai 2012, de l’avoir condamnée en conséquence à libérer les lieux loués, d’avoir autorisé le bailleur, à défaut d’exécution spontanée, à faire procéder à son expulsion ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec le recours de la force publique, d’avoir fixé son arriéré de paiement locatif arrêté au 31 août 2017 à la somme de 688,16 euros, de l’avoir condamnée à payer cette somme à M. [C], ès qualités, à titre de provision, de l’avoir condamnée à verser au bailleur la somme de 891,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle entre le 1er septembre 2017 et la libération des lieux, de l’avoir condamnée, sous astreinte, à laisser visiter les lieux objets du litige selon certaines modalités et d’avoir rejeté l’ensemble de ses demandes en dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE :

Le contrat de bail conclu le 9 mai 2012 entre Mme [G] [M] d’une part et M. [L] [C] en qualité de tuteur de sa mère Mme [W] [E] d’autre part comporte une clause intitulée « loyer » ainsi formulée :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer indiqué aux conditions particulières, payable domicile du bailleur ou de son mandataire selon le mode de règlement, par fraction, dans les proportions et aux dates indiquées aux conditions particulières. La simple remise d’un chèque ou ordre de virement ne vaut pas libération du débiteur tant que son paiement n’a pas été constaté. Tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires. Le loyer est stipulé portable. La quittance de loyer sera remise sans frais au locataire qui viendra la retirer au cabinet du mandataire du bailleur, sauf stipulation contraire. Le loyer devra être réglé pour le premier de chaque mois. Si toutefois, cette condition n’est pas respectée, il sera procédé aux poursuites et pénalités mentionnées ci après ».

Les poursuites ainsi évoquées sont expressément mentionnées au paragraphe intitulé « résiliation-congé », lequel stipule que le contrat de location est résilié de plein droit en cas d’inexécution de ses obligations par le locataire « pour non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ».

Enfin, la « clause résolutoire » prévoit que : « il est expressément convenu qu’à défaut, savoir : (…) du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires (…) le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet".

Le montant initial du loyer dû par Mme [M] était de 750 € par mois, outre une provision sur charges de 100 € par mois.

Le contrat mentionne expressément une révision annuelle automatique « à effet du premier jour de chaque période annuelle (…) sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification ».

Au résultat de l’indexation du loyer litigieux sur l’Indice de référence des loyers publié par l’INSEE, le loyer dû par Mme [M] a donc été ainsi revalorisé à hauteur de 761,52 € le 1er juin 2013, 766,12 € le 1er juin 2014, 767,28 € le 1er juin 2015, 767,71 € le 1er juin 2016, 771,64 € le 1er juin 2017.

C’est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir relevé que les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 étaient ici applicables et avoir souligné que Mme [M] avait elle-même admis, dans un courrier de sa main du 15 janvier 2015 qu’elle était redevable d’un arriéré de loyer au titre de cette indexation et que cet arriéré n’avait pas été réglé, a constaté que, par l’effet de la clause résolutoire rappelée plus haut, le contrat de bail était résilié.

La cour ajoutera qu’il est indifférent que l’arriéré litigieux porte sur de petites sommes dès lors que l’appelante s’est employée à ne pas régler son loyer dans sa totalité pendant le cours du contrat, ainsi qu’il résulte des mentions du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 juin 2017, la discussion relative à la taxe sur les ordures ménagères étant ici sans incidence puisque l’appelante ne s’est en tout état de cause pas acquittée du loyer lui-même tel que revalorisé, manquement suffisant à l’application de la clause résolutoire.

En cause d’appel, Mme [M] soutient un moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur. Toutefois, aucun élément ne permet d’établir la mauvaise foi alléguée, alors au surplus que l’appelante elle-même n’a pas honoré ses obligations.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 mai 2012.

(?)

Cet article 23, qu’il s’agisse de sa version antérieure ou postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, fait donc obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée d’un mois avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, pendant une durée de six mois postérieurement à cette entrée en vigueur. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’espèce, M. [C] ès-qualités a justifié très complètement au cours de la procédure de première instance -soit au cours du deuxième semestre 2018- d’une part du décompte annuel des charges depuis 2012 et jusqu’à 2017 établi par l’expert-comptable KPMG, d’autre part des causes de ce décompte annuel, c’est à dire les décomptes de répartition des charges entre co-propriétaires ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de l’imposition locale (pour ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères).

C’est par des motifs pertinents que le premier juge, après avoir détaillé son analyse des pièces qui lui étaient ainsi soumises, a retenu que non seulement le bailleur justifiait du bien-fondé du principe et du montant de la provision mensuelle de 100 €, outre 20 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères, mais que, au résultat de la balance entre les paiements réalisés par Mme [M] et les sommes exigibles au titre des charges récupérables, la locataire restait redevable de la somme de 572,04 €. L’ordonnance de référé sera dès lors confirmée, tant au titre du rejet de la demande en remboursement des provisions mensuelles sur charges récupérables qu’au titre de cette condamnation à paiement ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE :

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non paiement des loyers à l’échéance fixée.

Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers et charges impayés et à l’obligation de fournir une attestation d’assurance a été délivré. Ce commandement faisant référence à la clause résolutoire a reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Le délai de deux mois entre l’acte d’assignation et la date d’audience, prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a bien été respecté en l’espèce, et le courrier prévu par ce texte a bien été adressé au représentant de l’Etat dans le département concomitamment à l’acte. (?)

Sur la question de la résiliation du bail, il doit être souligné que les parties ne s’accordent pas non pas sur le versement du loyer principal, mais sur les augmentations que celui-ci aurait subi selon le bailleur et sur les courriers que ce dernier aurait envoyé à cette fin.

Sur la question de la reconnaissance du paiement des loyers augmentés, il doit être relevé que l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction actuelle s’est appliqué à compter du 24 mars 2014 et régit par conséquent l’ensemble des demandes faites à ce titre.

Sur la période allant du 1er janvier au 31 mai 2015, il doit être remarqué que le requérant a communiqué un courrier daté du 15 janvier 2015 de la locataire faisant référence à l’augmentation des loyers précités, montrant que celle-ci a été prise en compte et ne pouvait donc qu’être connue de l’intéressée.

Il s’ensuit que le montant de 116,12 euros réclamé sur cette période ne peut être que retenu. (?)

Au final, il sera retenu un arriéré au titre des seuls loyers d’un montant de 116,12 euros.

Sur la question des charges, il doit être remarqué qu’il est fourni comme justificatif un décompte de la société CITYA côte de beauté. Si cette société a été chargée de la location objet du litige par le requérant à compter du mois de février 2018, tel n’est pas le cas pour les années 2015 à 2017.

Ce décompte doit donc être considéré comme ayant été fait par ce professionnel alors qu’il n’était pas au service de l’intéressé, puisque les documents fournis à ce titre sont datés des 13 mai 2015, 28 mai 2016 et 18 mai 2017.

Contrairement à ce qu’allègue la partie défenderesse, ces documents se réfèrent de manière certaine à son domicile du fait des mentions qui y sont contenues, sont relatives à des décomptes de charges annuelles, découlant notamment de celles votées dans le cadre de la co-propriété. De même, les montants totaux réclamés apparaissent clairement à la lecture de ces documents, ainsi que leur décomposition et le bailleur déduit lors de ses écritures de manière très claire les provisions versées, montrant qu’il existe un reliquat à régler d’un montant total de 572,04 euros à ce titre (soit 149,61 euros pour 2015, 209,81 euros pour 2016 et 212,62 euros pour 2017).

Au total, il sera donc retenu que Mme [G] [M] née [O] reste redevable au titre des loyers et charges impayés de la somme totale de 688,16 euros. Elle sera donc condamnée à verser ce montant au requérant.

De même, du fait des éléments qui ont été retenus ci-avant, la demande reconventionnelle de cette locataire au titre des provisions sur charges locatives ne pourra qu’être rejetée.

Dans ces conditions et faute de contestation sérieuse, la clause résolutoire doit être considérée comme acquise au bailleur au 28 août 2017 et en conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion sollicitée, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision ;

1°) ALORS QUE dans ses conclusions d’appel, le bailleur prétendait que Mme [M] n’avait pas réglé le montant de 16,12 euros au titre de l’indexation du loyer de janvier 2015, et demandait en conséquence qu’il soit « retenu un arriéré au titre des seuls loyers d’un montant de 16,12 euros, contre 116,12 euros constaté par le juge des référés », de sorte qu’en retenant néanmoins, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, que les motifs du premier juge n’étaient pas remis en cause par les débats en appel et que la locataire était redevable au titre des seuls loyers d’un arriéré de 116,12 euros, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige et ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en se contentant d’affirmer, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, que Mme [M] n’avait pas réglé l’arriéré de loyer au titre de l’indexation dont elle aurait admis être redevable dans un courrier du 15 janvier 2015, sans s’expliquer sur les mentions de ce courrier, ni sur les chèques qui lui étaient joints, qui étaient de nature à établir que cet arriéré, portant sur l’indexation du loyer de janvier 2015, avait bien été réglé, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer aux termes convenus ne produit effet qu’à défaut de règlement, dans le délai de deux mois, des causes d’un commandement de payer ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, qu’il était indifférent que l’arriéré litigieux porte sur de petites sommes dès lors qu’il résultait des mentions du commandement de payer que Mme [M] s’était employée à ne pas régler son loyer dans sa totalité pendant le cours du contrat, sans constater que la locataire était restée redevable d’une quelconque autre somme que l’arriéré litigieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ;

4°) ALORS QUE l’article « Prestations et charges » du contrat de bail stipulait que « le règlement de la quote-part [des charges locatives] sera assuré par le versement d’une provision mensuelle réclamée avec chaque terme de loyer » et que « la quote-part des charges locatives correspond aux dépenses suivantes, le tout s’il y a lieu : (?) – toutes prestations pouvant être mises légalement à la charge du locataire, notamment la Taxe d’Ordure Ménagère » ; qu’en retenant néanmoins, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et débouter Mme [M] de sa demande en répétition, que le bailleur était fondé à réclamer, outre une provision mensuelle de 100 euros, le versement d’une somme de 20 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, la cour d’appel a méconnu la loi des parties, et ainsi violé l’article 1134, devenu 1103, du code civil ;

5°) ALORS QUE les charges locatives ne sont récupérables que sur justification ; qu’en se bornant à constater, pour dire que Mme [M] était restée redevable de la somme de 572,04 euros au titre des charges récupérables et que la provision qui lui était réclamée était fondée, que le bailleur justifiait d’un décompte annuel des charges depuis 2012 jusqu’à 2017, ainsi que des causes de ce décompte annuel, c’est-à-dire les décomptes de répartition des charges entre copropriétaires ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de la taxe sur les ordures ménagères, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires et tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de l’ensemble des charges que celle-ci lui réclamait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Mme [M] fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir constaté la résiliation du bail, de l’avoir condamnée en conséquence à libérer les lieux loués, d’avoir autorisé le bailleur, à défaut d’exécution spontanée, à faire procéder à son expulsion ainsi que tous les occupants de son chef, au besoin avec le recours de la force publique, d’avoir fixé son arriéré de paiement locatif arrêté au 31 août 2017 à la somme de 688,16 euros, de l’avoir condamnée à payer cette somme à M. [C], ès qualités, à titre de provision, de l’avoir condamnée à verser au bailleur la somme de 891,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle entre le 1er septembre 2017 et la libération des lieux, et de l’avoir condamnée, sous astreinte, à laisser visiter les lieux objets du litige selon certaines modalités ;

AUX MOTIFS QUE :

Mme [M] forme en appel une demande tendant à l’octroi de délais de paiement aux fins de s’acquitter de l’arriéré de loyers et de charges récupérables.

La cour observe à cet égard que la demande en délais de paiement est sans objet puisque l’appelante indique elle-même – sans être démentie – qu’elle a réglé la somme de 688,16 € mise à sa charge par l’ordonnance du 31 décembre 2018 au titre de l’arriéré de loyers et charges. Au surplus, l’intimé fait valoir, sans être démenti, que Mme [M] se refuse encore à honorer la totalité de l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle elle a pourtant été condamnée. Enfin, il faut rappeler qu’il a été délivré le 15 novembre 2017 à cette locataire un congé pour vendre.

Mme [M] sera déboutée de sa demande en suspension de la clause résolutoire ;

1°) ALORS QUE l’exécution par le preneur de l’ordonnance de référé l’ayant condamné à régler sa dette locative ne peut le priver de la faculté de solliciter pour la première fois en cause d’appel des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; qu’en se fondant néanmoins, pour dire que la demande de Mme [M] en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire était sans objet, sur la circonstance inopérante qu’elle avait exécuté l’ordonnance l’ayant condamnée à régler son arriéré de loyer et charges, la cour d’appel a violé l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause ;

2°) ALORS QUE le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative ; qu’en retenant, pour statuer comme elle l’a fait, que Mme [M] se refusait encore à honorer la totalité de l’indemnité d’occupation au paiement de laquelle elle avait été condamnée et qu’il lui avait été délivré le 15 novembre 2017 un congé pour vendre, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure que la locataire fût en situation de régler sa dette locative, a violé l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Mme [M] fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir condamnée à verser à M. [C], ès qualités, la somme de 891,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle entre le 1er septembre 2017 et la libération des lieux ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE :

L’indemnité d’occupation devra être fixée, au vu des décomptes versés, à un montant de 891,64 euros en application des dispositions de l’article 1760 du code civil ;

ALORS QUE si le juge des référés a le pouvoir d’allouer une provision, il ne peut, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; qu’en condamnant Mme [M] à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 891,64 euros du 1er septembre 2017 jusqu’à la libération des lieux, et non une provision à valoir sur une telle indemnité, la cour d’appel a excédé ses pouvoirs et ainsi violé l’article 849 (ancien) du code de procédure civile.